【正文】 萬(wàn)科海上春天 房地產(chǎn) 市場(chǎng)調(diào)查與分析 11 海上春天項(xiàng)目概況 11位置及規(guī)劃面積： 本項(xiàng)目座落于上海春申示范區(qū)總體規(guī)劃中的 4號(hào) — 9號(hào)地塊，東西長(zhǎng)約800米，南北寬約 600米，基地呈長(zhǎng)方形，總占地面積 ，約?；匚挥谄治鏖h行區(qū)莘莊站南廣場(chǎng)以南。 11 海上春天項(xiàng)目概況 11總體規(guī)劃設(shè)想： 本項(xiàng)目分四期開(kāi)發(fā)完成，住宅容積率為 ，總建筑面積 48萬(wàn)平方米，以多層和小高層為主，局部規(guī)劃地低層聯(lián)體住宅和高層住宅。項(xiàng)目一期總占地面積 ，約 ，住宅容積率為 ，建筑面積 。 11 海上春天項(xiàng)目概況 11一期住宅規(guī)劃： ?住宅造型錯(cuò)落有致，八層電梯樓與多層住宅、沿湖區(qū)的別墅形成圍合；構(gòu)成豐富的外部空間景觀。 ?建筑單體造型現(xiàn)代，外墻色彩富美國(guó)風(fēng)情，屋頂坡型和平型結(jié)合，明快輕松的陽(yáng)臺(tái)，形成現(xiàn)代色彩的立面景觀。 ?建筑朝向以東南向?yàn)橹?，以避免太?yáng)西曬及增加空氣對(duì)流。 11 海上春天項(xiàng)目概況 ?重點(diǎn)特色是建成集購(gòu)物休閑娛樂(lè)為一體的節(jié)日集會(huì)式商業(yè)中心，形成步行街。 ?春申城中的商業(yè)中心和文化中心均位于萬(wàn)科海上春天住宅小區(qū)內(nèi)，本項(xiàng)目還將擁有文化體育中心、學(xué)校、醫(yī)院、金融郵電、超市系統(tǒng)、農(nóng)茂市場(chǎng)、商業(yè)街、各類社區(qū)服務(wù)中心等，配套設(shè)施一應(yīng)俱全。 ?保留基地原貌，整治區(qū)內(nèi)河流，并形成活水梯形水域。 11 海上春天項(xiàng)目概況 11 海上春天項(xiàng)目概況 11周邊交通情況： ?項(xiàng)目地處浦西，為上海新型發(fā)展地區(qū)，自地鐵一號(hào)線開(kāi)通到莘莊，使本住宅項(xiàng)目與市內(nèi)連為一片，特別是方便了徐匯區(qū)及地鐵沿線的人群。 ?距地鐵一號(hào)線的莘莊站僅八百米，北臨春申路，南臨春申塘，西邊莘奉公路（南北快速干線），東臨偉業(yè)路，與上海春城接壤。 ?公交車(chē)線路繁多，通達(dá)市區(qū)各處，方便快捷。 12 市場(chǎng)環(huán)境分析 12上海樓市大環(huán)境 121政策利好，逐步升溫 ?世紀(jì)之交的 2023年，宏觀經(jīng)濟(jì)在連續(xù)幾年政策的有力拉動(dòng)下，出現(xiàn)向好走勢(shì)。上海房地產(chǎn)業(yè)在此大背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)十分活躍的局面：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資強(qiáng)勁回升，商品房銷(xiāo)售及存量房交易量創(chuàng)出歷史新高 。 12 市場(chǎng)環(huán)境分析 ?2023年第二季度，上海樓市出現(xiàn)回升之勢(shì)，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額達(dá) ，同比增長(zhǎng) 27億元，增幅%； ?從 2023年第三季度來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資達(dá)，同比增長(zhǎng) 53億元，增幅 %； ?2023年 19月，商品房銷(xiāo)售面積達(dá) 米，同比增長(zhǎng) 237萬(wàn)平方米，增幅 %； 12 市場(chǎng)環(huán)境分析 12 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 ?隨著住房制度改革的推行，貨幣化分房實(shí)現(xiàn)，公積金和各大商業(yè)銀行的貸款支持，政府一系列優(yōu)惠政策的出臺(tái)，大大提高了居 民的住房購(gòu)買(mǎi)力。 ? “十五期間”，日新月異的軌道交通和環(huán)境建設(shè)，也將對(duì)本市住宅消費(fèi)起到了積極拉動(dòng)作用。今年，地鐵二號(hào)線的正式通車(chē)、明珠線的試通車(chē)，以及蘇州河整治一期工程、延中綠地等開(kāi)工建設(shè)，都對(duì)周邊樓市的活躍產(chǎn)生了直接效應(yīng)。 121土地一級(jí)市場(chǎng)控制 ?2023年，上海市府繼續(xù)對(duì)土地的供給實(shí)施嚴(yán)格控制，有效地抑制了一級(jí)市場(chǎng)，今年一季度土地出讓面積為 188萬(wàn)平方米，較去年同期減少 6%。其中，內(nèi)銷(xiāo)商品房出讓面積占總量的 49%，較去年同期減少 27%，外銷(xiāo)商品房出讓面積中 98%是工業(yè)用地，扣除這一因素，外銷(xiāo)商品房出讓面積僅 米，比去年同期減少 76%。土地一級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)開(kāi)始回落。 12 市場(chǎng)環(huán)境分析 121房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資下降 在房地產(chǎn)供求矛盾一時(shí)難以緩解的情況下，投資逐漸趨向理性，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額減少。 1999年一季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額 ，與 1998年同期相比，減少 28%，完成土地開(kāi)發(fā)面積為 米，比 1998年同期下降 36%，商品房竣工面積和商品房開(kāi)發(fā)面積分別比 98年一季度相比減少 19%和4%，商品房竣工面積首次出現(xiàn)回落，形成了上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的觀念。 12 市場(chǎng)環(huán)境分析 121 個(gè)人購(gòu)房比重不斷提高 1999年一季度個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品房的比重繼續(xù)上升。外銷(xiāo)商品房中銷(xiāo)售屬個(gè)人購(gòu)買(mǎi) 583套，占 %；預(yù)售中屬個(gè)人購(gòu)買(mǎi) 22790套，占預(yù)售總額的 %。內(nèi)銷(xiāo)商品房中銷(xiāo)售屬個(gè)人購(gòu)買(mǎi) 22772套，占 %；預(yù)售中屬個(gè)人購(gòu)買(mǎi) 20862套，占預(yù)售總額 %。去年同期上升 。這表明，上海房地產(chǎn)業(yè)購(gòu)房主要以個(gè)人購(gòu)房行為為主房地產(chǎn)消費(fèi)觀念形成。 12 市場(chǎng)環(huán)境分析 121 個(gè)人購(gòu)房比重不斷提高 三級(jí)市場(chǎng)的活躍對(duì)二級(jí)市場(chǎng)也具有較大的推動(dòng)作用，一定程度上拉動(dòng)了住宅潛在市場(chǎng)的需求， 舊公房上市平均出售價(jià)為 /套，平均建筑面積為，新購(gòu)房平均購(gòu)房?jī)r(jià) /套，平均建筑面積為 ?？煽闯鐾ㄟ^(guò)已售公房上市再購(gòu)進(jìn)新房來(lái)改善居住條件的市民是一個(gè)較大的潛在市場(chǎng)。 12 市場(chǎng)環(huán)境分析 12閔行區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境 122道路和交通構(gòu)成了閔行區(qū)的新動(dòng)脈，作為率先交通設(shè)施改造的新興城區(qū)，高架、地鐵和公交形成了地面、地下的多層次立體交通體系。出行的方便讓閔行與市中心的距離縮短，且各區(qū)到閔行的道路交通均不設(shè)過(guò)橋費(fèi)用。 12 市場(chǎng)環(huán)境分析 122當(dāng)年一號(hào)線的開(kāi)通曾使眾多閔行業(yè)主在購(gòu)房時(shí)獲得房產(chǎn)投資的回報(bào)，據(jù)物業(yè)調(diào)查記錄顯示，地鐵一號(hào)線開(kāi)通至今，沿線物業(yè)的價(jià)格已上升 15個(gè)百分點(diǎn)。以 1995年每平方米 2200元購(gòu)進(jìn)新梅花園為例，一年后每平方米的收益為 600元，現(xiàn)在越來(lái)越多的人認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，把居住閔行作為投資置業(yè)的新時(shí)尚。 12 市場(chǎng)環(huán)境分析 122閔行區(qū)綠意盎然的居住區(qū)和街道，讓眾多精明的上海人為之心動(dòng)。綠化面積從1992年的不足 80萬(wàn)平方米，猛增到目前 3690萬(wàn)平方米，綠化普及率達(dá) ％，今年小區(qū)綠化將力爭(zhēng) 。同時(shí)通過(guò)實(shí)施“ 宣教、碧水、藍(lán)天、綠地、寧?kù)o、潔凈、綠色工業(yè)和都市農(nóng)業(yè) ” 八大工程，成為全國(guó)第一個(gè)環(huán)境保護(hù)模范城區(qū)，并力爭(zhēng)在今年創(chuàng)建園林城區(qū)。 12 市場(chǎng)環(huán)境分析 122 同時(shí)，市政配套及道路交通改造，購(gòu)物大環(huán)境以及醫(yī)療環(huán)境的完善，也成了吸引市中心購(gòu)房者的重要因素。作為上海市西南的新興居住城區(qū)，因?yàn)?“ 新 ” 而吸引了眾多開(kāi)發(fā)商的目光，也因?yàn)榍?“ 新 ” 獲得了迅猛的發(fā)展。 閔行區(qū)新建樓盤(pán)分布，具有明顯區(qū)域性，主要集中在虹橋、七寶、莘莊和梅隴四個(gè)地區(qū)。 12 市場(chǎng)環(huán)境分析 12閔行區(qū)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 因萬(wàn)科海上