【正文】 前言 杭州同策為上海同策咨詢最大子公司， 2023年杭州市場銷售額突破 60億元。 所服務(wù)項目金地自在城，保利東灣排名杭州市場銷售面積銷售套數(shù)前兩名！ 全公司當(dāng)前員工團隊 200名，是浙江規(guī)模最大，團隊最齊全的營銷代理公司。 我們服務(wù)保利、金地、萬科、中航地產(chǎn)、升華、銀億、廣廈、萊蒙等國內(nèi)一流地產(chǎn)開發(fā)集團。 所服務(wù)項目均創(chuàng)造區(qū)域內(nèi)銷售服務(wù)標(biāo)桿。 2023年力爭實現(xiàn)銷售 120億元。 杭州同策累積積累成熟置業(yè)客戶 8萬余名，客戶重復(fù)購買意愿達 30%。 3 2023年同策在全國著手建立五星級銷售服務(wù)案場， 在人員設(shè)置、策劃配合、接待服務(wù)、流程監(jiān)督等 做到全程標(biāo)桿。 更重要的是，我們認為我們可以在本案服務(wù)中 做到人員快速進場，最快進行客戶儲備， 用最短的時間做到可以開盤狀態(tài)。 4 作為一家與業(yè)代理公司，我們始終堅持 團隊制勝、渠道制勝、服務(wù)制勝、效率制勝四大原則。 同策將在服務(wù)天御花園項目的過程中配置足夠 的人員，不開發(fā)商一道， 統(tǒng)一思想，精耕市場，賣好，賣快，賣貴。 【 永成 天御花園 】 營銷策略匯報 針對貴司天御花園項目，我司與案小組多次對本案及周邊市場進行了實地考察和重點項目走訪，并就本案提出了初步的營銷策略探討。 提報三個板塊 第一部分：項目研究、市場研究、客群研究、 項目定位； 第二部分：產(chǎn)品建議、推案策略、推廣策略； 第三部分：天御花園項目與屬團隊不服務(wù)內(nèi)容。 第一部分：項目研究、市場研究、客群研究、 項目定位； 紹興宏觀經(jīng)濟與環(huán)境分析 區(qū)域房地產(chǎn)市場概況 競爭個案分析 市場定位 客群定位 形象定位 創(chuàng)作表現(xiàn) 戰(zhàn)略目標(biāo) 地理位臵： 項目位于鏡湖新區(qū)，周邊有豐富的水域景觀資源； 未來發(fā)展： 承接“城市向北”的大紹興規(guī)劃發(fā)展前景，項目未來價值更具期待； 生活配套： 周邊基本是新建樓盤，整體商業(yè)配套、生活配套等公建配套較為缺乏； 項目地塊 贊成美林 濱江項目 綠城項目 地塊示意圖 項目基礎(chǔ)分析 環(huán)境審視 G104 解放大道 鳳林西路 市區(qū)方向 靈芝鎮(zhèn)中心小學(xué) 浙江工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院 浙江工業(yè)技術(shù)學(xué)校 紹興市人民匚院 鏡湖濕地公園 項目地塊 紹興市第一初級中學(xué) 規(guī)劃商務(wù)辦公樓 規(guī)劃大型購物中心 交通示意圖 配套示意圖 交通配套： 104國道、解放大道、鳳林西路、中興北路，交通路線通達 。 教育配套： 鳳林西路南面為校區(qū)，集小學(xué)、中學(xué)、大學(xué)、教育中學(xué)為一體，人氣較旺。 項目基礎(chǔ)分析 環(huán)境審視 ? 地理位置優(yōu)越 本項目位處新城中心，距離行政中心、濕地公園、學(xué)校、規(guī)劃中的商務(wù)商業(yè)中心都較近，是未來發(fā)展的重點地帶。 ? 自然景觀優(yōu)勢相對突出 地塊北面臨水，西面為綠化帶及湖泊，水域景觀資源豐富，是本案的有力支撐點。 ? 良好的規(guī)劃發(fā)展契機 政府大力打造鏡湖新城，是未來紹興的城市中心，同時市政府將遷至鏡湖北，發(fā)展?jié)摿o限。 ? 區(qū)域高端形象已樹立 周邊已有三個大型商品房項目待開盤，板塊名聲在外，極易推廣。 ? 板塊內(nèi)已有項目客群相近 ， 且更具成本優(yōu)勢 周邊樓盤定位相似 ， 客源層相近 ， 必將形成激烈的競爭 。 本項目地價高于其他項目 ， 未來的價格壓力更大 ， 因此精品打造策略顯得尤為重要 。 ? 柯橋等市場的興起形成競爭壓力 柯橋 、 城東等其他組團也致力于高端產(chǎn)品的開發(fā) ，對客源將形成爭奪 。 ? 生活配套 比較 欠缺 項目周邊目前人氣不足 ， 生活配套還比較滯后 。 ? 公共交通不便 由于片區(qū)是城市新興板塊 ， 公共交通系統(tǒng)不甚發(fā)達 ，且項目距離 公交站較遠 。 ? 湖景位于地塊西側(cè) ， 與當(dāng)?shù)刭徺I習(xí)慣相左 出于風(fēng)水等因素考慮 ， 紹興人更傾向于購買東端套 ，本項目景觀資源位于西側(cè) ， 其資源優(yōu)勢發(fā)揮受限 。 優(yōu)勢 S 威脅 T 機會 O 劣勢 W 項目基礎(chǔ)分析 項目 SWOT分析 ? 核心目標(biāo)一：項目價值，打造紹興豪宅標(biāo)桿 ? 核心目標(biāo)二：利潤價值，追求利潤最大化 ? 核心目標(biāo)三：品牌價值，建立項目品牌及企業(yè)品牌 未來城市中心 豪宅標(biāo)準造就 地段價值 產(chǎn)品價值 項目基礎(chǔ)分析 核心戰(zhàn)略目標(biāo) 市場研究 —— 城市環(huán)境分析 宏觀政策： 落實國家新政，回避限購政策，細則內(nèi)容偏向形式化，對房地產(chǎn)影響微弱； —— GDP 10年 （億元），同比增長： % 保持良好的發(fā)展態(tài)勢 —— 經(jīng)濟結(jié)構(gòu) 房地產(chǎn)業(yè)成為目前拉動紹興經(jīng)濟增長的新引擎 —— 人均支配 09年可支配收入突破 ，達到 26874員 改善型消費增多 —— 投資環(huán)境 房地產(chǎn)投資同比增大近 50% 房地產(chǎn)行業(yè)前景看好 —— 供應(yīng)趨勢 房地產(chǎn)新開面積近三年逐年下降 未來兩年供應(yīng) 略顯 不足 宏觀經(jīng)濟 宏觀環(huán)境 —— 紹興市概況 地緣優(yōu)勢明顯的長三角城市 —— 城市結(jié)構(gòu) 城市新區(qū)建設(shè)將主要放在鏡湖綠心內(nèi) —— 鏡湖新區(qū)交通概況 未來紹興城市發(fā)展中心位臵 —— 鏡湖新區(qū)規(guī)劃發(fā)展 行政中心、商務(wù)區(qū)、紹興中央居住區(qū) —— 鏡湖新區(qū)定位 生態(tài)調(diào)節(jié)、休閑娛樂、水上旅游觀光和行政管理中心 —— 鏡湖新區(qū)資源優(yōu)勢 有山有水有濕地 —— 鏡湖新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展 產(chǎn)業(yè)豐富，經(jīng)濟基礎(chǔ)好 市場研究 紹興宏觀經(jīng)濟與環(huán)境 ?按照目前紹興市房地產(chǎn)市場發(fā)展概況，市場格局主要可劃分為以下幾個板塊： 市中心、鏡湖、袍江 三個大板塊； ?鏡湖新區(qū)位于紹興北面，位處紹興市區(qū)、柯橋、袍江等城市組團的中心， 是紹興大城市的“綠心”； 紹興北面，城市“綠心” ?鏡湖新區(qū)位處未來城市發(fā)展的中心； ?距離市中心僅 2公里，袍江新區(qū)僅 6公里，柯橋僅 9公里 ?新區(qū)主干道群賢路與紹三線路口，距杭甬高速紹興接口處 3公里，距蕭山國際機場 25公里。 未來紹興城市發(fā)展中心位臵 紹興宏觀經(jīng)濟與環(huán)境 市場研究 鏡湖新匙 柯橋 市中心 袍江 鏡湖濕地公園 ?是紹興新的行政中心、商務(wù)區(qū)、紹興中央居住區(qū)（ CLD） 。 ?是連接市中心、柯橋、袍江三大城市組團發(fā)展重要紐帶； 板塊定位 ?鏡湖新城中心片區(qū)將成為紹興市的城市綠心 與行政中心； ? 功能定位： 大紹興的城市與產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù)平臺； ? 主題定位： 打造世界第一座 60平方公里的“城市主題公園”； ? 形象定位： “東方威尼斯”、“江南新越城”； 紹興宏觀經(jīng)濟與環(huán)境 市場研究 ?宏觀調(diào)控政策力度較大，但紹興市地方細則執(zhí)行力度較弱，對于房地產(chǎn)影響相對較??； ?經(jīng)濟形勢較好，增速較快、持續(xù)向好； ?產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展強勁， 房地產(chǎn)業(yè)成為目前拉動紹興經(jīng)濟增長的新引擎； ?居民收入持續(xù)攀升，生活富足， 購房基礎(chǔ)逐步提高 ?資源、城市地位非常突出，發(fā)展?jié)摿春茫?新城的定位具有對區(qū)域發(fā)展起帶動和標(biāo)桿作用。 紹興宏觀經(jīng)濟與環(huán)境 市場研究 初步觀點： 城市核心，紹興中央居住區(qū)（ CLD） 市場研究 —— 房產(chǎn)市場研究 —— 鏡湖新區(qū) 0910年 11月鏡湖商住用地成交未開發(fā)的總可建筑面積： 70萬方 —— 紹興市區(qū) 0910年 11月紹興市商住用地成交未開發(fā)的總可建筑面積： 165萬方 土地市場 區(qū)域市場 —— 競爭格局 競爭項目主要來源于鏡湖和市中心兩個板塊 —— 價格分布 板塊目前公寓在售均價 13000元 /平米，與市區(qū)城東、城西內(nèi)公寓售價相當(dāng)。 —— 供求情況 在售項目去化率達 90%以上，存量較少， 未來供應(yīng)量大，市場競爭激烈。 —— 產(chǎn)品概況 高層公寓面積以 140200方為主，少量 90130方的小戶型， 以改善型戶型為主。 —— 總價范圍 高層公寓總價集中在 150250萬元，個別排屋總價突破 2023萬， 總價接受能力強。 —— 精裝概況 區(qū)域市場主要以 200方以上戶型做精裝， 有一定的接受度，但同時存在風(fēng)險。 —— 客戶情況 主要來源周邊區(qū)域，對區(qū)域未來前景看好， 自住兼投資。 未來市場供應(yīng)較大 區(qū)域房地產(chǎn)市場概況 市場研究 紹興市房地產(chǎn)經(jīng)過多年的發(fā)展，根據(jù)物業(yè)特點和區(qū)域特征，可劃分為 市中心、鏡湖、袍江三大板塊 ?市中心：紹興市最先發(fā)展的板塊，市場較成熟，目前已向市區(qū)周邊延伸發(fā)展； ?袍江：處于紹興市區(qū)價格底部，價格優(yōu)勢明顯；未來發(fā)展走勢看鏡湖； ?鏡湖： 紹興高端市場樣板區(qū)，資源、城市地位非常突出，成為區(qū)域發(fā)展契機，產(chǎn)品領(lǐng)導(dǎo)紹興市場走向； 從區(qū)位關(guān)系上看， 本案的競爭項目主要來源于鏡湖和市中心兩個板塊； 此兩板塊的市場概況即可反應(yīng)出本案的競爭格局； 柯橋 鏡湖 市中心 城東 城南 板塊價格： 7000元 /平米 供給結(jié)構(gòu)： 90140平米 袍江 城西 鏡湖濕地公園 板塊價格： 14000元 /平米 供給結(jié)構(gòu)： 75140平米 板塊價格： 12500元 /平米 供給結(jié)構(gòu)： 88160平米 板塊價格： 13000元 /平米 供給結(jié)構(gòu)： 138200平米 鏡湖板塊，目前公寓在售均價 13000元 /平米，與市中心城東、城西兩區(qū)域內(nèi)公寓售價相當(dāng)。 房地產(chǎn)市場概況 市場研究 紹興天下 山水名家 白鷺金灘 香檳半島 盛世名苑 大地香樟園 蕺山岑草園 峰澤景園 一江兩岸 東澤博園 東江銀灣 寶業(yè)四季園 臵業(yè)東澤莊園 陽明華府 稽山一品 水岸香堤 百合花園 金色家園 贊成美林 大城小院 綠城寶業(yè)玉園 本項目地塊 鏡湖 紹興市區(qū) 水墨瀾庭 鏡湖項目 建筑面積（萬㎡） 物業(yè)類型 價格（元 /㎡） 贊成美林 高層、多層、酒 店式公寓 高層 1250013000，多層20230，酒店式公寓預(yù)計12023 金色家園 高層、排屋、商 業(yè) 高層 13000，排屋 22023 百合花園 高層 高層 精裝修 19600，毛坯13200 紹興天下 30 高層、排屋 高層 1202315000 山水名家 高層、排屋 高層 13000 香檳半島 高層 精裝修 17000，毛坯 13000 白鷺金灘 高層、小高層、 排屋 高層 13000 紹興市區(qū)項目 建筑面積 物業(yè)類型 價格 東澤博園 排屋 17600元 / 平米起 大地香樟園 多層、排屋、花園洋房 多層 13800元 /平方米，排屋 15800 一江兩岸 排屋 1202317000元 /平米 綠城寶業(yè)玉園 花園大宅、排屋 約 1300萬元 2023萬元 /套 盛世名苑 113萬 高層 13000元 /平米 四季園 排屋、別墅 30000元 /平米 峰澤景園 高層 平層 13000，躍層 1400016000 頤景華庭 8萬 高層、排屋 未開盤 水墨讕庭 排屋 毛坯 360萬 /套起， 精裝 500萬 /套起 臵業(yè)東澤莊園 別墅、排屋 17600 東江銀灣 別墅、排屋 排屋 500萬 /套起，別墅 1000萬 / 套起 陽明華都 10萬 高層、排屋 高層 1202313000 水岸香堤 11萬 高層 11000 稽山一品 8萬余 別墅、排屋 排屋 408萬 /套起，別墅 500萬 /套起 蕺山岑草園 多層、疊排 多層 12023，疊排