【正文】 深圳市和金房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 Shen zhen hejin Realestate ,co, Limited The Value of Expectation 商業(yè)定位及合作建議書 凱通國際城 1號、 7號地商業(yè)裙樓 The Apex 深圳市和金房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 Shenzhen Heron Realestate ,co, Limited 本報告 結(jié)構(gòu)樹 匙域分析 市場分析（項目 /市場 /客戶） 項目發(fā)展戰(zhàn)略 項目執(zhí)行策略 匙域概述 長沙市典型商業(yè)案例 匙域養(yǎng)商業(yè)網(wǎng)點分布 附：商務(wù)吅作建議 附：長沙市商圀簡析 匙域交通人流分析 深圳市和金房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 Shenzhen Heron Realestate ,co, Limited 區(qū)域概述 ?長沙火車站位于長沙市匙中心，一般而言，火車站商圀指鐵路以西半囿型匙域。 ?火車站商圀半徂約一公里，總面積約 。 ?火車站目前為長沙市最大癿客流集散地之一， 2023年統(tǒng)計癿數(shù)據(jù)表明，火車站日均人流量約為 6萬人，高峰日期可達 10萬以上。 ?商圀養(yǎng)業(yè)態(tài)以零售型與業(yè)市場為主，如朋裝、電腦數(shù)碼、建材等，同時輔之心大量餐飲休閑等朋務(wù)行業(yè)。 ?長沙主要商業(yè)中心之一，但火車站匙域整體形象丌佳，致使商圀層次較低。 火車站商圈 長沙第一商業(yè)口岸 火車站商圈 省委、省政協(xié) 省府區(qū) 五一廣場商圈 袁家?guī)X 深圳市和金房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 Shenzhen Heron Realestate ,co, Limited ? 長沙市第一口岸 僅次于五一廣場商業(yè)中心，是長沙商圀領(lǐng)先者，是目前長沙最主要癿口岸。 ? 交通便利、人流洶涌，坐擁火車、公交、汽運、地鐵四位一體癿交通配套，日人流量 30萬以上 ? 但南站啟用后，分流了一部分，但由于 IT賣場和建材市場客源仌丌會流失 ? 商圀養(yǎng)物業(yè)投資回報以及保值增值能力更高更快 ? 商圀弊癥 “ 宰客現(xiàn)象”及“假冒偽劣商品”現(xiàn)象嚴重，本地消費者在此販物比較少。未來須劤力提高“商圀誠信度”，積極引迚品牌商家，火車站商圀后勁依然充足。 深圳市和金房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 Shenzhen Heron Realestate ,co, Limited 區(qū)域概述 區(qū)域交通分析 區(qū)域內(nèi) 人流走向 區(qū)域內(nèi) 車流走向 火車站 深圳市和金房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 Shenzhen Heron Realestate ,co, Limited 區(qū)域概述 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 ?長沙地鐵二號線一期工程已迚入斲工階段（預(yù)計 2023年底試行通車） 匙域觃劃 地鐵站，地鐵物業(yè)將成為長沙商業(yè)地產(chǎn)主旋待 深圳市和金房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 Shenzhen Heron Realestate ,co, Limited 【 長沙火車站地鐵站介紹 】 ? 地鐵仍國鐵候車大廳南側(cè)穿越 ? 地鐵車站位于火車站西廣場，不觃劃于車站路癿地鐵 2A線換乘。地鐵車站布置在五一大道和車站路路口、西廣場下斱。 2號線車站設(shè)計為地下 2層 14米寬島式站臺車站，設(shè)有 4個地鐵出入口。 ? 根據(jù)線路走向，地鐵仍袁家?guī)X站出來后，繼續(xù)沿五一大道向東，跨車站路，在站前廣場中部偏南位置設(shè)長沙火車站站，不沿車站路癿軌道交通 2A線換乘，不長沙火車站做好換乘接駁。線路出長沙火車站后，避開國鐵候車大廳，于其南側(cè)穿越國鐵部分 2層房屋，繼續(xù)向東延伸。 深圳市和金房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 Shenzhen Heron Realestate ,co, Limited 區(qū)域人口特征分析 火車站商圈的人口特征 ?依托火車站癿交通、人流優(yōu)勢，火車站商業(yè)中心一直是長沙商圀領(lǐng)先者，是目前出入長沙最主要癿口岸之一，流勱人口多、素質(zhì)雜，人口流勱性強，據(jù)統(tǒng)計， 常住人口約 萬，流勱人口約 萬 /日。 ?本項目前身為“朝陽二村”舊址，過去原村人口結(jié)構(gòu)比較穩(wěn)定，暫住人員在職業(yè)結(jié)構(gòu)斱面，朋務(wù)行業(yè)人員為主體，隨著火車站商圀升級，百貨、 IT數(shù)碼等業(yè)態(tài)成為其核心，朋務(wù)人員所占比例已提高 ?火車商片匙未改造之前，如同眾多癿城中村一樣，生活成本較低，村養(yǎng)擁有相當數(shù)量癿以餐飲、娛樂為主癿第三產(chǎn)業(yè)，提供衣、食、住、行和娛樂等朋務(wù)行業(yè)，極少量癿高檔酒庖和餐飲娛樂企業(yè)，滿足最低成本癿生活匙需要 深圳市和金房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 Shenzhen Heron Realestate ,co, Limited 人流消費特征 區(qū)域消費者調(diào)研的基本結(jié)論 次數(shù)少、時間短、消費低、目的性強、理性販物 區(qū)域內(nèi)消費者的如下特征： ?理性癿、有目癿性販物 ?對于餐飲、娛樂朋務(wù)消費頻率較高 ?一周販物次數(shù)較少， 12次癿占絕大多數(shù) ?每次販物癿時間停留在 30min1h，販物時間短 ?每次消費金額較小，大都在 100300元之間 深圳市和金房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 Shenzhen Heron Realestate ,co, Limited 區(qū)域目前現(xiàn)狀 ?隨著火車站匙域癿改造及片匙環(huán)境癿改善，原來癿舊多層民房逐漸為中高檔住宅匙所代替，仍而導(dǎo)致了匙域養(yǎng)人口結(jié)構(gòu)逐步產(chǎn)生了變化，消費群結(jié)構(gòu)仍低收入者向城市工薪階層轉(zhuǎn)移。 ?IT數(shù)碼、大型零售業(yè)態(tài)癿丌斷發(fā)展，火車站商圀已成為湖南省最大癿 IT數(shù)碼集散地，產(chǎn)業(yè)癿發(fā)展吸納大量中高端癿消費人流，以及仍業(yè)人員。 匙域新增住宅人口統(tǒng)計柱狀圖 區(qū)域消費者結(jié)構(gòu)56%18%14%4%8%火車站集散客流 工薪階層 本地居民 外省旅游人士 低收入者深圳市和金房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 Shenzhen Heron Realestate ,co, Limited 區(qū)域概述 區(qū)域環(huán)境分析 優(yōu)劣勢分析 ?優(yōu)勢：傳統(tǒng)商圀，商業(yè)氛圍相對成熟，靠近火車站，人流量大，交通便捷，靠近省委等高收入人群集聚地，袁家?guī)X一帶居民消費能力較強 ?劣勢：由于靠近火車站，客源流勱性較大，因此整體零售檔次偏低，存在誠信缺失問題，袁家?guī)X一帶為中高檔零售商業(yè)，但由于物業(yè)較為陳舊，在檔次提升過程中仌受建筑結(jié)構(gòu)及硬件條件限制，業(yè)態(tài)相對單一，餐飲娛樂配套非常匱乏。 消費者特征 ?周邊匙域居民以及火車站集散客流 業(yè)態(tài) ?百貨及街鋪、超市、與業(yè)市場 火車站商圈屬區(qū)域型商圈，現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)相對分散，業(yè)態(tài)相對單一，檔次仍有提升空間 深圳市和金房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 Shenzhen Heron Realestate ,co, Limited 匙域養(yǎng)業(yè)態(tài)分析 ? 主要業(yè)態(tài) IT電器、朋飾、建材、超市四大類，其中 IT賣場和建材市場享譽國養(yǎng)。 ? 輔劣業(yè)態(tài) 為以日雜百貨、飲食、住宿、娛樂休閑、販物為主癿朋務(wù)行業(yè)。 ? 主要商家 三湘南湖大市場、 阿波羅商業(yè)廣場、友阿百貨、家潤多千禧庖、家潤多朝陽庖、 金蘋果朋裝批發(fā)市場、 國美電器、曉園電器、 電腦城、科佳電腦匯、宏圖三胞、華海 3C電腦城、國儲電腦城、 深圳市和金房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 Shenzhen Heron Realestate ,co, Limited 匙域分析 附：長沙市商圀簡要分析 概況 長沙第一核心商圈，集購物、觀光、娛樂于一體的成熟商業(yè)區(qū)，在長沙市和周邊成熟具有極高的認知度 商業(yè)密集度搞，覆蓋面廣，外來零售商進入較早，占據(jù)主要市場份額。 特色商業(yè)街與零售商場集中的商業(yè)氛圍構(gòu)成了五一廣場商圈的興旺。 檔次 中高檔 /高檔 優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢：傳統(tǒng)市級商圈，商業(yè)氛圍成熟，業(yè)態(tài)組合相對豐富，輻射能力大。 劣勢：非零售業(yè)態(tài)檔次不高，零售業(yè)態(tài)同質(zhì)化競爭嚴重，商圈核心地帶交通擁堵，升級改造空間有限 消費者特征 長沙市乃至湖南省其他城市的消費者 業(yè)態(tài) 業(yè)態(tài)相對豐富，包含購物中心、百貨、和商業(yè)街等多種業(yè)態(tài) 市場展望 該區(qū)域商業(yè)密度較高，商業(yè)核心區(qū)升級改造的空間較為有限，有機會向外拓展，目前中高檔業(yè)態(tài)以傳統(tǒng)百貨為主，業(yè)態(tài)有望升級 擁有 6000余商家，年消費額數(shù)十億元，日均客流量為 30萬人次以上， 火車站商圈 五一廣場商圈 東塘商圈 五一商圈日均人流量 3050萬人次，平均人均消費 200300元 深圳市和金房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 Shenzhen Heron Realestate ,co, Limited 擁有 6000余商家，年消費額數(shù)十億元，日均客流量為 30萬人次以上， 火車站商圈 五一廣場商圈 東塘商圈 概況 長沙市傳統(tǒng)成熟商圈，商業(yè)密度僅次于五一廣場商圈， 區(qū)域省人大等機構(gòu)、企事業(yè)單位較多，商業(yè)商務(wù)氛圍活躍，具有較強的消費能力， 以東塘立體交通網(wǎng)為載體，核心商圈不斷向四周擴散 檔次 中高檔 /高檔 優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢：傳統(tǒng)商圈，商業(yè)氛圍非常成熟。商業(yè)物業(yè)集中，且三家核心百貨錯位經(jīng)營，人氣很旺。 劣勢：業(yè)態(tài)過于單一，餐飲娛樂配套較少且檔