【正文】 上海樓市上半年市場總結及下半年研判上海樓市上半年市場總結及下半年研判上海同策房產咨詢股份有限公司Tospur Research 7th AUG 202309年上半年市場回顧Part One Tospur Research 7th AUG 2023由于中國經濟的增長主要靠出口、投資、消費來有效帶動，以出口持續(xù)低迷，在全球金融危機的背景下。以傳統出口拉動經濟就顯得不現實。所以，只有 靠投資與消費 來拉動內需來刺激經濟持續(xù)的增長，在這個背景下國家 出臺了 “4 萬億內需政策 ”2023年國家 GDP目標 8%09年上半年宏觀經濟走勢Tospur Research 7th AUG 20232023年 11月，在國內外經濟環(huán)境惡化的背景下，國家出臺十項措施擴大國內需求， 4萬億投入促經濟、保增長。 4萬億投資的具體構成主要包括，近一半投資將用于 鐵路、公路、機場和城鄉(xiāng)電網建設 ，總額 ；用于 地震重災區(qū)的恢復重建 投資 1萬億元；用于 農村民生工程和農村基礎設施 3700億元；生態(tài)環(huán)境 3500億元， 保障性安居工程2800億元， 自主創(chuàng)新結構調整 1600億元， 醫(yī)療衛(wèi)生和文化教育事業(yè) 400億元。預計 4萬億經濟刺激每年將拉動經濟增長約 1個百分點。 2023年2023年 2023年上半年國內 GDP達 139862億元， 同比增長 %，比一季度加快 。分季度看，一季度增長 %， 二季度增長 %。 09年上半年宏觀經濟走勢Tospur Research 7th AUG 2023由此可見：國內經濟正處于 “ 企穩(wěn)回升 ” 階段，但是投資信貸的過快增長也使人產生通貨膨脹的憂慮。投資增幅投資增幅 15月投資增幅接近三成，這是在地方為 4萬億計劃配套資金只到位 40%的現狀下取得的，若配套資金不打折，投資增幅自當更為耀眼。銀行信貸銀行信貸 銀行信貸全年計劃 5萬億，上半年實際放貸 7萬億，按此勢頭，到年底突破10萬億存有極大可能性。地王歸來地王歸來 伴隨京滬等地新地王批量現身，經歷 2023低谷后的房價一路走高，甚至可能出現比 2023年更瘋狂的泡沫走勢09年上半年宏觀經濟走勢全國上半年的投資信貸數據：Tospur Research 7th AUG 2023經濟形勢開始復蘇但要完成全年保 8%目標還需要繼續(xù)擴大內需 —— 房地產是主要支撐經濟形勢的持續(xù)好轉也會帶動房地產市場持續(xù)健康的發(fā)展兩者之間形成相輔相成的關系Tospur Research 7th AUG 202309年上半年房地產市場 全國根據國家統計局 09年 16月全國房地產市場數據顯示：16月，全國商品房銷售面積 34109萬 ㎡，同比增長 %。6月份，全國房地產開發(fā)景氣指數（簡稱 “ 國房景氣指數 ” ）為 ，比 5月份提高 %。 Tospur Research 7th AUG 2023在全國房地產的一片復蘇中，上海無疑是其中最耀眼的一個明星 ……Tospur Research 7th AUG 2023Ⅰ. 上海樓市政策回顧Tospur Research 7th AUG 2023一季度：市場缺乏新的強心劑08年下半年的優(yōu)惠政策開始真正實施，上海市也出臺了相關救市政策，但是市場期待的二套房松綁、房地產進入十大產業(yè)振興計劃等相繼落空。相關政策土地政策 《關于加強建設用地容積率管理和監(jiān)督檢查的通知》房產政策 稅務總局 2023年 1月 1日起廢止《城市房地產稅暫行條例》國務院《關于促進房地產市場健康發(fā)展的若干意見》住房和城鄉(xiāng)建設部公布 2023年九大工作重點，強調全面推進保障性住房建設房地產未能進入十大產業(yè)振興計劃國家稅務總局《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》金融政策 一季度并沒有推出涉及到地產行業(yè)的金融政策。主要是針對 08年 10月 22日推出 “ 商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的 、最低首付款比例調整為 20%” 的政策，四大國有商業(yè)銀行年初開始出臺相關規(guī)定，正式執(zhí)行。上海地方政策 《上海市經濟適用住房管理試行辦法 (征求意見稿 )》出臺、滬二套房最高可貸 80萬公積金、上海試行居住證轉戶籍辦法、上海公布舊區(qū)改造新政策。階段性政策盤點Tospur Research 7th AUG 2023二季度：行業(yè)政策相繼試水征收物業(yè)稅、 70/90限制松綁、資本金下調等政策將積極促進房地產市場的健康發(fā)展216。 “ 物業(yè)稅 ”—— 物業(yè)稅征收對行業(yè)發(fā)展有利，房價或迎來回調5 月 25 日發(fā)布的《國務院批轉發(fā)展改革委關于 2023 年深化經濟體制改革工作意見的通知》， 研究開征物業(yè)稅。我們認為物業(yè)稅在當前提出只是一個對市場的試探，但是物業(yè)稅對市場有其積極的一面：實行物業(yè)稅勢必取消土地出讓金，將緩解開發(fā)商前期資金壓力；開征物業(yè)稅會加大物業(yè)持有人壓力，改變市場預期，促進房價下調。 216。 “70/90 限制松綁 ”—— 即使取消限制，小戶型不會供不應求近期，有關上海開始松綁住宅 “70/90” 的消息不絕于耳，而在最新的 45號公告中果真體現，三幅住宅用地的小戶型比例要求在掛牌文件中首次被取消。從市場實際需求來看，很多資金實力尚淺的婚房一族或首次置業(yè)客戶，他們所青睞的仍然是小戶型，有遠見的開發(fā)商更會在戶型創(chuàng)新以及高性價比上下功夫，不會只造大戶型，不設小戶型，從而引起小戶型市場需求的空白。 216。 “ 資本金比例下調 ”—— 給開發(fā)商減壓同時，也促進市場供需均衡5月 27日，國務院發(fā)布《關于調整固定資產投資項目資本金比例的通知》，其中，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為 20%，其他房地產開發(fā)項目的最低資本金比例為 30%；其他項目的最低資本金比例為 20%。階段性政策盤點Tospur Research 7th AUG 2023216。6月 25日，國土部表示，由于各地小產權房的情況不一樣，中央或國土資源部不會出臺統一的處理意見。216。上海銀監(jiān)局發(fā)布《關于進一步規(guī)范個人住房按揭貸款業(yè)務的通知》，要求除首套自住型普通住房和首套自住改善型普通住房外，貸款首付款比例不得低于 40％。 216。銀監(jiān)會發(fā)布《固定資產貸款管理暫行辦法》，嚴防固定資產貸款被挪用。216。中國銀監(jiān)會緊急下發(fā)《關于進一步加強信貸管理的通知》，強調加強信貸管理，防止對沖規(guī)模。216。6月 25日，央行表示，未來將引導貨幣信貸合理增長，將落實適度寬松貨幣政策，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。 216。上海市政府 7月 17日召開 “ 促進房地產健康發(fā)展工作會議 ” 提出 “ 嚴查捂盤惜售 ” 后的實質性舉措 ，隨即出臺 《上海市商品房銷售方案備案管理暫行規(guī)定》，規(guī)定商品房的銷售方案須經備案并在售樓場所予以公示；區(qū)縣房管部門則應通過銷售方案備案和房地產登記等手段，制止開發(fā)商捂盤惜售；捂盤惜售者將撤銷資質 。 市房管局明確表示不希望房價太高、制止人為炒作和捂盤 ，市房協三度召集會議，呼吁開發(fā)商認清形勢、合理定價。近期政策：在經濟增長達到預期之后，政府開始重點防范信貸風險；地方政府層面，上海市開始打壓開發(fā)商急于漲價的心態(tài)。階段性政策盤點Tospur Research 7th AUG 2023近期政策對上海樓市的影響《關于進一步