北湖地王推廣(合智五方)ok(已修改)
2025-03-06 11:58 本頁面
【正文】 九問北湖地王 合智五方創(chuàng)意集體 面對高昂的地價，什么樣的 推廣戰(zhàn)略 ，能實現(xiàn)項目價值最大化，并產(chǎn)生不菲的溢價？ 第一問 一、先看看我們的產(chǎn)品 ○占地 26718平方米 ○建筑密度 32% ○容積率 ○綠化率 30％ ○機(jī)動車位 401個 ○總建筑面積 ○住宅面積達(dá) 69529平方米 ○商業(yè)店面面積 8355平方米 ○住宅 +商業(yè)總戶數(shù)約 872戶 /新都市主義空間 ○命名：隆源國際公館 參照一：云星花了大量成本推廣住宅，然后再推商業(yè)，很火。 參照二：盛天名都只強(qiáng)調(diào)商業(yè)，住宅搭著賣，也很火。 總結(jié)： 北湖住宅消費人群因為北湖居住環(huán)境比較落后，所以買房比較關(guān)注配 套，尤其商業(yè)配套對片區(qū)居住價值的提升。從某種意義上說，在北湖，買房就是買配套。因此盛天只推商業(yè)，搭賣住宅，起到事半功倍。 通過與寶資嘉的溝通，建議本案借鑒與升級盛天經(jīng)驗，主做商業(yè)推廣，以商業(yè)推廣帶動住宅銷售。 商鋪價值最大化實現(xiàn)項目溢價，住宅平穩(wěn)銷售保證收回成本和現(xiàn)金流。 二、兩種可參考的推廣戰(zhàn)略 寶資嘉首度提出并炒作“北湖商圈概念”，成功銷售了盛天名都；合智五方成功推廣云星廣東商城，都將為本案推廣提供最直接的經(jīng)驗參考！ 毫無疑問，我們要站在盛天名都以及廣東商城的推廣成果上，借力升級北湖商圈的想象力。 那么，我們還是要先了解北湖商圈到底是一個 什么商圈？ 第二問 一個輻射 3050萬人的城市次中心商圈 一個新老交替，新商業(yè)體各自為政的商圈 城北北湖路前身工廠云集，人口密度大，項目背靠快速環(huán)道，對面是南寧數(shù)一數(shù)二的大型菜市，這里有非常成熟的生活配套，小商業(yè)發(fā)展繁盛，周邊學(xué)校眾多，文化教育氛圍濃厚，醫(yī)院、政府機(jī)關(guān)林立?？梢哉f這里是南寧的一個成熟的大生活中心。 目前，北湖在先有云星、后有盛天的帶動下，商業(yè)業(yè)態(tài)有所升級，但沒有形成明顯的一體化的商圈。 一個欠發(fā)達(dá)的商圈 一個亟需高尚業(yè)態(tài)，亟需升級的商圈 民族大道沿線有四大商圈，萬達(dá)商圈，新夢之島商圈、五象廣場商圈、航洋國際商圈，加上未來鳳嶺不低于 50萬平米的商業(yè)面積，民族大道商業(yè)面積嚴(yán)重過剩。而城北卻一直沒有高尚商業(yè)，各區(qū)域之間的商業(yè)生活嚴(yán)重失衡。 城北，片區(qū)商業(yè)以小區(qū)街鋪為主，沒有集中的商鋪，業(yè)態(tài)以社區(qū)配套為主，滿足片區(qū)民生需求，這些商業(yè)普遍都是自發(fā)形成的，以美食街和以建材為主的商業(yè)街，但是檔次規(guī)模比較低，沒有停車場，經(jīng)營不利。片區(qū)缺乏高檔休閑娛樂場所，缺乏品位生活環(huán)境片區(qū)。 北湖片區(qū)，急需高檔商業(yè)中心來提升片區(qū)居住價值。 一個相對獨立的商圈 一個有明顯消費特點的商圈 目前，北湖商圈消費大多還是物質(zhì)消費和中低檔消費。每一分鐘，可能城北有 1000個人想去時尚中心逛街，會朋友，享受時尚 …… 朋友來了，要去高檔點的吃飯、喝茶，都沒地方。但離萬達(dá)、夢之島的距離，都在 1— 3公里的生活半徑之外，上街的欲望，消費的欲望，消散了。 從消費半徑發(fā)現(xiàn)投資價值，由于交通線路和區(qū)域地理特點，北湖商圈又相對獨立和封閉。所以很多商業(yè)沒有競爭者。 一個缺乏創(chuàng)意生活的商圈 一個需要豐富精神消費的商圈 ? 城北人口有 30萬左右，居住人群大多是 工廠退休職工或者教師、醫(yī)院職工、學(xué)生群體，甚至很多老外。他們有的是中高層白領(lǐng)，有著不錯的收入，同時也承受著較大的精神壓力，他們需要放松。 ? 城北，每晚有 30萬人，有無聊現(xiàn)象。 ? 有人在家睡覺，有人在看無聊乏味的電視劇，有人趕去萬達(dá)看電影，有人在百無聊賴地逛超市，有人在大排擋拼酒 ……30 萬人的夜空，毫無生色。 ? 他們具備強(qiáng)勁的消費力、但是我們常能聽到他們感慨：在城北，連約會都找不到好地方；吃個飯還要跑到瑯東、民族大道去；親戚朋友來了也只能是逛逛公園，毫無樂趣。 他們是北湖的原住民 可能還住在自建房或老單位房 或者準(zhǔn)備搬進(jìn)新買的小區(qū)房 他們也可能是周邊的白領(lǐng)或大學(xué)老師，或?qū)W生 他們對于北湖片區(qū)抱有情結(jié) 離不開這里 生活富足起來后，也開始想 像
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