【正文】 深圳市德思勤投資咨詢有限公司 SHENZHEN TASKIN INVESTMENT CONSULTING . 住宅樓盤(pán)建筑風(fēng)格研究 在房地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越成熟的今天 ， 人們對(duì)居住的要求再也不是單純的條件改善 ， 而是著重于住宅的使用功能及價(jià)值功能和其它綜合功能 ， 使樓盤(pán)的品位大大提高 。 本文試圖從學(xué)術(shù)和市場(chǎng)兩個(gè)角度出發(fā) ， 闡述策劃定位與建筑風(fēng)格的關(guān)系 ， 探討中國(guó)住宅樓盤(pán)中主流風(fēng)格的運(yùn)用及其操作要點(diǎn) ， 住宅建筑風(fēng)格未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì) 。 關(guān)鍵詞：建筑風(fēng)格 項(xiàng)目?jī)r(jià)值 中式風(fēng)格 異域風(fēng)情 現(xiàn)代風(fēng)格 未來(lái)趨勢(shì) 摘要 研究重點(diǎn)：建筑風(fēng)格對(duì)房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)的意義； 建筑風(fēng)格在住宅開(kāi)發(fā)中起到的作用； 建筑風(fēng)格在住宅開(kāi)發(fā)中運(yùn)用的方式； 建筑風(fēng)格在住宅開(kāi)發(fā)中運(yùn)用的基本規(guī)則和方法 。 研究思路：學(xué)術(shù) +市場(chǎng) 研究重點(diǎn)和思路 學(xué)術(shù)方面：建筑風(fēng)格特征、精神特質(zhì)等； 市場(chǎng)方面：市場(chǎng)案例、運(yùn)用方式、市場(chǎng)接受度等等。 提 綱 建筑風(fēng)格定位與項(xiàng)目?jī)r(jià)值關(guān)系 1 2 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上主流建筑風(fēng)格剖析 3 現(xiàn)狀總結(jié)與發(fā)展趨勢(shì) Part1 建筑風(fēng)格釋義 ? 建筑風(fēng)格對(duì)項(xiàng)目的意義和影響 ? 建筑風(fēng)格與開(kāi)發(fā)價(jià)值的關(guān)系 ? 建筑風(fēng)格釋義與體現(xiàn) ? 建筑風(fēng)格分類簡(jiǎn)述 整個(gè)城市而言 ， 是可以渲染整個(gè)城市風(fēng)格的風(fēng)景元素 。 人們對(duì)居所的基本要求滿足以后 ， 對(duì)于產(chǎn)品品質(zhì)有了更深層次的要求 。 在客戶采訪中 ， 絕大多數(shù)客戶表示建筑風(fēng)格是他們購(gòu)房時(shí)重要的考慮因素之一 。 ? 從建筑本身來(lái)說(shuō) ， 是通過(guò)建筑風(fēng)格來(lái)取得兩種效果：一是美觀 ， 二是識(shí)別； ? 從市場(chǎng)角度來(lái)講 ， 良好的建筑風(fēng)格對(duì)樓盤(pán)促銷是有積極意義的 ， 也是樓盤(pán)推廣的賣(mài)點(diǎn)之一； ? 對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō) ， 有風(fēng)格的建筑能獲得他們的認(rèn)同 。 不同建筑風(fēng)格影響消費(fèi)者的選擇 ， 深圳市場(chǎng)上的典型案例如陽(yáng)光棕櫚園和鼎泰豐華了 。 意義在于 —— 一、建筑風(fēng)格對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的意義和影響 影響在于 —— ? 建筑外立面效果視覺(jué)的美觀性可以提升項(xiàng)目的檔次和知名度； ? 外立面的建筑材料的選擇 ， 包括材料的耐損能力 、 光潔度 、堅(jiān)實(shí)度 、 保溫隔熱性能等等 ， 對(duì)項(xiàng)目的保值有很大的幫助 ， 客戶得到了實(shí)惠 ， 樓盤(pán)價(jià)值也得到了提升 。 ? 相同質(zhì)量下的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)和相同價(jià)格下的質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng) ， 都已經(jīng)證明難以激發(fā)新的市場(chǎng)需求 。 所以必須通過(guò)產(chǎn)品來(lái)引導(dǎo)消費(fèi) ， 通過(guò)新的產(chǎn)品來(lái)激發(fā)新的消費(fèi)需求 。 未來(lái)的住宅小區(qū)建筑必定是功能與形式并重 ， 形式的地位逐步提高 。 ? 人們居住需求的不斷提高 ， 房地產(chǎn)市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)都使得開(kāi)發(fā)商在建筑立面 、 色彩和建筑裝飾上下功夫 。 ? 不同客戶 （ 如：生活經(jīng)歷 、 受教育水平 、 職業(yè)等 ） 對(duì)建筑風(fēng)格的喜好不同 ， 也決定了開(kāi)發(fā)商給市場(chǎng)推出什么樣的產(chǎn)品 。 關(guān)系在于 —— 二、建筑風(fēng)格與開(kāi)發(fā)價(jià)值的關(guān)系 三、建筑風(fēng)格釋義與體現(xiàn) ?是一個(gè)建筑物的個(gè)性或獨(dú)特表征； ?是建筑的一種方式 、 類型或方法； ?是一代人文思想的重要組成部分 ， 深刻地體現(xiàn)出人類的價(jià)值觀和美學(xué)觀； ?是一種個(gè)性和建筑特征； ?是建筑藝術(shù)和審美價(jià)值的直接體現(xiàn)形式 。 建筑風(fēng)格是 —— 體現(xiàn)在 —— 立面 、 重點(diǎn)和細(xì)部處理 、 材質(zhì) 、 色彩 、 空間組合 、 外部環(huán)境 。 而建筑的外立面又是建筑風(fēng)格的最直接的體現(xiàn)和表現(xiàn)形式 ， 目前多數(shù)項(xiàng)目在宣傳時(shí)提出各種建筑風(fēng)格 ， 例如北歐風(fēng)格 、 西班牙風(fēng)格等 ，主要反映在建筑的立面上 。 按照歷 史發(fā)展 流派分 按建筑方式分 按地 區(qū)分 按國(guó)家 民族分 四、建筑風(fēng)格分類簡(jiǎn)述 中國(guó)風(fēng)格 日本風(fēng)格 新加坡風(fēng)格 英國(guó)風(fēng)格 法國(guó)風(fēng)格 美國(guó)風(fēng)格 ?? 歐洲風(fēng)格 北美風(fēng)格 地中海式風(fēng)格 澳洲風(fēng)格 非洲風(fēng)格 拉丁美洲風(fēng)格 ?? 古希臘建筑風(fēng)格 古羅馬建筑風(fēng)格 歐洲中世紀(jì)建筑風(fēng)格 文藝復(fù)興建筑風(fēng)格 新古典主義建筑風(fēng)格 現(xiàn)代評(píng)論風(fēng)格 后現(xiàn)代主義風(fēng)格 ?? 哥特式建筑風(fēng)格 巴洛克建筑風(fēng)格 洛可可建筑風(fēng)格 木條式建筑風(fēng)格 園林風(fēng)格 概念式風(fēng)格 ?? 古 典 主 義 可見(jiàn) ， 不同時(shí)期 、 不同地區(qū) 、 不同地理環(huán)境下都曾產(chǎn)生過(guò)不同的瑰麗的建筑文化 。 那么如何運(yùn)用他們提升樓盤(pán)品質(zhì) ， 打造特色樓盤(pán)呢 ？ 我們來(lái)看看市場(chǎng)上的運(yùn)用情況 。 從我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看 ， 建筑風(fēng)格從大的方面講 ， 可以分為三類：中式風(fēng)格 、 異域風(fēng)情和現(xiàn)代風(fēng)格 。 Part2 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上主流建筑風(fēng)格剖析 ?中式風(fēng)格住宅的新演繹 ?異域風(fēng)情的中國(guó)化移植 ?現(xiàn)代風(fēng)格的廣泛運(yùn)用和發(fā)展 ?中式風(fēng)格住宅的新演繹 傳統(tǒng)中式風(fēng)格建筑特征 江南民居 中式住宅的建筑風(fēng)格很難一概而論 ， 中國(guó)幅員遼闊 ， 地域 、 氣候差異很大 ， 因此住宅的制式 、 風(fēng)格也是千差萬(wàn)別 。中國(guó)傳統(tǒng)住宅建筑大部分都是內(nèi)院式住宅 ， 但各地區(qū)均有不同 。 以四合院為例 ， 南北方有十分明顯的差異： 院子： 南方四合院由房屋圍合成院 ， 院子較小 ， 稱為天井；北方四合院院落寬綽舒朗 ， 四面房屋各自獨(dú)立 。 色彩： 南方民居雕刻裝飾繁多卻極少彩繪 ， 墻用白瓦青灰 ，木料則為棕黑色 ， 或棕紅色等與北方的絢麗色彩相比十分淡雅 。 性格特征： 總的來(lái)說(shuō)北方建筑大氣渾厚 ， 南方建筑雅致精巧 。 北方四合院 福建土樓 窯洞 嶺南民居 現(xiàn)代中式風(fēng)格項(xiàng)目的操作要點(diǎn) ? 首先 ， 從空間角度來(lái)看 ， 借鑒中國(guó)古典園林是經(jīng)常使用的手法 。 ? 其次 ， 在結(jié)構(gòu)元素上 ， 飛檐 、 黛瓦 、 漏窗 、 門(mén)洞乃至梁柱體系等代表傳統(tǒng)中式風(fēng)格的元素改頭換面后重被運(yùn)用到現(xiàn)代中式建筑設(shè)計(jì)中 。 ? 另外 ， 隨著新材料 、 新技術(shù)的發(fā)明和發(fā)展 ， 很多材料被拿來(lái)替代傳統(tǒng)的竹木 、 磚石 ， 可以說(shuō)這又是現(xiàn)代中式的又一種表現(xiàn)特征 。 比如玻璃 、 混凝土 、 鋼材等 。 中式建筑倡導(dǎo)傳統(tǒng)文化在現(xiàn)代社會(huì)的和諧回歸 。 這些建筑以低密度 、高舒適度為特點(diǎn) ， 以圍合式 、 前庭后院 、 高闊大門(mén)為基本特征 ， 以傳統(tǒng)的中式建筑元素為裝飾和點(diǎn)綴 ， 傳承著 “ 天地人合一 ” 的中國(guó)傳統(tǒng)人居文化精髓 。 操作要點(diǎn) —— 中式風(fēng)格項(xiàng)目的表達(dá)方式與制約因素 ? 一種是折衷式的 ， 保留了古典式的建筑構(gòu)件作為裝飾物來(lái)體現(xiàn)中式風(fēng)格 ， 結(jié)合現(xiàn)代人居心理和生活習(xí)慣加以創(chuàng)造和發(fā)展 。 ? 還有一種可以稱為 “ 新中式主義 ” 。 新中式風(fēng)格主要包括兩方面的基本內(nèi)容 ， 一是中國(guó)傳統(tǒng)風(fēng)格文化意義在當(dāng)前時(shí)代背景下的演繹；一是對(duì)中國(guó)當(dāng)代文化充分理解基礎(chǔ)上的當(dāng)代設(shè)計(jì) 。 表達(dá)方式 —— 制約因素 —— ? 傳統(tǒng)的中國(guó)居住建筑 ， 無(wú)論是南方的 ， 還是北方的 ， 與現(xiàn)代住宅的功能要求和現(xiàn)代人的生活方式有比較大的矛盾 。 ? 傳統(tǒng)中式住宅結(jié)構(gòu)形式是以木結(jié)構(gòu)為主 ， 在建筑材料和施工工藝上都有先天不足 。 另外 ， 北方的四合院需要相當(dāng)?shù)恼嫉孛娣e ， 南方的天井圍合院落在采光 、 通風(fēng)等方面也無(wú)法滿足現(xiàn)代生活要求 。 因此 ， 對(duì)中式傳統(tǒng)居住建筑 ， 既不能照搬 ， 也不容易借鑒 。 ? 回到政策和規(guī)劃管理上 ， 現(xiàn)在的土地政策日漸從緊 ， 地價(jià)與日俱增 ，低容積率很難保證經(jīng)濟(jì)效益；而另一方面 ， 國(guó)家從嚴(yán)控制別墅和聯(lián)排住宅的開(kāi)發(fā) ， 而小體量 、 低密度項(xiàng)目最適合中式住宅的開(kāi)發(fā) 。 ?中式風(fēng)格項(xiàng)目實(shí)例解析 中式風(fēng)格項(xiàng)目實(shí)例解析 古典式 —— 成都芙蓉古鎮(zhèn) 項(xiàng)目位置 ：位于成都西郊青羊界； 項(xiàng)目規(guī)模 ：占地 810畝 ， 建筑面積 米； 產(chǎn)品類型 ： 聯(lián)排別墅 ， 類別墅產(chǎn)品 ， 公寓； 項(xiàng)目定位 ：是集居住 、 度假 、 休閑 、 投資于一體 、 融合各種中國(guó)民居建筑風(fēng)格 、 以成都地域文化為項(xiàng)目?jī)?nèi)涵的老成都縮影式的極富傳統(tǒng)色彩的小區(qū)； 客戶定位 ：以對(duì)老成都有懷舊情節(jié) ， 對(duì)安靜自然的田園生活向往 ， 收入較高的中老年人或其子女 。 為將來(lái)養(yǎng)老 、 追求 5+2度假生活模式的年青的投資客戶； 形象定位： 很成都 ， 很中國(guó) 。 中式古典式住宅主要是以白墻 、 灰瓦 、 木結(jié)構(gòu)為典型特征 ， 屋頂形式多樣 ， 特征明顯；服從古典構(gòu)圖比例；重視空間規(guī)劃和人與自然的交流 。 古典式 —— 成都芙蓉古鎮(zhèn) 芙蓉古城以川西民居為主 ， 同時(shí)融入江蘇民居 、云南民居 、 唐風(fēng)建筑等中國(guó)傳統(tǒng)建筑精髓而成 ， 由四合院型的建筑群組成 。不論是建筑外觀還是規(guī)劃設(shè)計(jì)上 ， 芙蓉古城都體現(xiàn)了中式風(fēng)格 。 市場(chǎng)接受度高 ， 開(kāi)盤(pán)當(dāng)年年度項(xiàng)目銷售額 元 ， 銷售率 95%， 中式風(fēng)格項(xiàng)目實(shí)例解析 折衷式 —— 武漢寶安 江南村 項(xiàng)目位置 ：武昌南湖花園城南端 ， 周邊擁有武漢理工大學(xué)等多所高等學(xué)府 ； 建筑規(guī)模 ：總占地面積 189畝 ， 總建筑面積 11萬(wàn)平方米； 產(chǎn)品類型 ：聯(lián)排別墅 、 空中美墅 （ 疊拼 ） 和多層陽(yáng)光美宅三種物業(yè)形態(tài)； 目標(biāo)客戶 ：以周邊高校教師為主力客戶