【正文】 成本法及其應(yīng)用 掌握成本法的基本原理、基本公式，建筑物的重新購建成本與折舊，建筑物減價(jià)修正額的估算方法 。 本章內(nèi)容 ?第一節(jié) 成本法的基本原理 ?第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成 ?第三節(jié) 成本法的基本公式 ?第四節(jié) 重新購建價(jià)格 ?第五節(jié) 建筑物的折舊 ?第六節(jié) 成本法應(yīng)用中涉及的有關(guān)規(guī)定 ?第七節(jié) 成本法應(yīng)用舉例 第一節(jié) 成本法的基本原理 ?一、成本法的概念 ?成本法（ cost approach）是指求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，然后扣除折舊，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 ?成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向求取估價(jià)對象的價(jià)值。因而成本法也可以說是以房地產(chǎn)價(jià)格各個(gè)構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)，來求取房地產(chǎn)價(jià)值的方法。采用成本法評估出來的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格又稱為積算價(jià)格。 第一節(jié) 成本法的基本原理 ? 二、理論依據(jù) ? 成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論 — 商品的價(jià)格是依據(jù)其生產(chǎn)所必需的費(fèi)用而決定。 ? 從賣方的角度來看，房地產(chǎn)的價(jià)格是基于其過去的“生產(chǎn)費(fèi)用”，重在過去的投入，是賣方愿意接受的最低價(jià)格，不能低于他為開發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)已花費(fèi)的代價(jià)。 ? 從買方的角度來看，房地產(chǎn)的價(jià)格是基于社會(huì)上的“生產(chǎn)費(fèi)用”，類似于“替代原理”，是買方愿意支付的最高價(jià)格，不能高于他重新開發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)所需要花費(fèi)的代價(jià)。 ? 一個(gè)是不低于開發(fā)建設(shè)已花費(fèi)的代價(jià)，一個(gè)是不高于預(yù)計(jì)重新開發(fā)建設(shè)所需要花費(fèi)的代價(jià)，買賣雙方可以接受的共同點(diǎn)必然是正常的代價(jià)。 第一節(jié) 成本法的基本原理 ? 三、適用的對象和條件 ? 適用于既無收益又很少交易的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)（學(xué)校、圖書館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊(duì)營房、公園等公共建筑、公益設(shè)施）。 ? 單純的建筑物通常也采用成本法估價(jià)。 ? 獨(dú)立或狹小市場上無法運(yùn)用市場法進(jìn)行估價(jià)的不動(dòng)產(chǎn)。 ? 成本法主要適用于建筑物是新的或比較新的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)。 ? 需要注意的是，房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價(jià)值，投入的成本不多也不一定說明其價(jià)值不高。因此在估價(jià)中注意：一是要區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本，估價(jià)中應(yīng)采用客觀成本；二是要結(jié)合市場供求分析來確定評估價(jià)值。 第一節(jié) 成本法的基本原理 ?四、操作步驟 ?、稅費(fèi)、開發(fā)利潤等資料； ?； ?； ?。 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成 ? 搞清楚房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成是運(yùn)用成本法估價(jià)的基礎(chǔ)工作。在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，不論房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成如何，首先是要調(diào)查了解從取得土地一直到建筑物竣工乃至完成銷售的全過程中所涉及的費(fèi)、稅種類及其支付標(biāo)準(zhǔn)、支付時(shí)間，以做到既不能重復(fù)，也不能漏項(xiàng)。然后在此基礎(chǔ)上針對估價(jià)對象實(shí)際情況，確定估價(jià)對象的價(jià)格構(gòu)成并測算各構(gòu)成項(xiàng)目的金額。 ? 以“取得房地產(chǎn)開發(fā)用地進(jìn)行房屋建設(shè)，然后銷售所建成的商品房”這種典型的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方式為例，并從便于測算各構(gòu)成項(xiàng)目金額的角度來劃分房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成：土地取得成本；開發(fā)成本；管理費(fèi)用；投資利息；銷售費(fèi)用；銷售稅費(fèi)；開發(fā)利潤。 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成 ? 一、土地取得成本 ? 土地取得成本是指房地產(chǎn)開發(fā)用地所必需的費(fèi)用、稅金等。一般由購置土地的價(jià)款和在購置時(shí)應(yīng)由開發(fā)商繳納的稅費(fèi)構(gòu)成。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)用地取得的途徑，土地取得成本的構(gòu)成分為： ? 通過征收農(nóng)地取得的，土地取得成本包括農(nóng)地征收中發(fā)生的費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等。 ? 通過城市房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷中發(fā)生的費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等。 ? 通過市場“購買”取得的，土地取得成本包括購買土地的價(jià)款和在購買時(shí)應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)等。 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成 ? 二、開發(fā)成本 ? 開發(fā)成本是指在取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)所必需的直接費(fèi)用、稅金等。理論上可將開發(fā)成本劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建造成本，實(shí)際中主要包括： ? 勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)。 ? 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。 ? 房屋建筑安裝工程費(fèi)。 ? 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。 ? 開發(fā)建設(shè)過程中的稅費(fèi)。 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成 ? 三、管理費(fèi)用 ? 管理費(fèi)用是指為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)所必需的費(fèi)用，包括房地產(chǎn)開發(fā)商的人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等。一般按土地取得成本和開發(fā)成本之和的一定比例測算。 ? 四、投資利息 ? 包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費(fèi)用的利息，無論是借貸資金還是自有資金都應(yīng)計(jì)算利息。 ? 五、銷售費(fèi)用 ? 銷售費(fèi)用是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所必需的費(fèi)用，包括廣告宣傳費(fèi)、銷售代理費(fèi)等。通常按售價(jià)的一定比例來測算。 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成 ? 六、銷售稅費(fèi) ? 銷售稅費(fèi)是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)商（賣方）繳納的稅費(fèi)。 ? ，包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、和教育費(fèi)附加（“兩稅一費(fèi)”）。 ? ，包括應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的交易手續(xù)費(fèi)等。 ? 銷售稅費(fèi)通常是售價(jià)的一定比率。 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成 ? 七、開發(fā)利潤 ? 運(yùn)用成本法估價(jià)需要先測算開發(fā)利潤。在估價(jià)中，測算開發(fā)利潤應(yīng)注意下述幾點(diǎn)： ? ，即開發(fā)利潤＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－土地取得成本－開發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷售費(fèi)用－銷售稅費(fèi) ? 利潤，不是個(gè)別開發(fā)商獲得的實(shí)際利潤，也不是個(gè)別開發(fā)商所期望獲得的利潤。 ? 開發(fā)項(xiàng)目所要求的相應(yīng)利潤率來測算。開發(fā)利潤的計(jì)算基數(shù)和相應(yīng)的利潤率主要有： 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成 ? 1)計(jì)算基數(shù)＝土地取得成本 +開發(fā)成本，相應(yīng)的利潤率稱為直接成本利潤率，即直接成本利潤率＝開發(fā)利潤247。 (土地取得成本 +開發(fā)成本 ) ? 2)計(jì)算基數(shù)＝土地取得成本 +開發(fā)成本 +管理費(fèi)用 +投資利息 +銷售費(fèi)用，相應(yīng)的利潤率稱為成本利潤率，即成本利潤率＝開發(fā)利潤247。 (土地取得成本 +開發(fā)成本 +管理費(fèi)用 +投資利息 +銷售費(fèi)用 ) ? 3)計(jì)算基數(shù)＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 (售價(jià) )，相應(yīng)的利潤率稱為銷售利潤率，即銷售利潤率＝開發(fā)利潤247。開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 ? 在測算開發(fā)利潤時(shí)要注意計(jì)算基數(shù)與利潤率相匹配，即采用不同的計(jì)算基數(shù)，應(yīng)選用相對應(yīng)的利潤率；反之，選用不同的利潤率，應(yīng)采用相對應(yīng)的計(jì)算基數(shù)。 第三節(jié) 成本法的基本公式 ? 一、最基本的公式 房地產(chǎn)價(jià)格＝重新購建價(jià)格－折舊 上述公式根據(jù)下列 3類估價(jià)對象而具體化：新開發(fā)的土地；新建的房地產(chǎn)；舊的房地產(chǎn)。 新開發(fā)的土地和新建的房地產(chǎn)采用成本法估價(jià)一般不