聯(lián)盟天地廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方案(已修改)
2025-02-19 19:37 本頁(yè)面
【正文】 聯(lián)盟天地廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略綱要 第一部分 項(xiàng)目定位 第二部分 本案戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo) 第三部分 產(chǎn)品規(guī)劃建議 第四部分 贏利經(jīng)營(yíng)模式建議 第五部分 整合營(yíng)銷(xiāo)策略綱要 目 錄 【第一部分】 項(xiàng)目定位 【定位依據(jù)】 一、需求 —— 存在市場(chǎng)機(jī)會(huì) ? 區(qū)域社區(qū)商業(yè)配套設(shè)施數(shù)量、規(guī)模不足、品質(zhì)較低 ? 區(qū)域大型綜合商業(yè)中心為空白 —— 強(qiáng)大的消費(fèi)力保證 ? 主力客群為城市中等收入以上人群，消費(fèi)能力可觀(guān) ? 主力客群追求高品質(zhì)、綜合性、便利、休閑的現(xiàn)代消費(fèi)觀(guān) ? 主力客群消費(fèi)多樣化程度高，家庭消費(fèi)觀(guān)念強(qiáng)，超乎基本生活需求、符合 “全員、一日、一處”生活消費(fèi)要求 、 滿(mǎn)足更高層次的精神享受的商業(yè)模式應(yīng)運(yùn)而生 二、資源 覆蓋北京最大居住社區(qū)，核心商圈居住人口稠密，有效消費(fèi)客群規(guī)模之巨大，居全市之首 緊臨立水橋綜合性客運(yùn)交通樞紐，交通便利，商業(yè)影響力輻射廣，客流規(guī)模強(qiáng)大 三、環(huán)境機(jī)遇 ，形成對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)及商業(yè)環(huán)境的高速發(fā)展的強(qiáng)大的推動(dòng)力 持續(xù)發(fā)展力，進(jìn)一步構(gòu)成”后奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)“升值潛力最大的區(qū)域 【定位依據(jù)】 【項(xiàng)目定位】 產(chǎn)品定位 —— 社區(qū)生活消費(fèi)中心 以服務(wù)天通苑周邊居住社區(qū)主流家庭消費(fèi)群體為主旨，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、健身、餐飲文化及服務(wù)等各項(xiàng)功能于一體 ,的現(xiàn)代社區(qū)型商業(yè)綜合體 。 【項(xiàng)目定位】 市場(chǎng)定位 —— 輻射天通苑及亞北的地區(qū)級(jí)核心商業(yè)中心 依托于天通苑及亞北居住集團(tuán)強(qiáng)大的客流保障及消費(fèi)能力，地處北京“后奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)”時(shí)代具升值潛力和投資價(jià)值的商圈地段，具備優(yōu)良購(gòu)物環(huán)境，集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)為一體，為城市主流家庭構(gòu)建的精致、豐富、知性與感性兼具的全新的社區(qū)生活消費(fèi)樂(lè)園。 【項(xiàng)目定位】 目標(biāo)消費(fèi)群定位 —— 鎖定天通苑居住組團(tuán)及亞北居住區(qū)的 主流家庭消費(fèi)群體 核心消費(fèi)圈：約 30萬(wàn)人，包括天通苑、北苑家園、太平家園周邊 大型居住社區(qū)。 輻射消費(fèi)圈：約 100萬(wàn)人，包括亞北居組團(tuán)、立湯路沿線(xiàn)居住社區(qū)。 經(jīng)營(yíng)定位 —— 適合家庭消費(fèi) 迎合城市中等收入階層消費(fèi)能力，適合家庭消費(fèi)，滿(mǎn)足區(qū)域消費(fèi)群在工作以外的基本生活及娛樂(lè)消費(fèi)需求的商品及服務(wù)。 【核心優(yōu)勢(shì)】 —— 四大優(yōu)勢(shì) 人氣優(yōu)勢(shì) ： ? 地緣客群保障：坐擁天通苑居住組團(tuán) 30萬(wàn)消費(fèi)人群，輻射北苑 及亞北邊緣集團(tuán) 100萬(wàn)居住人群； ? 流動(dòng)客群保障：毗鄰立水橋交通樞紐，強(qiáng)大的流動(dòng)客流保障； 領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)： ? 天通苑居住區(qū)第一個(gè)綜合商業(yè)中心，填補(bǔ)市場(chǎng)真空，并與周邊現(xiàn)狀少量商業(yè)設(shè)施構(gòu)成差異化錯(cuò)位經(jīng)營(yíng) ? 北京第一個(gè)以社區(qū)生活消費(fèi)中心為商業(yè)概念的綜合商業(yè)設(shè)施，全新的商業(yè)概念，對(duì)消費(fèi)群極具親和力與感召力 【核心優(yōu)勢(shì)】 —— 四大優(yōu)勢(shì) 地段優(yōu)勢(shì) ： 位居天通苑居住組團(tuán)與亞北集團(tuán)結(jié)合帶，扼守立水 橋交通樞紐 要地，交通便捷，商圈輻射范圍廣 潛力優(yōu)勢(shì) ： 政府重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展區(qū)域，亞奧商圈強(qiáng)勢(shì)輻射區(qū)，北京“后奧運(yùn)經(jīng) 濟(jì)時(shí)代”最具發(fā)展力的地段，商業(yè)需求旺盛，商業(yè)氛圍日漸濃厚， 新商圈正逐步形成 【第二部分】 本案戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo) 【項(xiàng)目戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)】 本案的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo) —— 實(shí)現(xiàn)三旺與三贏 三旺 即實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售旺、租賃旺和經(jīng)營(yíng)旺 三贏 即實(shí)現(xiàn)發(fā)展商、投資者和經(jīng)營(yíng)者通贏 傳統(tǒng)的商業(yè)考慮的多是銷(xiāo)售，租賃和經(jīng)營(yíng)基本不受開(kāi)發(fā)商重視，最后結(jié)果可能達(dá)到了開(kāi)發(fā) 商盈利，但是投資者和經(jīng)營(yíng)者運(yùn)作困難。 本案綜合考慮各項(xiàng)因素，以實(shí)現(xiàn)“三旺、三贏”為主要目標(biāo) 關(guān)鍵點(diǎn) ①為投資者、經(jīng)營(yíng)者提供具有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品及實(shí)質(zhì)性的經(jīng)營(yíng)支持（硬性及軟性） ②選擇適宜的贏利經(jīng)營(yíng)模式 ③全面貫徹實(shí)施讓投資者迅速建立并持續(xù)增強(qiáng)投資信心的整合營(yíng)銷(xiāo)策 略 【第三部分】 產(chǎn)品規(guī)劃建議 【業(yè)態(tài)及功能布局檢討】 ⑴ 位置布局不合理 —— 資源配置不合理 ①主力店（大賣(mài)場(chǎng)）過(guò)多地占據(jù)了項(xiàng)目最佳資源，一則影響整體收益，二則不利于地下面積的租售（尤其地下二層）。 ②相同（相近）屬性業(yè)態(tài)應(yīng)應(yīng)集中布置，以增強(qiáng)客流隨機(jī)消費(fèi)率，如娛樂(lè)城應(yīng)與電影院毗鄰。 ③地下應(yīng)設(shè)置最具客流吸引力的特色商品或服務(wù)。 ④ 面積設(shè)置不合理， KTV面積較大。 原業(yè)態(tài)分布示意圖 【業(yè)態(tài)及功能布局檢討】 ⑵業(yè)態(tài)及商品設(shè)置不合理 —— 違背社區(qū)型主流家庭消費(fèi)主旨 ①缺乏作為區(qū)域商業(yè)核心所必備的業(yè)態(tài) —— 百貨商場(chǎng) ②主題商業(yè)廣場(chǎng)（小香港）定位不清晰，成功的把握性不強(qiáng) ③部分商品定位過(guò)高 原業(yè)態(tài)分布示意圖 【業(yè)態(tài)及功能重新布局建議】 ① B2：品牌折扣店、特賣(mài)場(chǎng)、特色小吃城等 ② B F12：主力店（大賣(mài)場(chǎng)），如樂(lè)購(gòu)、家樂(lè)福、易初蓮花等 ③ F3：百貨商場(chǎng)：如晨曦百貨、華聯(lián)百貨等 ④ F4 ：娛樂(lè)城：如量販?zhǔn)?KTV、酒吧、靜吧、迪吧、表演吧等 ⑤ F5：歡樂(lè)城：如兒童歡樂(lè)城堡、電玩城、網(wǎng)吧等 ⑥ F6：美食廣場(chǎng)：各類(lèi)品牌小吃、美食店 ⑦ F711：餐飲：大型餐飲連鎖店 ⑧ F12：健身中心、桑拿洗浴中心 ⑨ F45：電影院及文化廣場(chǎng)（ F5露臺(tái)） 新的業(yè)態(tài)分布示意圖 【第四部分】 贏利經(jīng)營(yíng)模式建議 【基本贏利經(jīng)營(yíng)模式】 商業(yè)地產(chǎn)的三種基本贏利模式 第一種 ：只售不租，通過(guò)銷(xiāo)售直接出讓產(chǎn)權(quán)，快速回收資金。
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