【正文】 萬(wàn)豪君天下?tīng)I(yíng)銷推廣第二步內(nèi)外并進(jìn)階段一、營(yíng)銷策略安排萬(wàn)豪 2號(hào)樓市場(chǎng)部銷售任務(wù)（ 6月 9日 —7 月 15日）總銷售額2號(hào)樓共 210套，包括 12套復(fù)式，均價(jià) 11600元 /平米（含全套精裝修白家、電冰箱、洗衣機(jī)、微波爐），地上銷售面積約 18000平米； 2號(hào)樓總建筑面積 ，總計(jì)。銷售任務(wù)額除去 2號(hào)樓保留的 11套戶型 ，除去 2號(hào)樓已售的 17套戶型 ，余下 182套共計(jì) 。銷售額共計(jì) 。以 80%銷售額計(jì)算，計(jì) 。 每月銷售任務(wù)03年 6月至 04年春節(jié) 2月之前八個(gè)月，平均每月完成 。以 80%銷售套數(shù)計(jì)算，必須平均每月完成 。按平層平均 150平米戶型面積計(jì)算，平均每月必須完成 3132萬(wàn)元的銷售任務(wù)。本月銷售任務(wù)鑒于 6月中旬之后于主流媒體才開(kāi)始真正刊登廣告，加上房展一般持續(xù) 10天左右的消化過(guò)程，且受到非典后期一定影響，預(yù)計(jì)至 7月中旬，在內(nèi)外功修備前提下，計(jì)劃完成銷售 15套左右，平均銷售額 2610萬(wàn)元。 萬(wàn)豪國(guó)際公寓 2號(hào)樓君天下?tīng)I(yíng)銷推廣概算2號(hào)樓既定完成銷售額共計(jì) ，營(yíng)銷推廣費(fèi)用按 %計(jì)算，共計(jì) 495萬(wàn)元。自 2023年 6月至 2023年 1月底，平均每月 。具體推廣投入計(jì)劃如下：銷售額 80%=，平均每月計(jì)劃完成 3300萬(wàn)元銷售額，即平均每月完成總?cè)蝿?wù)指標(biāo)的 %。導(dǎo)入期 2023年 6— 8月份此階段是萬(wàn)豪項(xiàng)目整體形象及口碑的重塑期，是決定項(xiàng)目整體發(fā)售成功與否的最關(guān)鍵階段。雖為房地產(chǎn)相對(duì)的傳統(tǒng)淡季，但無(wú)論從推廣力度強(qiáng)度與完成銷售指標(biāo)的比例，均應(yīng)遵循 “高強(qiáng)度投入，高成交率的原則 ”。計(jì)劃完成總銷售額的 40%左右，即 ，以 150平米為單位，共計(jì) ，平均每月 ；計(jì)劃投入總費(fèi)用的 40%，即 198萬(wàn)元，其中 6月份以新聞造勢(shì)及硬廣、展會(huì)為主， 6月份最終共計(jì) 68萬(wàn)元； 7月份以促銷活動(dòng)及開(kāi)辟第二營(yíng)銷渠道為主， 8月份組合營(yíng)銷為主。 促銷主要內(nèi)容確定關(guān)于價(jià)格優(yōu)惠的申請(qǐng) ：萬(wàn)豪君天下 2號(hào)樓均價(jià) 11600元 /平米（含全精裝），市場(chǎng)部計(jì)劃在此價(jià)格基礎(chǔ)上限量推出 10套 130平米以上的戶型， 折優(yōu)惠；限量推出6 99平米的中小戶型 10套， 折優(yōu)惠。有效期 6月 19日至 7月 19日一個(gè)月。關(guān)于 2號(hào)樓室內(nèi)精裝修標(biāo)準(zhǔn)的確定及贈(zèng)送物件說(shuō)詞及內(nèi)容確定推廣中可以直接宣傳運(yùn)用的促銷內(nèi)容確定： 69平米以上（不含 69平米）送 100平米不等亞北紅楓湖生態(tài)花園土地使用權(quán)，使用權(quán) 15年； 69平米送 50平米不等的亞北紅楓湖生態(tài)花園土地使用權(quán)，使用權(quán) 15年。另簽贈(zèng)地協(xié)議；入住交房后游艇免費(fèi)使用一年等銷售過(guò)程中承諾兌現(xiàn)內(nèi)容確定： 會(huì)所視部分客戶要求承諾免費(fèi)使用一年等 關(guān)于德潤(rùn)世紀(jì)廣告公司的配合建議通過(guò)與德潤(rùn)世紀(jì)廣告公司一周左右時(shí)間正面及側(cè)面的工作接觸，建議增設(shè)專業(yè)人員以對(duì)項(xiàng)目做有效配合。為使德潤(rùn)廣告公司對(duì)市場(chǎng)部營(yíng)銷推廣的工作配合再上臺(tái)階，大大提高每月的工作配合效率，從而對(duì)項(xiàng)目銷售產(chǎn)生直接的促動(dòng)，建議由我推薦一名優(yōu)秀文案指導(dǎo)與一名拔尖設(shè)計(jì)總監(jiān)（工資分別為 8000元，可以迅速上崗），為德潤(rùn)集團(tuán)屬下廣告公司的迅速發(fā)展及項(xiàng)目銷售配合打下良好基礎(chǔ)。 銷售提傭與銷售任務(wù)結(jié)合現(xiàn)市場(chǎng)購(gòu)房過(guò)程已基本不受非典影響，為盡大可能調(diào)動(dòng)全體銷售人員的積極性，根據(jù)房市變化及營(yíng)銷方案執(zhí)行對(duì)銷售額帶來(lái)的提升，同時(shí)為使提傭制度更趨鮮活力，提出以下方案：銷售副經(jīng)理 — 程葆公傭提成比例為項(xiàng)目總銷售額的 ‰ ， 6月至 7月 15日如完不成2610萬(wàn)元的既定目 標(biāo)銷 售 額 ，公傭提成比例下 調(diào)為 ‰ ；以后此傭金 調(diào) 整比例均按照當(dāng)月既定目 標(biāo)銷 售 額執(zhí) 行；銷售主管 /銷售員 — 由于銷售主管現(xiàn)提傭兌現(xiàn)方式為個(gè)人銷售額的 ‰ ，而不是 銷售 組 的公傭提成，建 議銷 售主管與 銷 售 員統(tǒng) 一 實(shí) 行跳點(diǎn)制。6月 157月 15日既定目標(biāo)銷售額為 2610萬(wàn)元；以標(biāo)準(zhǔn)層平均戶型建筑面積 150平米為單位，計(jì)算平均單套總價(jià)為 174萬(wàn)元，每個(gè)銷售主管與銷售員必須完成 3套總價(jià)為 522萬(wàn)元的任務(wù)。如完不成任務(wù)者，將以 100萬(wàn)元為基數(shù)，個(gè)人傭金比例由 ‰ 下調(diào) ‰，封底為 ‰ ；如完成任務(wù)并超額完成任務(wù)者，以 100萬(wàn)元為基數(shù)，個(gè)人傭金比例由‰ 上浮 ‰ ，封頂為 ‰ 。以后每月此傭金調(diào)整比例均按照當(dāng)月既定目標(biāo)銷售額執(zhí)行。 市場(chǎng)部薪資制度建議1）、市場(chǎng)部程葆原為銷售主管，原薪資待遇底薪 3000+‰ 銷售組公傭；現(xiàn)提為銷售副經(jīng)理；底薪調(diào)為 4000，提傭?yàn)轫?xiàng)目公傭 ‰ ；2）、 市場(chǎng)部李銳原為公關(guān)部人員，底薪 2500；現(xiàn)提為市場(chǎng)部客服主管，底薪調(diào)為30003）、 市場(chǎng)部袁雪松原為企劃副經(jīng)理，底薪 2023；現(xiàn)調(diào)為 3000；4）、市場(chǎng)部銷售即日起分為兩個(gè)組，兩位主管底薪 2023元不變，提傭仍維持 ‰；5）、業(yè)務(wù)員職稱改為置業(yè)顧問(wèn)，底薪 1000+提傭 ‰ 不變；6）、趙慧穎調(diào)為總監(jiān)行政助理，底薪由原先的 1800元調(diào)為 2023元；7）、前臺(tái)張劍堃 1800，張夢(mèng) 1200，孫蕾 1200待遇不變；8）、服務(wù)員胡美容、保潔張海梅底薪各 800不變。獎(jiǎng)勵(lì)基金市場(chǎng)部獎(jiǎng)勵(lì)基金為當(dāng)月總銷售額的 ‰ ，其中 —— 客服 /策劃分別為 ‰ ，當(dāng)月銷售冠軍 ‰ 銷售工具的存量運(yùn)用 1）、 2號(hào)樓文化街：薄厚樓書(shū)共 3萬(wàn)本 —— 展會(huì)針對(duì)潛在客戶發(fā)放折頁(yè)，計(jì)劃為 5000份左右；針對(duì)意向客戶發(fā)放樓書(shū)，計(jì)劃為 2023份左右。同時(shí)用于售樓處 2）、請(qǐng)?zhí)汗?5400個(gè) —— 內(nèi)容更換，用于展會(huì)小戶型促銷 3）、單張戶型： 1號(hào)樓 69平米 12023個(gè)（可用于展會(huì)）， 167平米 12023個(gè)， 189平米 12023個(gè)， 203平米 25000個(gè)。 —— 視退房客戶可用于促銷 4）、手提袋： 800個(gè) —— 展會(huì)一次性針對(duì)發(fā)放完畢 5）、信封： 10包， 2800冊(cè) —— 用于業(yè)主答謝信及客戶公關(guān)，行政使用 6）、封套： 2023個(gè) —— 用于售樓處及展會(huì)意向客戶 7）、臺(tái)歷： 2袋，約 30個(gè) —— 展會(huì)針對(duì)性全部送出8）、市場(chǎng)部所有員工名片 1次只能印刷一盒，用完再印 直接競(jìng)爭(zhēng)樓盤對(duì)比萬(wàn)豪 ——正北一居戶型占 20%正西正東 /西北東北二居 13 160平米 40%東南、西南三居 165平米 20%東北、西北 235平米 20%室內(nèi)贈(zèng)送廚衛(wèi)用品電梯品牌：富士達(dá)使用率 83%通用 ——東南西南 246平米三居占 37． 5%350、 35 246平米四居戶型 62． 5%1號(hào)樓 90%銷售率， 2號(hào)樓 30%205平米為滯銷戶型，北朝向 售樓處 /現(xiàn)場(chǎng)包裝清單根據(jù)實(shí)地了解及營(yíng)銷推廣整合，市場(chǎng)部已于 6月 10日左右拉出項(xiàng)目售樓處及工地現(xiàn)場(chǎng)清單，限于時(shí)間緊迫，已讓德潤(rùn)世紀(jì)廣告公司分頭配合設(shè)計(jì)?，F(xiàn)將清單補(bǔ)報(bào)如下：售樓處 —— 門口燈箱案名萬(wàn)豪君天下設(shè)計(jì) 門口廣告對(duì)聯(lián) “ 依水稀居現(xiàn)房 / 萬(wàn)國(guó)文化街區(qū) ” 設(shè)計(jì) 背景牌 Logo及案名 /廣告語(yǔ) “ 一切尊享 因稀居徹變 ” 沙盤標(biāo)牌設(shè)計(jì) “ 2號(hào)樓、會(huì)所、商業(yè)街 ” 名稱 室內(nèi)兩根柱子包裝：廣告語(yǔ)配圖樓盤現(xiàn)場(chǎng) — 沿河圍檔及社區(qū)圍檔（內(nèi)容已基本擬出） 燈箱（施工位置待確定） 社區(qū)交通指示牌（需添加公益型內(nèi)容） 現(xiàn)房工程竣工快報(bào)（內(nèi)容已出，待確定張貼欄）致 1號(hào)樓業(yè)主答謝信（計(jì)劃于 6月底內(nèi)容完成） 二、銷售力軟硬攻勢(shì) 6月 19日周四北青時(shí)代版豪華銅版紙半版軟文 長(zhǎng)安街 /CBD/賽特 /通惠河 ——究竟誰(shuí)的天下？序 ：天下，代表著國(guó)際和個(gè)性張力。在隨處可見(jiàn)的熱點(diǎn)區(qū)域叫囂聲中，筆者發(fā)現(xiàn)了