【正文】 虹景高層項(xiàng)目初步構(gòu)想 別墅血統(tǒng)，名仕尚宅 目錄 第一部分 市場(chǎng)研究 第二部分 項(xiàng)目定位 第三部分 營(yíng)銷推廣 第一部分 市場(chǎng)研究 光谷片區(qū)住宅市場(chǎng)項(xiàng)目概況 光谷片區(qū)住宅市場(chǎng)解析 區(qū)域重點(diǎn)個(gè)案點(diǎn)評(píng) 結(jié)論 市場(chǎng)研究－ 光谷片區(qū)住宅市場(chǎng)項(xiàng)目概況 光谷片區(qū)住宅項(xiàng)目分布圖 從圖上可以看出，光谷片區(qū)住宅項(xiàng)目主要沿五條主干道分布：珞瑜路、關(guān)山大道、民院路、雄楚大街、中環(huán)線。 名稱 總建面積 萬(wàn)平方米 容積率 總戶數(shù) 綠化率 建筑類形 均價(jià) 廣廈華庭 500 35% 小高層 2800 地龍常菁滕 229 30% 多層、小高層 3200 臥龍劍橋 25 1766 35% 多層、小高層、 高層 3200 森林花園 21 494 40% 多層、小高層 3100 保利花園 21 2679 42% 小高層 2850 FREE閣調(diào) 612 35% 多層 2800 光谷陸景（二期） 436 30% 多層 3200 宇峰家園 432 50% 多層 2500 紫松楓林上城 350 49% 高層、小高層 3000 洪福家園 10 5 710 42% 高層、小高層 2900 在售項(xiàng)目基礎(chǔ)資料 市場(chǎng)研究－ 光谷片區(qū)住宅市場(chǎng)項(xiàng)目概況 區(qū)域住宅市場(chǎng)項(xiàng)目分布狀況 光谷片區(qū)市場(chǎng)解析 區(qū)域重點(diǎn)個(gè)案點(diǎn)評(píng) 結(jié)論 區(qū)域內(nèi)價(jià)格分布 從上圖可看出，中環(huán)線為此區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格之最，達(dá)到 3350元 /㎡。最具代表的萬(wàn)科城市花園 05年 9月份銷售均價(jià)升至 3900元 /㎡。其次，珞瑜路房地產(chǎn)銷售平均價(jià)格 3200元 /㎡，為居第二位。珞瑜路是光谷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最早的區(qū)域之一，其道路、交通、生活配套等設(shè)施齊全，房地產(chǎn)價(jià)格也是穩(wěn)步攀升。關(guān)山路、民院路、楚雄大道銷售平均價(jià)格相對(duì)持平。 市場(chǎng)研究－ 光谷片區(qū)市場(chǎng)解析 價(jià)格區(qū)間 價(jià)格區(qū)間比例2501300052%3001350039%3500 元以上5%2500 元 / ㎡ 以內(nèi) 4%2023年 19月份關(guān)山地區(qū)在售商品房項(xiàng)目 22個(gè)，其銷售均價(jià)區(qū)間 2500元 — 4200元 /㎡。從上圖可看出： 關(guān)山區(qū)域主力價(jià)格區(qū)間在 28003200元區(qū)間，占到 90%以上。 萬(wàn)科城市花園銷售平均價(jià)格 3900元 /㎡，為區(qū)域價(jià)格最高。 市場(chǎng)研究－ 光谷片區(qū)市場(chǎng)解析 物業(yè)類型價(jià)格區(qū)間 小高層銷售價(jià)格 2930元 /㎡，是目前關(guān)山住宅市場(chǎng)的主要建筑形態(tài)，供應(yīng)量大，呈穩(wěn)步攀升態(tài)勢(shì)。 高層物業(yè)類型價(jià)格達(dá) 3200元 /㎡，該物業(yè)類型目前只是關(guān)山板塊房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)的輔助產(chǎn)品，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展來(lái)看，高層形態(tài)的物業(yè)將成為未來(lái)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。 多層銷售價(jià)格 2900元 /㎡，這一物業(yè)形態(tài)呈逐步遞減。 市場(chǎng)研究－ 光谷片區(qū)市場(chǎng)解析 供需關(guān)系 02040608010012014005年19月 份關(guān)山房地產(chǎn)供需表系列1 128 81供應(yīng)量 需求量據(jù)統(tǒng)計(jì)， 05年份東湖高新開(kāi)發(fā)區(qū) 05年關(guān)山區(qū)域在售項(xiàng)目 22個(gè)，銷售面積達(dá) 128萬(wàn)平方米。其中武漢市 05年 19月辦理預(yù)售許可證的樓盤(pán)有 9個(gè)，核準(zhǔn)銷售面積為 42萬(wàn)多平方米。 10萬(wàn)方（含 10萬(wàn)方）以上住宅項(xiàng)目有 3個(gè)。 在市場(chǎng)需求方面：今年關(guān)山區(qū)域房地產(chǎn)銷售量與去年相比，步伐放緩。但這并沒(méi)有影響開(kāi)發(fā)商對(duì)關(guān)山房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心。 市場(chǎng)研究－ 光谷片區(qū)市場(chǎng)解析 信息來(lái)源：武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng) 根據(jù)對(duì)關(guān)山區(qū)域調(diào)查統(tǒng)計(jì)得出，未來(lái)幾年關(guān)山區(qū)域房地產(chǎn)將有 400萬(wàn)方以 上的住宅項(xiàng)目向市場(chǎng)推出，并以每年 100萬(wàn)方以上的供應(yīng)量向市場(chǎng)放量。 樓盤(pán)規(guī)模日趨擴(kuò)大化，集中占地 200畝以上，建筑面積 2030萬(wàn)平方米的 大型多功能社區(qū)，已經(jīng)成為未來(lái)幾年中關(guān)山區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)主體。 未來(lái)推出量 規(guī)模 10萬(wàn)方以內(nèi) 1020萬(wàn)方 20萬(wàn)方以上 推盤(pán)個(gè)數(shù) 8 5 7 市場(chǎng)研究－ 光谷片區(qū)市場(chǎng)解析 即將開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目供應(yīng)量 項(xiàng)目名稱 剩余量 開(kāi)發(fā)周期 臥龍 劍橋春天 15萬(wàn)方 分二期開(kāi)發(fā)，已推出一期 森林公園 30萬(wàn)方 分三期，已推出一期 10萬(wàn)方 巴黎豪庭 34萬(wàn) 分三期開(kāi)發(fā)，尚未開(kāi)盤(pán) 光谷 坐標(biāo)城 20萬(wàn) 不詳 當(dāng)代 國(guó)際花園 52萬(wàn) 已推出一期 市場(chǎng)研究－ 光谷片區(qū)市場(chǎng)解析 0%20%40%60%80%100%關(guān)山路 民院路 珞瑜路 楚雄大道多層 小高層 高層在城鄉(xiāng)結(jié)合部的郊區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，多層住宅依然是市場(chǎng)供應(yīng)量的主體，但從最近新開(kāi)樓盤(pán)來(lái)看，小高層和高層逐步在占領(lǐng)關(guān)山房地產(chǎn)供應(yīng)市場(chǎng)，雖然小高層和高層現(xiàn)在仍舊是以配角的形式出現(xiàn)在各大型項(xiàng)目中，但從未來(lái)關(guān)山房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)和發(fā)展態(tài)勢(shì)來(lái)看，小高層和高層將在總體規(guī)劃中逐步增加其所占比例。 物業(yè)形態(tài)分布狀況 市場(chǎng)研究－ 光谷片區(qū)市場(chǎng)解析 戶型 從上圖中可以看出，本區(qū)域房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)中，戶型結(jié)構(gòu)上是以3*2*2占絕對(duì)主力；其次是 2*2這個(gè)結(jié)構(gòu)的戶型，并且呈逐年增大的趨勢(shì)，現(xiàn)市場(chǎng)分額占到 32%； 1*1小戶型市場(chǎng)開(kāi)發(fā)量不多；至于復(fù)式樓一般設(shè)于物業(yè)頂層，只是一種附加產(chǎn)品。 市場(chǎng)研究－ 光谷片區(qū)市場(chǎng)解析 從上圖中看出，本區(qū)域內(nèi)住宅面積以 80130平方米為主力供應(yīng)量。區(qū)域面積集中于 110130平方米，其次面積在 80100㎡戶型，多以 2*2*1。大戶型主要集中于復(fù)式和四房中，面積均超過(guò) 140平方米以上。為滿足不同消費(fèi)階層的置業(yè)需求，出現(xiàn) 28㎡ 65㎡的小面積，更加強(qiáng)調(diào)多以精裝修的形式向市場(chǎng)推出。 面積 市場(chǎng)研究－ 光谷片區(qū)市場(chǎng)解析 綠化率 72%28%3 0 % 4 0 %40% 以上從上圖表明，關(guān)山板塊樓盤(pán)綠化率平均達(dá) 38%以上，后期開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)項(xiàng)目綠化率達(dá)到了 40%，個(gè)別樓盤(pán)達(dá)到了 45%，呈逐年上升的勢(shì)態(tài)，且整體綠化率普通高于武漢平均綠化率水平。這說(shuō)明開(kāi)發(fā)商注重樓盤(pán)的品質(zhì)，小區(qū)綠化環(huán)境的營(yíng)造，創(chuàng)造一個(gè)良好的居住環(huán)境。 市場(chǎng)研究－ 光谷片區(qū)市場(chǎng)解析 成交客戶分析 客戶特征： ? 受教育水平，文化素質(zhì)等普遍高于其它區(qū)域。 ? 具有穩(wěn)定的收入來(lái)源，消費(fèi)能力水平高。 ? 地域范圍廣泛，武漢市外購(gòu)房者占有相當(dāng)比例。 ? 年齡上呈年輕化發(fā)展趨勢(shì)，在 2540歲為主力購(gòu)買(mǎi)人群。 ? 對(duì)生活配套設(shè)施要求高，如交通、購(gòu)物、娛樂(lè)等 ? 注重樓盤(pán)品質(zhì)、文化內(nèi)涵、教育環(huán)境及未來(lái)的升值潛力 ? 隨著關(guān)山區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格的上漲也出現(xiàn)了少量投資客。青睞于商住樓、小戶型公寓。 市場(chǎng)研究－ 光谷片區(qū)市場(chǎng)解析 職工 （ 技術(shù)人（ 員35%教師40%私營(yíng)業(yè)主7%中高管理人員5%相關(guān)8%投資5%光谷片區(qū)的購(gòu)房客戶職業(yè)構(gòu)成主要有四大類： ? 教師 — 教師已成為該區(qū)域房地類消費(fèi)的主流客群。他們注重社區(qū)的名氣和檔次、對(duì)社區(qū)的配套及服務(wù)要求高； ? 技術(shù)人員 — 這類客戶收入職業(yè)穩(wěn)定且收入高、注重物業(yè)的居住份圍和住宅檔次、較為接受新鮮事物和好的產(chǎn)品；對(duì)物業(yè)的設(shè)計(jì)較注重品味。是目前此區(qū)域僅低于教師的房地產(chǎn)消費(fèi)人群。 ? 公務(wù)員 — 機(jī)關(guān)企