【正文】 到第七日， 神造物的工已經(jīng)完畢， 就在第七日歇了他一切的工，安息了。 神賜福給第七日，定為圣日， 因為在這日 神歇了他一切創(chuàng)造的工，就安息了。 —— 《舊約 創(chuàng)世記》 第 八 日 …… 陽光星期八 形象包裝及廣告推廣方案 4 我們項目的推廣目標(biāo) 海河左岸第一品質(zhì)樓盤 在天津創(chuàng)造高檔而親切、美好而現(xiàn)實的 [海派生活方式 ] 用我們的項目改變、提升河?xùn)|區(qū)的區(qū)域形象 在天津市場樹立 [陽光 ]項目品牌和 [陽光鑫地 ] 企業(yè)品牌 5 本方案的目的 尋找我們項目在天津 [房地產(chǎn)市場 ]中的位置 尋找我們項目在天津人 [心智 ]中的位置 尋找能使我們項目被目標(biāo)客戶 [注意 → 認知 →認同 → 向往 → 購買 ]的途徑 6 項目包裝推廣的 [key] 用 [現(xiàn)實指數(shù) ]去減 [需求指數(shù) ]， 其差值永遠是一個負值。 我們把這個“恒不等式”叫作 [現(xiàn)實 ]與 [需求 ]的 [博弈逆差 ]。 [現(xiàn)實 ] [需求 ] 0 現(xiàn)實 需求對消費者需求有所了解 是項目包裝、推廣工作的入門功課 8 市場需求 看重因素：地段、房價、房型 消費者居住的區(qū)域觀念仍舊比較強 房地產(chǎn)市場的區(qū)域差異依然存在 資料來源： 《 2023天津春季房交會消費者需求調(diào)查統(tǒng)計分析》 焦點房地產(chǎn)網(wǎng)，合富輝煌 9 市場需求 理想?yún)^(qū)域：河西、南開 、和平 資料來源： 《 2023天津春季房交會消費者需求調(diào)查統(tǒng)計分析》 焦點房地產(chǎn)網(wǎng)，合富輝煌 10 市場需求 可承受房價： 3050萬元占 41% 資料來源： 《 2023天津春季房交會消費者需求調(diào)查統(tǒng)計分析》 焦點房地產(chǎn)網(wǎng)，合富輝煌 11 市場需求 戶型：兩室占 67% 資料來源： 《 2023天津春季房交會消費者需求調(diào)查統(tǒng)計分析》 焦點房地產(chǎn)網(wǎng)，合富輝煌 12 市場需求 面積： 90120m2需求量占 38% 資料來源： 《 2023天津春季房交會消費者需求調(diào)查統(tǒng)計分析》 焦點房地產(chǎn)網(wǎng)，合富輝煌 13 市場需求 建筑形態(tài)：多層占 68%，高層占 5% 資料來源： 《 2023天津春季房交會消費者需求調(diào)查統(tǒng)計分析》 焦點房地產(chǎn)網(wǎng)，合富輝煌 對市場環(huán)境的了解 是項目包裝、推廣工作的另一個基礎(chǔ) 15 河?xùn)|區(qū)房地產(chǎn)地圖 16 市場上聲音相對較大的河?xùn)|區(qū)項目 順馳太陽城 藝陽鋒尚 戀日銀河 第六大道 日出東方 2期 君臨傲景 美震裕陽花園 2期水の物語 順馳城市系列 17 太陽城 藝陽鋒尚：依托大盤、推崇空間 項目名稱 太陽城 藝陽鋒尚 開發(fā)商 順馳發(fā)展有限公司 規(guī)模 /150萬平方米 產(chǎn)品類型 1216層 板式高層 主力戶型面積 120平方米、 140平方米 均價 3900元 /平方米 項目調(diào)性 空間設(shè)計 18 第六大道：復(fù)古、文化、風(fēng)情 項目名稱 第六大道 (II期 ) 開發(fā)商 天津優(yōu)聯(lián)投資發(fā)展集團 社區(qū)規(guī)模 50萬平方米 產(chǎn)品類型 五層磚房 主力戶型面積 110平方米以上 均價 36003700元 /平方米 項目調(diào)性 類比五大道，歐洲風(fēng)情，走文化路線 19 日出東方 2君臨傲景：尊貴 項目名稱 君臨傲景 (日出東方 II期 ) 開發(fā)商 天津市耀居置業(yè)有限公司 社區(qū)規(guī)模 產(chǎn)品類型 16層高板式高層 主力戶型面積 110平方米、 140平方米 均價 3650元 /平方米 項目調(diào)性 尊貴路線，酒店式生活 20 美震裕陽花園 2：親水、自然、交通便利 項目名稱 美震裕陽花園 (2期 ) 開發(fā)商 天津市美震房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 社區(qū)規(guī)模 30萬平方米 產(chǎn)品類型 20層板式高層 主力戶型面積 103平方米以上 均價 4200元 /平方米 項目調(diào)性 親水概念，追求自然和生活化 21 河?xùn)|缺乏高檔住宅項目 項目 區(qū)域 下半年上市面積 白樓仕嘉 CBD商圈 10萬平方米 海逸長洲 大梅江板塊 15萬平方米 城市別墅 大梅江板塊 3萬平方米 芳水園 瀾渡 大梅江板塊 12萬平方米 汐岸國際 大梅江板塊 10萬平方米 嘉華國際城 后廣場板塊 35萬平方米 鑫東國際 市中心板塊 賽頓中心 五大道 6萬平方米 亞資（案名未定） 五大道 24萬平方米 時代奧城 西南板塊 20萬平方米 仁愛濠景莊園 西南板塊 10萬平方米 天嬌源 西南板塊 10萬平方米 方正 山海天 西南板塊 羅馬花園 友誼路金融街 3萬平方米 天津市2023年下半年高檔住宅供應(yīng)量 22 河?xùn)|樓市印象：罕有全市影響的優(yōu)質(zhì)項目 中低檔項目偏多，高檔項目稀少 相對高檔的項目集中在天津站后廣場板塊，但總體規(guī)模不大，形象平淡，不成氣候 除順馳的太陽城、城市系列外，鮮有全市輻射力的項目 大部分項目以消化區(qū)內(nèi)和相鄰區(qū)的客戶為主 海河改造對住宅檔次升級的刺激效應(yīng)，在河?xùn)|區(qū)尚未顯現(xiàn) 23 河?xùn)|區(qū)缺乏全市水準的都市意象 和平區(qū) 有勸業(yè)場、百貨大樓、濱江道、市級機關(guān)，有五大道 …… 南開區(qū) 有南開大學(xué)、天津大學(xué)、天津師大、水上公園、電子一條街、奧運中心，還有立達公寓、天嬌源、奧城、陽光 100、仁愛濠景莊園 …… 河西區(qū) 有金融街、賓館區(qū)、 CBD，還有大梅江板塊、領(lǐng)世郡 …… 河?xùn)|區(qū)呢？它的都市意象何在？ 除了音樂學(xué)院、工業(yè)大學(xué)，還有哪里？太陽城？不夠都市；東站后廣場？也欠點火候 …… 24 為什么河?xùn)|不如河西、南開？ 傳統(tǒng)工業(yè)集中的區(qū)域，經(jīng)濟發(fā)展相對滯后，環(huán)境污染較重，居住條件較差 天津人的傳統(tǒng)印象中，河?xùn)|區(qū)人文素質(zhì)不高 城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相對落后，沒有能代表河?xùn)|區(qū)并具有全市性影響力的現(xiàn)代都市意象 25 一個不夠火熱的區(qū)域市場背后 一定有某種困難存在，也一定有更多的機會存在 也許是區(qū)內(nèi)消費能力有限，但也許意味著這里的消費能量尚未釋放 河?xùn)|區(qū)房地產(chǎn)市場要想熱起來 首先需要有真正全市影響力的項目 比如， [陽光星期八 ] 27 [陽光星期八 ]項目素描 地段： 河?xùn)|區(qū)中心地段，距中環(huán)線較近 規(guī)劃： 39萬平方米建筑面積，接近大盤規(guī)模 在臨近區(qū)域興建 6萬平米市政公園，星級酒店 沿街規(guī)劃為商業(yè)街 建筑： 全部為 20多層的高層住宅 主流戶型面積在 90—120 平方米 開發(fā)商品牌： 全國性品牌，來自上海，并深圳、北京、南京等地有項目 價位： 35003700元 /平方米 28 [陽光星期八 ] 基本素質(zhì)符合市場主流需求 要素 市場主流需求 陽光星期八 評價 地段 河西 河?xùn)| ? 價位 * 2040萬 3050萬 ? 戶型 兩室 兩室，三室 ?