【正文】 1 商業(yè)地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)基礎(chǔ)知識(shí)個(gè)人共享版 （未完成） 舒東 20232 2 商業(yè)地產(chǎn)的基本概念 一 3 我的個(gè)人定義（適用于中國大陸）： 商業(yè)地產(chǎn)，就是采取優(yōu)選的商業(yè)投資組合模式，整合各業(yè)態(tài)商業(yè)資源，為商品交易、商務(wù)及休閑活動(dòng)提供合適的建筑載體，并通過持續(xù)的運(yùn)營，不斷提高物業(yè)估值，在合適時(shí)機(jī)退出的過程。 —— 并無科班的定義 狹義概念 —— retail real estate；意指用于各種零售、餐飲、休閑等生活服務(wù)類經(jīng)營方式的不動(dòng)產(chǎn)，包括商場(chǎng)、店鋪、 MALL、步行街以及社區(qū)商業(yè)等。 廣義概念 —— mercial real estate 或 mercial property；除商鋪之外還涵蓋寫字樓、公寓式酒店、連鎖酒店等具有商務(wù)屬性的不動(dòng)產(chǎn)， 什么是“商業(yè)地產(chǎn)”？ 4 ? 選址及獲取土地 ? 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā) ? 和住宅開發(fā)類似。同樣包括定位、做規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工等 ? 招商 ? 招商是一個(gè)把商業(yè)建筑 “填滿 ”的過程，但操作過程遠(yuǎn)不是直觀上這么簡(jiǎn)單，后文還將論述 ? 運(yùn)營管理 ? 招商并不是商業(yè)地產(chǎn)的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，嘔心瀝血的經(jīng)營才是商業(yè)獲得成功的必經(jīng)之路 ? 退出機(jī)制 ? 商業(yè)地產(chǎn)本質(zhì)上不是開發(fā)，而是投資 ，建立退出機(jī)制，整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條才得以保持完整 ? 根據(jù)公司戰(zhàn)略需要，在通過運(yùn)營提高估值水平后，選擇適當(dāng)時(shí)機(jī)和適當(dāng)渠道退出 商業(yè)地產(chǎn)五大模塊 5 通俗定義：多個(gè)相鄰商業(yè)體 （包括商鋪、酒店、寫字樓等） 組成的區(qū)域 什么是“商圈”？ 北京的商圈 6 例：重慶公司 I地塊項(xiàng)目商圈范圍 本案 3km 經(jīng)開區(qū) 管委會(huì) 鴛鴦 立交 金渝 立交 人和 立交 商圈，未必是個(gè)圓圈，交通是商圈地域劃分的首要因素 線內(nèi)所圈范圍為實(shí)際商圈 工作定義：商業(yè)服務(wù)所能夠覆蓋的地域 什么是“商圈”？ 7 商圈的輻射三層次 （以 10萬平米左右的購物中心為例） 核心商圈：輻射半徑 ~2公里，步行20分鐘， 80%消費(fèi)份額 次頸商圈：輻射半徑 5公里以內(nèi)，任何交通工具 20分鐘以內(nèi)， 15%消費(fèi)份額 邊緣商圈：輻射半徑 5公里以外，任何交通工具 40分鐘以內(nèi)， 5%消費(fèi)份額 商圈，有很多層次，需要區(qū)別分析 ? 核心商圈，也稱“第一商圈”，包括了商業(yè)周邊消費(fèi)者步行忍耐力范圍內(nèi)的區(qū)域，對(duì)于萬科那些位于住宅區(qū)的項(xiàng)目來說，第一商圈是我們需要密切關(guān)注的 ? 各個(gè)城市、甚至各個(gè)區(qū)域的居民消費(fèi)習(xí)慣都不相同，步行、騎車、開車出行購物消費(fèi)的忍耐極限是不同的，需要根據(jù)調(diào)研結(jié)果來具體劃分 ? 因項(xiàng)目不同，核心、次級(jí)、邊緣等各層商圈范圍的大小以及客戶所占比例都不相同 ? 邊緣商圈有更豐富的變化，如果是目的地型商業(yè)，則邊緣商圈會(huì)延續(xù)很遠(yuǎn)，以致邊界比較模糊或者出現(xiàn)飛地型的特征 8 ? 居住人口 （數(shù)量、結(jié)構(gòu)、收入、消費(fèi)習(xí)慣） ? 辦公人口 （數(shù)量、結(jié)構(gòu)、收入、行業(yè)、個(gè)人和商務(wù)消費(fèi)習(xí)慣） ? 客流導(dǎo)入 （與周邊商圈的關(guān)系） ? 競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 （商圈內(nèi)競(jìng)品的數(shù)量、分布、招商資源的競(jìng)爭(zhēng)、客戶競(jìng)爭(zhēng)） ? 業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu) （商圈內(nèi)業(yè)態(tài)關(guān)系，和其他商圈的關(guān)系） ? 交通 （吸引客流的基礎(chǔ)條件） ? 其他公共設(shè)施配套 （醫(yī)院、學(xué)校、政務(wù)機(jī)關(guān)、工業(yè)園區(qū)等） 如何認(rèn)識(shí)和研究一個(gè)綜合商業(yè)項(xiàng)目的商圈 —— 認(rèn)知維度 9 ? 重慶市目前擁有眾多的商業(yè)項(xiàng)目，商業(yè)較為繁華，按商業(yè)的聚集程度，重慶市目前擁有解放碑、觀音橋、沙坪壩、楊家坪和南坪五個(gè)主要商圈。 ? 目前解放碑和觀音橋是重慶市的兩個(gè)市級(jí)商圈。 ? 重慶商業(yè)市場(chǎng)以市級(jí)商圈為主、區(qū)域型商業(yè)為輔的商業(yè)分布格局已經(jīng)初具雛形。 ? 除了以上幾個(gè)主要的商業(yè)集中區(qū)外，重慶還有其他的一些特色商業(yè)區(qū)： a) 石橋鋪地區(qū)聚集了賽博數(shù)碼廣場(chǎng)、佰騰數(shù)碼廣場(chǎng)等多家電子賣場(chǎng)，各類電子產(chǎn)品賣場(chǎng)的總供應(yīng)量超過了 15萬平米，是重慶地區(qū)目前最大的電子賣場(chǎng)集中地； b) 位于南濱路的海棠曉月第一大道匯集了順風(fēng) 12大蓉和、渝信川菜、陶然居、七娃子等多家大型的餐飲品牌，是重慶市主要的餐飲美食街，吸引了重慶全市的消費(fèi)者和外地游客前來就餐； c) 位于渝中區(qū)的洪崖洞以最具巴渝傳統(tǒng)建筑特色的“吊腳樓”風(fēng)貌為主體，引進(jìn)了星巴克、賽百味、全聚德烤鴨等知名的餐飲品牌進(jìn)駐；重慶最大的綜合性旅游商品展銷中心也將于 2023年 9月落戶洪崖洞 ? 通過世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)，目前重慶全市范圍現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)商業(yè)供應(yīng)量為 1,560,016平米（優(yōu)質(zhì)商業(yè)主要指百貨公司和購物中心） 1. 商圈概況及分布 商圈分布圖 解放碑商圈 觀音橋商圈 沙坪壩商圈 楊家坪商圈 南坪商圈 市級(jí)商圈 區(qū)域商圈 項(xiàng)目位置 現(xiàn)有主要商業(yè)供應(yīng)497,000平米 北城天街 新世界百貨 新世紀(jì)百貨 茂業(yè)百貨 現(xiàn)有主要商業(yè)供應(yīng)291,180平米 西城天街 新世紀(jì)百貨 大洋百貨 家樂福超市 現(xiàn)有主要商業(yè)供應(yīng) 190,00平米 嘉茂購物中心 王府井百貨 新世紀(jì)百貨 現(xiàn)有主要商業(yè)供應(yīng) 446,800平米 百盛 重百 人人樂購物廣場(chǎng) 現(xiàn)有主要商業(yè)供應(yīng)522,500平米 美美時(shí)代百貨 大都會(huì) 王府井百貨 中央娛樂廣場(chǎng) ? 項(xiàng)目商圈分析 —— 商業(yè)分析的基礎(chǔ) 舉例：重慶萬科河運(yùn)校及 I地塊項(xiàng)目 10 ………… 2. 主要商圈概況 商圈名稱 等級(jí) 位置 現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)商業(yè)供應(yīng)（平米） 租金水平 (首層 )(元/㎡ /天 ) 人流量 （人次 /天） 主要特征 解放碑 市級(jí) 渝中 316,700 1540 平時(shí) :40萬以上 周末 :70萬以上 l 是重慶市的傳統(tǒng)市級(jí)商業(yè)區(qū)，區(qū)內(nèi)是商務(wù)辦公，購物娛樂及酒店的密集地，具有較高知名度，一直是重慶市的核心商業(yè)區(qū)； l 目標(biāo)消費(fèi)者覆蓋了全市范圍，同時(shí)也是外地商務(wù)和旅游人群的購物首選地； l 有一定數(shù)量的街鋪，街鋪以休閑服飾和中西快餐為主； l 區(qū)域內(nèi)集中了一定量的娛樂業(yè)態(tài)如影院、酒吧、 KTV等 l 商圈涵蓋了大部分消費(fèi)檔次，高檔商業(yè)面積要高于其他商圈； l 商圈商業(yè)業(yè)態(tài)齊全 ,擁有購物中心、百貨公司、專業(yè)店、餐飲娛樂等多種商業(yè)業(yè)態(tài) 觀音橋 江北 330,000 1235 平時(shí) :30萬以上 周末 :50萬以上 l 臨近機(jī)場(chǎng)及北部新區(qū)高端住宅區(qū)，交通條件和市場(chǎng)環(huán)境優(yōu)于其他各商圈； l 商圈建成時(shí)間較短，但發(fā)展較快，已從早期以江北區(qū)和渝北區(qū)的客戶為主的區(qū)域型商圈，發(fā)展成為僅次于解放碑的市級(jí)商圈； l 商圈內(nèi)以大型的百貨和購物中為主，街鋪數(shù)量相對(duì)較少 l 整體商業(yè)檔次在重慶僅次于解放碑，現(xiàn)有商業(yè)中北城天街檔次最高； l 商圈商業(yè)業(yè)態(tài)齊全 ,擁有購物中心、百貨公司、專業(yè)店、餐飲娛樂等多種商業(yè)業(yè)態(tài)，吸引了全市的消費(fèi)者前來購物 商圈分析 11 3. 主要商圈形成歷程簡(jiǎn)介 商圈名稱 解放碑 觀音橋 沙坪壩 楊家坪 南坪 2023年以前 1997年重慶目前檔次最高，經(jīng)營情況最好的購物中心項(xiàng)目和黃大都會(huì)廣場(chǎng)項(xiàng)目建成開業(yè) 1996年重百建成開業(yè) 1998年重百建成開業(yè) 2023年重百商場(chǎng)建成開業(yè) / 2023年 重百解放碑店建成開業(yè) / / 富安百貨建成開業(yè) 百盛建成開業(yè) 2023年 / / / / 新世紀(jì)百貨建成開業(yè) 2023年 王府井百貨建成開業(yè) / 新世紀(jì)百貨建成開業(yè) / 重百商場(chǎng)建成開業(yè) 2023年 目前重慶檔次最高的百貨美美百貨建成開業(yè) 龍湖地產(chǎn)的北城天街購物中心和茂業(yè)百貨相繼建成開業(yè) / 蘇寧電器建成開業(yè) / 2023年 / / / 新世紀(jì)百貨和家樂福超市建成開業(yè) 帝景 MALL建成開業(yè) 2023年 茂業(yè)百貨開業(yè) 新世紀(jì)百貨和新世界百貨相繼建成開業(yè) 家樂福沙坪壩店和王府井百貨相繼建成開業(yè) / / 2023年 重慶目前最大的娛樂廣場(chǎng)中央娛樂廣場(chǎng)建成開業(yè) / / / / 2023年 蘇寧電器解放碑旗艦店開業(yè) / 區(qū)域目前唯一的購物中心項(xiàng)目嘉茂購物中心開業(yè) 西城天街購物中心和大洋百貨相繼開業(yè) 南城尚熙購物廣場(chǎng)建成開業(yè) 2023年 11月以前 / 2023年 9月北城天街新館建成開業(yè) 國美電器沙坪壩旗艦店開業(yè) 建瑪特楊家坪店開業(yè) 2023年 5月萬達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)街建成開業(yè) 商圈分析 ………… 12 4. 各商圈商業(yè)類型對(duì)比分析 ? 各商圈中都有較多的專業(yè)店（包括電器店、電子產(chǎn)品店、書城、家具家居建材店等）供應(yīng)； ? 五個(gè)主要商圈商圈都有購物中心供應(yīng)出現(xiàn)； ? 解放碑商圈擁有中央娛樂廣場(chǎng)和得意世界不夜城兩個(gè)以餐飲娛樂為主的項(xiàng)目，因此餐飲娛樂類型商業(yè)占了 %； ? 南坪商圈擁有萬達(dá)廣場(chǎng)、貝迪新城望旺街等幾條較大規(guī)模的商業(yè)街，因此商業(yè)街類型的商業(yè)占了 %； ? 對(duì)于重慶這樣的城市，百貨業(yè)在零售市場(chǎng)還占據(jù)著比較大比重，但是隨著新項(xiàng)目的不斷入市，重慶市購物中心的比例正在逐漸加大； 備注 :現(xiàn)有主要商業(yè)供應(yīng)量只統(tǒng)計(jì)了各商圈建筑面積在 4,000平米以上的商業(yè)項(xiàng)目 。各類商業(yè)類型所占比例只統(tǒng)計(jì)了 4,000平米以上各類商業(yè)所占的比例 商圈名稱 現(xiàn)有主要 商業(yè)供應(yīng)量（平米） 商圈 類型 各類商業(yè)類型所占比例 百貨 公司 購物 中心 超市 大賣場(chǎng) 專業(yè)店 商品市場(chǎng) 商業(yè)街 餐飲娛樂 綜合商業(yè) 解放碑 522,500 市級(jí) % % / % / % % / 觀音橋 497,000 % % / % % % / % 沙坪壩 190,000 區(qū)域 % % % % % / / / 楊家坪 291,180 % % % % / / / % 南坪 446,800 % % % % % % / / 商圈分析 13 商圈名稱 現(xiàn)有主要商業(yè)供應(yīng)量（平米） 各類商業(yè)業(yè)態(tài)所占比例 服裝服飾 餐飲 休閑娛樂 超市 美容美體 /美甲/健身 電器 /電子產(chǎn)品 家具家居 兒童 圖書音像 服務(wù)配套 空置 解放碑 522,500 38% 12% 15% 2% 2% 7% 9% 1% 4% 1% 9% 觀音橋 497,000 65% 6% 8% 3% 2% 9% 1% 1% 2% 1% 2% 沙坪壩 190,000 57% 5% 3% 8% 1% 18% 1% 1% 4% 1% 1% 楊家坪 291,180 61% 6% 5% 5% 2% 9% 7% 1% 1% 2% 1% 南坪 446,800 45% 4% 3% 11% 1% 12% 7% 1% / 1% 15% ? 上表中，我們能明顯看出由于重慶五大主要商圈中商業(yè)都主要以百貨公司為主，因此五大商圈中都是服裝服飾類業(yè)態(tài)在各商圈中所占比例最高； ? 解放碑商圈由于擁有得意世界不夜城和中央娛樂廣場(chǎng)兩個(gè)以餐飲娛樂為主的商業(yè)項(xiàng)目，因此休閑娛樂和餐飲這兩種業(yè)態(tài)分別占區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)的 15%和 12%； ? 沙坪壩、楊家坪和南坪三個(gè)商圈，由于擁有國美、蘇寧、商社電器等多家電器賣場(chǎng)，因此這三個(gè)商圈除了服裝服飾類業(yè)態(tài)以外，電器 /電子產(chǎn)品業(yè)態(tài)所占比例最高，分別占三個(gè)商圈現(xiàn)有業(yè)態(tài)的 18%、 9%和 12%； 5. 各商圈業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)對(duì)比分析 商圈分析 14 6. 商圈輻射范圍內(nèi)消費(fèi)者消費(fèi)模式分析 商圈分析 2%19%53%25%1%初中及以下高中/中專/職高/技校大專本科研究生及以上83%17%1 、在婚2 、不在婚19539686012283101 1 102040608010012014016018020025003000300135003501400040015000500160006001700070018000800190009001