【正文】 保利 昌平別墅項(xiàng)目 正式匯報(bào) 北京亞豪房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 匯報(bào)會(huì)安排 ? 市場(chǎng)研究概述 ? 物業(yè)背景分析 ? 產(chǎn)品分析 ? 目標(biāo)客戶(hù)定位 ? 策劃及推廣戰(zhàn)略 ? 銷(xiāo)售戰(zhàn)略 ? 前期工作計(jì)劃安排建議 ? 營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)架構(gòu) 市場(chǎng)研究概述 保利 昌平別墅項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱(chēng)為本案）由保利集團(tuán)開(kāi)發(fā)，位于昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)南，項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積 57萬(wàn)平米，容積率 ，產(chǎn)品形式為獨(dú)棟高尚別墅社區(qū)。 我司將本案納入以昌平立湯路別墅區(qū)域?yàn)楹诵牡谋本﹦e墅大市場(chǎng)中的亞北別墅區(qū)域之內(nèi)，即本次市場(chǎng)分析選取的范圍為東起京承高速，西至八達(dá)嶺高速，南起溫榆河沿岸，北至順沙路的區(qū)域范圍內(nèi)。 區(qū)域別墅市場(chǎng)狀況 本案所在之溫榆河－亞北－小湯山別墅區(qū)依山傍水，自然環(huán)境優(yōu)越， 上風(fēng)上水，地?zé)豳Y源豐富。 加之八達(dá)嶺高速、京承高速、立湯路、地鐵 13號(hào)延長(zhǎng)線(xiàn)等多條交通干線(xiàn)拉近市區(qū)與別墅項(xiàng)目間的距離，已經(jīng)形成成熟的別墅區(qū)及高檔居住區(qū)，具備良好的別墅開(kāi)發(fā)條件。 區(qū)域別墅市場(chǎng)狀況 ? 總供應(yīng) 項(xiàng)目名稱(chēng) 占地面積 建筑面積 在售面積 已售面積 市場(chǎng)存量 在售項(xiàng)目 納帕溪谷 60 21 10 7 14 溫哥華森林 71 湯 HOUSE 19 15 6 橘郡－水印長(zhǎng)灘 40 20 OTHER渡上 (依水莊園 ) 威尼斯花園 67 40 玫瑰園 10 12 5 碧水莊園 22 12 三水青清 15 8 2 順馳林溪 52 10 5 萬(wàn)萬(wàn)樹(shù) 達(dá)華莊園 10 sum. 區(qū)域別墅市場(chǎng)狀況 本案研究區(qū)域別墅總供應(yīng)量在 ，其中目前在售面積供應(yīng)約在 110萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)未來(lái) 1－ 3年，該區(qū)域高檔別墅市場(chǎng)將有超過(guò) 300萬(wàn)平米的放量。 首創(chuàng)置業(yè)、珠江地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、順馳地產(chǎn)等有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商相繼在此開(kāi)發(fā)別墅。 北京中北部別墅區(qū)，已經(jīng)基本成熟。 項(xiàng)目名稱(chēng) 占地面積 建筑面積 在售面積 已售面積 市場(chǎng)存量 未來(lái)供應(yīng) 上游別墅 132 42 － － － 珠江溫泉花園 80 40 － － － 麥卡倫地別墅 21 － － － 中海海洋花園 90 40 － － － 亞美利加 16 － － － sum. total 區(qū)域別墅市場(chǎng)狀況 本案所在之昌平溫榆河－亞北－小湯山別墅區(qū)域，以“獨(dú)棟”產(chǎn)品為主，比例達(dá)到 65％。 本案研究區(qū)域在售別墅項(xiàng)目產(chǎn)品類(lèi)型聯(lián)排 , 3獨(dú)棟 , 9雙拼 , 2? 項(xiàng)目規(guī)模 被調(diào)項(xiàng)目中六成以上的項(xiàng)目占地面積超過(guò) 50萬(wàn)平米，規(guī)模超過(guò)百萬(wàn)平米的大盤(pán)有 3個(gè)，多采取分期開(kāi)發(fā)策略，一期開(kāi)發(fā)面積多在 24或 610萬(wàn)平米之間，分二期或三期開(kāi)發(fā)完畢。 ? 產(chǎn)品類(lèi)型 區(qū)域別墅市場(chǎng)狀況 ? 建筑風(fēng)格 在售項(xiàng)目中，建筑風(fēng)格以北美居多，占到了整體調(diào)查樣本的 51%， 3個(gè)項(xiàng)目模仿北歐的別墅建筑，湯 HOUSE和依水莊園吸取了中式庭院的設(shè)計(jì)理念，三水青清的建筑風(fēng)格則較為現(xiàn)代。 區(qū)域別墅市場(chǎng)狀況 ? 價(jià)格水平 本案研究區(qū)域銷(xiāo)售均價(jià)水平 VS 產(chǎn)品類(lèi)型1 0 , 6 4 61 2 , 0 7 29 , 0 0 05 , 5 5 02 , 0 0 04 , 0 0 06 , 0 0 08 , 0 0 01 0 , 0 0 01 2 , 0 0 01 4 , 0 0 0均價(jià) 獨(dú)棟 雙拼 聯(lián)排 區(qū)域別墅市場(chǎng)狀況 01002003004005006007008009001 , 0 0 0納帕溪谷溫哥華森林湯HOUSE 橘郡依水莊園北京太陽(yáng)城 威尼斯花園玫瑰園碧水莊園 三水青清 順馳林溪萬(wàn)萬(wàn)樹(shù)達(dá)華莊園 上游別墅? 戶(hù)型面積 戶(hù)型多樣化，配以風(fēng)格各異的外立面設(shè)計(jì)以及顏色上的變化，滿(mǎn)足不同客戶(hù)需求，幾乎等同于量身定做。項(xiàng)目主力戶(hù)型面積定位在 350500之間，暢銷(xiāo)戶(hù)型面積集中于 180420平方米之間，屬經(jīng)濟(jì)舒適型戶(hù)型?？梢?jiàn)，近年經(jīng)濟(jì)型別墅，尤其是“小獨(dú)棟”產(chǎn)品越來(lái)越受到市場(chǎng)追捧， 200300平米的小戶(hù)型面積的別墅將具有很大的市場(chǎng)空間。 區(qū)域別墅市場(chǎng)狀況 本區(qū)域各項(xiàng)目均有自身的特色和賣(mài)點(diǎn)，或“北美”建筑風(fēng)格、美式生活樣本；或“水系”、“水岸”；或“原生森林”；或“私湯”、“養(yǎng)生”；或“原創(chuàng)”非主流，尋找產(chǎn)品差異化是成功的關(guān)鍵。 區(qū)域總體居住環(huán)境舒適，容積率 ，綠化率 50%以上，更注重產(chǎn)品細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)，將園內(nèi)與外界、園林與建筑、建筑與建筑、建筑與庭院、室內(nèi)與室外，以橋、水系、路徑、風(fēng)景、庭蔭、植被、錯(cuò)落等銜接與延伸，使空間在流動(dòng)中無(wú)限豐富。 ? 規(guī)劃設(shè)計(jì) ? 產(chǎn)品特色 /主訴求 區(qū)域別墅市場(chǎng)狀況 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手訴求重點(diǎn) ■ 翻版國(guó)外別墅建筑形式，打造海外生活社區(qū) 以純北美風(fēng)情為主要賣(mài)點(diǎn)在本區(qū)域表現(xiàn)的較為突出，而且銷(xiāo)售狀況很好，代表項(xiàng)目包括橘郡、納帕溪谷、溫哥華森林等。 區(qū)域別墅市場(chǎng)狀況 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手訴求重點(diǎn) ■ 以自然資源優(yōu)勢(shì)為賣(mài)點(diǎn) —— 地?zé)釡厝? 溫泉對(duì)于該區(qū)域別墅的購(gòu)買(mǎi)力有著很大的刺激作用，該區(qū)域內(nèi)有 6個(gè)別墅項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了溫泉入戶(hù)，占總量的 %，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為 1012元 /每立方米。 典型項(xiàng)目湯 HOUSE最大的賣(mài)點(diǎn)即為溫泉，一戶(hù)兩池的設(shè)計(jì)十分打動(dòng)人心，其戶(hù)型的內(nèi)部設(shè)計(jì)十分用心，將空間轉(zhuǎn)換得十分巧妙 . 區(qū)域別墅市場(chǎng)狀況 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手訴求重點(diǎn) ■ 以溫馨、舒適、優(yōu)雅環(huán)境打造清新生活氛圍 三水青清的營(yíng)銷(xiāo)推廣主題是“給自己的身心找尋一個(gè)輕松的家”；順馳 林溪在該區(qū)域刮起了一股“鄉(xiāng)村風(fēng)”。 ■ 非主流別墅 依水莊園（ Other渡上）給予中國(guó)傳統(tǒng)的庭院圍合式設(shè)計(jì)，院墻的運(yùn)用，下沉式花園和自然果嶺的運(yùn)用，厚實(shí)的木質(zhì)寬門(mén)，均帶給人們與這個(gè)區(qū)域其他產(chǎn)品風(fēng)格不同的差異化產(chǎn)品。 區(qū)域別墅市場(chǎng)狀況 區(qū)域內(nèi)主要客戶(hù)來(lái)源為海外歸國(guó)人員、高科技產(chǎn)業(yè)人士、金融界人士、私營(yíng)企業(yè)老總、演藝界人士等，外籍人士相對(duì)較少，整體素質(zhì)較高，人文氛圍較好。 總之，區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮螅柚鴬W運(yùn)的利好、便捷的交通網(wǎng)絡(luò)和優(yōu)越的基礎(chǔ)設(shè)施與自然、人文環(huán)境，未來(lái)的發(fā)展前景將十分廣闊。 ? 客戶(hù)構(gòu)成 物業(yè)背景分析 本項(xiàng)目是由中國(guó)保利集團(tuán)公司下屬的保利房地產(chǎn)股份有限公司在北京小湯山地區(qū)開(kāi)發(fā)的一個(gè)低密度項(xiàng)目。開(kāi)發(fā)商無(wú)論從資質(zhì)、市場(chǎng)知名度還是實(shí)力都是首屈一指的。 開(kāi)發(fā)商背景 保利集團(tuán)簡(jiǎn)介 中國(guó)保利集團(tuán)公司是經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，于 1993年 2月在保利科技有限公司基礎(chǔ)上組建起來(lái)的大型企業(yè)集團(tuán)。 經(jīng)過(guò)近 20年的發(fā)展，集團(tuán)公司已經(jīng)形成了保利貿(mào)易、保利地產(chǎn)、保利文化、保利物業(yè)和保利海外等五大業(yè)務(wù)板塊，所屬企業(yè)及項(xiàng)目遍布北京、上海、廣州、深圳、武漢、長(zhǎng)沙、天津、哈爾濱、西安、鄭州、重慶、成都、海南以及香港等地區(qū)。 開(kāi)發(fā)商背景 集團(tuán)公司發(fā)展戰(zhàn)略 中國(guó)保利集團(tuán)公司的業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)在創(chuàng)建初期 ， 主要以進(jìn)出口貿(mào)易為主 。 近十年來(lái) ， 在鞏固發(fā)展進(jìn)出口貿(mào)易的同時(shí) ， 集團(tuán)公司積極培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn) ， 在房地產(chǎn)業(yè) 、 文化產(chǎn)業(yè) 、 旅游物業(yè)服務(wù) 、 高新技術(shù) 、 基礎(chǔ)建設(shè)等方面投資開(kāi)發(fā)了數(shù)十個(gè)大中型項(xiàng)目 ， 總投資規(guī)模超過(guò)了 100億元人民幣 ， 建成了北京保利大廈及保利劇院 、 上海證券大廈 、 廣州中信廣場(chǎng) 、 上海海洋水族館 、 武漢白玫瑰大酒店等一批國(guó)內(nèi)外知名的項(xiàng)目 ， 取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益 。 開(kāi)發(fā)商背景 保利房地產(chǎn)股份有限公司簡(jiǎn)介 保利房地產(chǎn)股份有限公司于 2023年成功改制，其前身廣州保利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司成立于 1992年 9月。十多年來(lái)，公司一直致力商品房開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)，本著 規(guī)范、務(wù)實(shí)、創(chuàng)新、卓越 的經(jīng)營(yíng)宗旨，貫徹 和諧生活、自然舒適 的品牌主張，公司規(guī)模和綜合開(kāi)發(fā)實(shí)力得到迅速發(fā)展，公司現(xiàn)已發(fā)展成在北京、上海、重慶、成都、武漢、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)等地?fù)碛卸嗉铱毓晒镜娜珖?guó)性大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。截至 2023年公司累計(jì)開(kāi)發(fā)各類(lèi)商品房面積達(dá) 200多萬(wàn)平方米，總投資 80多億元，主要項(xiàng)目包括國(guó)家康居示范小區(qū)保利花園、保利紅棉花園、保利白云山莊、保利百合花園、廣州保利大廈、保利國(guó)際廣場(chǎng)以及武漢保利花園、沈陽(yáng)保利花園、重慶保利花園、湖南文化信息廣場(chǎng)、北京保利欣苑等。 同時(shí)，保利房地產(chǎn)股份有限公司還提出了企業(yè)品牌遠(yuǎn)景口號(hào) —— “中國(guó)保利，地產(chǎn)長(zhǎng)城”?？梢?jiàn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的宏圖大志及對(duì)企業(yè)品牌的重視程度。 保利地產(chǎn)重點(diǎn)項(xiàng)目 北京 ?北京新保利大廈 ?保利欣苑 保利地產(chǎn)重點(diǎn)項(xiàng)目 廣州 （售罄項(xiàng)目） ?保利百合花園 ?保利紅棉花園 ?保利碧云居 ?保利白云山莊 保利地產(chǎn)重點(diǎn)項(xiàng)目 廣州 （在售項(xiàng)目） 寫(xiě)字樓： ?廣州保利大廈 ?保利國(guó)稅大廈 ?保利國(guó)際廣場(chǎng) 保利地產(chǎn)重點(diǎn)項(xiàng)目 廣州 （在售項(xiàng)目） 住宅： ?保利珠江廣場(chǎng) ?保利香檳花園 ?保利花園 保利地產(chǎn)重點(diǎn)項(xiàng)目 廣州 （即將開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目） 別墅： ?保利林語(yǔ)山居 住宅： ?保利海棠花園 保利地產(chǎn)重點(diǎn)項(xiàng)目 上海 ?上海證券大廈 ?上海華寶花園項(xiàng)目 ?保利星苑 保利地產(chǎn)重點(diǎn)項(xiàng)目 深圳 ?深圳南山文化廣場(chǎng) ?深圳保利城花園 開(kāi)發(fā)商現(xiàn)有重點(diǎn)資源 保利藝術(shù)館 保利藝術(shù)博物館， 1998年 12月經(jīng)國(guó)家和北京市文物主管部門(mén)批準(zhǔn)成立，1999年 12月正式對(duì)外開(kāi)放。她是中國(guó)首家由大型國(guó)有企業(yè)興辦的博物館，以弘揚(yáng)中華民族優(yōu)秀傳統(tǒng)文化藝術(shù)，搶救保護(hù)流散在海外的中國(guó)珍貴文物，推進(jìn)企業(yè)文化建設(shè)為宗旨。 保利藝術(shù)博物館致力于海內(nèi)外搶救保護(hù)中國(guó)國(guó)寶。 2023年春，保利藝術(shù)博物館在香港搶救保護(hù)了即將再次流失的三件圓明園國(guó)寶 牛首銅像、虎首銅像、猴首銅像，更得到各方一致稱(chēng)贊與好評(píng)。 保利藝術(shù)博物館現(xiàn)建有兩個(gè)專(zhuān)題陳列館，“中國(guó)古代青銅藝術(shù)精品陳列”，和“中國(guó)古代石刻佛教造像藝術(shù)精品陳列”。目前保利藝術(shù)博物館已被海內(nèi)外博物館界普遍稱(chēng)譽(yù)為 中國(guó)大陸最具現(xiàn)代化水準(zhǔn)的博物館之一 ， 已躋身中國(guó)著名博物館行列 。 開(kāi)發(fā)商現(xiàn)有重點(diǎn)資源 保利劇院 保利劇院位于北京保利大廈，自 1991年正式承接對(duì)外演出以來(lái)，已成功接待了國(guó)內(nèi)外 300多個(gè)藝術(shù)團(tuán)體的 3000余場(chǎng)演出。是每年一度的北京國(guó)際音樂(lè)節(jié)的主會(huì)場(chǎng)和舉辦大型藝術(shù)活動(dòng)的主要場(chǎng)所。 保利劇院憑借其雄厚的實(shí)力、一流的設(shè)備和專(zhuān)業(yè)化的管理，以高檔次的服務(wù)和高品位的演出而著稱(chēng)。曾成功地接待過(guò)意大利維羅納歌劇院及樂(lè)團(tuán)合唱團(tuán)、波蘭華沙國(guó)家大劇院、俄羅斯國(guó)家愛(ài)樂(lè)樂(lè)團(tuán)、俄羅斯國(guó)家劇院芭蕾舞團(tuán)、紐約愛(ài)樂(lè)樂(lè)團(tuán)、瑞典諾克平交響樂(lè)團(tuán)、捷克布拉格交響樂(lè)團(tuán)、德國(guó)斯圖加特室內(nèi)樂(lè)團(tuán)、捷克愛(ài)樂(lè)樂(lè)團(tuán) 、東京愛(ài)樂(lè)樂(lè)團(tuán)、法國(guó)圖魯茲交響樂(lè)團(tuán)、新加坡交響樂(lè)團(tuán)、中國(guó)愛(ài)樂(lè)樂(lè)團(tuán)、中國(guó)交響樂(lè)團(tuán)、中央歌劇院、中央芭蕾舞團(tuán)、東方歌舞團(tuán)等國(guó)內(nèi)外著名藝術(shù)院團(tuán)。 物業(yè)背景分析結(jié)論 雄厚的資金實(shí)力 獨(dú)有的文化背景 豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn) 務(wù)實(shí)的經(jīng)營(yíng)作風(fēng) 產(chǎn)品分析 本案地塊分析 本案位于北京市昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)南，地段東側(cè)為鄉(xiāng)村小路，路東為小湯山苗圃，南側(cè)為北六環(huán)路輔路，西側(cè)為湯上路，北臨葫蘆河，河對(duì)岸為小湯山綠色農(nóng)業(yè)生態(tài)區(qū)。 本案地塊分析 — 項(xiàng)目地段分析 ?地塊自然特征 規(guī)劃總用地面積： 570,773平米。 其中：可建設(shè)用地面積： 536,014平米； 南側(cè)沿六環(huán)路代征綠地面積： 26,198平米； 北側(cè)沿葫蘆河代征綠地面積： 8,056平米。 （一）地塊基本認(rèn)識(shí) 本案地塊分析 — 項(xiàng)目地段分析 ?地塊周界特征 （一）地塊基本認(rèn)識(shí) 特征物 表現(xiàn)內(nèi)容 周界特征 地塊東側(cè)為鄉(xiāng)村小路，路東為小湯山苗 圃，南側(cè)為北六環(huán)路輔路，西側(cè)為湯上 路，北臨葫蘆河。 本案地塊分析 — 項(xiàng)目地段分析 地塊西側(cè)邊界 （南－北） 地塊西南側(cè) （北－南） 地塊北側(cè)邊界 （西－東） 地塊東側(cè)邊界 （南－北） 地塊南側(cè)邊界 （東－西） N 本案地塊四至圖 本案地塊分析 — 項(xiàng)目地段分析 ?地塊一期開(kāi)發(fā)土地現(xiàn)狀特征 本案一期開(kāi)發(fā)區(qū)域位于總規(guī)劃面積的東南角（見(jiàn)下圖），包括中心水系、會(huì)所及低密度住宅，住宅部分已定位為獨(dú)棟