【正文】 目 錄 第一部分 房地產(chǎn)戶型策劃 ........................................................................................................... 4 戶型需要策劃 ......................................................................................................................... 4 戶型簡史 ................................................................................................................................ 5 好戶型的標準 ......................................................................................................................... 6 立體戶型面面觀 ..................................................................................................................... 8 大戶型？小戶型？ .................................................................................................................. 9 面積多大才合適？ 10 戶型之首 —— 客廳 ................................................................................................................ 11 主臥 ..................................................................................................................................... 13 廚房 ..................................................................................................................................... 14 洗手間的問題 ....................................................................................................................... 15 陽臺 ..................................................................................................................................... 17 戶型設(shè)計趨勢 ....................................................................................................................... 19 第二部分 售樓書該說點啥 ......................................................................................................... 21 第三部分 關(guān)注購房中的感性行為 .............................................................................................. 24 第二部分 關(guān)于房地產(chǎn)價格策略的幾點思考 ................................................................................ 26 一、成本 +競爭？消費者 +競爭？ .......................................................................................... 26 二、金子？銀子？ ................................................................................................................ 27 三、開盤：高開低走？低開高走？ ....................................................................................... 28 尾盤：降價清貨？精細營銷？ .............................................................................................. 29 “低開高走”的實際操作問題 .............................................................................................. 32 第一部分 房地產(chǎn)戶型策劃 可以說，戶型定位是否準確、戶型設(shè)計是否科學合理是事關(guān)項目成敗極為關(guān)鍵的因素。那么什么樣的戶型類別配置才能緊扣項目總體定位？什么樣的戶型功能布局才能最大程度地滿足消費者現(xiàn)在與將來的生活需求呢？在此我們對涉及戶型的一些問題作些探討，希望我們的研究心得能給您一定的幫助。 戶型需要策劃 表面上看，戶型即建筑的室內(nèi) 空間間隔，需要考慮整體建筑結(jié)構(gòu)、建筑承重及水、電、氣、熱、光纖等管網(wǎng)線路布置，因而是一個建筑技術(shù)問題，完全是建筑設(shè)計師的事。 其實不然。戶型是實現(xiàn)消費者居家生活的基本要素，是滿足“舒適性”的首要前提，只有滿足了消費者需求的技術(shù)才有意義，只有滿足了消費者的戶型才能確保項目銷售暢旺，因此戶型設(shè)計首先是市場問題，其次才是技術(shù)問題。 世界上沒有最好的戶型，只有最適合某一特定項目所指稱的某一類別消費者的戶型。而要讓戶型能恰到好處地滿足目標消費者的需求與潛在需求，不僅需要研究這一部分消費者的生活背景、消費心 理、消費特征，而且需要充分考量項目所處的地理特征、景觀環(huán)境、人文環(huán)境、項目的規(guī)劃布局、小區(qū)內(nèi)環(huán)境營造等一系列因素，讓戶型定位切合項目整體定位。而這一切，顯然不是設(shè)計所能解決的問題而只能是項目策劃人的工作，設(shè)計師應(yīng)該是在項目策劃人對戶型類別配置、每戶內(nèi)功能配置的詳細任務(wù)書的指導下開展工作才能設(shè)計出真正的“好”戶型。 戶型策劃的主要內(nèi)容有以下幾點： 戶型類別配置。想吸引所有消費者的項目最終只能是所有消費者都吸引不到。因此戶型策劃的首要工作即是根據(jù)項目所處區(qū)位及周邊總體環(huán)境，結(jié)合目標消費者定位，確 定項目是以立體戶型為主還是以平面戶型為主？是以三房二廳二衛(wèi)以上大戶型為主還是以二房二廳一衛(wèi)以下小戶為主？一房、二房、三房、四房、五房、復(fù)（躍層）式等分別應(yīng)占多少比例？ 戶型面積設(shè)定。從目前的市場實況看，由于生活習慣、居住觀念的不同，我國南北之間、東西之間消費者對戶型面積的要求存在巨大差異。香港人通常將 70 ㎡做成三房而北方地區(qū)二房的面積也大多超過 100 ㎡。就是同一城市，不同類別的消費者對面積的要求也大相徑庭：有的認為三房應(yīng)在 100 ㎡左右，有的希望三房能做到 130 ㎡以上甚至 170 ㎡；有的喜歡 70 ㎡的二 房，有的中意二房超過 90 ㎡??那么具體到某一樓盤，每種戶型類別的面積到底以多少為宜，顯然需要精心策劃。 戶型類別分布。我們在很多項目中都見過一些單純從設(shè)計角度看堪稱優(yōu)秀的戶型卻不幸淪為庫存，其原因在于發(fā)展商將它們放在了錯誤的位置：面積大、總價高的戶型卻被放在臨近路邊噪聲相當大的地方、或景觀較差的地方、或朝北的方向、或南北向樓體中、或有西曬、或是底層??位置最好的地方設(shè)置總價最高的戶型、位置最差的地方設(shè)置總價最低的戶型，是決定各類戶型在項目中位置分布的基本原則，背離這一點，收獲的就可能是積壓或低價低 利潤。 戶型功能配置。幾個衛(wèi)生間？幾個陽臺？廚房是開放式還是傳統(tǒng)的封閉式？要不要工人（保姆）房？要不要設(shè)置一個雜物間？要不要設(shè)飄（凸）窗？??等等問題也應(yīng)站在市場角度、從項目整體定位的高度來審視而不應(yīng)由設(shè)計師依據(jù)站在技術(shù)角度、單純從建筑結(jié)構(gòu)出發(fā)。 戶型簡史 時間的流轉(zhuǎn)、社會經(jīng)濟的發(fā)展在不停地改變我們的生活狀態(tài)、生活觀念，也不斷地改變著我們的居住觀念我們對“戶型”的要求。為了做好戶型策劃，有必要先了解一下戶型在簡要發(fā)展歷史。 坐北向南，四四方方一個小院子，白天有太陽，夜晚有月光；老子住上 房，東廂住兒女，西廂是灶堂柴房，后頭還有豬圈雞窩茅房；坡屋頂，大厚墻，院里是石榴紅棗，院外是榆柳相依。千百年來，這就是咱中國老百姓最理想的“戶型”，無論是平頭百姓還是縣官老爺，只有面積大小幾重幾進的區(qū)別，基本設(shè)計思路概無二致。 這樣的“戶型”自然是好 —— 寬敞舒適，功能分區(qū)明確。但動輒占上畝把幾畝地，土地資料利用率太低，而且基本沒有衛(wèi)生間概念，不少人在床后隔著蚊帳就放個尿桶；窗戶小小的，大正午也有幾處黑角落。這樣的“戶型” 現(xiàn)在恐怕在農(nóng)村也不大受歡迎了。 解放了，日子似乎是好過些了，不識時務(wù)的馬寅 初老頭被打倒了，于是一天比一天多的人不斷涌上街頭要房住。國家機關(guān)、企事業(yè)單位一盤算，發(fā)現(xiàn)自己銀子實在太有限，那就湊合將就吧，大通道，筒子樓，小平房，公用廚房公共廁所，先整個遮風敝雨不能讓人睡大街上的地方再說。這樣的“戶型”，說什么也住著 挺別扭不舒服，但那年月，還能怎么著，能分個一間半間就不錯了，感謝誰還來不及，誰想那么多。 轉(zhuǎn)眼是 80 年代，改革開放了，經(jīng)濟真的好起來了，衣、食、行轉(zhuǎn)眼就都大有改善，琢磨起住房問題自然就順理成章。大伙很快就發(fā)現(xiàn)這大走道的筒子樓實在不是好 “戶型”，都渴望能弄個“成套房”。 是啊，有個廳讓一家人團團吃飯、有兩三間房不用與成年子女擠在一起、有自家的廚房做好吃的不用擔心別人眼饞吃得艱苦一點別人也不會知道、有自家的廁所不用排隊再冷的冬天起來也無大礙、還有個小陽臺讓人種點花草晚上還可看到星星，這樣的日子可實在太美了！ 可很快人們又發(fā)現(xiàn)還是不對勁：廳里實在太小，放個大彩電看著刺眼，放在房里吧父母兒女來看又不方便；還有大沙發(fā)、茶幾、音響、金魚缸也無處安身；冰箱想放廚房，可廚房更小；洗衣機想就近水龍頭放在衛(wèi)生間可衛(wèi)生間也太逼仄；客人來了要往床上坐，一家人的生活裸露無遺。于是人們盼望能住 上客廳、廚房、衛(wèi)生間都寬寬大大，臥室里干干凈凈的房子。 這樣的房子還是有人不滿意：早上一起床，大家還是要搶著上廁所；辛苦一天晚上想好好泡個澡也不方便，廁所里總是潮濕陰森味兒不太好；廚房雖然大了但洗菜、切菜、炒菜也還是不順便；大熱的夏天廳里怎么也沒絲兒風？想看電視吧又怕吵著孩子的學習，不看電視吧晚上還真挺難受，有時夫妻倆想瘋狂一回也怕影響孩子父母??很快，在最隱密處設(shè)有主人臥室的房子、有兩個以上衛(wèi)生間的房子、衛(wèi)生間能通風采光的房子、廚房連著小陽臺的房子、客廳（餐廳）兩頭都有大落地陽臺的房子都被設(shè)計出來了 。 有單身漢也想要成套的房子，于是有了單身公寓。 有經(jīng)常來這里公干又住膩了酒店的人也想買房子，于是有了酒店式公寓。 有極想看山景海景園景的人，于是有了景觀戶型。 ?? 好戶型的標準 選擇一種戶型，選擇一個生活空間。不同的生活經(jīng)歷、生活狀態(tài)、生活習慣會帶來對戶型的不同理解，而戶型則不管人們過去如何，只是以它難以更改的剛性改變、重塑人們的生活方式。因此，所謂好戶型，就是能充分尊重人們居家生活天倫本質(zhì)、親情本質(zhì)的戶型；是能帶給人們身體的、心理的舒適享受的戶型；是能滿足現(xiàn)在與未來生活變 化的需要的戶型；是與室外自然、人文環(huán)境協(xié)調(diào)且將好環(huán)境引入室內(nèi)的戶型；是能最充分考慮建筑材料與環(huán)保的戶型