【正文】 標 題財務收支預算管理制度版 本第 1版頁 碼共21頁受控范圍地產(chǎn)集團全體簽發(fā)人趙戰(zhàn)梅發(fā)行日期2009/04/20 為加強xxxx有限公司（以下簡稱為“集團”）的財務管理，挖潛收入、有效降低成本費用以實現(xiàn)公司利潤最大化，科學合理調(diào)配資金，發(fā)揮資金的最大效能，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合集團實際情況特制定本制度。 財務收支預算管理包括房地產(chǎn)項目總收入及總投資測算管理、年度收支預算管理及月度收支預算管理。房地產(chǎn)項目總收入及總投資測算管理執(zhí)行單位為集團所屬的各房地產(chǎn)項目，年度收支預算管理及月度收支預算管理執(zhí)行單位包括集團所屬各房地產(chǎn)項目、物業(yè)公司及各中心。 初步估算232。估算232。預算按照房地產(chǎn)項目開發(fā)節(jié)點劃分,項目總收入及總投資測算可分為總收入及總投資初步估算、總收入及總投資估算、總收入及總投資預算。項目總收入及總投資測算中需包含預計項目銷售均價及收入分析、預計項目總投資分析。表格樣式詳見附表附表2。 項目總收入及總投資初步估算：在項目立項階段，由集團企業(yè)發(fā)展中心組織項目公司及集團相關(guān)中心對項目的銷售價格、收入、投資、效益及現(xiàn)金流量進行測算。項目銷售利潤率、自有資金回報率等指標需滿足集團要求。項目立項經(jīng)決策委員會審批通過后，報集團財務中心正式備案。 項目總收入及總投資估算：在項目總體規(guī)劃設(shè)計階段，由集團產(chǎn)品研發(fā)中心組織項目公司及集團相關(guān)中心，根據(jù)項目定位設(shè)定總投資及建安造價單方限額指標，并設(shè)定此限額指標對應的產(chǎn)品類型、形式、建設(shè)標準。項目總收入及總投資估算中，應客觀、認真地綜合各種因素對項目銷售價格、收入、成本費用及現(xiàn)金流量進行測算，確定整體及單項工程的估算成本，各項估算成本（費用）需有計算依據(jù)。銷售利潤率、自有資金回報率等需滿足集團要求。項目總規(guī)方案經(jīng)集團總裁辦公會通過報規(guī)劃部門審批后，項目總投資估算報集團財務中心正式備案。 項目總收入及總投資預算：在施工圖設(shè)計階段，由項目公司協(xié)同集團相關(guān)中心編制項目的目標成本及項目明細銷售價格。項目總收入及總投資預算需客觀、認真地綜合各種因素進行項目銷售價格、收入、各項投資支出及現(xiàn)金流量的測算，確定整體及單項工程的目標成本，各項預算成本（費用）需有詳盡的計算依據(jù)，并分解成本費用控制指標，做到各項指標明確、可行。銷售利潤率、自有資金回報率必須滿足集團要求。項目總投資預算經(jīng)集團總裁辦公會審批通過后，報財務中心備案并以此指導、控制項目后期的成本、費用。 項目總投資測算應建立在詳盡的市場調(diào)研(銷售市場調(diào)研、政府職能部門收費調(diào)研、建筑市場調(diào)研等)基礎(chǔ)之上，遵從科學、準確、經(jīng)濟、合理的原則 項目控制總體原則。項目銷售總收入原則上做到項目實際實現(xiàn)的銷售總收入≥投資預算預計總收入≥投資估算預計總收入≥初步投資估算預計總收入，總投資成本（費用）原則上做到初步估算≥估算≥預算≥結(jié)算，以及總投資預算分解的單項成本（費用）金額大于合同金額、大于實際支付金額。集團所屬各房地產(chǎn)項目在建設(shè)過程中，項目實際實現(xiàn)的銷售收入和實際發(fā)生的成本費用相對總投資預（估）算有所變動的，應根據(jù)實際已實現(xiàn)或者預計將要實現(xiàn)的項目售價和銷售收入,以及已經(jīng)發(fā)生或者預計將要發(fā)生的成本費用金額，對項目總投資測算進行定期調(diào)整，以隨時掌控項目凈銷售利潤率的變動。（總預算調(diào)整） 集團所屬各房地產(chǎn)項目根據(jù)項目總投資預算（或估算）以及年度經(jīng)營計劃編制年度財務收入、財務支出、項目年度利潤率以及項目年度融資計劃，同時編制項目年度現(xiàn)金流量表。集團所屬物業(yè)公司根據(jù)年度經(jīng)營計劃編制年度財務收入、財務支出、年度利潤及年度凈利潤率計劃，同時編制現(xiàn)金流量表。集團所屬各中心根據(jù)年度經(jīng)營計劃編制本中心年度費用支出計劃。集團所屬各單位年度預算應隨同年度經(jīng)營計劃一起報送集團，財務中心對各單位年度收支預算審核平衡后，匯總編制集團年度預算。集團所屬各單位年度經(jīng)營計劃有調(diào)整變動 該變動指開發(fā)節(jié)點的變動，不涉及到項目總投資的調(diào)整，一般而言，項目總投資的成本是不變的。的，年度預算應隨之調(diào)整并在財務中心備案匯總。房地產(chǎn)項目年度預算應與項目總投資預（估）算相符，各項財務支出應限制在項目總投資預（估）算之內(nèi)。年度預算表格樣式見附表3附表6。（年度預算調(diào)整 項目公司的年度預算調(diào)整，一般半年做一次，集團對所屬各單位收支審核平衡后，再行調(diào)整集團年度預算。） 月度經(jīng)營計劃232。財務收支預算232。財務收支結(jié)算 結(jié)合預算審批流程，同時根據(jù)本月度預算執(zhí)行情況編制本月度財務收支結(jié)算，于每月月末最后一個工作日將各單位月度財務收支預結(jié)算及預算內(nèi)款項的申報資料一并報至集團財務中心。 集團各中心僅報送本中心下月度財務支出預算，財務結(jié)算由財務中心負責編制。集團財務中心對各單位財務預算進行審查、平衡、匯總后，于每月5日前上報集團預算審批委員會，預算審批委員會對各單位預算簽批后，由集團財務中心發(fā)送給各單位執(zhí)行；每月14日前各單位申報本月度財務支出追加預算，財務中心進行審查、分析、匯總后，報送集團預算審批委員會，集團預算審批委員會簽批后，由財務中心發(fā)送給相關(guān)單位執(zhí)行。 為了保持信息的一致性、可比性，不允許隨意改動表格格式，若有需要應及時向集團財務中心通報。集團所屬房地產(chǎn)項目公司及物業(yè)公司月度預結(jié)算編制主體為公司財務部，公司各業(yè)務部門應及時將本部門下月預算支出報送給公司財務部，公司財務部應嚴格審核。月度財務收支預結(jié)算表格樣式見附表7附表16。 月度財務預算各項支出必須有相關(guān)依據(jù)并在預算表中做詳細說明；財務支出結(jié)算金額不允許超出預算金額，若財務支出預算執(zhí)行有大額結(jié)余，需在結(jié)算中說明原因。 房地產(chǎn)項目政府職能部門收費支出：需有政府職能部門收費文件，在預算申報時列明收費標準及費用計算過程。 工程類財務支出：原則上應具備有甲乙雙方正式簽訂的工程合同，（工程合同尚未簽訂但確需申報預算工程進度款支付工程尾款支付工程質(zhì)保金支付的，須在預算審批會上經(jīng)過總裁特批才可列入月度預算，但在預算審批會召開之前,預算審批金額應經(jīng)審算負責人認可）。工程進度款支出需有工程形象進度說明，并經(jīng)項目公司工程部、審算責任人認可；工程尾款支出，需具備經(jīng)項目公司工程部、審算責任人、施工單位、監(jiān)理單位簽字蓋章的竣工驗收報告及工程決算報告；對于工程質(zhì)保金的預算申報應具備物業(yè)公司提供的工程質(zhì)量認定書。 營銷類財務支出廣告費大型營銷道具制作費營銷活動經(jīng)費：廣告費及大型營銷道具制作費支出需具備甲乙雙方正式簽訂的合同，（合同未正式簽訂但確需申報預算的，須在預算審批會上經(jīng)過總裁特批才可列入月度預算，同時應提交行業(yè)標準和集團主管副總裁或項目公司總經(jīng)理確認的詳細費用說明）；營銷活動費用預算需提供費用組成和說明。資產(chǎn)購置差旅費支出工資費用支出：資產(chǎn)購置支出需有集團行政管理部審核批準的資產(chǎn)購置計劃清單；差旅費支出需列明出差人數(shù)、目的地及主要行程；工資費用支出需列明納入工資體系的員工人數(shù)及部門明細。 月度預算的審批：集團財務中心對各單位申報的月度預算進行審查、平衡，有權(quán)對不符合規(guī)定的預算支出予以刪除并反饋給相關(guān)單位，另根據(jù)集團資金情況及各單位應收而未收款項擬定各單位月度財務支出限額；集團預算審批委員會對各單位預算進行審批，核準月度財務支出限額。 月度預算的執(zhí)行：集團財務中心、各公司財務部，應嚴格按照集團下發(fā)的財務支出預算審核支付各項用款，對于超出預算且無特批手續(xù)的支出予以拒絕。對于未按規(guī)定時間申報預算而確需支付的款項，須報總裁特批，經(jīng)總裁特批后方可臨時列入月度預算。 各項目公司財務部應結(jié)合本項目公司的實際情況申報財務支出預算，集團財務中心以預算支出申報是否具備相關(guān)依據(jù)、預算收入是否符合本單位經(jīng)營狀況作為預算申報是否合理的考核標準。財務中心將定期或不定期地檢查集團各下屬單位的預算執(zhí)行情況，并將檢查結(jié)果以及預算上報是否及時、合理作為考核財務人員工作績效的重要依據(jù)。5. 本制度自正式發(fā)布之日實施。6. 本制度由集團財務中心負責解釋、修訂。附表1 XX項目總投資預（估）算建設(shè)用地面積　　 ㎡ 建筑面積合計　　住宅　　商業(yè)　　會所　　…　　容積率　　　總建筑面積序號項目 金額(元) 樓面價格(元/M2) 比重（%） 一土地征用及拆遷費用　　　二前期工程費用　　　三基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用　　　四建筑安裝工程費用　　　五公共配套設(shè)施建設(shè)費用　　　六不可預見費用　　　七管理費用　　　八開發(fā)間接費用　　　九銷售費用　　　十開發(fā)期稅費　　　十一財務費用　　　合計　　　　按總投資/可售面積計算樓面價格　　　　銷售收入開發(fā)類型 可售面積 均價 總價 住宅　　　商鋪　　　……　　　合計　　　稅前利潤　　　稅前銷售利潤率　　　　所得稅　　　　稅后銷售利潤率　　　　序號費用項目說明 投資額 單價（費率） 面積（建安造價） 合計 一土地征用及拆遷費用　　　　　土地征用費　　　　　土地契稅　　　　二前期工程費用　　1勘探設(shè)計費　　　　1）勘探費　　　　　地質(zhì)勘探費　　　　　地下文物勘探費　　　　2）設(shè)計費　　　　　總體規(guī)劃設(shè)計費　　　　　施工圖設(shè)計費　　　　　環(huán)境設(shè)計費 　　　　　?！　　　?職能部門費用　　　　1）人防費　　　　2）市政設(shè)施配套費　　　　3）綠化費　　　　4）墻改專項費　　　　5）招標代理費　　　　6）質(zhì)量監(jiān)督費　　　　7）施工圖設(shè)計審查費　　　　8）勞動保險基金　　　　9）預算編制費(審核費）　　　　10）購航測圖費　　　　11）定位放線費　　　　12）檢測費