土地出讓金過橋貸款擔(dān)保操作流程和重點(diǎn)環(huán)節(jié)(已修改)
2025-08-17 21:15 本頁面
【正文】 土地出讓金過橋貸款擔(dān)保操作流程和重點(diǎn)環(huán)節(jié)房地產(chǎn)過橋資金投資的意義及相關(guān)流程案例2011年被稱為房地產(chǎn)私募股權(quán)基金“元年”，這一年來，擎著“私募股權(quán)投資”大旗的基金管理公司、資產(chǎn)管理公司如雨后春筍般搶灘資本市場，更有雄心勃勃的大地產(chǎn)商也強(qiáng)力躋身此列。“廟堂之上”有褒貶之論不絕于耳，“江湖之遠(yuǎn)”自有踐行者大膽試水。私募股權(quán)投資基金是指以私募方式向特定對象籌集資金，并主要投資于企業(yè)股權(quán)或準(zhǔn)股權(quán)類權(quán)益的集合投資形式。目前我國的房地產(chǎn)私募股權(quán)投資基金并未完全建立起與股權(quán)投資模式相符的投資結(jié)構(gòu)，與國外成熟的地產(chǎn)基金相比，目前國內(nèi)投資者隊(duì)伍中，機(jī)構(gòu)投資者力量不足，而個體投資者或部分利用閑散資金投資的開發(fā)商，由于對于股權(quán)投資的認(rèn)識和把握不足，接受程度尚低，所以實(shí)踐中常見投資的模式是基金采用“股權(quán)+債權(quán)”的“夾層投資”方式，投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目，以該項(xiàng)目的收益來獲取回報。房地產(chǎn)過橋投資就是一種夾層投資，對房地產(chǎn)的發(fā)展意義重大。一、“救命稻草”式投資產(chǎn)品 “過橋資金”的定義是彌補(bǔ)融資方在時間缺口上所需要的資金(bridge the gap between times)，其重要特點(diǎn)是投資期限短、融資成本高。以往常見的過橋資金需求包括注冊公司的資金需求，管理層收購或股權(quán)收購的資金需求等。傳統(tǒng)意義上的“過橋投資”，投資對象主要是過渡期企業(yè)或上市前企業(yè)，用于解決目標(biāo)企業(yè)的短期資金問題，或滿足目標(biāo)企業(yè)在上市前改善財務(wù)結(jié)構(gòu)的融資需求。但房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的過橋投資有其特殊之處，房地產(chǎn)企業(yè)借助過橋投資通常用于補(bǔ)充拿地資金、項(xiàng)目開發(fā)資金、項(xiàng)目收購資金、大宗物業(yè)收購資金、爛尾樓項(xiàng)目收購資金、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)資金等。房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集型產(chǎn)業(yè)，其投資規(guī)模大、周期長等特點(diǎn)使得房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)需要大量資金，但目前我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一，大致有銀行貸款、信托、銷售回款和民間借貸幾種渠道。 最近幾年，由于樓市調(diào)控、銀根持續(xù)緊縮、限購、限貸等多重因素導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)融資不暢，在資金來源渠道狹窄，房地產(chǎn)開發(fā)投資高位運(yùn)行的背景下，有相當(dāng)一部分房地產(chǎn)企業(yè)面臨多難選擇，尋找房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的過橋投資系部分中小開發(fā)商的首選。近一段時期，房地產(chǎn)私募股權(quán)投資基金的過橋投資已成為國內(nèi)眾多中小房地產(chǎn)企業(yè)用以支撐項(xiàng)目、撬動資金的重要融資工具之一。資本逐利，很多曾聚焦在房地產(chǎn)行業(yè)銷售節(jié)點(diǎn)的民間資本也紛紛涌入開發(fā)節(jié)點(diǎn)，參與私募股權(quán)投資基金的“過橋投資”。房地產(chǎn)私募股權(quán)投資令資金鏈緊張的房地產(chǎn)公司與民間寬裕的資本流動性實(shí)現(xiàn)了有效對接，近幾年據(jù)中國私募股權(quán)投資市場數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)投資穩(wěn)居案例數(shù)量和投資金額的榜首。二、過橋投資投資模式 過橋投資中，房地產(chǎn)私募股權(quán)投資基金對于融資方的投資方式具體體現(xiàn)在如下幾個方面：首先基金作為投資方通過股權(quán)受讓或增資獲持目標(biāo)公司股權(quán)。為了減小原股東回購股權(quán)的不確定性風(fēng)險，基金通常要求對目標(biāo)公司進(jìn)行大比例持股甚至控股。對于其他類型的私募股權(quán)投資而言，投資方通常要求持有目標(biāo)公司30%左右的股權(quán)，有時也要求擁有特殊表決權(quán)，但是房地產(chǎn)行業(yè)的過橋投資具有其特殊性，投資方通常要求占有目標(biāo)公司較大比例股權(quán)甚至控股權(quán)。其次，基金會出借部分款項(xiàng)給實(shí)際控制人，并要求借款人提供擔(dān)保。過橋投資中加入基金給目標(biāo)公司實(shí)際控制人的借款形式，主要考慮現(xiàn)階段投資人尚不能接受完全股權(quán)投資模式，而且“股權(quán)投資+借款”還有一些結(jié)構(gòu)性擔(dān)保作用，另外也可以滿足投資人投資期間要求得到一些回報的訴求。在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域，過橋貸款機(jī)制也被廣泛運(yùn)用于開發(fā)商融資。由于開發(fā)商在拍賣獲取地塊后，尚未完全付清土地出讓金，就無法取得國有土地使用權(quán)證，進(jìn)而無法通過抵
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