20xx年環(huán)境影響評價師案例分析內(nèi)容精講(已修改)
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【正文】 2012年環(huán)境影響評價師案例分析內(nèi)容精講（3）中華考試網(wǎng)()[ 2012年2月17日 ]【大 中 小】一、土地估價目的確定一、土地估價程序（1）確定估價基本事項：主要包括確認評估對象，確定委估者估價的目的，確定估價條件，考慮使用年期。（2）擬訂估價作業(yè)計劃估價作業(yè)計劃應(yīng)當有經(jīng)驗豐富的估價師多人共同擬定，擬定估價計劃必須先行調(diào)查，在已經(jīng)確定估價項目的基礎(chǔ)上，就執(zhí)行各項目的性質(zhì)、工作量、人員安排、時間、各項目銜接做出統(tǒng)一安排。包括收集整理委估地產(chǎn)的有關(guān)資料、實地踏勘查證，分析價格影響因素及條件、估價方法的選用，試算價格或租金調(diào)整、確定估價額、提出估價報告等具體內(nèi)容和相應(yīng)的處理計劃。（3）收集資料實地踏勘產(chǎn)權(quán)登記資料、地籍圖、建筑平面位置圖、地價、地租資料、市政管網(wǎng)圖件及資料、城鎮(zhèn)規(guī)劃圖、現(xiàn)場踏勘包括查證地產(chǎn)位置狀況、地上建筑物現(xiàn)狀、裝修及使用情況、勘查地產(chǎn)周圍環(huán)境景觀、地價調(diào)查等內(nèi)容。（4）分析整理相關(guān)資料主要對經(jīng)濟趨勢資料、國際國內(nèi)經(jīng)濟趨勢、地方上經(jīng)濟趨勢、法規(guī)的影響、物價水平，利率的影響。（5）選定方法試算價格根據(jù)估價目的、估價對象特點，所收集到的資料狀況，選擇市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、路線價估價法、基準地價系數(shù)修正法等幾種方法中的一種或幾種方法來進行估價，一般不少于兩種方法。（6）確定宗地估價結(jié)果中華考試網(wǎng)(．Examw。)估價師根據(jù)估價資料、對象、目的、方法、估價原則以及各試算價格的客觀分析，結(jié)合估價者的知識經(jīng)驗和智慧加以判斷，對各試算價格進行調(diào)整，進而確定最后估價額。一般有五種方法，一是算術(shù)平均值，二是加權(quán)平均值，三是中位數(shù)，四是眾數(shù)，五是以一種價格為主，其他價格進行參考。（7）撰寫估價報告書土地估價機構(gòu)在估價完成后，分別提交土地估價結(jié)果報告和土地估價技術(shù)報告，前者提交委托估價者，后者由土地估價機構(gòu)存檔和提交土地管理部門確認或備案。從報告格式上看，分為書信式、文字式和表格式。二、土地估價業(yè)務(wù)受理（一）土地估價業(yè)務(wù)獲取的途徑1．政府委托政府為了課稅的需要，可能委托對課稅對象土地進行估價；為了公示等管理需要，可能委托評估基準地價、監(jiān)測點地價、征地區(qū)片價；為了出讓土地，可能委托評估出讓底價等。2．企業(yè)或個人委托中華考試網(wǎng)(．Examw。)委托估價者可以是土地的占有者或者使用者，也可以不是。他們可能出于一切經(jīng)濟活動的需要，例如合資、購買、轉(zhuǎn)讓、抵押、清算、企業(yè)改制等，對土地進行估價，也可能出于法律訴訟的需要，需要委托評估。3．自有自估即對自己擁有或擬取得的土地使用權(quán)，自己提出估價要求，并自己進行估價。這是對有估價能力者而言的，并且這種估價結(jié)果對外一般不具有法律效力，僅供自己掌握以做到心中有數(shù)，因此
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