【正文】 太陽(yáng)城股權(quán)投資項(xiàng)目盡職調(diào)查報(bào)告1 項(xiàng)目背景與交易結(jié)構(gòu)概述 項(xiàng)目背景河北卓達(dá)太陽(yáng)城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“卓達(dá)太陽(yáng)城”）是隸屬于卓達(dá)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“卓達(dá)集團(tuán)”）的子公司。卓達(dá)太陽(yáng)城在緊鄰河北石家莊南三環(huán)附近開(kāi)發(fā)建設(shè)卓達(dá)太陽(yáng)城項(xiàng)目群。該筆投資資金將用于卓達(dá)太陽(yáng)城項(xiàng)目群中青年城一期項(xiàng)目和陽(yáng)光國(guó)際項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。卓達(dá)太陽(yáng)城成立于2004年，注冊(cè)資金2億元人民幣，其中卓達(dá)集團(tuán)出資16000萬(wàn)元，占股80%，河北卓達(dá)山水園林房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司出資4000萬(wàn)元，占股20%。公司注冊(cè)地址為河北省欒城縣冶河鎮(zhèn)呈上村東西大街，公司法定代表人張建平，經(jīng)營(yíng)范圍包括城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)，物業(yè)管理，具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)二級(jí)資質(zhì)。 交易結(jié)構(gòu)總募集資金規(guī)模5億元，期限兩年，募集資金用于對(duì)卓達(dá)太陽(yáng)城進(jìn)行股權(quán)投資。該公司原注冊(cè)資本和實(shí)收資本為2億元，實(shí)施增資后該公司注冊(cè)資本和實(shí)收資本將增至7億元，%的股權(quán)（以下簡(jiǎn)稱“標(biāo)的股權(quán)”），%的股權(quán)。信托資金將專項(xiàng)用于卓達(dá)太陽(yáng)城項(xiàng)目群中青年城一期項(xiàng)目和陽(yáng)光國(guó)際項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。本次投資到期時(shí)，合作方可對(duì)外轉(zhuǎn)讓標(biāo)的股權(quán)，卓達(dá)集團(tuán)因其股東身份享有受讓合作方所持卓達(dá)太陽(yáng)城股權(quán)的優(yōu)先權(quán)。自合作方成立起，卓達(dá)集團(tuán)承諾每季度向合作方支付優(yōu)先權(quán)維持費(fèi)。如未來(lái)青年城一期項(xiàng)目和陽(yáng)光國(guó)際項(xiàng)目的銷售進(jìn)度未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，合作方投資的卓達(dá)太陽(yáng)城股權(quán)未達(dá)到預(yù)期價(jià)值，卓達(dá)集團(tuán)有義務(wù)按照約定價(jià)格收購(gòu)合作方持有的全部卓達(dá)太陽(yáng)城股權(quán)。卓達(dá)集團(tuán)及其實(shí)際控制人投資注冊(cè)的全資子公司威海星際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、威海星河房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、威海騰飛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、威海旺都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、威海恒通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、威海中陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“威海星際”、“威海星河”、“威海騰飛”、“威海旺都”、“威海恒通”、“威海中陽(yáng)”）以其擁有的位于山東省文登市南海新區(qū)價(jià)值為124,714萬(wàn)元的十五宗土地為卓達(dá)集團(tuán)按期支付優(yōu)先權(quán)維持費(fèi)及在約定條件下卓達(dá)集團(tuán)以約定價(jià)格收購(gòu)合作方持有的全部卓達(dá)太陽(yáng)城股權(quán)提供抵押擔(dān)保。2 項(xiàng)目公司資信情況 項(xiàng)目公司基本情況 項(xiàng)目公司情況融資公司河北卓達(dá)太陽(yáng)城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司住所河北省欒城縣冶河鎮(zhèn)呈上村東西大街1號(hào)法定代表人張建平身份證號(hào)130103195511081217企業(yè)類型有限責(zé)任公司注冊(cè)資本2億元實(shí)收資本2億元經(jīng)營(yíng)范圍城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)期限2004年3月3日2014年3月2日營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)130000000018810稅務(wù)登記證號(hào)130124758923191組織機(jī)構(gòu)代碼證號(hào)758923191貸款卡號(hào)130105000081171801房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)二級(jí) 項(xiàng)目公司實(shí)際控制人情況簡(jiǎn)介實(shí)際控制人楊卓舒先生，男，58歲，1993年從《河北日?qǐng)?bào)》社辭職創(chuàng)辦卓達(dá)集團(tuán)，任董事長(zhǎng)、總裁。1966年—1971年，黑龍江省肇東縣中學(xué)高中畢業(yè)后即參加工作。1971年—1978年，分別在大慶、北京、華北油田從事宣傳工作。1978年，調(diào)往河北日?qǐng)?bào)社任記者。1979年—1986年，曾先后在河北大學(xué)、河北師院、中國(guó)人民大學(xué)、中國(guó)社科院研修和函授班學(xué)習(xí)中文、新聞、政教及信息與決策管理。1993年以前，在河北日?qǐng)?bào)社分別擔(dān)任編輯、處長(zhǎng)、出刊創(chuàng)作編輯部主編?，F(xiàn)所擔(dān)任的社會(huì)職務(wù)有：國(guó)家文化產(chǎn)業(yè)人才培訓(xùn)基地主任、中華民族文化促進(jìn)會(huì)副主席、河北省政協(xié)委員、河北省慈善總會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、河北省民營(yíng)企業(yè)家聯(lián)誼會(huì)會(huì)長(zhǎng)、河北省少兒基金會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、河北省紅十字協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)等。 項(xiàng)目公司控股股東情況簡(jiǎn)介（1） 卓達(dá)集團(tuán)概況控股股東卓達(dá)集團(tuán)創(chuàng)建于1993年7月，具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)二級(jí)資質(zhì)，正在申報(bào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一級(jí)資質(zhì)。經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展壯大，現(xiàn)已發(fā)展為以房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為龍頭，涵蓋教育、文化、科技、商貿(mào)、建筑安裝、物業(yè)管理、旅游等領(lǐng)域，下轄河北卓達(dá)住宅公司、北京卓達(dá)公司、天津卓達(dá)公司、唐山卓達(dá)公司、三亞卓達(dá)公司、威海卓達(dá)公司、呼倫貝爾卓達(dá)公司、卓達(dá)星辰公司、卓達(dá)服裝產(chǎn)業(yè)公司、卓達(dá)太陽(yáng)城公司、卓達(dá)山水園林公司、北京卓達(dá)大學(xué)城等，跨行業(yè)、跨地域的大型民營(yíng)企業(yè)集團(tuán)。卓達(dá)集團(tuán)成立17年來(lái)，先后成功開(kāi)發(fā)卓達(dá)花園、卓達(dá)書香園、玫瑰園、院士園、星辰花園、星辰國(guó)際廣場(chǎng)、星辰一號(hào)、太陽(yáng)城一期、西柏坡黨校、三亞?wèn)|方巴哈馬項(xiàng)目一二期、商貿(mào)廣場(chǎng)、卓達(dá)服裝產(chǎn)業(yè)園、北京大學(xué)城等項(xiàng)目，已完工建筑面積320萬(wàn)平方米的，在建面積180萬(wàn)平米，積累了豐富的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，贏得了良好的口碑。卓達(dá)集團(tuán)曾先后獲得“河北省十大民營(yíng)企業(yè)”、“河北納稅先進(jìn)企業(yè)”、“中國(guó)名牌房產(chǎn)”、“中國(guó)建筑系統(tǒng)企業(yè)形象AAA級(jí)企業(yè)”等榮譽(yù)稱號(hào)；在“2007中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)200強(qiáng)”評(píng)選中，卓達(dá)集團(tuán)位列第11位；在《2008年中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測(cè)評(píng)研究報(bào)告》中，卓達(dá)集團(tuán)名列第33位；在“2009年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)企業(yè)百?gòu)?qiáng)榜單”中排名第54位；其卓達(dá)花園還被評(píng)為“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”、卓達(dá)?太陽(yáng)城榮獲“中國(guó)百佳經(jīng)典樓盤——生態(tài)?景觀?人文?高檔豪宅范例獎(jiǎng)”、卓達(dá)星辰花園榮獲“中國(guó)百佳經(jīng)典樓盤——品牌?營(yíng)銷?創(chuàng)新?高尚社區(qū)范例獎(jiǎng)”。（2） 卓達(dá)集團(tuán)本部財(cái)務(wù)情況2008年2010年資產(chǎn)負(fù)債情況（單位：萬(wàn)元）項(xiàng)目/年度2008年12月31日2009年12月31日2010年12月31日資產(chǎn)總計(jì)312,338,420,流動(dòng)資產(chǎn)204,237,241,貨幣資金13,22,32,存貨117,206,190,固定資產(chǎn)合計(jì)2,3,81,負(fù)債合計(jì)183,187,274,短期借款000預(yù)收賬款149,140,166,長(zhǎng)期借款014,97,流動(dòng)負(fù)債183,173,176,凈資產(chǎn)總計(jì)129,151,146,2008年2010年利潤(rùn)情況（單位：萬(wàn)元）項(xiàng)目/年度2008年2009年2010年?duì)I業(yè)收入175,80,30,營(yíng)業(yè)利潤(rùn)40,24,3,利息支出利潤(rùn)總額73,24,3,凈利潤(rùn)64,22,4,主要財(cái)務(wù)指標(biāo)指標(biāo)名稱2008年2009年2010年盈利能力狀況凈資產(chǎn)收益率%%總資產(chǎn)報(bào)酬率%%營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率%%資產(chǎn)質(zhì)量狀況總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率%%%流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率%%%債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況流動(dòng)比率 速動(dòng)比率 資產(chǎn)負(fù)債率%%%剔除預(yù)收賬款后的實(shí)際資產(chǎn)負(fù)債率%%%截至2010年12月，卓達(dá)集團(tuán)的凈資產(chǎn)達(dá)到146,497萬(wàn)元，％，％有一定的提升。集團(tuán)負(fù)債中，預(yù)收賬款余額為166,706萬(wàn)元，主要為未結(jié)轉(zhuǎn)為銷售收入的賬款，%；長(zhǎng)期借款余額為97,800萬(wàn)元，較2009年新增83,800萬(wàn)元，主要是因?yàn)榧瘓F(tuán)本部近期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目較多，項(xiàng)目融資有所增加。2002008億元、3億元，呈遞減趨勢(shì)，主要因?yàn)榻甓鹊拈_(kāi)發(fā)項(xiàng)目多在子公司名下，集團(tuán)本部名下的老項(xiàng)目余量不多，而處于開(kāi)發(fā)中的新項(xiàng)目未進(jìn)入銷售期，所以營(yíng)業(yè)利潤(rùn)暫時(shí)顯示為負(fù)。2010年底卓達(dá)集團(tuán)合并報(bào)表總資產(chǎn)近99億元，，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)能力較強(qiáng)，財(cái)務(wù)管理穩(wěn)健。（3） 卓達(dá)集團(tuán)信用情況截止至2011年2月24日，經(jīng)查詢?nèi)嗣胥y行征信系統(tǒng)，卓達(dá)集團(tuán)貸款余額為18,800萬(wàn)元，為2010年9月新華信托向卓達(dá)集團(tuán)書香園三期項(xiàng)目提供的期限一年半的信托融資貸款，由威海卓達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司提供土地抵押擔(dān)保。另有如下融資信息未錄入人民銀行征信系統(tǒng)：名稱貸款額度（億元）融資期限利率融資事由貸款主體擔(dān)保方式中鐵信托平均利率在10%左右，一般按季度支付或年度支付與中鐵信托合作的趙二街融資業(yè)務(wù)卓達(dá)集團(tuán)卓達(dá)太陽(yáng)城與中鐵信托合作三亞項(xiàng)目融資業(yè)務(wù)卓達(dá)集團(tuán) 合作方2與合作方合作書香園三期項(xiàng)目融資業(yè)務(wù)卓達(dá)集團(tuán)吉林信托太陽(yáng)城漢府二期開(kāi)發(fā)貸款卓達(dá)太陽(yáng)城卓達(dá)集團(tuán)卓達(dá)集團(tuán)無(wú)未結(jié)清信用證信息，無(wú)貸款卡暫停、解停信息，無(wú)借款人違規(guī)、被起訴、欠息、逃廢債、提供虛假資料、發(fā)行債券、發(fā)行股票情況，信用記錄良好。 融資公司管