【正文】 前 言隨著寶山新區(qū)開發(fā)的加速，處于西城區(qū)的中心位置的楊行鎮(zhèn)，在住宅區(qū)大量發(fā)展的同時，商業(yè)也將隨之迅速發(fā)展，本項目正是在此大前提下進行的。本案地處楊行鎮(zhèn)政府西邊，是一個面積達24畝的商業(yè)項目，周邊住宅大量建成，而商業(yè)項目只有較遠的北上海商業(yè)廣場，本項目作為一個商業(yè)項目，投資潛力不可限量，本報告將對市場環(huán)境、項目本身進行相關分析，并作出科學的成本預算和投資回報，以供貴公司參考，相信我們的分析可以幫助貴公司作出正確的開發(fā)、決策選擇。本報告共有兩大部分項目分析和市場分析，第一篇主要對項目進行分析、定位。第二篇主要在前期定位的基礎上，對本項目進行規(guī)劃和投資成本估算。第二篇主要是對上海、寶山及區(qū)域的商業(yè)市場環(huán)境進行分析。合理、科學的策劃分析將會得出正確的決策，正確的決策將會得到巨大的資金回報和社會回報！目 錄前 言 1項目分析篇 3一、項目概況 3二、項目SWOT分析 4項目基本層面分析： 4項目SWOT分析 6三、項目定位 8產(chǎn)品市場定位 8客戶定位 8四、項目規(guī)劃構(gòu)想 9總體建筑規(guī)劃構(gòu)想 9投資估算篇 14(一)、投資估算依據(jù) 14(二)、總成本費用估算 14（三）利潤估算 19（四）、稅金計算 19（五）、靜態(tài)贏利分析 20市場環(huán)境分析篇 21一、上海市商業(yè)市場環(huán)境分析 21二、寶山區(qū)商業(yè)市場環(huán)境分析 23寶山區(qū)房地產(chǎn)環(huán)境分析 23寶山區(qū)社會經(jīng)濟及商業(yè)市場情況 23寶山區(qū)商業(yè)空間布局 24寶山主要商業(yè)街商業(yè)現(xiàn)狀 24三、西城區(qū)商業(yè)市場環(huán)境分析 24結(jié) 論 24項目分析篇一、項目概況本項目地處寶山區(qū)楊行鎮(zhèn)，是寶山規(guī)劃的新城區(qū)，位于楊泰路西側(cè)，水產(chǎn)路北側(cè)，楊盛河東側(cè)。項目占地約14384平米（含1100平米綠化帶），規(guī)劃為商辦物業(yè)。本案對面為一個新規(guī)劃的住宅小區(qū)，西北面有濟光學院、楊泰小學和天馨花園，北面是竹韻浩庭和世華佳苑，西南面是康橋水都，東面臨近楊行鎮(zhèn)政府和舊廠房區(qū)域。本案東面現(xiàn)狀 南面現(xiàn)狀西面現(xiàn)狀 北面現(xiàn)狀二、項目SWOT分析項目基本層面分析：216。 商業(yè)部分本項目處于寶山西城區(qū)，地區(qū)規(guī)劃為商貿(mào)、商務辦公等。目前，本項目周邊有較多的新建住宅區(qū)，但相關的商業(yè)配套設施不是很完善，這給住宅區(qū)居民的購物、休閑帶來不便，這也為本項目的成功開發(fā)提供了較大的現(xiàn)實可能。人口分析：據(jù)統(tǒng)計，楊行鎮(zhèn)2004人口年為10萬多，人口密度一般，而規(guī)劃西城區(qū)的人口將達到20萬，地鐵一號線北延伸段的建設，三號線的延伸段建設，將進一步帶動人流的涌入，由于本項目的特殊地理位置，預計本項目周邊的人口也會將大幅增加。周邊居住區(qū)分析：本項目周邊的居住區(qū)主要有，康橋水都、天馨花園、世華佳苑、竹韻浩庭、海德花園等。大部分是新開樓盤，最近的住宅區(qū)如，康橋水都預計將有3萬人左右入??；世華家苑預計將有3000人入住，竹韻浩庭將有40000人左右入住，海德花園將有3200人左右入住，這么大量的人口將會推動相應的商業(yè)消費需求。樓盤名稱康橋水都天馨花園世佳花園海德花園（別墅）竹韻浩庭總建筑面積100萬60萬7萬20萬12萬居住人數(shù)（推算）30000人18000人3000人3200人4000人消費分析：本項目周邊居民主要以本地的普通市民為主，部分為市郊的遷入人口和外來人口，消費水平適中，購物能力一般，由于不遠處有綜合性的大商場，北上海廣場，所以他們在附近的消費選擇主要以餐飲、休閑、娛樂和少量的一般性購物以及生活配套服務的選擇為主，如小吃，銀行。周邊相關商業(yè)設施分析：由于周邊地區(qū)主要是一些新建的住宅區(qū)，相關的商業(yè)設施和生活配套設施不全，商業(yè)氛圍不成熟，僅有能夠構(gòu)成競爭威脅的是北上海商業(yè)廣場，但它是一種shopping mall的商業(yè)模式，位置與相距較遠，格調(diào)較高，對此本項目應針對性的回避其長處，采取差別定位。本項目的切入點分析：通過上述分析，本案商業(yè)項目的切入點應該以周邊居民的生活便利化為目標，選擇以大眾化的餐飲、娛樂和休閑為主要項目規(guī)劃，其中餐飲和生活配套服務占主要部分，休閑、娛樂類也要適當規(guī)劃，如網(wǎng)吧，KTV，茶吧，棋牌室等。216。 辦公部分：由于寶鋼的影響，寶山地區(qū)有很多與寶鋼的生產(chǎn)相配套的生產(chǎn)企業(yè)，他們構(gòu)成我們辦公項目的主要目標群。辦公樓市場分析：而隨著新區(qū)的開發(fā)，政府對寶山新城區(qū)的商貿(mào)和商務辦公的定位，辦公樓需求將會大量的增加，通過市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在西城區(qū)，有一定檔次的辦公用樓幾乎為零，本項目的辦公用樓將會彌補當?shù)厥袌鲞@方面的空缺，為以后的辦公樓發(fā)展方向也起到一定的指引作用。辦公樓客源分析：西城區(qū)將重點發(fā)展現(xiàn)代商務、現(xiàn)代服務、現(xiàn)代物流、文化展示等相關產(chǎn)業(yè)，并以精品鋼深加工、都市工業(yè)園區(qū)為依托，使西城區(qū)成為設施現(xiàn)代化、產(chǎn)業(yè)信息化的生態(tài)型新城區(qū)。因此，在客源上應立足吸納原有的以鋼鐵產(chǎn)業(yè)企業(yè)及物流企業(yè)，重點吸引商務、服務類企業(yè)，將本案辦公樓建設成為本地區(qū)知名的品牌。項目SWOT分析 項目客觀優(yōu)勢分析（Strength）：216。 規(guī)劃優(yōu)勢，本項目正好處于寶山區(qū)政府的西城區(qū)規(guī)劃中心區(qū)，緊臨楊行鎮(zhèn)政府，政府規(guī)劃為中高檔住宅區(qū)和現(xiàn)代化新商業(yè)區(qū)，而本項目的建設恰好符合政府的政策導向和未來地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的方向。216。 地理位置，本項目位于住宅區(qū)中心位置，南部的康橋水都，北部的竹韻浩庭，東部的楊行鎮(zhèn)政府和西部的天馨花園，海德花園都將是本案商業(yè)的消費對象，隨著規(guī)劃區(qū)的成熟，以后的人流量的增加是本項目消費的支撐。四周的主干道，水產(chǎn)路和新建干道竹韻路將會到入周邊地區(qū)的相關人流到辦案進行消費。216。 結(jié)構(gòu)優(yōu)勢，項目是由商業(yè)街和辦公樓組成，恰當?shù)臉?gòu)成比例能夠使得相關功能發(fā)揮到最佳的效用。商業(yè)街不僅僅為周邊居民服務，也為辦公樓的辦公人員服務，可以說兩者之間是相輔相成。商業(yè)街的引入，優(yōu)化了休閑廣場的格局，最大限度的創(chuàng)造出休閑的氛圍，同時也吸納了更多的消費群體，為內(nèi)部商業(yè)帶動了人氣，增加了相關的商業(yè)機會。216。 業(yè)態(tài)優(yōu)勢，項目的定位為餐飲、娛樂、休閑和辦公為一體的綜合性商業(yè)，餐飲和生活配套項目的設置對周邊地區(qū)來說是獨一無二的