【正文】 廣東工業(yè)大學課程設計任務書題目名稱博升現(xiàn)場調查與項目市場調查及策劃學生學院管理學院專業(yè)班級姓 名學 號一、課程設計的內容項目背景項目市場調查與分析項目市場定位項目規(guī)劃設計建議項目營銷推廣項目經濟評價結論與問題討論二、課程設計的要求與數(shù)據對所策劃項目進行實地調查，了解項目及其周邊市政設施、交通狀況、正在開發(fā)和銷售樓盤情況。查閱經濟發(fā)展、房地產市場、產業(yè)政策等相關文獻，完成房地產項目策劃報告。三、課程設計應完成的工作通過報刊雜志及網絡收集二手資料，通過實地調查、訪談收集一手資料；對資料進行系統(tǒng)分析，提出本課程設計的研究思路及策劃方案，繪制規(guī)劃圖，撰寫房地產項目策劃報告。四、課程設計進程安排序號設計各階段內容地點起止日期1針對具體項目進行實地調查和資料收集項目所在地2資料整理和撰寫市場調研與分析教107和宿舍3房地產項目市場定位教107和宿舍4項目規(guī)劃設計建議及規(guī)劃圖教107和宿舍5項目市場推廣教107和宿舍6項目經濟評價教107和宿舍7提交策劃報告教107和宿舍五、應收集的資料及主要參考文獻廣州房地產市場相關資料房地產市場相關政策實地調查資料住宅小區(qū)規(guī)劃書籍及相關資料房地產項目策劃相關書籍發(fā)出任務書日期： 2007 年12月29日 指導教師簽名：計劃完成日期： 2008 年01月 11 日 基層教學單位責任人簽章：主管院長簽章：摘要 本項目位于天河珠江新城臨江大道與華穗路交界處，交通位置十分便利。根據項目的地理優(yōu)勢，并對本案周邊項目進行大量調查，我認為本案在定位上應當區(qū)別于目前位于天河區(qū)的所有項目，并且應當在居住質素和居住環(huán)境上高于同區(qū)域的所有項目，借此形成項目賣點，與同區(qū)域競爭項目產生差異化優(yōu)勢。 本項目的規(guī)劃分為6步：項目背景；項目市場調查與分析；項目市場定位；項目規(guī)劃設計；項目營銷推廣；項目經濟評價。項目背景是對項目周邊環(huán)境的描述，分析項目所處區(qū)域的經濟，政治以及環(huán)境的情況。項目市場調查與分析是對規(guī)劃項目的可行性分析，通過對市場的狀況分析以及地塊的SWOT分析，來分析項目開發(fā)的可行性。項目市場定位是對項目的形象、客戶、戶型、價格和物業(yè)管理進行定位。項目規(guī)劃設計是一個最重要的環(huán)節(jié)，它分別對項目的建筑、道路、綠化等進行規(guī)劃布局。項目營銷推廣目的是設計一套營銷策略，實現(xiàn)項目的快速銷售。項目經濟評價是計算項目規(guī)劃設計以及建設、銷售過程中現(xiàn)金流，分析項目投資的可行性。 項目的規(guī)劃名稱初步定為“博升國際花園”，本項目規(guī)劃的中心思想就是要建立一個擁有高級住客會所，設備豪華完善　身心舒暢，坐擁綠茵樂趣，景色優(yōu)美怡人的綠化優(yōu)美的住宅小區(qū)，滿足都市人擺脫工作壓力，追求輕松、愜意、優(yōu)游、從容的生活環(huán)境。 目錄項目背景 6 6 政治環(huán)境 天河區(qū)經濟環(huán)境 行政區(qū)域與人口環(huán)境 8市場調查與分析 9 總體樓價走勢分析 需求狀況分析 購買目的分析 購買能力分析 項目競爭態(tài)勢分析 10 優(yōu)勢分析 劣勢分析 1機會分析 1威脅分析 11市場定位 11 11 1目標市場定位 1目標客戶群定位 12 13 14 15規(guī)劃設計 15 15 1項目建筑群組成 1項目主要經濟技術指標 17 17 18 18營銷推廣 19 19 項目銷售前期——低價面市，開閘蓄水 項目銷售中期——低開高走，快速銷售 項目銷售后期——變相降價，迅速清盤 21 21 2整合媒體推廣模式 2銷售現(xiàn)場包裝 2售樓處包裝 2樣板間包裝 22 22 22 23 23 23財務評價 2項目規(guī)劃技術經濟指標 2項目開發(fā)建設及經營的組織與實施計劃 2項目投資估算 2資金籌措與投入計劃 2項目銷售收入及利潤的估算 項目經濟效益評價 32總結 33參考文獻 33一、項目背景(一)地塊位置：北靠珠江新城CBD中央商務區(qū)；南臨100米寬臨江綠化帶，水中明珠二沙島宏城公園、海心沙廣場、市民廣場等近在咫尺，并與新領事館區(qū)、廣州觀光塔、琶洲會展中心隔江相望；西臨配套完善成熟的五羊新城社區(qū)；東接新城文化藝術區(qū)。（二）地塊宏觀分析政治環(huán)境（1）天河區(qū)總體發(fā)展目標 將天河建設成一個環(huán)境優(yōu)美、設施完善、工作高效、生活舒適、適應能力超前，具有21世紀現(xiàn)代化風范的新型城區(qū)，提高天河區(qū)城市化水平，為全區(qū)提供區(qū)級的行政辦公、文化教育、體育休閑、居住及其它公共配套設施，使天河區(qū)成為一個集現(xiàn)代企業(yè)基地、綜合生活居住區(qū)、綜合行政商務辦公區(qū)為一體的、功能完善的遠郊新城。（2）天河區(qū)功能定位天河中心區(qū)的建設為片區(qū)提供區(qū)級的辦公、商業(yè)、文化和體育設施配套，增加人口聚集，實現(xiàn)就業(yè)－居住的區(qū)內平衡。為21世紀廣州市中央金融商務區(qū)，是集中體現(xiàn)廣州國際都市形象的窗口。天河區(qū)經濟環(huán)境（1）經濟總量：初步核算，%，：：。，%，%。（2）財政收入： ，%。，%，%。 （3）固定資產投資：，%，其中基礎（公共），%。行政區(qū)域與人口環(huán)境 天河區(qū)位于廣州市老城區(qū)東部，東到玉樹尖峰嶺、吉山獅山、前進深涌一帶，與黃埔區(qū)相連；南到珠江，與海珠區(qū)隔江相望；西從廣州大道、楊箕、先烈東路、永福路，沿廣深鐵路方向達登峰，與越秀區(qū)相接；北到筲箕窩，與白云區(qū)和蘿崗區(qū)相接，區(qū)境地理坐標是東經113176。15′55″～113176。26′30″，北緯23176。6′0″～23176。14′45″。，其中建成區(qū)面積約68公里，是建設中的廣州市城市中心區(qū)目前，天河區(qū)轄21個街道（五山、員村、車陂、沙河、石牌、興華、沙東、林和、棠下、獵德、冼村、天園、天河南、元崗、黃村、龍洞、長興、鳳凰、 前進、珠吉、新塘）。全區(qū)（天河區(qū)），（萬人），常住人口密度（人/平方千米）11611 　　戶籍人口密度（人/平方千米）7163。廣州市天河中學珠江新城二、市場調查與分析(一)市場狀況分析總體樓價走勢分析： 廣州的房價總體價位還是處于較高的水平，仍然處于有效需求嚴重不足的狀態(tài)。因此估計將會進入新一輪下降的階段，而成交量應該會有一定幅度的回升。需求狀況分析： 雖然受到全球經濟危機的影響，原本打算買房的人都持觀望態(tài)度，但有效需求處于嚴重不足的狀態(tài)，只要房價合理的話就會存在很多購買者。購買目的分析： 剛性自住需求目前仍占主導，由于廣州高速發(fā)展的經濟吸引大量外來勞動力，而家庭結構小型化已成趨勢，這給樓市仍帶來足夠的購買力支持，影響市場成交量變化的關鍵因素仍在于買賣雙方之間找到“價格契合點”?！叭谥摇崩^續(xù)成為置業(yè)群體中主流的家庭結構模式。購買能力分析： 從2008年9月政府職能部門的調查看出：% ； %；% 。 以上數(shù)據由于在調查中消費者有可能故意隱瞞真實收入，其實際購買能力應該更強，因此可以適當放大15%。 按收入房價比1：6計算，年收入10萬以下的可以承受60萬以下的房價，屬于低端和中低端市場，年收入在1015萬的可以承受6090萬的房價，屬中端市場，年收入15萬以上的，可以承受90萬以上的房價。項目競爭態(tài)勢分析： ●富力國際公館：珠江新城東側，均價18000元/㎡ ，獨棟別墅,聯(lián)體別墅，廣州市萬科房地產開發(fā)有限公司?！裥菂R云景：天河科學城開創(chuàng)大道以北,水西環(huán)路以東 ，均價19000元/㎡ ，洋房，廣州市保利房地產開發(fā)有限公司?！癖壤A山：天河科學城開創(chuàng)大道北 ，均價20000元/㎡ ，獨棟別墅,聯(lián)體別墅，廣州龍光房地產有限公司?！窈惐ぃ禾旌涌的下?8號 ，均價8000元/㎡ ，洋房，廣州海倫堡房地產公司。v 萬科城、保利香雪山等品牌影響力較大，且配套較齊全完善，而比利華山、海倫堡在價格上有很強的吸引力，這些將成為區(qū)域內主要的競爭對手。從消費者購房決策因素中可以看出，價格是最重要的因素，因取得價格優(yōu)勢是目前我項目的一種競爭策略 。（注：本項目均價初步定位7500元） (二)地塊SWOT分析優(yōu)勢分析（1）政策支持——珠江新城作為未來重點發(fā)展區(qū)域（2）區(qū)位有利——該地塊位于廣州中心商務區(qū)，配套設施完善。（3）交通便捷——周邊公交線路多，同時有鐵3號線通過。（4）環(huán)境優(yōu)越——地塊周邊山林環(huán)繞，水系縱橫，環(huán)境優(yōu)美，空氣清新，具有良好的自然景觀與高品質的生態(tài)環(huán)境。 劣勢分析 (1)現(xiàn)狀城市意象——地塊位于城市邊緣地段，屬于城鄉(xiāng)結合部，在城市人群中心理意象較差，短期內難以改變，對市場啟動較為不利。(2)公共設施配套——由于地塊附近方圓幾百米都是一些小山坡，目前還沒進行過任何開發(fā)，所以公共服務設施與市政設施配套尚不完善。 (3)地塊周邊地形多為山地，前期開發(fā)中，“七通一平”費用較高。機會分析 (1) 由于城市發(fā)展與房地產發(fā)展一向緊密結合。天河區(qū)憑借其良好的經濟發(fā)展勢態(tài)，巨大的土地儲存量和優(yōu)越的自然環(huán)境，只要主動吸引一批品牌開發(fā)商進駐，將會對房地產市場形成較大的拉動力。一旦更多的知名房地產商家進入開發(fā)區(qū)，其發(fā)展前景將是非常廣闊的。 (2) 有關政府部門正在加大天河區(qū)的各項市政和生活設施配套建設，真正把天河區(qū)建成廣州一個宜商宜住的新城區(qū)。政府還將加快天麓湖森林公園和天河香雪公園等多座公園的建設……