【正文】 南寧市第二社會(huì)福利院PPP項(xiàng)目物有所值評(píng)價(jià)報(bào)告實(shí)施機(jī)構(gòu)：南寧市財(cái)政局咨詢機(jī)構(gòu)：廣西中信恒泰工程顧問有限公司2016年4月19日聲 明本報(bào)告是由廣西中信恒泰工程顧問有限公司（簡稱“中信恒泰”，原廣西華藍(lán)工程咨詢管理有限公司）編制，并提、供給南寧市民政局的重要資料。無論以書面、電郵或任何其他形式獲得本文件的所有收件人，只要接收本文件即意味著其對本文件承擔(dān)嚴(yán)格保密的義務(wù)，未經(jīng)中信恒泰書面同意，不得將本方案的部分或全部內(nèi)容以任何方式披露給任何第三方。廣西中信恒泰工程顧問有限公司 2016年4月19日目 錄第一章 項(xiàng)目基礎(chǔ)信息 5 5 5 5 5 5 8 8 13 13 16第二章物有所值評(píng)價(jià)內(nèi)容及流程 17 17 17 17第三章物有所值定性評(píng)價(jià) 19 19 19 20 21第四章財(cái)務(wù)測算 22 22 22 22 23 23 24 33第五章物有所值定量評(píng)價(jià) 39 39(PSC)的建立 39（LCC) 41第六章物有所值評(píng)價(jià)結(jié)論 43第七章附件 45附表1:非營利性質(zhì)PPP模式項(xiàng)目現(xiàn)金流量表（單位：萬元） 45附表2:營利性質(zhì)PPP模式項(xiàng)目現(xiàn)金流量表（單位：萬元) 51附表3:初始PSG現(xiàn)金流運(yùn)。表（單位：萬兀） 54附表4:非營利性PPP模式全生命周期財(cái)政支出（LGC)現(xiàn)金流量表（單位：萬元) 61附表5:營利性PPP模式全生命周期財(cái)政支出（LCG)現(xiàn)金流量表（單位：萬元) 64附表6:項(xiàng)目現(xiàn)金流量表（單位：萬元） 66第一章 項(xiàng)目基礎(chǔ)信息在授權(quán)范圍內(nèi)承擔(dān)南寧市第二社會(huì)福利院項(xiàng)目的投資、建設(shè)、運(yùn)營任務(wù)，主要提供第二社會(huì)福利院服務(wù)、配套醫(yī)療服務(wù)、老年護(hù)理培訓(xùn)服務(wù)，以及其他不改變養(yǎng)老土地性質(zhì)的經(jīng)營服務(wù)。建設(shè)內(nèi)容主要有：醫(yī)療康復(fù)綜合樓、培訓(xùn)綜合樓、社工樓及后勤保障房等。另外，擬建個(gè)性化養(yǎng)老用房，包含室內(nèi)活動(dòng)場所和老年娛樂設(shè)施，本實(shí)施方案中的建筑面枳和投資額不包含此部分。引入社會(huì)資本方后由社會(huì)資本方選擇設(shè)計(jì)是否増 加預(yù)留用地內(nèi)容，若増加，則需要對二期單獨(dú)進(jìn)行可研。若不増加，則按照原可研內(nèi)容進(jìn)行設(shè)計(jì)。另外，擬建個(gè)性化養(yǎng)老用房，包含室內(nèi)活動(dòng)場所和老年娛樂設(shè)施。項(xiàng)目擬定于南寧市龍崗商務(wù)區(qū)，龍華路南側(cè)， 畝，具體參照南寧市規(guī)劃管理局頒發(fā)的選址意見書審批單選字第45010120130008號(hào)。本項(xiàng)目主要產(chǎn)出包括根據(jù)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告規(guī)模和內(nèi)容，建設(shè)南寧市第二社會(huì)福利院，并負(fù)責(zé)南寧市第二社會(huì)福利院的運(yùn)營和維護(hù)。該項(xiàng)目可行性研究報(bào)告表明，建設(shè)內(nèi)容主要有：醫(yī)療康復(fù)綜合樓、培訓(xùn)綜合樓、社工樓及后勤保障房等。老年人用房包括有入住服務(wù)用房、生活用房、衛(wèi)生保障用房、康復(fù)用房、社會(huì)工作用房等。項(xiàng)目總用地面積：，其中(1)凈用地面積：（200畝），包括：1)建設(shè)用地面積：（）；2)綠化用地面積（擬建老年人主題公園）：（）。(2)市政道路用地面積：(）。本項(xiàng)目分兩期建設(shè)，設(shè)計(jì)床位數(shù)為2000張。其中一期施工圖設(shè)計(jì)己完成，二期由SPV機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)建設(shè)。建設(shè)內(nèi)容主要有：醫(yī)療康復(fù)綜合樓、培訓(xùn)綜合樓、社工樓及后勤保障房等。， (含預(yù)留用地，），綠化用地面積（擬建老年人主題公園）(）， (）。，目前己完成施工圖設(shè)計(jì)，，由社會(huì)資本在現(xiàn)有可行性研究報(bào)告基礎(chǔ)上自行設(shè)計(jì)，實(shí)際建筑面積和單體面積根據(jù)設(shè)計(jì)內(nèi)容確定，容積率適當(dāng)提高。序號(hào)名稱單位數(shù)量備注1總用地面積m2 畝凈用地面積m2 畝建設(shè)凈用地面積m2 畝綠化用地m2 畝道路用地面積m2 畝2總建筑面積m2不計(jì)容面積（地下室）m2計(jì)容面積m2醫(yī)療康復(fù)綜合樓m2綜合樓m2社工樓m2啟智區(qū)m2療養(yǎng)區(qū)m2食堂m2康復(fù)樓m2生活服務(wù)用房m2后勤中心（洗衣房）m2變電房m2門衛(wèi)m23建筑占地總面積m24總床位數(shù)床2000一期建設(shè)床位床1200二期建設(shè)床位床8005容積率%6建筑密度%7綠地率%8機(jī)動(dòng)車停車位個(gè)426地下停車位個(gè)170地面停車位個(gè)256根據(jù)項(xiàng)目一期工程項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)及批復(fù)，項(xiàng)目一期實(shí)際包含的建設(shè)規(guī)模和主要建設(shè)內(nèi)容如下： —期建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模名稱單位數(shù)量備注總建筑面積m2其中醫(yī)療康復(fù)綜合樓m2834床附屬裙樓m2100床社工綜合樓m2啟智樓m2200床食堂和后勤中心樓m2高壓氧倉樓m2含地下設(shè)備用房 450平方米大門m2污水處理站m2含地下設(shè)備用房 連廊m2地下室m2通過對項(xiàng)目可行性研究報(bào)告和項(xiàng)目一期初步設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行比較分析，項(xiàng)目二期建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模見下表： 二期建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模名稱單位數(shù)量備注總建筑面積m2其中療養(yǎng)區(qū)m2康復(fù)樓m2總床位數(shù)866生活樓m2項(xiàng)目維護(hù)包括但不限于以下幾個(gè)方面：(1)智慧養(yǎng)老設(shè)備的維護(hù)，包括物聯(lián)網(wǎng)、安全設(shè)備、傳感設(shè)備、門禁、監(jiān)控等硬件設(shè)施等的維護(hù)和保養(yǎng)；(2)日常使用設(shè)備的維護(hù)，包括空調(diào)、配電室、水泵、強(qiáng)電、電梯、智能化系統(tǒng)、消防設(shè)備、普通照明等設(shè)備的維護(hù)和更新；(3)項(xiàng)目范圍內(nèi)的綠化景觀的維護(hù)。養(yǎng)老運(yùn)營服務(wù)要求：(1)在運(yùn)營期內(nèi)，嚴(yán)格按照國家、自治區(qū)和南寧市現(xiàn)行的有關(guān)法律、法規(guī)、政策、規(guī)范性文件及相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的要求進(jìn)行運(yùn)營，從事老年人的生活照料、醫(yī)療救治、康復(fù)護(hù)理、精神慰藉、文化娛樂、教育培訓(xùn)等服務(wù)。不得改變養(yǎng)老服務(wù)性質(zhì)，未經(jīng)行業(yè)主管部門同意，不得改變運(yùn)營范圍。(2)SPV機(jī)構(gòu)在委托運(yùn)營期間，如果國家、自治區(qū)和南寧市有新的法律法規(guī)政策、規(guī)范性文件及相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)，應(yīng)當(dāng)按新規(guī)定執(zhí)行。(3)SPV機(jī)構(gòu)應(yīng)保證提供的服務(wù)符合養(yǎng)老機(jī)構(gòu)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范要求，接受政府方對SPV機(jī)構(gòu)進(jìn)行的績效考核，績效考核結(jié)果與運(yùn)營補(bǔ)貼掛鉤。(4)SPV機(jī)構(gòu)必須遵守國家和地方財(cái)務(wù)法規(guī)和制度，接受政府（或其委托的第三方機(jī)構(gòu)）的財(cái)務(wù)審計(jì)和監(jiān)管。(5)SPV機(jī)構(gòu)運(yùn)營5年必須達(dá)到全區(qū)示范性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)、五星級(jí)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)。(6)SPV機(jī)構(gòu)必須依法運(yùn)營、規(guī)范管理，承擔(dān)政府養(yǎng)老兜底職能，接受南寧市相關(guān)部門指導(dǎo)。項(xiàng)目運(yùn)營指標(biāo)：運(yùn)營期第3年入住率≥60%，運(yùn)營第5年后入住率≥90%?？冃Э荚u(píng)作為南寧市第二社會(huì)福利院PPP項(xiàng)目的使用和管理的一種有效衡量、評(píng)價(jià)與監(jiān)督手段，通過對項(xiàng)目全面的總結(jié)，不斷提高項(xiàng)目的施工、管理、運(yùn)營的水平，達(dá)到合理利用資金、提高投資效益、改進(jìn)管理、提高公共服務(wù)水平和質(zhì)量：(1)考評(píng)主體考評(píng)主體為項(xiàng)目實(shí)施機(jī)構(gòu)，即南寧市民政局。南寧市民政局應(yīng)根據(jù)合同約定，監(jiān)督社會(huì)資本或項(xiàng)目公司履行合同義務(wù)，定期檢測項(xiàng)目產(chǎn)出績效指標(biāo)，編制年報(bào)，并報(bào)財(cái)政部門（政府和社會(huì)資本合作中心）備案。(2)考評(píng)對象項(xiàng)目公司/社會(huì)資本。(3)績效考評(píng)指標(biāo)體系框架養(yǎng)老運(yùn)營服務(wù)績效考核滿分100分，實(shí)行扣分制，考核內(nèi)容根據(jù)國家對養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的相關(guān)要求及規(guī)定，視情況增減，具體有行業(yè)主管部門提前一年制定，包括但不限于： 績效考評(píng)指標(biāo)體系表序 號(hào)考核事項(xiàng)要 求扣分備注1 建筑工程工程質(zhì)量符合《國家建設(shè)建 筑質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》相關(guān)要求合格單項(xiàng)工程質(zhì)量不合格，整改后仍不合格,扣50 分。工程包括合作期內(nèi)新建、維修、改造、擴(kuò)建的工程項(xiàng)目。建筑工程應(yīng)在合同約定時(shí)間內(nèi)完工并交付使月且建設(shè)期不超過三年(考核時(shí)間僅限于項(xiàng)目運(yùn)營期第一年)按時(shí)交付使用每延期1個(gè)月扣10分建設(shè)期時(shí)間：合同 簽訂日起至竣工驗(yàn)收合格之日。合作期內(nèi)未經(jīng)市政府書面同意，不得擅自更改建筑及綠地用途，更改綠地面積（合作期間） 不得擅自更改用途視情況扣 210 分視更改程度，由行 業(yè)主管局確定扣分分值2人員配備人員配備按照現(xiàn)行國家或自治區(qū)養(yǎng)老或醫(yī)療機(jī)構(gòu)配備標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行合格率 100%每少1人扣 2分人員配備按照現(xiàn)行養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或醫(yī)療機(jī)構(gòu)配備標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行有專業(yè)技術(shù)要求的人員持證上崗率合格率 100%每低1%扣5 分新上崗人員崗前培訓(xùn)合格合格率100%每低1%扣5分3硬件設(shè)施及設(shè)備設(shè)施設(shè)備和物品按照養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和醫(yī)療機(jī)構(gòu)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求配備齊全，質(zhì)量合格及物品完好率達(dá)標(biāo)合格率 100%每低1%扣5 分4服務(wù)目標(biāo)運(yùn)營期第3年末成立二級(jí)以上醫(yī)療機(jī)構(gòu)，并投入使用。 按時(shí)每晚1年當(dāng)年扣5分按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)成立并配備相應(yīng)人員、設(shè)備。運(yùn)營期第2年末實(shí)現(xiàn)智慧養(yǎng)老，機(jī)構(gòu)要配備物聯(lián)網(wǎng)、安全設(shè)備、傳感設(shè)備、門禁、監(jiān)控等硬件設(shè)施，并通過信息管理平臺(tái)、管理軟件等實(shí)現(xiàn)精細(xì) 化管理。按時(shí)每晚1年當(dāng)年扣5分運(yùn)營期第5年末要達(dá)到全區(qū)示范性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、五星級(jí)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)。按時(shí)每晚1年當(dāng)年扣5分參照現(xiàn)行的示范性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)、五星級(jí)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)考核。5運(yùn)營服務(wù)運(yùn)營期第3年入住率≥60%每低1%扣 不含政府包銷床位數(shù)運(yùn)營第5年后入住率≥90%每低1%扣 服務(wù)對象滿意度≥90%每低1%扣2 分行業(yè)主管部門或其委托機(jī)構(gòu)通過問卷調(diào)查或抽查方式考核。分級(jí)護(hù)理質(zhì)量合格率≥90%每低1%扣5分執(zhí)行國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)護(hù)理質(zhì)量合格率100%每低1%扣5分執(zhí)行國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)不良影響事故發(fā)生次數(shù)0次視情況扣 3~10不良影響事故包括但不限于發(fā)生火災(zāi)、安全生產(chǎn)事 故、醫(yī)療護(hù)理差錯(cuò) 事故，具體由相關(guān)行業(yè)主管部門界定膳食服務(wù)科學(xué)合理，投訴 率低≤2%~2 分6財(cái)務(wù)管理認(rèn)真貫徹執(zhí)行有關(guān)的財(cái)務(wù) 管理制度執(zhí)行不執(zhí)行扣3 分財(cái)務(wù)工作符合財(cái)務(wù)管理制度及審計(jì)要求合規(guī)視情況扣3~10分不得違反相關(guān)規(guī)定7機(jī)構(gòu)管理建立健全各項(xiàng)管理制度執(zhí)行不執(zhí)行當(dāng)年扣5分有一套比較先進(jìn)的規(guī)韋制度文件。弘揚(yáng)孝道文化，打造孝道文化示范基地。執(zhí)行不執(zhí)行扣5 分有場地宣傳教育保障工作人員合法權(quán)益，建立和落實(shí)相關(guān)獎(jiǎng)懲機(jī)制執(zhí)行不實(shí)執(zhí)行年 扣5分有相關(guān)制度文件和管理文件，并執(zhí)行合伙人關(guān)系和諧、責(zé)任明晰、職責(zé)到位，不出現(xiàn)糾紛0次每出現(xiàn)一次扣5分若影響運(yùn)行和造成不良影響，由行業(yè)主管部門界定違反法律、法規(guī)、合同規(guī)定0次每出現(xiàn)一次 扣3分8安全管理制定消防安全規(guī)章制度、消防預(yù)案，按規(guī)定配備持證上崗的消防工作人員，開展消防培訓(xùn)和消防演練。執(zhí)行不執(zhí)行扣5 分9機(jī)構(gòu)運(yùn)營發(fā)展能力財(cái)務(wù)狀況正常，資產(chǎn)運(yùn)營良好，管理運(yùn)營理念先進(jìn)，完成市政府托底任務(wù)和其他交辦事項(xiàng)好，評(píng)價(jià)高合格視情況扣1~5分由行業(yè)主管部門進(jìn)行綜合考評(píng) (4)運(yùn)營補(bǔ)貼費(fèi)用支付標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)營期前2年為試運(yùn)營期，在SPV機(jī)構(gòu)不發(fā)生違約情況下，政府應(yīng)當(dāng)按照合同約定的運(yùn)營補(bǔ)貼金額向中選社會(huì)資本支付全額費(fèi)用?？冃Э己舜蚍謴倪\(yùn)營期第3年開始，根據(jù)考核得分情況和財(cái)務(wù)審計(jì)情況，支付運(yùn)營補(bǔ)貼費(fèi)用。1)90分以上,政府按照合同約定運(yùn)營補(bǔ)貼金額全額支付費(fèi)用；2)85?89分，政府按照合同約定運(yùn)營補(bǔ)貼金額的95%支付費(fèi)用；3)80?84分，政府按照合同約定運(yùn)營補(bǔ)貼金額的90%支付費(fèi)用；4)75?79分，政府按照合同約定運(yùn)營補(bǔ)貼金額的85%支付費(fèi)用；5)70^74分,政府按照合同約定運(yùn)營補(bǔ)貼金額的80%支付費(fèi)用；6)65?69分,政府按照合同約定運(yùn)營補(bǔ)貼金額的75%支付費(fèi)用；7)60?64分，政府按照合同約定運(yùn)營補(bǔ)貼金額的70%支付費(fèi)用；8)60分以下為不合格，政府按照合同約定運(yùn)營補(bǔ)貼金額的65%支付費(fèi)。南寧市第二福利院項(xiàng)目屬于準(zhǔn)經(jīng)營性項(xiàng)目，為保證政府和社會(huì)資本方在合作期限內(nèi)能夠充分發(fā)揮各自優(yōu)勢，因此，建議南寧市第二社會(huì)福利院采用建設(shè)運(yùn)營移交（B0T)—體化模式。根據(jù)上述風(fēng)險(xiǎn)分析，按照風(fēng)險(xiǎn)分配的三個(gè)基本原則，以及財(cái)政部推廣應(yīng)用PPP模式的政策導(dǎo)向，本項(xiàng)目的核心風(fēng)險(xiǎn)分配框架如下：(1)融資、建設(shè)、財(cái)務(wù)、運(yùn)營維護(hù)等商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)主要由項(xiàng)目公司承擔(dān)；(2)政策、法律和最低需求風(fēng)險(xiǎn)等主要由政府承擔(dān)；(3)政治、宏觀經(jīng)濟(jì)、不可抗力風(fēng)險(xiǎn)等由政府和項(xiàng)目公司合理共擔(dān)。本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分配情況具體如下表所示：風(fēng)險(xiǎn)類別雙方共擔(dān)政府SPV機(jī)構(gòu)政治風(fēng)險(xiǎn)政府方終止合作期√征用/公有化√政府干預(yù)√政府信用√審批延誤√宏觀經(jīng)濟(jì)政策變化√行業(yè)規(guī)定變化√建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)融資工具可及性√設(shè)計(jì)不當(dāng)√分包商違約√工地安全√勞資/設(shè)備的獲取√地質(zhì)條件√場地可及性/準(zhǔn)備√