【正文】 房地產(chǎn)“前期工程費”收取標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)知識匯編手冊 組長：李凌君（20090764） 組員：毛悅（20090766）寧盼盼（20090767）宋定艷（20090768）夏雨（20090771）趙雪（20090772）林禹（20090778）劉棟（20090779）楊剛（20090787）第一部分、前期工程費收取標(biāo)準(zhǔn)匯總序號項目2前期工程費用勘探設(shè)計費勘探費地質(zhì)勘探費地下文物勘探費設(shè)計費總體規(guī)劃設(shè)計費人防設(shè)計費施工圖設(shè)計費環(huán)境設(shè)計費 職能部門費用人防費市政設(shè)施配套費消防審查費綠化費墻改專項費（須交）墻改專項費（須退）民工工資保證金招標(biāo)代理費質(zhì)量監(jiān)督費施工圖設(shè)計審查費勞動保險基金人防質(zhì)檢費規(guī)劃公示費定位放線費面積測量費購航測圖費預(yù)算編制費檢測費土壤中氡濃度檢測費室內(nèi)空氣檢測費主體基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、屋面、外窗、電阻等檢測費地震檢測費防雷裝置檢測費電氣檢測費消防設(shè)施檢測費銷售面積預(yù)測費樁基檢測費日照分析費環(huán)境測定費設(shè)計招標(biāo)代理費影響周邊日照賠付費用三通一平費臨時用水工程費臨時用電工程費場地平整原有建筑物基礎(chǔ)拆除、清理臨時路其他費用臨時圍墻垃圾清運費用（原場地堆放了很多建筑垃圾）臨建設(shè)施第二部分、前期工程費用各項收費細則地質(zhì)勘探費相關(guān)概念勘察人根據(jù)發(fā)包人的委托，收集已有資料，現(xiàn)場勘探，查明并評價工程地址情況，為地基基礎(chǔ)設(shè)計與施工、地基處理與加固，不良地質(zhì)現(xiàn)象的防治工程等工程地址資料提供資料收取的費用。收取部門地址勘探單位收取標(biāo)準(zhǔn)（以重慶為例）參考《商業(yè)性地質(zhì)勘查取費參考標(biāo)準(zhǔn)》(征求意見稿)（2010）（） 概述一 房地產(chǎn)開發(fā)公司在地質(zhì)勘查有如下任務(wù)： 查明場地范圍內(nèi)的地形地貌特征，地貌成因類型及地貌單元的劃分； 查明巖土層的類型、深度、分布以及物理力學(xué)性質(zhì)；分析和評價地基的 穩(wěn)定性、均勻性，提供滿足設(shè)計、施工所需的巖土參數(shù)和地基承載力指標(biāo)；并 提供地基變形計算參數(shù)、預(yù)測建筑物的變形特征。 查明埋藏的河道、溝浜、墓穴、防空洞、孤石等對工程不利的埋藏物； 查明建筑物附近有無影響工程穩(wěn)定性的不良工程地質(zhì)現(xiàn)象（如溶洞、古 河道或人工洞穴等） 及其類型、成因、分布范圍、發(fā)展趨勢和危害程度，提供不良地質(zhì)現(xiàn)象的防冶工程所需的計算指標(biāo)及資料，提出整治方案的建議； 評價確定場地土類別、對進行場地與地基的地震效應(yīng)評價，并對飽和 土、粘土、沙土及粉土進行液化判斷，查明有無可液化的地層，指出他們對場 地或地基的危害程度，提出治理方案建議； 查明地下水的埋藏條件、地層的滲透性、地下水位變化幅度及其規(guī)律、 地表徑流條件，以及地下水對建筑物的侵蝕性等。 提出地基基礎(chǔ)、基坑支護、工程降水和地基處理設(shè)計與施工方案的建 議； 有針對性的提出適宜的基礎(chǔ)形式、埋深、地基處理和沉降分析等有關(guān)的 計算參數(shù)及應(yīng)注意的事項。如地基條件決定需采用樁基，應(yīng)提出采用何種樁 基、其相應(yīng)的樁徑尺寸、樁端持力層情況等，提出單樁極限承載力與計算公 式。對于地基處理應(yīng)提供具體的處理方案及計算指標(biāo)。 提供設(shè)計施工所需要的基坑開挖與人工降低地下水位的有關(guān)資料。分析 判定地基土及地下水在施工及使用中可能產(chǎn)生的變化影響，并提出防治建議 等。 二 現(xiàn)在房地產(chǎn)公司多采用招投標(biāo)方式委托地址勘探單位進行地質(zhì)勘探，而國家對地質(zhì)勘探以及地質(zhì)勘探單位的收費標(biāo)準(zhǔn)分別出臺了《商業(yè)性地質(zhì)勘查取費參考標(biāo)準(zhǔn)》、《地址勘察單位財務(wù)制度》等規(guī)章制度來規(guī)范。地下文物勘探費相關(guān)概念進行大型基本建設(shè)工程，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)事先報請省、自治區(qū)、直轄市人民政府文物行政部門組織從事考古發(fā)掘的單位在工程范圍內(nèi)有可能埋藏文物的地方進行考古調(diào)查、勘探。收取部門文化體育局收取標(biāo)準(zhǔn)（以四川省邛崍市為例）勘探費按建筑底面積20元/m2概述《中華人民共和國文物保護法》（中華人民共和國主席令第76號，2002年10月28日）第二十九條：進行大型基本建設(shè)工程，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)事先報請省、自治區(qū)、直轄市人民政府文物行政部門組織從事考古發(fā)掘的單位在工程范圍內(nèi)有可能埋藏文物的地方進行考古調(diào)查、勘探?？脊耪{(diào)查、勘探中發(fā)現(xiàn)文物的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府文物行政部門根據(jù)文物保護的要求會同建設(shè)單位共同商定保護措施；遇有重要發(fā)現(xiàn)的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府文物行政部門及時報國務(wù)院文物行政部門處理。總體規(guī)劃設(shè)計費相關(guān)概念委托設(shè)計單位根據(jù)業(yè)主的要求以及提供的資料，對土里利用總體規(guī)劃、建筑產(chǎn)品規(guī)劃、景觀設(shè)計規(guī)劃等而收取的費用。收取部門設(shè)計單位收取標(biāo)準(zhǔn)（以重慶為例） 中國城市規(guī)劃協(xié)會《關(guān)于發(fā)布城市規(guī)劃設(shè)計計費指導(dǎo)意見的通知》（2004年）概述一 規(guī)劃設(shè)計所需要的基礎(chǔ)資料及地形圖（含電子文件），應(yīng)由委托方提供。如需要由規(guī)劃設(shè)計單位承擔(dān)調(diào)查收集基礎(chǔ)資料，委托方應(yīng)支付相應(yīng)費用。二 規(guī)劃設(shè)計單位應(yīng)向委托方提供初步方案（含論證材料）15套，規(guī)劃文本6套，彩色圖紙一套。如委托方要求增加份數(shù)，則應(yīng)另行支付成本費。三 規(guī)劃文本電子文件及版權(quán)歸規(guī)劃設(shè)計單位所有。如委托方要求規(guī)劃設(shè)計單位提供電子文件或版權(quán)，應(yīng)支付相應(yīng)費用。四 委托方應(yīng)按進度分期支付總體規(guī)劃設(shè)計費。在規(guī)劃設(shè)計委托合同簽定后3日內(nèi)，支付規(guī)劃設(shè)計費總額的20%作為定金；規(guī)劃設(shè)計方案確定后3日內(nèi)，支付40%的規(guī)劃設(shè)計費，提交全部成果時，結(jié)清全部費用。五 房地產(chǎn)開發(fā)成本控制主要在于決策和設(shè)計階段，所以，其關(guān)鍵就在于設(shè)計。據(jù)專家分析，設(shè)計費雖然只相當(dāng)于建設(shè)工程全壽命費用的1%，但對整個工程投資的影響卻高達75%以上，因此設(shè)計階段的工程造價控制是建設(shè)工程各階段造價控制的重中之重人防設(shè)計費相關(guān)概念為滿足規(guī)定“所有民用建筑項目均要按規(guī)定同步建設(shè)防空地下室”，委托設(shè)計單位根據(jù)規(guī)定以及資料設(shè)計地下室而而收取的費用。收取部門 設(shè)計單位收取標(biāo)準(zhǔn)（以重慶為例） 《工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定》（計價格【2002】10號）該文件附件《工程設(shè)計收費標(biāo)準(zhǔn)》概述一 確定科學(xué)、合理的限額設(shè)計與工程造價控制目標(biāo)在設(shè)計過程中我們應(yīng)以價值工程的觀點來推行限額設(shè)計，從功能和成本2個角度綜合評價，使功能和造價協(xié)調(diào)。　二 把人防專項設(shè)計與整個項目設(shè)計同步進行在結(jié)合民用建筑修建人防工程項目中，一些項目民用設(shè)計全過程已完成后才進行人防專項設(shè)計，使人防專項設(shè)計與民用設(shè)計無配合前提，是加大人防工程建設(shè)成本的因素之一。故將人防專項設(shè)計過程前置，在項目的方案、初設(shè)、施工圖階段中及時介入，與民用建筑同步實施，能對項目整體方案的確定、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計具有重要作用，從而能有效的控制人防工程建設(shè)成本?！　∪?把設(shè)計變更控制在設(shè)計階段初期由于人防工程的工程量大，特別是隱蔽性工程量較多，同時對臨戰(zhàn)時平戰(zhàn)功能轉(zhuǎn)換措施要求很嚴(yán)格，因此我們在整個人防工程的建設(shè)過程中，應(yīng)盡可能把設(shè)計變更尤其是對影響工程造價的重大設(shè)計變更控制在設(shè)計階段初期?！　∷?技術(shù)與經(jīng)濟的有機結(jié)合在工程設(shè)計階段過程中，技術(shù)和經(jīng)濟分離現(xiàn)象普遍存在，以至無法實現(xiàn)限額設(shè)計。在具體設(shè)計項目中一些設(shè)計人缺乏經(jīng)濟觀念和施工經(jīng)驗，重技術(shù)，輕經(jīng)濟，以致設(shè)計出現(xiàn)浪費現(xiàn)象；工程經(jīng)濟人員也只負責(zé)依圖算帳，對建筑產(chǎn)品的工藝流程了解不全面，從而無法通過經(jīng)濟手段的約束能動地指導(dǎo)設(shè)計。所以工程設(shè)計人員與工程經(jīng)濟人員應(yīng)正確處理技術(shù)先進與經(jīng)濟合理兩者間的對立統(tǒng)一關(guān)系，最終把控制工程造價觀念滲透到各項設(shè)計和施工技術(shù)措施中，在設(shè)計滿足生產(chǎn)要求的前提下，又能盡量節(jié)約投資，保證限額設(shè)計的實現(xiàn)?！　∥?優(yōu)化設(shè)計是控制工程造價的關(guān)鍵　　由于許多建筑產(chǎn)品缺乏優(yōu)化設(shè)計，而出現(xiàn)功能設(shè)置不合理，影響正常使用；有的設(shè)計圖紙質(zhì)量差，專業(yè)設(shè)計之間相互矛盾，造成施工返工、停工的現(xiàn)象，有的造成質(zhì)量缺陷和安全隱患，給國家和人民帶來巨大損失，造成投資的極大浪費。在人防工程中應(yīng)用優(yōu)化設(shè)計，可提高結(jié)構(gòu)性能，增大使用空間，降低工程造價，同時也可節(jié)約能源，降低資源消耗。　　六 全面推行工程量清單報價，更好地控制工程造價　　《建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范》、《人防建筑工程定額》具有強制性、實用性、通用性、競爭性的特點，充分貫徹了我國關(guān)于工程造價改革的“政府宏觀控制、企業(yè)自主報價、市場競爭形成價”的指導(dǎo)思想，由國家建設(shè)行政管理機構(gòu)編制全國統(tǒng)一的工程量清單計價辦法，統(tǒng)一工程項目的劃分，形成統(tǒng)一的清單編碼，統(tǒng)一工程量計算規(guī)則和計量單位，使工程造價的形成更加趨于合理化。而我們現(xiàn)在仍沿用量價合一的定額模式?！　∪朔拦こ淘O(shè)計階段造價控制得好與壞，直接關(guān)系到整個人防工程的質(zhì)量和進度。我們不要忽視事前的控制，只有把握好設(shè)計階段的造價控制，才能做到真正意義上的造價控制，從而充分發(fā)揮人防工程的戰(zhàn)備效益、社會效益和經(jīng)濟效益。施工圖設(shè)計費相關(guān)概念委托單位根據(jù)甲方提供方案及相關(guān)的資料，設(shè)計施工圖而收取的費用。收取部門設(shè)計單位收取標(biāo)準(zhǔn)（以重慶為例）參照施工圖取費標(biāo)準(zhǔn)一、施工圖設(shè)計取費標(biāo)準(zhǔn)按工程總造價取費：2%3%；按設(shè)計費取費：25%35%；按平方取費：A、 家居類：300元/㎡—1000元/㎡（包括設(shè)計）；B、 辦公類：20元/㎡—30元/㎡；C、 醫(yī)院、餐廳類：20元/㎡—40元/㎡；D、 別墅酒店類：30元/㎡—50元/㎡；按張數(shù)取費：200元/張—350元/張（A2）；二、施工圖設(shè)計流程甲方提供方案及相關(guān)材料；施工圖設(shè)計分為三個主要步驟如下：A、 平面類（平面完成經(jīng)甲方確認后再進行立面圖設(shè)計）；B、 立面類（立面完成經(jīng)甲方確認后再進行節(jié)點圖設(shè)計）；C、 節(jié)點類（節(jié)點完成后交付甲方）D、 交付甲方三、付款方式：定金：A、 施工圖設(shè)計費總價*30%（網(wǎng)絡(luò)）；B、 施工圖設(shè)計費總價*20%（直接）；按進度完成階段：即：平面類階段：施工圖設(shè)計費總價*20%；立面類階段：施工圖設(shè)計費總價*40%；節(jié)點類階段：施工圖設(shè)計費總價*10%；備注：項目完成（交付甲方）后，若需修改每次按原價的10%—15%取費，概述一 施工圖設(shè)計主要是采用招投標(biāo)方式委托給設(shè)計單位，為控制成本，甲方應(yīng)該采用限額的招投標(biāo)方法.二 施工圖設(shè)計對建安成本非常重要，所以要足夠重視，委托給相對經(jīng)驗豐富的設(shè)計單位。環(huán)境設(shè)計費相關(guān)概念環(huán)境設(shè)計包括的很廣泛：室內(nèi)裝飾設(shè)計，園林，景觀設(shè)計，建筑環(huán)境設(shè)計，城市規(guī)劃……委托設(shè)計單位為甲方提供設(shè)計方案而收取的費用。收取部門設(shè)計單位收取標(biāo)準(zhǔn)（以重慶為例） 《環(huán)境工程設(shè)計收費暫行標(biāo)準(zhǔn)》概述房地產(chǎn)項目給客戶的第一影響就是環(huán)境，為了更好的面向市場，這一部分也是要受到相當(dāng)?shù)闹匾暤娜朔蕾M相關(guān)概念人防費是社會上對人防易地建設(shè)費的通俗叫法,按規(guī)定是不應(yīng)該叫人防費,準(zhǔn)確名稱為防空地下室易地建設(shè)費。 按規(guī)定“所有民用建筑項目均要按規(guī)定同步建設(shè)防空地下室”，確因地質(zhì)、地形、施工等客觀條件限制，不能修建防空地下室的，建設(shè)單位必須報經(jīng)人民防空主管部門批準(zhǔn)；經(jīng)批準(zhǔn)不修建的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家和省規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)向人民防空主管部門繳納人民防空工程易地建設(shè)費，由人民防空主管部門統(tǒng)一組織易地修建。 收取部門人防主管部門收取標(biāo)準(zhǔn)（以重慶為例）2010年：一類區(qū)域45/m2 二類區(qū)域35/m2 三類區(qū)域25/m2概述 人防工程易地建設(shè)費是社會負擔(dān)的人民防空經(jīng)費，收費范圍是國家和省確定的人民防空重點城市及縣城新建民用建筑，具體包括：城市建成區(qū)、開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)、保稅區(qū)和重要經(jīng)濟目標(biāo)區(qū)，不包括上述區(qū)域以外的其他城市近郊區(qū)、規(guī)劃控制區(qū)和除縣級政府所在城鎮(zhèn)以外的其他建制鎮(zhèn)，具體城市及縣城名單詳見附件。民用建筑包括住宅、旅館、招待所、商店、大專院校教學(xué)樓和辦公、科研、醫(yī)療用房，不包括廠房及構(gòu)筑物?！?防空地下室建設(shè)堅持以建為主的原則，下列新建民用建筑應(yīng)當(dāng)依法修建防空地下室：（1） 十層（含）以上或者基礎(chǔ)埋置深度達3米（含）以上的民用建筑，以及居民住宅樓（包括整體拆建的居民住宅樓），按照地面首層建筑面積修建規(guī)定抗力等級的防空地下室；　?。?） 除第（一）款規(guī)定以外的其他民用建筑，地面總建筑面積在2000平方米（含）以上的，按照地面建筑面積的確定比例修建規(guī)定抗力等級的防空地下室；　?。ㄈ╅_發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)、保稅區(qū)和重要經(jīng)濟目標(biāo)區(qū)除第（一）款規(guī)定以外的其他民用建筑，按照一次性規(guī)劃地面總建筑面積的確定比例修建規(guī)定抗力等級的防空地下室；　　 應(yīng)當(dāng)修建防空地下室的民用建筑，確因下列地質(zhì)、地形、施工等客觀條件限制，不能修建防空地下室的，經(jīng)權(quán)限部門批準(zhǔn)后，按應(yīng)建防空地下室面積繳納人防工程易地建設(shè)費（具體標(biāo)準(zhǔn)詳見附件），由人防部門統(tǒng)一組織易地修建：　?。ㄒ唬┎捎脴痘覙痘信_頂面埋置深度小于3米（或者不足規(guī)定的地下室空間凈高）的；　?。?） 按規(guī)定指標(biāo)應(yīng)建防空地下室的面積只占地面建筑首層的局部，結(jié)構(gòu)和基礎(chǔ)處理困難，且經(jīng)濟很不合理的；　?。?） 建在流沙、暗河、基巖埋深很淺等地段的項目，因地質(zhì)條件不適合修建的；　?。?） 因建設(shè)地段房屋或地下管道設(shè)施密集，防空地下室不能施工或者難以采取措施保證施工安全的?！　?人防工程易地建設(shè)費屬行政事業(yè)性收費，是人防戰(zhàn)備建設(shè)的專項資金。省以下各級人防主管部門收取的人防易地建設(shè)費應(yīng)按規(guī)定比例上繳省、市，用于省、市人防重點建設(shè)項目補助，具體上繳比例為：縣級上繳省級3%，上繳市級2%；市級（含區(qū)）上繳省級5%?！　∥濉⒏骷壢朔乐鞴懿块T收費前必須向同級物價部門辦理收費許可證申領(lǐng)或變更手續(xù)，收費時使用省財政廳統(tǒng)一印制的人防經(jīng)費專用票據(jù)，收費收入納入財政專戶，實行