【正文】 前期操作手冊 前期操作手冊 目 錄第一篇 開工前階段 第一章 土地取得第一節(jié) 市場調(diào)查和項目構(gòu)思 一、房產(chǎn)市場調(diào)查 二、土地市場調(diào)查 三、項目地塊調(diào)查 四、項目構(gòu)思第二節(jié) 土地取得過程控制一、一級土地市場土地使用權(quán)取得過程控制二、二級土地市場土地使用權(quán)取得過程控制第三節(jié) 國有土地使用權(quán)登記 一、建設(shè)項目用地預審二、建設(shè)項目用地審批三、國有土地使用權(quán)設(shè)定登記四、國有土地使用權(quán)抵押和注銷抵押登記五、閑置土地認定和處置第二章 規(guī)劃和建筑設(shè)計第一節(jié) 方案設(shè)計前一、項目立項 二、勘測設(shè)計條件三、設(shè)計單位確定第二節(jié) 方案設(shè)計一、方案設(shè)計會審二、委托日照分析 三、委托環(huán)境影響評價四、委托交通影響評價五、委托景觀分析六、方案設(shè)計公示第三節(jié) 初步設(shè)計 一、初步設(shè)計會審 二、申領(lǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》第四節(jié) 施工圖設(shè)計 一、施工圖環(huán)境影響評價文件審批二、施工圖消防審核三、施工圖衛(wèi)生審查四、施工圖人防審查五、施工圖交叉審核六、建筑預定位計算七、申領(lǐng)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》八、綠化指標審查九、施工圖交警審查十、建筑工程規(guī)劃告示十一、建筑定位和灰線檢驗十二、項目地名命名第三章 專業(yè)設(shè)計 一、景觀設(shè)計二、精裝修室內(nèi)設(shè)計三、室外綜合管線設(shè)計四、電力設(shè)計第四章 施工許可證申領(lǐng)一、規(guī)費審核與繳納二、工程招投標三、工程質(zhì)量安全監(jiān)督注冊四、簽訂《建設(shè)工程竣工檔案移交承諾書》五、申領(lǐng)《建筑工程施工許可證》六、臨時建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理第二篇　施工階段第一章　設(shè)計變更處理第一節(jié)　規(guī)劃指標調(diào)整一、建筑面積增加二、建筑高度增加第二節(jié) 功能調(diào)整一、配套設(shè)施二、建筑公共部位三、戶內(nèi)功能調(diào)整第三節(jié) 施工圖優(yōu)化設(shè)計第二章　施工過程協(xié)調(diào)第一節(jié)　有關(guān)環(huán)節(jié)審批一、施工出入口設(shè)置二、挖掘城市道路許可三、夜間施工許可四、工程渣土準運第二節(jié)　重要節(jié)點驗收一、177。 二、中間結(jié)構(gòu)驗收三、單體竣工驗收第三章　預售許可證申領(lǐng)一、施工圖人防紅線確認二、商品房預售面積測繪三、商品房物業(yè)管理用房預繳四、商品房物業(yè)維修基金預繳五、社區(qū)用房確定六、商品房預售形象進度鑒證七、申領(lǐng)《商品房預售許可證》第三篇 交付前驗收階段第一章 驗收流程圖第二章 綜合類驗收第一節(jié) 基礎(chǔ)驗收鏈一、消防驗收二、人防驗收 三、規(guī)劃驗收 四、城建檔案歸檔 五、竣工驗收備案 六、社區(qū)用房協(xié)議簽訂 七、配套公建用房確認第二節(jié) 面積實測和物業(yè)鏈一、面積實測二、物業(yè)用房核定三、物業(yè)基金繳納第三節(jié) 環(huán)保鏈一、接管施工許可 二、環(huán)保驗收 三、防疫驗收第三章 單項驗收一、綠化驗收 二、交警驗收第四章 專業(yè)驗收第五章 土地復核驗收第六章 產(chǎn)權(quán)初始登記第一篇 開工前階段第一章 土地取得獲得土地使用權(quán)是房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)的基礎(chǔ)。本章主要圍繞：一級土地市場和二級土地市場土地的取得所涉及的項目市場調(diào)查和地塊調(diào)查，土地取得過程控制以及土地使用權(quán)登記三大環(huán)節(jié)的工作?；玖鞒炭倛D： 項目構(gòu)思二級土地市場土地實體取得過程控制一級土地市場土地使用權(quán)獲得過程控制出讓土地使用權(quán)登記房產(chǎn)市場調(diào)查土地市場調(diào)查項目地塊調(diào)查 第一節(jié) 市場調(diào)查和項目構(gòu)思本節(jié)主要介紹意向拿地前所進行的房產(chǎn)市場調(diào)查、土地市場調(diào)查、項目地塊調(diào)查以及調(diào)查后形成項目構(gòu)思的前期工作。一、房產(chǎn)市場調(diào)查工作目的通過三觀（宏觀、中觀、微觀）房產(chǎn)市場調(diào)查，有目的、有步驟、系統(tǒng)地收集真實、有效的資料，并進行客觀的分析，為經(jīng)營決策者提供客觀、準確的市場信息，保證拿地決策的正確性、客觀性。工作聯(lián)系對象 國家宏觀經(jīng)濟和房產(chǎn)市場。 所在城市建設(shè)規(guī)劃狀況與經(jīng)濟發(fā)展狀況。 地塊所在區(qū)域房產(chǎn)市場狀況。工作內(nèi)容 根據(jù)集團項目拓展的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合意向投資地塊的區(qū)域和土地性質(zhì)等特性，進行房地產(chǎn)市場調(diào)查內(nèi)容的提綱編寫。 進行房產(chǎn)市場調(diào)查，完成調(diào)查報告。 控制房產(chǎn)市場調(diào)查內(nèi)容的品質(zhì)、進度。工作程序 政策環(huán)境調(diào)查，內(nèi)容主要包括：國家房地產(chǎn)政策、?。ㄊ校┘巴恋厮趨^(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方針和政策、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理法律和法規(guī)、房地產(chǎn)稅收政策、城市建設(shè)規(guī)劃現(xiàn)狀和未來城市規(guī)劃發(fā)展狀況。 經(jīng)濟環(huán)境調(diào)查，內(nèi)容主要包括：項目所在區(qū)域以往、當前和未來經(jīng)濟結(jié)構(gòu)運行狀況（趨勢）、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)狀況和未來發(fā)展戰(zhàn)略、人口、居民收入、消費結(jié)構(gòu)、消費水平狀況。 社區(qū)周邊環(huán)境調(diào)查，內(nèi)容主要包括：項目所在區(qū)域位置和交通便利狀況、居住人群狀況、文化氛圍、商業(yè)、醫(yī)療和教育配套等調(diào)查。 項目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場需求和消費調(diào)查，內(nèi)容主要包括：房產(chǎn)開發(fā)和銷售現(xiàn)狀、數(shù)量、不同物業(yè)消費群體構(gòu)成狀況、消費行為目的、商品房和二手房租售價格、商品房入住率、房產(chǎn)市場的總需求量、飽和點和需求發(fā)展趨勢、未來35年的開發(fā)量和供應量、房產(chǎn)屬性和分布狀況、產(chǎn)品品質(zhì)狀況。應注意的問題 平時應注意對相關(guān)各類政策、信息的收集，并做到及時更新。 可以充分利用集團資料庫資源，也可以借助外援資源力量，確保所提供信息的成熟性和準確性。二、土地市場調(diào)查工作目的通過對土地市場的調(diào)查，為經(jīng)營決策者提供有效合理的土地取得方式、途徑和價格信息。工作聯(lián)系對象 國家對土地出讓的政策、當?shù)氐某鲎尦绦蚝头绞健?意向地塊所在地土地市場現(xiàn)狀等。工作內(nèi)容 根據(jù)集團項目拓展的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合意向投資地塊的區(qū)域和土地性質(zhì)等特性，進行土地市場調(diào)查內(nèi)容的提綱編寫。 進行土地市場調(diào)查，完成調(diào)查報告。 控制土地市場調(diào)查內(nèi)容的品質(zhì)、進度。工作程序 土地法律、法規(guī)調(diào)查，內(nèi)容主要包括：國家土地宏觀調(diào)控狀態(tài)、國家土地管理法、城市房屋拆遷管理條例、招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定、?。ㄊ校﹪型恋厥褂脵?quán)出讓和轉(zhuǎn)讓辦法、土地管理權(quán)限有關(guān)規(guī)定、土地資產(chǎn)評估辦法。 土地交易規(guī)則調(diào)查，內(nèi)容主要包括： 招標、拍賣、掛牌競買人須知。 招標、拍賣、掛牌程序和規(guī)則。 出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必備條件和必備資料。 土地交易市場調(diào)查，內(nèi)容主要包括：項目所在城市當年供地計劃和供地狀況、項目所在區(qū)域同屬性土地招標、拍賣、掛牌情況、近期同屬性土地出讓金價格及面積增加導致補繳出讓金評估價格。應注意的問題 平時應注重對土地政策的收集和更新，勤于對土地交易信息的匯總和對比分析，為項目的拓展提供信息保障。 平時應注重參與當?shù)厣鐣耐恋亟灰谆顒?，豐富實踐經(jīng)驗。三、項目地塊調(diào)查工作目的通過對項目地塊的調(diào)查，為經(jīng)營決策和后續(xù)規(guī)劃設(shè)計等工作提供依據(jù)。工作聯(lián)系對象意向地塊。工作內(nèi)容 根據(jù)集團項目拓展的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合意向投資地塊的區(qū)域和土地性質(zhì)等，進行項目地塊調(diào)查內(nèi)容的提綱編寫。 負責項目地塊狀況調(diào)查，完成項目地塊（可行性）調(diào)查報告。 控制對項目地塊調(diào)查的質(zhì)量、進度。工作程序 調(diào)查內(nèi)容主要包括：征地面積、用地面積、宗地面積、容積率、建筑密度、綠化率、公建配套要求和面積、土地出讓年限及用途、土地出讓金的構(gòu)成、配套費構(gòu)成（大市政配套費、綠化配套費等）、起價、競標保證金、中標價履行時間。 現(xiàn)場踏勘調(diào)查，內(nèi)容主要包括：地上建筑物拆除狀況、土地地形、用地四至、用地界限、周邊市政管線到位情況、場地外現(xiàn)狀道路、河道水體、高壓線、架空管線、地下管線井蓋、地質(zhì)狀況。、。 拆遷土地狀況調(diào)查：政府對該地塊上的拆遷有關(guān)文件規(guī)定、拆遷進程、拆遷能力預估、拆遷時間預估、回遷安置面積預估、后續(xù)拆遷費用預估、征地綜合補償費等。 土地權(quán)屬調(diào)查：土地使用權(quán)獲得形式及其有效性、合法性，土地使用權(quán)者土地出讓金的履行情況、土地抵押借款狀況、與第三方進行土地相關(guān)合作情況調(diào)查，用地四邊界確認狀況、土地登記狀況等。 土地開發(fā)進度調(diào)查：拆遷狀況、勘測設(shè)計條件、設(shè)計單位、規(guī)劃和建筑方案設(shè)計狀況等。應注意的問題 政府招標、拍賣、掛牌的土地信息可以從政府部門直接取得。 二級土地市場的土地相關(guān)資料和潛在問題（包括土地所有單位的債權(quán)債務）相對比較復雜，務必在調(diào)查中了解清楚。 四、項目構(gòu)思工作目的通過項目構(gòu)思，對項目定位、開發(fā)規(guī)模、成本測算、銷售價格形成初步框架，編制項目可行性報告為決策者拿地提供依據(jù)。工作聯(lián)系對象意向地塊和相關(guān)要素。工作內(nèi)容 匯總房產(chǎn)市場、土地市場、項目地塊的調(diào)查報告。 根據(jù)集團項目拓展的有關(guān)規(guī)定和要求，確定項目有關(guān)指標，形成項目構(gòu)思框架。 編制項目可行性報告。工作程序 目標客戶定位構(gòu)思。 規(guī)劃和建筑定位構(gòu)思：建筑類型（多層住宅、高層住宅、別墅等）、規(guī)劃布局、建筑面積、戶型配比、公建配套、車位配置等。 合作方式構(gòu)思：組建項目合作開發(fā)公司合作或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合作或其他形式合作。 開發(fā)計劃構(gòu)思：分幾期開發(fā)、每期開發(fā)位置與規(guī)模、每期開發(fā)時間等等。 經(jīng)濟估算：項目總成本（土地成本、前期成本、工程成本、管理費用、財務費用、稅金），項目總收入（可售面積，銷售單價預測），項目盈利情況，經(jīng)濟和財務評價。 綜合以上各項內(nèi)容，編制項目可行性報告。注：部分經(jīng)濟估算內(nèi)容可參照產(chǎn)品策劃書或可行性研究報告投資估算模板。需要注意的問題 充分借助集團公司各項人力資源，提高工作質(zhì)量和效率。 項目可行性報告作為項目構(gòu)思的最終成果，其質(zhì)量如何取決于前述的房產(chǎn)市場調(diào)查、土地市場調(diào)查和項目地塊調(diào)查的質(zhì)量高低，要重視三項調(diào)查的重要性。第二節(jié) 土地取得過程控制本節(jié)主要介紹一級土地市場土地使用權(quán)獲得和二級土地市場土地實體獲得過程控制，以及各類土地合同（協(xié)議）簽訂工作。本節(jié)所稱的一級土地市場土地使用權(quán)獲得是指通過土地招標、拍賣、掛牌形成獲取的土地使用權(quán)；二級土地市場土地實體取得是指以共同出資、利潤共享、風險共擔的項目合作，以及以土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓等形式的涉及土地實體的合作。一、一級土地市場土地使用權(quán)獲得過程控制工作目的通過一級土地市場土地使用權(quán)獲得過程控制，確保意向土地取得，并有效控制土地取得成本。工作聯(lián)系對象 土地管理部門。 土地取得相關(guān)的各個環(huán)節(jié)。工作內(nèi)容 負責招標、拍賣、掛牌土地競買前相關(guān)條款的政府溝通、協(xié)調(diào)工作。 參與招標、拍賣、掛牌土地競買及競買前各項手續(xù)辦理。 根據(jù)法定代表人的授權(quán)，簽訂土地出讓合同。工作程序 做好地塊調(diào)查（參見項目地塊調(diào)查內(nèi)容）。 進行地塊背景調(diào)查和地區(qū)優(yōu)惠政策溝通。 了解參加競買單位和個人有關(guān)狀況。 分析土地出讓合同和補償協(xié)議的有關(guān)條款。，根據(jù)地塊具體情況，提出合理報價，經(jīng)集團公司領(lǐng)導審定后，參與報價競爭等具體工作。 需要注意的問題 合理利用公司優(yōu)勢，對土地出讓合同和協(xié)議中不明確的條款應及時向土地管理局和規(guī)劃局咨詢，并得到明確。 注意運用招標、拍賣、掛牌的方法和技巧。 開發(fā)區(qū)管理委員會作為出讓方簽訂的土地出讓合同應被市、縣人民政府土地管理局部門追認后才能有效。二、二級土地市場土地使用權(quán)獲得過程控制工作目的通過二級土地市場土地使用權(quán)獲得過程控制，確保土地取得的安全性，以及土地成本的可控性。 工作聯(lián)系對象 土地管理部門、土地合作單位。 土地取得相關(guān)的各個環(huán)節(jié)。工作內(nèi)容 參與以土地實體為合作基礎(chǔ)的合作項目調(diào)查。 負責與合作方就合作形式和內(nèi)容進行溝通和談判。 負責合作項目相關(guān)合作協(xié)議的起草。 根據(jù)法定代表人授權(quán)，負責合作開發(fā)項目協(xié)議的簽訂。工作程序 合作方背景調(diào)查：工商登記內(nèi)容，股東背景，企業(yè)資信狀況，累計開發(fā)項目狀況，企業(yè)債權(quán)債務，稅收優(yōu)惠政策，企業(yè)組織架構(gòu)。 意向合作商談：合作方式，管理模式，利潤分配和風險承擔，土地使用權(quán)變更登記期限和費用承擔等。需要注意的問題 重視合作方的背景調(diào)查。 依靠集團法律事務部資源，律師參與協(xié)議、合同的起草和修改。第三節(jié) 國有土地使用權(quán)登記 土地中標后，受讓方按合同規(guī)定交納了出讓金，并取得方案設(shè)計（不需要初步設(shè)計審查的項目）或初步設(shè)計政府審查意見后，應進行建設(shè)項目用地預審、審查并辦理土地使用權(quán)登記。 一、建設(shè)項目用地預審工作目的通過建設(shè)項目用地預審，取得建設(shè)項目用地預審意見，該意見是辦理建設(shè)用地審批的前置和重要依據(jù)。工作聯(lián)系對象市國土資源局（土地規(guī)劃耕地保護處）。工作內(nèi)容 ：。、附圖。 1:1000建設(shè)用地規(guī)劃紅線圖1份（原件）。下列資料，根據(jù)不同情況提供，需提供風景名勝區(qū)選址意見書。，須提供市征遷辦出具的并經(jīng)征用處確認后的證明文件。，須提供市政府批準文件及征用處核準表。，須提供查處結(jié)果文件文件。工作程序 填寫建設(shè)項目用地預審申請表。 領(lǐng)取建設(shè)項目用地預審意見書。應注意的問題建設(shè)項目用地預審時應同步準備建設(shè)項目用地審批材料。項目辦理審批依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《中華人民共和國國土資源部令第