【正文】 商品住宅專項維修資金使用一般程序及注意事項一、申請使用維修資金的條件（一）本住宅區(qū)已開立專項維修資金賬戶，其中開發(fā)建設單位或業(yè)主應繳存的商品住宅專項維修資金已足額繳存，并且有余額；（二）維修項目屬于住宅區(qū)共用部位或共用設施設備（詳見《武漢市專項維修資金管理辦法》第二十一條、第二十二條規(guī)定），且損壞原因為非人為因素的自然損耗。二、由誰來提出維修資金使用的申請（一）物業(yè)服務企業(yè)發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)共用部位或共用設施設備出現(xiàn)需要動用維修資金進行維修的情況后，可以提出維修方案，將工程預算等相關(guān)資料提交給業(yè)委會或社區(qū)居委會，由業(yè)委會或社區(qū)居委會向區(qū)房管局提出使用維修資金的申請；（二）業(yè)主發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)共用部位或共用設施設備出現(xiàn)需要動用維修資金進行維修的情況后，可以將維修事宜向業(yè)委會或社區(qū)居委會報告，由業(yè)委會，或者社區(qū)居委會組織相關(guān)業(yè)主代表提出維修方案，并向區(qū)房管局提出使用維修資金的申請；三、申請使用維修資金的程序：（一）到房管部門咨詢維修資金的申請使用程序，并查詢本小區(qū)維修資金賬戶的基本情況，掌握開發(fā)建設單位交存的維修資金總額（以及是否繳齊）、每棟房屋維修資金分立賬戶的交存總額等信息；（需要注意的問題：如果小區(qū)未使用過維修資金，或者需要分攤費用的樓棟或單元未使用過維修資金，其維修資金繳存金額可按照“繳存金額=房屋建筑面積應繳交金額標準”進行計算，應繳交金額標準為：多層住宅12元/㎡，小高層25元/㎡，高層30元/㎡。）（二）從市場上了解維修項目的維修改造行情，選擇維修（施工）企業(yè)，并由維修企業(yè)查勘現(xiàn)場后出具工程預決算方案；將工程預決算方案報送區(qū)房管局物業(yè)科。（需要注意的問題：維修（施工）企業(yè)必須擁有涉及維修工程方面的專業(yè)資質(zhì)。）（三）填寫《維修和更新、改造使用方案》，計算維修改造費用的分攤方法，明確工程的招標方式、以及是否聘請工程造價咨詢機構(gòu)；（需要注意的問題：什么叫做分攤？分攤就是按照“維修工程的受益人和負擔人相一致原則”，將工程費用分攤到應負擔的每戶業(yè)主。比如：小區(qū)監(jiān)控、消防、水泵、輸變電設施以及大門和道閘等等，上述這些涉及小區(qū)全體業(yè)主共用設施的維修費用，應分攤到每戶業(yè)主；而屋頂和外墻漏水，以及整棟房屋共用的設施設備，其維修費用則應分攤到該棟每戶業(yè)主；電梯、門禁、共用的下水管、落水管則應分攤到該單元每戶業(yè)主。怎樣計算分攤：（1）“維修資金余額”的計算公式：維修資金余額=房屋建筑面積應繳交金額標準 — 之前維修工程中該戶應分攤的維修費用；（2）“費用分攤金額”的計算公式：費用分攤金額=該戶業(yè)主應承擔的（涉及全體業(yè)主應分攤的總工程費用247。小區(qū)總建筑面積）＋（涉及該樓棟業(yè)主應分攤的工程費用247。樓棟建筑面積）＋（涉及該單元業(yè)主應分攤的工程費用247。單元建筑面積）三項相加之和。工程的招標方式有2種，一是協(xié)議招標，即邀請一家或數(shù)家施工企業(yè)，對維修工程進行施工；二是公開招標，即每個單項工程，至少邀請2家（含）以上的施工企業(yè)，通過召集業(yè)主代表評標的方式，綜合報價和工程質(zhì)量來決定最終選定哪家施工企業(yè)。工程造價咨詢的方式有：報價咨詢、工程質(zhì)量咨詢和決算審計咨詢?nèi)N，造價咨詢公司會分別收取相應費用，該項費用在征求業(yè)主意見，2/3以上業(yè)主同意的情況下，從維修資金中列支。因此本著經(jīng)濟的原則，一般在三種方式中選擇一種對工程進行把關(guān)。目前選擇報價咨詢的案例較多。）（四）由業(yè)委會、社區(qū)居委會將《維修和更新、改造使用方案》、維修工程預決算方案以及是否聘請第三方進行造價咨詢、監(jiān)理、審計、費用承擔問題等書面內(nèi)容，向列支范圍內(nèi)全體業(yè)主進行公示。公示期不少于7日，公示內(nèi)容需送達列支范圍內(nèi)的單元門；（需要注意的問題：需對公示內(nèi)容進行拍照，近景和遠景各拍一張，要求都要能見到公式張貼地點的背景）（五）公示期滿無異議的，業(yè)委會或居委會組織列支范圍內(nèi)全體業(yè)主進行投票。現(xiàn)場投票的，統(tǒng)計投票結(jié)果時，實行唱票人、計票人和監(jiān)票人分離，現(xiàn)場公布投票結(jié)果。書面征求意見的，投票結(jié)果經(jīng)業(yè)委會或居委會負責人、唱票人、計票人和監(jiān)票人簽字后，向列支范圍內(nèi)全體業(yè)主公示，公示期3日；（需要注意的問題：投票須由業(yè)主本人或配偶簽字，家人代簽同意的，業(yè)主本人或配偶須作出書面同意，其他人代簽的，需業(yè)主本人或配偶同意并作出書面證明）（六）公示期滿，且投票結(jié)果為專有部分占該范圍內(nèi)建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主簽字同意的，業(yè)委會或居委會填寫《武漢市住宅專項維修資金使用申請表》、《武漢市住宅專項維修資金使用預算（結(jié)算）明細表（一）、（二）》、《維修資金使用征求意見證明》等表格，向區(qū)房管局申請使用維修資金，并提交下列資料：《武漢市住宅專項維修資金使用申請表》（原件）；《武漢市住宅專項維修資金使用（預算）結(jié)算明細表（一）或表（二）》（原件）；《武漢市住宅專項維修資金使用（預算）結(jié)算明細表（詳表）》（原件）；業(yè)委會備案文件（核原件留復印件）；經(jīng)辦人身份證明、委托證明（核原件留復印件）；《維修和更新、改造使用方案》（原件）；《維修和更新、改造使用方案》及《工程預算》的對外公示照片（照片需加蓋申請單位的印章，并注明公示地點及拍攝照片時間）；《維修資金使用征求意見證明》（原件）；維修工程預算（原件）；維修資金工程項目分攤說明；1施工合同（核原件留復印件）；1施工單位的營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證、施工資質(zhì)文件（復印件）；1需要維修的部位或設施設備的實物照片（需要注明具體維修部位及設施設備的名稱、照片拍攝日期并加蓋申請單位印章）；1第三方造價咨詢機構(gòu)的咨詢造價文件（單項維修項目預算超過5萬元或綜合維修項目預算費用超過10萬元的，需征求業(yè)主意見是否同意聘請第三方造價咨詢機構(gòu)）；（需要注意的問題：施工合同必須寫明每項工程的保修期及保修責任，合同須加蓋各方公章并簽名）（七）區(qū)房管局自受理之日起10個工作日進行審核；經(jīng)審核符合使用條件的，報市維修資金管理中心，市維修資金管理中心自收到報告之日起3個工作日內(nèi)劃轉(zhuǎn)維修資金至約定的賬戶（按不超過預算資金的50%撥付）；（需要注意的問題：維修資金發(fā)票需在背面由申請單位（業(yè)委會或社區(qū)居委會）負責人簽名按手印，并加蓋申請單位印章發(fā)票付款方填寫：武漢市住房專項維修資金管理中心，組織機構(gòu)代碼：420102F99581042，地址：武漢市房管局4樓40014002室）（八）業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會按照使用方案組織實施維修和更新、改造工程；四、維修資金結(jié)算程序（一）維修工程完工后，業(yè)委會（或居委會及業(yè)主代表）組織施工單位、第三方監(jiān)管單位（已聘請第三方監(jiān)管時）、業(yè)主監(jiān)督代表、物業(yè)服務企業(yè)進行驗收，簽字確認。業(yè)委會（居委會）將工程決算單、分攤清冊向列支范圍內(nèi)全體業(yè)主公示7日（至單元門）。公示期內(nèi)，業(yè)委會（或居委會）和施工單位負責接待業(yè)主咨詢；公示期滿沒有異議的，業(yè)委會（或居委會）申請維修資金結(jié)算，同時提交下列資料： 《武漢市住宅專項維修資金使用結(jié)算表》（原件）《武漢市住宅專項維修資金使用（預算）結(jié)算明細表》（原件）；《武漢市住宅專項維修資金使用（預算）結(jié)算明細表（詳表）》（原件）；《維修和更新、改造工程驗收報告》（核原件留復印件）； 維修工程決算單（決算方案）（原件）；維修資金使用結(jié)算分攤清冊公示證明（原件）；《維修和更新、改造工程結(jié)算費用分攤清冊》（原件）；已經(jīng)維修完畢的公共部位或設施設備的實物照片（需要注明具體維修部位及設施設備的名稱、照片拍攝日期并加蓋申請單位印章）；（二）區(qū)房管局自受理之日起10個工作日進行審核；經(jīng)審核符合使用條件的，報市維修資金管理中心，市維修資金管理中心自收到報告之日起3個工作內(nèi)日向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)維修和更新、改造費用余額的通知。2012年8月市房管局關(guān)于印發(fā)武漢市住宅專項維修資金使用操作規(guī)程的通知武房發(fā)〔2011〕128號各區(qū)房管局，直屬相關(guān)單位，機關(guān)有關(guān)處室：現(xiàn)將《武漢市住宅專項維修資金使用操作規(guī)程》印發(fā)給你們，請認真遵照執(zhí)行。 二〇一一年七月二十九日武漢市住宅專項維修資金使用操作規(guī)程第一條 為規(guī)范住宅專項維修資金（以下簡稱維修資金）使用行為，提高使用效率，按照方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致原則，根據(jù)《武漢市住宅專項維修資金管理辦法》（以下簡稱《辦法》）使用管理相關(guān)規(guī)定，制定本規(guī)程。第二條 申請使用維修資金，應當具備下列基本條件：維修、更新、改造項目（以下簡稱維修項目）屬于《辦法》第二十一條、第二十二條所列范圍且超過保修期；該物業(yè)區(qū)域已開立維修資金賬戶，且賬戶內(nèi)有余額，余額不足或列支范圍內(nèi)有業(yè)主未交存維修資金的，申請人已明確不足部分的承擔主體或補足方案并承諾實施到位；使用方案按程序公示并經(jīng)列支范圍內(nèi)占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主簽字同意。第三條 發(fā)生維修事項，列支范圍內(nèi)有業(yè)主未交存維修資金或余額不足，管理規(guī)約或議事規(guī)則對此有明確的處理方式的，從其約定；沒有的，申請人可組織列支范圍內(nèi)全體業(yè)主參考下列方案進行表決：已交存業(yè)主全額分攤維修費用，其超過依法分攤的費用由未交存業(yè)主或余額不足業(yè)主補齊，或由后者按標準依法交存到維修資金專戶。列支范圍內(nèi)全體業(yè)主分攤維修費用，維修資金代管機構(gòu)按比例撥付已交存業(yè)主分攤費用，不足部分墊資維修后，墊資人依法追究未交存業(yè)主或余額不足業(yè)主民事責任；業(yè)主認定的其他方式。第四條 物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務中發(fā)現(xiàn)、或根據(jù)業(yè)主反映核實維修項目后，提出使用方案，連同第三方監(jiān)管資料和使用申請表格提交業(yè)委會，沒有業(yè)委會的，提交社區(qū)居民委員會（以下簡稱居委會）。