【正文】 、物業(yè)一）物業(yè)從物業(yè)管理的角度來說，物業(yè)是指已建成投入使用的各類建筑物及其相關的設備、設施和場地。各類建筑物可以是一個建筑群，或一幢單體建筑，或單體建筑中的一個單元；相關的設備、設施和場地是指與上述建筑物相配套或為建筑物的使用者服務的室內(nèi)外各類設備、市政公用設施和與之相鄰的場地、庭院、道路等。二）物業(yè)的分類根據(jù)使用功能的不同，物業(yè)可分為以下 4類：1．居住物業(yè)。包括住宅小區(qū)、單體住宅樓、公寓、別墅、度假村等。2．商業(yè)物業(yè)。包括綜合樓、寫字樓、商業(yè)中心、酒店、商業(yè)場所等。3．工業(yè)物業(yè)。包括工業(yè)廠房、倉庫等。4．其他用途物業(yè)。如車站、機場、醫(yī)院、學校等。二、物業(yè)管理一）物業(yè)管理的含義物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，以及國家有關的法律法規(guī)，對物業(yè)的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務。物業(yè)管理企業(yè)，通常稱為物業(yè)管理公司。物業(yè)所有人，即產(chǎn)權(quán)人，亦稱為業(yè)主。業(yè)主可以是個人、集體、國家。二)物業(yè)管理的起源及我國的發(fā)展階段物業(yè)管理起源于 19世紀 60年代的英國20世紀50年代傳入香港 1981年廣州在東湖新村實行物業(yè)管理 1981年 3月 10日，深圳市物業(yè)管理公司———深圳市物業(yè)管理公司正式成立，開始對深圳經(jīng)濟特區(qū)的涉外商品房實施統(tǒng)一的物業(yè)管理。1994年 3月，建設部頒布了33號令，即 《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，1996年 2月，國家計委、建設部聯(lián)合頒發(fā)了 《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》三）物業(yè)管理的基本內(nèi)容1．常規(guī)性的公共服務這是指物業(yè)管理中基本的管理工作，是物業(yè)管理企業(yè)面向所有的住用人提供的最基本的管理與服務。其目的是確保物業(yè)的完好與正常使用，保證正常的生活工作秩序和凈化、美化生活工作環(huán)境。公共服務管理工作，是物業(yè)內(nèi)所有住用人每天都能享受到的，其具體內(nèi)容和要求通常在物業(yè)管理委托合同中明確規(guī)定。因此，物業(yè)管理企業(yè)有義務按時按質(zhì)提供這類服務；住用人在享受這些服務時不需要事先提出或者作出某種約定。公共服務主要有以下 8項：(1)房屋建筑主體的管理:a房屋基本情況的掌握。b房屋修繕及其管理。c房屋裝修管理。(2)房屋設備、設施的管理:a各類設備、設施基本情況的掌握。b各類設備、設施的日常運營、保養(yǎng)、維修與更新的管理。(3)環(huán)境衛(wèi)生的管理這是為了凈化物業(yè)環(huán)境而進行的管理與服務工作。包括樓宇內(nèi)物業(yè)環(huán)境的日常清掃保潔、垃圾清除外運等工作。(4)綠化管理這是為了美化物業(yè)環(huán)境而進行的管理與服務工作。主要包括園林綠地的營造與保養(yǎng)、物業(yè)整體環(huán)境的美化等。(5)治安管理這是為維護物業(yè)正常的生活、工作秩序而進行的一項專門性的管理與服務工作。包括樓宇內(nèi)外的安全、保衛(wèi)、警戒等以及對各種突發(fā)事件的預防與處理，還可延伸為排除各種干擾，保持物業(yè)區(qū)域的安靜。(6)消防管理這也是為維護物業(yè)正常的生活、工作秩序而進行的一項專門性的管理與服務工作。包括火災的預防及發(fā)生火災時的救護處理。(7)車輛道路管理這同樣也是為維護物業(yè)正常的生活、工作秩序而進行的一項專門性的管理與服務工作。包括車輛的停放、道路的管理、交通秩序維護等。(8)公眾代辦性質(zhì)的服務公眾代辦性質(zhì)的服務指為業(yè)主和使用人代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等公共事業(yè)性費用。2．針對性的專項服務這是指物業(yè)管理企業(yè)為改善和提高住用人的生活、工作條件而面向廣大住用人，為滿足其中一些住戶、群體和單位的一定需要而提供的各項服務工作。其特點是物業(yè)管理企業(yè)事先設立服務項目，并將服務內(nèi)容與質(zhì)量、收費標準公布，當住用人需要這種服務時可自行選擇。專項服務的內(nèi)容主要有以下幾大類：（1）日常生活類指物業(yè)管理企業(yè)為廣大住用人提供的日常生活中衣、食、住、行各方面的各項家務服務工作。（2）商業(yè)服務類指物業(yè)管理企業(yè)為開展經(jīng)營活動而提供各種商業(yè)經(jīng)營服務項目。包括商業(yè)網(wǎng)點的開設與管理，以及其他經(jīng)營活動的開展。如開辦小型商場、飲食店、理發(fā)店、修理店等；安裝、維護和修理各種家用電器和生活用品等。（3）文化、教育、衛(wèi)生、體育類指物業(yè)管理企業(yè)在文化、教育、衛(wèi)生、體育等 4個方面開展的各項服務活動。（4）金融服務類代辦各種財產(chǎn)保險、人壽保險等業(yè)務等.（5）經(jīng)紀代理中介服務指物業(yè)管理企業(yè)拓展的物業(yè)代理和中介服務及其他的一些中介服務。（6）社會福利類指物業(yè)管理企業(yè)提供的帶有社會福利性質(zhì)的各項服務工作，如照顧孤寡老人、擁軍優(yōu)屬等。這類服務一般以低償或無償方式提供。3．委托性的特約服務特約服務是指為了滿足物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的個別需求而受其委托所提供的服務。通常在物業(yè)管理委托合同中未要求，物業(yè)管理企業(yè)在專項服務中也未設立，而物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人又提出該方面的需求時，物業(yè)管理企業(yè)應在可能的情況下盡量滿足其要求，提供特約服務。四）物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)物業(yè)管理的運作，既是管理思想的體現(xiàn)，又是管理理論的實踐，是全部物業(yè)管理活動的總和。為保證物業(yè)管理有條不紊地順利啟動和正常進行，從規(guī)劃設計開始到管理工作的全面運作，有若干環(huán)節(jié)不容忽視。這些基本環(huán)節(jié)分別包括在物業(yè)管理的策劃階段、物業(yè)管理的前期準備階段、物業(yè)管理的啟動階段、物業(yè)管理的日常運作階段之中。1．物業(yè)管理的策劃階段這一階段的工作包括物業(yè)管理的早期介入；制定物業(yè)管理方案；選聘或組建物業(yè)管理企業(yè)等 3個基本環(huán)節(jié):（1）物業(yè)管理的早期介入所謂物業(yè)管理的早期介入，是指物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)以前的各個階段 （項目決策、可行性研究、規(guī)劃設計、施工建設等階段）就參與介入，從物業(yè)管理運作的角度對物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設計、材料選用、設備選型、配套設施、管線布置、房屋租賃經(jīng)營、施工質(zhì)量、竣工驗收等多方面提供有益的建設性意見，把好規(guī)劃設計關、建設配套關、工程質(zhì)量關和使用功能關，以確保物業(yè)的設計和建造質(zhì)量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件。早期介入的意義與作用①有利于后期工作的順利進行在物業(yè)管理前期工作中，就應策劃管理該物業(yè)的方案，草擬和制定各項管理制度，安排好機構(gòu)的設置，人員聘用，上崗培訓等工作，以便物業(yè)移交后就能有序工作。同時，經(jīng)過一段時間的工作，可以同環(huán)保、水電、煤氣、通訊、治安、綠化等各有關部門建立關系，理順服務渠道，便于以后管理工作的順利進行。早期介入可以全面了解所管物業(yè)，對土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設備安裝等情況可以了如指掌。例如管線節(jié)點的位置往往會與設計圖紙所標位置有差異，若布置管線時沒有及時記錄下來，在后期管理中，可能會出現(xiàn)脫節(jié)的現(xiàn)象。相對來說，土建結(jié)構(gòu)部分以后可以看得見，摸得著，面對設備安裝，管線布置以后不暴露在外面，應充分掌握，以便后期管理。②優(yōu)化設計、減少返工、防止后遺癥物業(yè)管理公司在項目設計和施工階段，從業(yè)主和使用人的角度，憑專業(yè)人士的經(jīng)驗，對所管物業(yè)進行審視，對不當之處，提出解決方案，從而減少物業(yè)接管后的返工，避免產(chǎn)生在后期工作中難以解決的問題。早期介入是房地產(chǎn)企業(yè)為優(yōu)化建設項目，并做好物業(yè)管理的基礎工作，是提高行業(yè)全過程經(jīng)營效益，而共同協(xié)作的有效行為。③保證樓宇的安全啟用、正常運行物業(yè)管理公司的管理人員前期介入，特別是保安工作的銜接就能做到?jīng)]有漏洞，使得保安系統(tǒng)的設備、人員在樓宇未正式投入使用之前就運行起來，就能使樓宇的安全啟用、正常運行，使業(yè)戶放心、定心。（2）制定物業(yè)管理方案①確定管理檔次；②確定服務標準；③財務收支預算。（3）選聘或組建物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理方案制定并經(jīng)審批之后，即應根據(jù)方案確定的物業(yè)管理檔次著手進行物業(yè)管理企業(yè)的選聘或組建工作。在開發(fā)項目全面竣工交付使用之前，首次選聘物業(yè)管理企業(yè)的工作由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行。如有條件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也可自行組建物業(yè)管理企業(yè)。2．物業(yè)管理的前期準備階段：物業(yè)管理的前期準備工作包括物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部機構(gòu)的設置與擬定人員編制；物業(yè)管理人員的選聘與培訓；規(guī)章制度的制定；物業(yè)租售的介入等 4個基本環(huán)節(jié)。3．物業(yè)管理的啟動階段物業(yè)管理的全面正式啟動以物業(yè)的接管驗收為標志，從物業(yè)的接管驗收開始到業(yè)主委員會的正式成立，包括物業(yè)的接管驗收、用戶入住、產(chǎn)權(quán)備案和檔案資料的建立、首次業(yè)主大會的召開和業(yè)主委員會的正式成立等 4個基本環(huán)節(jié)。4．物業(yè)管理的日常運作階段物業(yè)管理的日常運作包括日常綜合服務與管理和系統(tǒng)的協(xié)調(diào)兩個環(huán)節(jié)。五） 物業(yè)接管驗收應具備的條件和資料1．應具備的條件在接管驗收之前，首先必須參閱有關文件，以便掌握有關標準與要求。例如：建設部 1991年 2月 4日頒布的中華人民共和國行業(yè)標準——— 《房屋接管驗收標準》；建設部 1993年 11月 1日通過的 《建設工程質(zhì)量管理辦法》；以及眾多的地方性法規(guī)、行政規(guī)章等.其次，必須具備接管驗收的前提條件。例如：建筑施工正式完畢，設備設施安裝之后運轉(zhuǎn)正常，竣工驗收已經(jīng)通過，幢、戶編號也經(jīng)有關部門確認，場地平整，因施工造成的障礙物均已清除，以及應檢索提交的資料齊全、正確無誤等。2．應具備的資料新建房屋接管驗收應檢索提交的資料主要有：（1）產(chǎn)權(quán)資料a項目批準文件；b用地批準文件；c規(guī)劃許可證；d建筑執(zhí)照；e拆遷安置資料。2．技術資料a竣工圖，包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設備、附屬工程及隱蔽管線等全套圖紙；b地質(zhì)勘查報告；c工程合同及開工、竣工報告；d工程預決算；e圖紙會審記錄；f工程設計變更通知及技術核定單 （包括質(zhì)量事故處理記錄）；g隱蔽工程驗收簽證；h沉降觀察記錄；i竣工驗收說明書；j鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；k新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書；l水、電、取暖、衛(wèi)生器具、電梯等設備的檢驗合格證書；m砂漿、混凝土試塊試壓報告；n供水、供暖的試壓報告。在上述文件中，竣工圖是一份非常重要的資料。所謂竣工圖，是指真實地記錄各種地下設施和地上建筑物、構(gòu)筑物、附屬物情況的技術檔案資料，也是工程驗收交付使用以后進行維修、改建、擴建的原始依