開發(fā)商獲得土地的三種方式(已修改)
2025-07-05 17:26 本頁面
【正文】 范文范例參考開發(fā)商獲得土地的三種方式從全國的情況看，土地儲備應該是一個先行指數(shù)，土地的供應量決定的是第二年、第三年的商品房供應量。開發(fā)企業(yè)不是有一塊土地就夠了，在保持企業(yè)連續(xù)發(fā)展的過程中，土地儲備會起到重要的作用。對于一個大的開發(fā)企業(yè)來講，需要保持品牌的延續(xù)性和市場的占有率，就必須保持在市場有不斷的供給，也就是要今年儲備明年、后年、大后年的土地，保持每年連續(xù)在市場上提供一定量的商品房。鑒于這種情況，會造成開發(fā)企業(yè)對土地儲備的特殊需求。 開發(fā)企業(yè)取得土地的方式大概分為以下三類： 第一、行政命令式 第一類是行政命令式，政府有權合理的確定各類房地產用地的布局和比例。也就是說，在各個城市中，都有大量由政府決策的開發(fā)項目，其中有相當一部分是通過土地協(xié)議出讓的方式進行的，尤其是危改和基礎設施建設中的建設用地分配，基本上是控制在政府手里。 危改拆遷 大部分的危改項目用行政命令的方式或者行政批準的方式，先劃撥后出讓。因為危改項目里有大量的回遷、有大量的政府配套設施、有大量的實物出租的部分，這些采取劃撥的方式。而另外一部分采取協(xié)議出讓的方式。通常大部分的危改項目都涉及到居民拆遷問題，以及原有土地上的政府機構和工廠拆遷的問題，在沒有進行談判和確定之前，很難決定哪些單位回來，哪些單位一定被拆走。這時候，我們通常采用的辦法是對危改進行協(xié)議出讓。 工商企業(yè)改造 一些城市的政府用協(xié)議出讓的方式來進行工商企業(yè)的改造。這里頭包括退二進三、污染企業(yè)，擾民企業(yè)的一些特殊情況，因為它沒有辦法把附帶的一些條件作為土地招標的條件，比如剩余勞動力的安置等，或者是招標、拍賣的形式很難做，所以通常采用協(xié)議出讓的方式。 經(jīng)濟適用房 按照政府的規(guī)定，經(jīng)濟適用住房的土地以有計劃的劃撥方式提供。經(jīng)濟適用住房在各個城市招標的一般不是土地，大部分招標的是操作項目的法人，所以是一個以法人招標為主的招標制度，土地是預先由政府來進行計劃性安排并以劃撥方式提供的。 基礎設施 基礎設施建設在今年的增長速度比房地產增長速度還快?；A設施建設里面涉及到公路、鐵路、輕軌、地鐵，以及一些水廠，電廠或者是供熱廠等等相關配套設施的建設。有些地方政府因為沒有資金大量的投入，所以利用變換土地轉讓的方式，給公路，鐵路、輕軌等基礎設施的管理部門和建設部門一些轉換。比如香港政府把地鐵上層的部分土地轉給了地鐵公司，雖然他還要繳納一定量的土地出讓金，但是他通過地鐵上層建設用地的轉換，或者是建設產品獲得盈利，來彌補地鐵建設資金的不足。到目前為止，上海市幾乎所有地鐵的站臺，站口、交換站都是用這種方式，地面上的土地轉讓給了開發(fā)商，由開發(fā)商負責整個站區(qū)的建設，減少地鐵投資的壓力。 盡管政府下達11號令規(guī)定經(jīng)營型項目的土地必須掛牌招標拍賣，但每個城市都保持了一部分協(xié)議出讓的口子。從目前全國的情況看，這類土地在市場上數(shù)量是最大的，大部分城市會維持在70％。當然，這里頭也還包括了一些開發(fā)區(qū)，由開發(fā)區(qū)來承擔一級土地開發(fā)，然后他再
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