物業(yè)發(fā)展建議培訓(xùn)(已修改)
2025-07-05 00:21 本頁面
【正文】 1. 物業(yè)發(fā)展建議培訓(xùn) 2.o 概述 o 內(nèi)容 o 注意事項 主要內(nèi)容 3. 概 述 4. 概述 o 項目策劃流程 市場調(diào)研 項目定位 物業(yè)發(fā)展建議 營銷策略 銷售執(zhí)行 5. 概述 o 物業(yè)發(fā)展建議 o 項目開發(fā)建議 o 產(chǎn)品建議書 o 目的 o 使項目定位落實到產(chǎn)品中； o 用以指導(dǎo)或引導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計，使設(shè)計更接近于市場； o 為后期營銷提供具有競爭力的賣點。 o 角色 o 不是設(shè)計師，應(yīng)在設(shè)計師與目標(biāo)客戶之間架起一座橋梁； o 不可過于追求技術(shù)細節(jié)。 6. 概述 o 原則 o 市場主導(dǎo) o 大膽設(shè)想，小心求證，適度超前 o 符合項目定位要求，建立產(chǎn)品核心競爭優(yōu)勢 o 標(biāo)準(zhǔn)化，規(guī)范化 o MECE 原則（完整性 / 獨立性） 7. 報告內(nèi)容解釋 8. 基本框架 o o 1 、項目規(guī)劃設(shè)計要點及原則 o 2 、項目開發(fā)模式 o 3 、項目整體構(gòu)思 o 4 、建筑空間組合 o 5 、景觀與環(huán)境設(shè)計建議 o 6 、道路系統(tǒng)與交通組織 o 7 、公建與配套設(shè)施（非商業(yè)） o 8 、商業(yè)規(guī)劃建議 o 9 、建筑單體及風(fēng)格建議 o 10 、戶型建議 o 11 、裝修標(biāo)準(zhǔn) o 12 、結(jié)構(gòu)及設(shè)備設(shè)施建議 o 13 、細部亮點營造 o 14 、分期開發(fā)建議 o 15 、物業(yè)管理建議 整體思路 專業(yè)建議 細節(jié)建議 實施與管理 9. 規(guī)劃設(shè)計要點及原則 o 規(guī)劃設(shè)計要點，一般由當(dāng)?shù)匾?guī)劃行政主管部門提出要求。包括： o 總用地面積 o 計容積率用地面積 o 總建筑面積 o 其中：住宅、商業(yè) o 容積率 o 建筑覆蓋率 o 綠地率 o 建筑限高 o 建筑退后紅線要求 o 日照間距 o 車戶比（車位數(shù)） o 其他要求 10. 規(guī)劃設(shè)計要點及原則 o 關(guān)鍵指標(biāo)解釋 o 覆蓋率＝建筑基地面積 / 總用地面積 o 綠地率 = 內(nèi)各類綠地面積 / 總用地面積 o （新區(qū)不低于 30% ，舊區(qū)改建不低于 25% ） o 容積率 = 總建筑面積 / 總用地面積 o 居住區(qū)分級： o 強度指標(biāo)：容積率、建筑密度、總建筑面積和分類建筑面積 o 環(huán)境指標(biāo)：綠地率、人口密度、套密度、人均住宅區(qū)用地面積、人均綠地面積、人均公共綠地面積、人均住宅建筑面積、日照間距 11. 規(guī)劃設(shè)計要點及原則 o 深圳市居住用地強度控制指標(biāo) ≦ ≦ ≦ ≦ ≦ 組團 ≦ ≦ ≦ ≦ ≦ 小區(qū) 容積率 高層（ 10 層以上） 中高層（ 79 層） 多層（ 46 層） 低層（ 13 層） 獨立式住宅 住宅層數(shù) ≦ 22 % ≦ 22 % ≦ 30 % ≦ 23 % ≦ 32 % ≦ 25 % ≦ 35 % ≦ 30 % ≦ 16 % ≦ 12% 組團 小區(qū) 建筑密度 12. 規(guī)劃設(shè)計要點及原則 o 規(guī)劃設(shè)計原則 o （一般原則） o 效益最大化原則（地塊價值最大化、商業(yè)價值最大化） o 以人為本原則 o 適度超前原則 o 品質(zhì)優(yōu)先原則 o 與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)原則 o 景觀均好性原則 o 景觀價值最大化原則 o 可持續(xù)發(fā)展原則 o （特性原則） o 彈性原則 o 公共資源私有化原則 o 公眾參與原則 13. 項目開發(fā)模式 o 特定要求下，尤其是大盤、都市綜合體、商業(yè)、舊城改造等項目需要對開發(fā)模式加以說明。 o 案例一：中航格瀾郡—— PUD 開發(fā)模式 PUD 即 plannedunitdevelopment ，是指“計劃單元綜合開發(fā)”模式，是國外房地產(chǎn)開發(fā)常用的模式，即通過一個總體的規(guī)劃來控制幾年甚至幾十年的開發(fā)。 PUD 意味著一塊土地規(guī)劃成一個單一的單元，而不是一些單獨小地塊的集合體。 （國外案例： 馬利納沙 —— 低密度高爾夫社區(qū) ) 14.o 案例二：奧林匹克花園——大盤開發(fā)模式 項目開發(fā)模式 o 復(fù)合地產(chǎn)———體育 + 地產(chǎn) o 城市營運 o 品牌輸出 15. 項目開發(fā)模式 o 奧林匹克花園——大盤開發(fā)模式 o A1 模式（控股型項目） o A2 模式（控股型項目） o B 模式（參股型項目或加盟型項目） o C 模式（示范型項目） 16. 項目開發(fā)模式 o 案例三：萬達商業(yè)城——“訂單式”商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式 零售商 市場調(diào)研 開發(fā)商 獲取土地 開發(fā) 招商 銷售 套現(xiàn)獲利 租金收益 出租 后期經(jīng)營 17. 項目整體構(gòu)思 o 規(guī)劃理念 ——開發(fā)建設(shè)主題 o 具體分類： o 人文類——歷史文化、地域文化、城市文化等 o 景觀類——江景、湖景、海景、水景、山景等 o 生活理念類—— SOHO 、 SOLO 、閑適生活、健康生態(tài)社區(qū)等 o 風(fēng)情模擬類——澳洲風(fēng)情、西班牙風(fēng)情、巴厘島風(fēng)情等 o 案例：坂田萬科城—— 西班牙風(fēng)情 o 中海陽光棕櫚園—— 陽光暖暖，日子散散 18. 項目整體構(gòu)思 o 項目功能布局 o 一般情況下，項目主要用地功能包括： o 住宅 o 商業(yè) o 公共服務(wù)設(shè)施 o 綠地 o 道路 o 功能布局主要原則： o 方便生活，有利安全防衛(wèi)和物業(yè)管理； o 組織與居住人口規(guī)模相對應(yīng)的公共活動中心，方便經(jīng)營、使用和社會化服務(wù)； o 合理組織人流、車流和車輛停放，創(chuàng)造安全、安靜、方便的居住環(huán)境； o 滿足項目定位對社區(qū)功能的特定要求。 19. 項目功能布局案例——華潤積玉橋 商 業(yè) 中心園林 住宅區(qū) 公建配套 20. 項目整體構(gòu)思 o 概念規(guī)劃方案 o —— 突出規(guī)劃理念 o —— 表現(xiàn)建設(shè)開發(fā)主題 o —— 體現(xiàn)項目規(guī)劃設(shè)計原則 o 以水岸新城為例 o —— 湖濱富人生活區(qū) o —— 公共資源私有化 21. 概念規(guī)劃案例——水岸星城方案一 IDEA1 —— 水晶之島 此方案提出由開發(fā)商在沙湖建一小島——水晶島，在島上建一類似自由女神像的標(biāo)志性雕塑或環(huán)境小品，形成武漢特有的地理標(biāo)志。社區(qū)通過一條穿越城市公園的私家道路與該島連接起來，使該島成為本社區(qū)的“私島”，無形之中將沙湖水岸、城市公園納入社區(qū)領(lǐng)域內(nèi)，實現(xiàn)“公共資源私有化”。 水晶島 社區(qū)中心 22. 概念規(guī)劃案例——水岸星城方案二 IDEA3 —— 都市之心 此方案提出在項目地塊內(nèi)建一人工湖，并與沙湖連接起來（表面上的連接，實際上是獨立的循環(huán)水系，保證人工湖水質(zhì)的清潔且不受沙湖水的污染），在人工湖上設(shè)置湖心島，島上開發(fā)頂級別墅。這樣湖心島成為本項目最出色的景觀。整個社區(qū)也因此成為武漢城市中心的中心。 高檔獨立別墅 23. 概念規(guī)劃案例——水岸星城方案三 IDEA3 —— 烏托邦之夢 此方案提出在地塊中設(shè)計一條內(nèi)河，將大部分社區(qū)（別墅、聯(lián)排別墅、多層洋房區(qū)）與城市有機隔離開來，形成一個相對獨立的“理想王國”——烏托邦——一個獨立的富人社區(qū)；同時從整個地塊區(qū)域來看，“內(nèi)河”看上去似乎與沙湖連為一體，形成島嶼格局，進一步將社區(qū)領(lǐng)域擴大，將水景特色發(fā)揮至最
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