【正文】 國際裝飾廣場可研報告項目研究單位：河南佳鑫營銷顧問有限公司完 成 日 期 ： 2009年10 月9 日目　　　錄　一、河南省投資有限公司簡介…………….………………………4（一）企業(yè)基本情況（二）企業(yè)管理人員概況二、鄭州市宏觀背景分析………………………………………………6三、行業(yè)選擇分析………………………………………………………10四、全國主要城市燈具發(fā)展?fàn)顩r………………………………………13五、鄭州市燈具市場狀況分析…………………………………………18六、河南省其他城市燈具狀況分析……………………………………24七、廣告材料市場分析…………………………………………………26八、項目概論……………………………………………………………31（一）宗地概況（二）項目總體概述（三）項目定位（四）目標(biāo)客戶定位九、項目周邊市場情況分析……………………………………………36十、 規(guī)劃設(shè)計方案……………………………………………………38(一)、整體規(guī)劃方案（二）、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)十一、投資估算…………………………………………………………39十二、商務(wù)酒店收益分析………………………………………………41十三、投資收益分析（含租金敏感性分析）…………………………42十四、盈虧平衡分析……………………………………………………44十五、資金占用峰值分析………………………………………………46十六、凈現(xiàn)金流、現(xiàn)金正流入時間……………………………………47十七、投資回收期………………………………………………………48十八、項目投資風(fēng)險分析………………………………………………49十九、融資歸還能力分析………………………………………………51二十、主要結(jié)論…………………………………………………………52一 河南省投資有限公司簡介（一）企業(yè)基本情況河南投資有限公司（以下簡稱：公司）成立于2006年10月26日，注冊資金5000萬元、法人代表；股東構(gòu)成：上海金屬材料有限公司，投資比例99%；，投資比例1%。公司注冊地址：鄭州鄭東新區(qū)鄭汴路；經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營；物業(yè)管理（憑資質(zhì)證經(jīng)營）；房地產(chǎn)投資；鋼材、建筑材料的銷售；酒店管理。企業(yè)理念：公司奉行“質(zhì)樸勤奮、謙恭仁厚、謹(jǐn)嚴(yán)高效、創(chuàng)新超越”的企業(yè)理念，秉承“自立、自主、自勝、自治”的創(chuàng)業(yè)觀念,加強(qiáng)公司內(nèi)部的文化建設(shè)，除了對企業(yè)員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)外，更是加強(qiáng)對員工素質(zhì)和企業(yè)理念的滲透，以超越同行業(yè)先進(jìn)的經(jīng)營理念、嚴(yán)格的考核制度及人性化的管理制度，充分調(diào)動每個員工的工作積極性和主觀能動性。公司員工上下團(tuán)結(jié)一心，銳意進(jìn)取，愛崗敬業(yè)，充分體現(xiàn)了 “以質(zhì)贏客”的客戶觀,為客戶創(chuàng)造了最大價值。（二）管理人員狀況公司法定代表人、執(zhí)行董事，現(xiàn)年38歲，上海交通大學(xué)安泰管理學(xué)院畢業(yè)，在職研究生學(xué)歷，工商管理碩士學(xué)位，鄭州市投資有限公司董事長。 總經(jīng)理，現(xiàn)年44歲，鄭州大學(xué)研究生畢業(yè)， 清華大學(xué)EMBA（在讀），經(jīng)濟(jì)師、企業(yè)法律顧問職稱。 公司的領(lǐng)導(dǎo)班子成員精誠團(tuán)結(jié)，在行政管理、工程建設(shè)、市場營銷方面都是同行業(yè)的精英骨干。公司其他管理人員均具有一定的房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)知識，是一支朝氣蓬勃的管理團(tuán)隊。公司編制職工80人，現(xiàn)有職工61人，具有專業(yè)技術(shù)職稱人員30名，其中管理類人員12人，工程類人員21人，財務(wù)類人員5人，營銷類人員23人。公司下設(shè)監(jiān)察部、行政部、財務(wù)部、工程部、預(yù)算部、采購部、營銷部（招商組、策劃組、客服組）、物業(yè)部。 最好補(bǔ)充之前的開發(fā)業(yè)績，尤其是商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營業(yè)績。二 鄭州市宏觀背景分析1．鄭州市城市簡介鄭州——河南省省會城市，是全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心，位于中原腹地，黃河中下游分界處，市內(nèi)設(shè)6區(qū)，轄新鄭、新密、登封、滎陽、鞏義5市和中牟一縣，全市面積7505平方公里，鄭州作為河南省省會城市，地處中原腹地。是中國重要的交通樞紐，京廣、隴海兩大鐵路動脈在此交匯，鐵路貨運口岸正式對外開放，擁有亞洲最大的鐵路編組站、全國最大的零擔(dān)貨物中轉(zhuǎn)站和國務(wù)院批準(zhǔn)的出口加工區(qū)。公路交通有3107國道，東有京珠高速公路，北有連霍高速公路。航空有新鄭機(jī)場。鄭州市在中國版圖的位置圖鄭州商貿(mào)發(fā)達(dá)，是國務(wù)院確定的3個商貿(mào)中心試點城市之一。擁有一大批高檔次、多功能的大型商貿(mào)設(shè)施和輻射區(qū)域的商品集散市場，年成交額超億元的就有30多家；每年在鄭舉辦的各類全國性、區(qū)域性、專業(yè)性交易會、博覽會、洽談會上百次；國內(nèi)外萬余家商貿(mào)機(jī)構(gòu)在鄭州設(shè)有辦事處或經(jīng)營場所。鄭州城市規(guī)劃根據(jù)：《鄭州市城市總體規(guī)劃（20042020年）》到2020年，鄭州市將發(fā)展成為一個南北寬，東西長的帶狀城市，整個城市發(fā)展呈兩個“V”字形的發(fā)展態(tài)勢 。向東發(fā)展是目前鄭州市發(fā)展的主要方向，鄭州新區(qū)是目前發(fā)展的重點方向。 鄭州新區(qū)開發(fā)建設(shè)的大幕已拉開，鄭州新區(qū)下轄1840平方公里，西起中州大道、東至中牟縣東邊界、南至航港區(qū)、北至黃河大堤，統(tǒng)管“五區(qū)一縣”。 目前，鄭州新區(qū)的組織架構(gòu)已經(jīng)成立，空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃正在編制，市委市政府提出的階段性目標(biāo)是：“三年打基礎(chǔ)、五年出形象、十年建新區(qū)”。 鄭州新區(qū)將以構(gòu)建綜合交通樞杻?yōu)楹诵?，實現(xiàn)客運“零距離換乘”、貨運“無縫對接”的目標(biāo)；鐵路方面，新區(qū)將加緊建設(shè)鄭西、石武和鄭徐客運專線，推進(jìn)鄭渝鐵路前期工作。另外公路、航空也加強(qiáng)建設(shè)力度，盡快形成區(qū)域內(nèi)的骨干路網(wǎng)體系。鄭州新區(qū)將建全省進(jìn)出口最大集散地，推進(jìn)一批重大項目建設(shè)。（鄭東新區(qū)經(jīng)過幾年的建設(shè)，現(xiàn)在實際進(jìn)展與當(dāng)初規(guī)劃相比情況如何？建議增加一節(jié)進(jìn)行對比）3．鄭州市區(qū)域?qū)I(yè)市場分布 鄭州市專業(yè)市場分布根據(jù)調(diào)研鄭州市專業(yè)市場主要分布如下圖：北環(huán)商圈航海路南三環(huán)商圈 南三環(huán)商圈火車站商圈鄭汴路商圈分布圖顯示鄭州的專業(yè)市場主要集中在城市的東部、南部、北部及火車站區(qū)域，形成了火車站、鄭汴路、航海路南三環(huán)、北環(huán)幾大專業(yè)市場集群。西部的專業(yè)市場數(shù)量相對較少。（此部分題目與內(nèi)容不是十分吻合，改為鄭州商業(yè)特點）u 商業(yè)類別齊全，區(qū)域分布特征較為明顯。u 根據(jù)鄭州市目前的整體發(fā)展規(guī)劃（可否找到經(jīng)過有關(guān)部分批準(zhǔn)的此規(guī)劃？具體對商都路商圈是如何定位的？其發(fā)展規(guī)劃是怎樣的?），商都路商圈是鄭州市重點規(guī)劃發(fā)展的家居建材類物流商圈，從產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向和交通配套等方面都有較強(qiáng)的支持，發(fā)展前景廣闊。u 商都路（家居建材）商圈，已經(jīng)初步形成建材類商住物流區(qū)，并輻射到山西、河北、山東、安徽等周邊省市。u 物流商業(yè)已占據(jù)鄭州商業(yè)的半壁江山（這個結(jié)論最好用具體數(shù)據(jù)作為基礎(chǔ)），發(fā)展迅速，逐步向規(guī)?；?、產(chǎn)業(yè)化、集約化等多方向發(fā)展，將挑戰(zhàn)傳統(tǒng)商貿(mào)經(jīng)營格局。u 目前，鄭州市物流類商業(yè)項目供應(yīng)面積較大，平均每個項目建筑面積達(dá)到27萬平米。三 行業(yè)選擇分析結(jié)合項目自身優(yōu)劣勢條件（建議給出具體的優(yōu)劣勢條件，并使用swot矩陣進(jìn)行分析），以及對市場狀況的分析發(fā)現(xiàn)（理由不夠充分，為什么不選擇其他行業(yè)？建議對鄭州的市場狀況做出簡明分析）：目前燈具和廣告材料二個細(xì)分行業(yè)具有較強(qiáng)的可操作性，因此，本次重點針對這兩類市場進(jìn)行重點分析，為項目行業(yè)定位和產(chǎn)品規(guī)劃提供參考依據(jù)。為此，我們實地考察了廣東、浙江、上海、江蘇、福建、北京、黑龍江等十余個省市，獲取了大量的一手資料；并與商務(wù)部、全國燈具協(xié)會、全國廣告材料分會等取得了直接聯(lián)系，得到了各行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r一手真實數(shù)據(jù)。此外，還針對相關(guān)行業(yè)的從業(yè)者進(jìn)行了一系列的訪談，了解到他們的經(jīng)營意愿。1． 全國燈具行業(yè)市場規(guī)模伴隨國家宏觀經(jīng)濟(jì)的利好消息，我國照明燈具行業(yè)在近幾年持續(xù)、快速、穩(wěn)定發(fā)展。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，我國照明行業(yè)銷售額連續(xù)5年以20%左右的速度迅猛遞增，且勢頭不減。據(jù)統(tǒng)計局統(tǒng)計，截至2008年底，照明電器行業(yè)累計完成工業(yè)總產(chǎn)值2000多億元，比上年同期增長25%；%；（數(shù)據(jù)相互矛盾，銷售收入只有總產(chǎn)值的30％不到）。、我國燈具類別構(gòu)成分析燈具市場需求主要由民用燈具和專業(yè)燈具兩大部分構(gòu)成，其中民用燈具是目前整體燈具市場主要部分，占據(jù)整體燈具市場份額的七成以上。而民用燈具市場的需求狀況也是居民生活水平和居住條件改善的直觀體現(xiàn)，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)供給狀況成正比關(guān)系。同時，國內(nèi)目前大多數(shù)的燈具生產(chǎn)和經(jīng)營也是圍繞民用燈具進(jìn)行，專業(yè)燈具主要依賴進(jìn)口和少數(shù)國內(nèi)技術(shù)領(lǐng)先企業(yè)，產(chǎn)銷渠道也較為專一，因此，這里重點研究與民用燈具市場的供需狀況。1．2 全國燈具行業(yè)產(chǎn)地狀況分析我國燈具業(yè)市場的重心，集中在廣東沿海及華東、浙江一帶。其中廣東省的中山市是目前國內(nèi)最大的生產(chǎn)銷售基地，該市生產(chǎn)的燈具2007年就占到全國75％以上的市場份額，年燈具產(chǎn)值達(dá)105億多元人民幣，部分產(chǎn)品還出口海外其他國家和地區(qū)。江蘇、浙江一帶燈具行業(yè)也比較發(fā)達(dá)，其中主要集中在常州及周