二手房買賣合同中買方違約糾紛法律分析之-政策變化導(dǎo)致房價波動(已修改)
2025-06-11 01:38 本頁面
【正文】 省人民政府水行政主管部門建立水土保持監(jiān)測網(wǎng)絡(luò)，對全省水土流失動態(tài)進行監(jiān)測、預(yù)報，省人民政府定期將監(jiān)測、預(yù)報情況予以公告?？h級以上人民政府水行政主管部門及其所屬的水土保持監(jiān)督管理機構(gòu)，應(yīng)當(dāng)建立執(zhí)法關(guān)于二手房買賣合同中買方違約糾紛法律分析之政策變化導(dǎo)致房價波動關(guān)于二手房買賣合同，買方違約糾紛法律分析之－政策變化導(dǎo)致房價波動作者蔡英杰關(guān)鍵詞：二手房買賣 陰陽合同 不可抗力 政策變動 差價 違約金 就筆者去年接觸到的二手房屋買賣合同的糾紛來說，咨詢者多為賣方。原因很簡單，賣方在簽訂合同之后，房價不斷上漲，每天的上升幅度都很大，以致賣方寧愿毀約，寧可賠償買方雙倍的定金或者支付違約金并且賠償中介費，也不愿繼續(xù)履行合同和辦理過戶手續(xù)。然而，自今年4月下旬以來，向筆者咨詢的當(dāng)事人多為二手房買賣合同的買方，由于國家抑制房價政策的不斷出臺，房價下跌已經(jīng)無法避免。在這種情況，很多投機性較強的買方寧可喪失已經(jīng)支付的定金、中介費用甚至是違約金，也不愿繼續(xù)支付房款履行合同。此外，二手房買賣合同中還經(jīng)常會出現(xiàn)，買賣雙方在中介的居間下，往往為了少交過戶稅費而故意做“陰陽合同”，陽合同提交給有關(guān)政府部門，在上面故意做低價格，陰合同由雙方自行簽訂，具體房款支付等按照陰合同執(zhí)行?！ ∧敲?，國家政策變動是否屬于不可抗力而使違約方免于違約責(zé)任？如果非屬不可抗力，那么買方違約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么違約責(zé)任？陰陽合同到底哪個有效？陰陽合同是否影響違約責(zé)任的承擔(dān)？鑒于上述種種問題，筆者結(jié)合最近接到的一個咨詢案例，擬回答上述問題?！ 『暧^背景介紹： 今年年初，國務(wù)院辦公廳出臺了《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國辦發(fā)【2010】4號），提出要加大差別化信貸政策的執(zhí)行力度，具體是指要求各大銀行通過嚴(yán)格設(shè)定執(zhí)行二套房貸款門款政策，合理引導(dǎo)住房消費，從而抑制投資投機性購房需求。對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險定價?！ ?010年4月17日，針對部分城市房價上漲以及投機性購房者頻現(xiàn)，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)【2010】10號），要求各大銀行實行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。要點如下：對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付
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