【正文】 美的海岸花園質(zhì)量工期營(yíng)銷第一節(jié) 建筑材料選用提示一、 首期海星居洋房組團(tuán)交樓裝修方案（一） 目前市場(chǎng)交樓標(biāo)準(zhǔn)及發(fā)展趨勢(shì)最近，我們帶著有關(guān)項(xiàng)目課題，突擊考察了麗江花園、祈福新村、廣州碧桂圓、金業(yè)花園等有關(guān)有代表性的樓盤，啟示很大。單從洋房室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)看，除麗江花園存在未裝修房這種交樓形式可供選擇外，其他樓盤的洋房都是以裝修好的樓或者主要以這種形式洋房出售。麗江花園還推出了兩種不同風(fēng)格的裝修房供客戶選擇，并且明碼標(biāo)價(jià)，、價(jià)格36萬(wàn)元的房，裝修價(jià)為18萬(wàn)元（含家具、電器等）；72平方米、裝修價(jià)14萬(wàn)元（含家具、電器等）。與麗江花園幾乎相鄰的廣州碧桂園，由于沒(méi)有未裝修這種交樓形式，裝修價(jià)沒(méi)有單獨(dú)列出，而是包含在樓價(jià)當(dāng)中。目前正值其入市初期，定價(jià)較低，與麗江相近面積的洋房售價(jià)（含裝修）只有36萬(wàn)元和20萬(wàn)元。祈福新村的裝修房比較簡(jiǎn)單，洋房售價(jià)（相近面積，含裝修）約36萬(wàn)元左右。從裝修檔次看，所考察的樓盤都可以用中等和簡(jiǎn)單（或普通）兩個(gè)檔次來(lái)包括。特別高檔的裝修款式?jīng)]有，而特別簡(jiǎn)單的除毛坯房外也未看到，麗江花園售樓部的樣板房可作為中等檔次的代表，廳、臥房的地面采用了高檔次竹地板，廚房、廁所的墻、頂都采用了藝術(shù)瓷片，加上潔具檔次較高，廳、廊做了吊頂，裝有筒燈，給人感覺(jué)較好，但臥房天花的石膏線及普通的柜、臺(tái)及一些細(xì)部處理粗糙，又使人覺(jué)得美中不足。普通裝修房主要表現(xiàn)在其對(duì)地面的處理是采用普通釉面磚，這種地面處理效果使人覺(jué)得簡(jiǎn)單、隨意、大眾化，但顯示不出檔次。廚、廁的裝修檔次與中檔接近，特別是一些潔具和平臺(tái)、水暖器的選用都很講究。祈福新村、廣州碧桂園有部分房的地塊是采用復(fù)合木板地板。此次考察的樣板房基本上只裝修地面，而面墻、天花處理得相當(dāng)簡(jiǎn)單，基本上都采用仿瓷涂米，天花不做頂，石膏線也很少做，窗簾盒和窗簾都未設(shè)；二是發(fā)展商在推出的樣板房中，地面基本上是以木地板為主，特別是廣州碧桂園，還按木材的質(zhì)地不同分為三等，即復(fù)合板、竹地板、柚木板。木地板與其他材料相比，除檔次較高外，還有防地（濕）氣、干爽、舒適等優(yōu)點(diǎn)，是否會(huì)成為地面裝飾材料一個(gè)發(fā)展趨勢(shì)，我們應(yīng)予以關(guān)注；三是幾家發(fā)展商都在商住樓中設(shè)了樣板房，而不是單單在售樓部設(shè)樣板房。在售樓部設(shè)樣板房，氣派、精美、也方便客戶參觀，但據(jù)說(shuō)有些發(fā)展商為加強(qiáng)視覺(jué)效果，故意將樣板房的面積做大了一些，使其超過(guò)了實(shí)現(xiàn)商住樓的發(fā)展，因而使客戶覺(jué)得有騙人之虞，這是不是促使發(fā)展商將樣板房直接做到商住樓中的原因，或者說(shuō)將樣板房直接做到商住樓中讓客戶感覺(jué)到更實(shí)在，更可信？（二） 美的海岸花園業(yè)主調(diào)查統(tǒng)計(jì)近期由公司售樓部組織一次問(wèn)卷調(diào)查，其中有一個(gè)問(wèn)題是“您對(duì)海岸花園裝修的要求是什么？”，選擇答案有四個(gè)，即不裝修；簡(jiǎn)單裝修；豪華裝修；普通裝修。共收回答卷20份，其中要求不裝修的6人，普通裝修6人，簡(jiǎn)單裝修3人，豪華裝修3人，有1人要求選擇裝修套餐，還有1人未答此題。單從數(shù)字上看，以要求不裝修和普通裝修的人較多，各為6人，以要求簡(jiǎn)單裝修的和豪華裝修的人較少，各為3人。但如果將原來(lái)的分類打亂，只分為裝修和不裝修2類，則不裝修只有6人，而要求裝修卻達(dá)13人。若將要求裝修的分為普通和豪華兩類，則普通（含簡(jiǎn)單裝修）和豪華裝修（含裝修套餐）。這一調(diào)查結(jié)果與平時(shí)我們對(duì)客戶的交談結(jié)果是接近的，也與前面各發(fā)展商大都以推出普通交樓標(biāo)準(zhǔn)的做法相吻合的，即處理地面、墻面等基礎(chǔ)工作為主要內(nèi)容方案的裝修標(biāo)準(zhǔn)交房，較易得到業(yè)主的接受。（三） 各種交樓方案的優(yōu)劣比較１、 不裝修方式１） 優(yōu)點(diǎn)a、 交樓方式簡(jiǎn)單，環(huán)節(jié)清晰，業(yè)主本身的投訴減少；b、 業(yè)主可完全按照自己的意愿設(shè)計(jì)裝修款式、風(fēng)格；c、 在裝修價(jià)格方面因?yàn)樽陨韰⑴c，比較放心。２） 缺點(diǎn)a、 由于裝修隊(duì)素質(zhì)不一，可能造成二次裝修漏水、下水道阻塞等問(wèn)題，或今后維護(hù)上的其他問(wèn)題；b、 裝修時(shí)間難統(tǒng)一，有些業(yè)主可能將購(gòu)房閑置一段時(shí)間再來(lái)裝修，鬧得已入住鄰居不安，影響環(huán)境；c、 業(yè)主本身較辛苦，費(fèi)時(shí)費(fèi)力，不如已裝修房輕松。２、 豪華型裝修１） 優(yōu)點(diǎn)a、 一步到位，交鑰匙工程，客戶什么細(xì)節(jié)都不用做即可入住；b、 客戶在入住前或選型之前完全了解裝修檔次，風(fēng)格，投訴減少；c、 由于裝修檔次較高，給人感覺(jué)良好，有可能促使客戶產(chǎn)生沖動(dòng)性購(gòu)房，從而增加銷量；d、 可將裝修資金并入購(gòu)房款中，一并實(shí)行銀行按揭，從而減少一次支付大量裝修款的壓力。２） 缺點(diǎn)a、 裝修投入較多，對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō)，負(fù)擔(dān)較重，風(fēng)險(xiǎn)也較大，一旦不被業(yè)主看好，可能造成損失，甚至造成房子暫時(shí)銷不出去；b、 裝修一步到位，業(yè)主想調(diào)整的空間就沒(méi)有了；c、 豪華裝修一般費(fèi)用較高，客戶是否承受得起，發(fā)展商一般在操作上都是謹(jǐn)慎的。３、 普通型裝修所謂普通型裝修，是將隔墻廚廁、陽(yáng)臺(tái)等基礎(chǔ)性工作完成的一種裝修方式，它是想通過(guò)發(fā)展商來(lái)承擔(dān)其中工作量大、耗料大、有可能穿墻打洞的一些工作環(huán)節(jié)，一方面減少業(yè)主收樓后的裝修內(nèi)容和工作環(huán)節(jié)，方便物業(yè)管理另一方面也照顧一部分想錦上添花的業(yè)主進(jìn)一步改進(jìn)，其優(yōu)缺點(diǎn)是：１） 優(yōu)點(diǎn)a、 發(fā)展商投入資金少，風(fēng)險(xiǎn)減少；b、 室內(nèi)感覺(jué)，家的感覺(jué)增強(qiáng)，購(gòu)樓即可入住，若要改進(jìn)可慢慢實(shí)施，時(shí)間上從容得多；c、 留有進(jìn)一步改進(jìn)的空間，業(yè)主還可根據(jù)個(gè)人的喜好、習(xí)慣進(jìn)行改進(jìn)，花費(fèi)不大，對(duì)環(huán)境的影響也不太大。２） 缺點(diǎn)唯一的缺點(diǎn)是不能從根本上解決二次裝修的問(wèn)題，有些業(yè)主可能還會(huì)根據(jù)個(gè)人的愛(ài)好而增加裝修內(nèi)容，對(duì)周圍業(yè)主造成影響，但只要強(qiáng)化管理，影響可能不會(huì)太大。（四） 美的海岸花園宜選方案綜上所述，各裝修標(biāo)準(zhǔn)各有利弊，而業(yè)主要求各異，眾口難調(diào)，綜合考慮各方面的因素，我們宜采取一個(gè)普通裝修的標(biāo)準(zhǔn)和價(jià)格，再在此基礎(chǔ)上提供菜單（即套餐）服務(wù)的辦法，試詳述如下：假設(shè)樣板房按如下標(biāo)準(zhǔn)裝修而成，裝修價(jià)為8萬(wàn)元（按100萬(wàn)平方米面積，每平方米裝修價(jià)800元計(jì)）；門窗：戶門用實(shí)心超級(jí)防盜門，裝配名廠豪華門鎖，室內(nèi)其他門選用水曲柳木門，配固力球型門鎖；陽(yáng)臺(tái)用高級(jí)鋁合金推拉式落地玻璃門；窗用鋁合金窗框。內(nèi)墻：廳、房抹ICI；衛(wèi)生間、廚房鑲砌高級(jí)瓷磚。天花：廳、房抹ICI；衛(wèi)生間、廚房頂?shù)蹩郯逄旎ā５孛妫簶敲鎻d、房鋪高檔竹木地、做連角線；衛(wèi)生間、廚房鋪耐磨防滑釉面磚；陽(yáng)臺(tái)鋪耐磨防滑釉面磚，設(shè)有洗衣機(jī)給排水位。衛(wèi)生設(shè)施：采用高級(jí)浴缸、洗手盆、坐廁；并配備浴鏡，毛巾架、紙巾架、冷熱水喉、抽氣扇。廚房設(shè)施：配高級(jí)大理石臺(tái)面，連不銹鋼洗碗盆、高級(jí)組合式廚柜，配送抽油煙機(jī)。水電：全部電線入墻安裝。每戶供應(yīng)足夠電力、配送全屋燈具、開(kāi)關(guān)、插座、每戶安裝獨(dú)立水電表。電話：客廳及主人房均安裝有入墻國(guó)際直撥（IDD）電話插座。電視：客廳及主人房均安裝有入墻有線電視接收插座。（以上裝修標(biāo)準(zhǔn)及裝修價(jià)格未經(jīng)核實(shí)，只是假設(shè)）依據(jù)這一基本裝修標(biāo)準(zhǔn)，再