【正文】 房地產(chǎn)項(xiàng)目委托開發(fā)管理合同書二○一【 】年【 】月目 錄第一部分 協(xié)議書 4第二部分 合同條件 11第一章 甲方組織架構(gòu)和管理原則 11第二章 項(xiàng)目委托開發(fā)管理工作內(nèi)容和開展方式 16第三章 品牌使用管理和維護(hù) 25第四章 項(xiàng)目報(bào)告 28第五章 保險(xiǎn)和法律服務(wù) 29第六章 合作陳述和保證 30第七章 合同的變更、解除和終止 31第八章 違約責(zé)任 33第九章 其他事項(xiàng) 34第三部分 合同附件 37委托方： 公司住所： 法定代表人： 受托方： 公司住所： 法定代表人： 鑒于：甲方已取得位于 編號為 地塊的國有土地使用權(quán)，同時(shí)后續(xù)擬取得位于該地塊 側(cè)相鄰的約 畝地塊（下簡稱“擬取得地塊”），依法進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。乙方為 集團(tuán)下屬專業(yè)負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目受托開發(fā)管理的法人公司，依托 集團(tuán)多年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，逐步建立起完善的品牌管理與維護(hù)體系、質(zhì)量控制體系以及房地產(chǎn)延伸價(jià)值服務(wù)體系等，并儲(chǔ)備了大量的優(yōu)秀管理人才，在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)各階段、各環(huán)節(jié)均具有較強(qiáng)的專業(yè)技術(shù)支持力量。乙方有意通過輸出專業(yè)的管理及技術(shù)，為委托方創(chuàng)造更高的效益，為社會(huì)建設(shè)更多高品質(zhì)的房產(chǎn)品。甲方充分認(rèn)可乙方在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)領(lǐng)域的管理能力和經(jīng)驗(yàn)，同意委托乙方全面負(fù)責(zé)上述兩地塊項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的管理工作，乙方也同意接受該項(xiàng)委托。為此，甲乙雙方根據(jù)《中華人民共和國合同法》等有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，本著誠實(shí)信用、平等、自愿、互利等原則，經(jīng)友好協(xié)商，簽訂本合同，以資共同遵守。第一部分 協(xié)議書第一條 項(xiàng)目（編號 地塊）基本情況項(xiàng)目地點(diǎn)和土地四至：宗地位于【 】，四至為【東至河道、南至空地、西至廣場路、北至余云公路】，界址點(diǎn)坐標(biāo)見《國有土地使用權(quán)出讓合同》附件《出讓宗地界址圖》。項(xiàng)目名稱和用地性質(zhì)：項(xiàng)目名稱為【 】（暫定），用地性質(zhì)為【住宅、商業(yè)】。土地使用權(quán)獲取方式：【拍賣】。土地使用年限：其中，住宅用地使用權(quán)年限為【70】年；商業(yè)用地使用權(quán)年限為【40】年；【/】性質(zhì)用地使用權(quán)年限為【/】年。地塊面積：宗地面積【 】平方米，其中建設(shè)用地面積【 】平方米，最終以國有土地使用證上登載的面積為準(zhǔn)。土地現(xiàn)狀與交付：【凈地】【場地已平整】【已交付】。主要規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)：容積率為【 】，建筑密度為【 】，綠地率為【 】(詳見地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件書)。項(xiàng)目預(yù)計(jì)規(guī)劃住宅【 】平方米，商業(yè)【 】平方米，辦公物業(yè)【/】平方米，公共配套【 】平方米；規(guī)劃總建筑面積為【 】平方米，其中：地上建筑面積為【 】平方米，地下建筑面積為【 】平方米（最終以規(guī)劃部門核準(zhǔn)的指標(biāo)為準(zhǔn)）。建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容包括【住宅、商業(yè)、公共配套、其他】；項(xiàng)目建設(shè)交付標(biāo)準(zhǔn)為：住宅為【 精裝修/毛坯 】，商業(yè)為【 毛坯 】，辦公物業(yè)為【 精裝修/毛坯 】，【其他物業(yè)】為【 精裝修/毛坯 】。與項(xiàng)目有關(guān)的合同文件及審批文件：（1）《國有土地使用權(quán)成交確認(rèn)書》，編號為 /號；（2）《國有土地使用權(quán)出讓合同》，編號為 號；（3）建設(shè)工程規(guī)劃許可證：建字第 號；建筑工程施工許可證： 號項(xiàng)目進(jìn)展情況：【 】。1其他：【重大不利因素/規(guī)劃設(shè)計(jì)的特別限制條件/政府對開發(fā)建設(shè)期限的特別要求等情況】。1擬取得地塊待公司摘地后另行補(bǔ)充項(xiàng)目基本資料。第二條 委托管理范圍甲方委托乙方進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)管理的范圍包括如下第【 】項(xiàng)：前期管理工作：對項(xiàng)目的整體定位和運(yùn)營思路和方案進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，并在甲方的配合下負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)所需的具體審批和許可手續(xù)。規(guī)劃設(shè)計(jì)管理：根據(jù)項(xiàng)目類型和實(shí)際情況選擇并委托各階段各類規(guī)劃設(shè)計(jì)單位，把控設(shè)計(jì)進(jìn)度及設(shè)計(jì)成果質(zhì)量。成本管理：制訂合理的項(xiàng)目成本管理目標(biāo)，并在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)全過程中實(shí)行有效的成本管理。工程管理：通過市場化方式選擇各類施工單位、材料設(shè)備供應(yīng)單位和監(jiān)理單位并進(jìn)行統(tǒng)籌管理，對項(xiàng)目工程建設(shè)階段的質(zhì)量、工期、安全生產(chǎn)、文明施工等進(jìn)行全面管理。營銷管理：對項(xiàng)目房產(chǎn)市場定位進(jìn)行規(guī)劃并制訂銷售目標(biāo)和計(jì)劃，選擇各類營銷專業(yè)工作單位并進(jìn)行統(tǒng)籌管理，對項(xiàng)目的策劃、推廣、銷售過程進(jìn)行全面管理，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售目標(biāo)?？⒐を?yàn)收和交付管理：組織各類中間驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收，完成竣工驗(yàn)收備案工作，組織實(shí)施項(xiàng)目房產(chǎn)的集中交付工作?？蛻舴?wù)及房產(chǎn)保修管理：協(xié)助甲方設(shè)置或延聘客戶服務(wù)組織，有效處理客戶投訴，提升客戶滿意度；負(fù)責(zé)項(xiàng)目房產(chǎn)在合同約定期限內(nèi)質(zhì)量保修的管理工作。前期物業(yè)服務(wù)督導(dǎo)：選擇前期物業(yè)管理單位，協(xié)調(diào)制定物業(yè)服務(wù)方案，對前期物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量進(jìn)行督導(dǎo)。檔案管理：對項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)全過程的重要檔案資料進(jìn)行歸檔保存，并根據(jù)相關(guān)檔案管理的要求及時(shí)移交。人力資源管理：根據(jù)乙方的管理經(jīng)驗(yàn)，建立委托管理項(xiàng)目的人力資源相關(guān)管理制度，并進(jìn)行人力資源日常管理。1行政管理：根據(jù)乙方的管理經(jīng)驗(yàn)，協(xié)助甲方建立行政相關(guān)管理制度，進(jìn)行行政后勤、公文管理、信息管理等工作。第三條 委托管理基本原則甲方作為項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)單位，負(fù)責(zé)籌措項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)所需的全部資金，擁有項(xiàng)目開發(fā)中的投資和合同約定的決策權(quán)、監(jiān)督權(quán)、建議權(quán)和知情權(quán)。甲方依法享有項(xiàng)目的投資收益，承擔(dān)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)。乙方根據(jù)本合同的約定履行受托管理職責(zé)和義務(wù)，組建項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)，對甲方負(fù)責(zé)，在本合同的約定或甲方的特別授權(quán)許可范圍內(nèi)代表甲方行使項(xiàng)目日常經(jīng)營管理權(quán)，努力實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理各項(xiàng)目標(biāo)，獲得合同約定的收益。項(xiàng)目建設(shè)活動(dòng)實(shí)行合同制管理，項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中的各類合同以甲方名義簽訂，由乙方進(jìn)行合同履行的全過程管理。第四條 委托管理目標(biāo)開發(fā)建設(shè)周期目標(biāo)本項(xiàng)目總體開發(fā)建設(shè)周期暫定為【 】月（以首批施工許可證領(lǐng)取之日起開始計(jì)算），預(yù)計(jì)于【 】年【 】月前完成合同約定的建設(shè)內(nèi)容的建設(shè)并完成竣工驗(yàn)收備案,具備物業(yè)交付條件。以上時(shí)間目標(biāo)暫為估算，乙方在本合同簽訂后【 】個(gè)工作日內(nèi)將項(xiàng)目框架性開發(fā)計(jì)劃提交甲方確認(rèn)；在項(xiàng)目總體規(guī)劃方案審批通過后【 】個(gè)工作日內(nèi)將項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃提交甲方確認(rèn)，項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃作為雙方正式確定的項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間目標(biāo)。項(xiàng)目框架性開發(fā)計(jì)劃模板詳見附件八，項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃模板詳見附件九。銷售目標(biāo)本項(xiàng)目【 整體/分期】開發(fā)、銷售，預(yù)計(jì)項(xiàng)目【整體/各期】在取得施工許可證后【 】月內(nèi)（預(yù)計(jì)于【 】年【 】月前）具備領(lǐng)取預(yù)售許可證的前置條件，具體開盤時(shí)間以雙方正式確認(rèn)的開盤方案為準(zhǔn)。項(xiàng)目整體和各分期的銷售周期目標(biāo)以雙方正式確定的銷售計(jì)劃為準(zhǔn)。乙方在項(xiàng)目總體規(guī)劃方案審批通過后【 】個(gè)工作日內(nèi)將項(xiàng)目整體銷售計(jì)劃提交甲方確認(rèn)，并根據(jù)項(xiàng)目分期情況在每一期取得施工許可證后【 】個(gè)工作日內(nèi)將當(dāng)期銷售計(jì)劃提交甲方確認(rèn)。項(xiàng)目整體銷售計(jì)劃及分期銷售計(jì)劃模板詳見附件十。項(xiàng)目已銷售面積達(dá)到地上可銷售面積的【 】%（甲方保留物業(yè)計(jì)入已銷售面積），視為乙方完成項(xiàng)目銷售管理工作。工程成本管理目標(biāo)工程成本管理目標(biāo)按項(xiàng)目【整體/分期】確定。在項(xiàng)目總體規(guī)劃方案審批通過后 個(gè)工作日內(nèi)，由乙方編制方案階段工程成本管理目標(biāo)，提交甲方審批確認(rèn)。在項(xiàng)目【整體/各期】建安施工圖設(shè)計(jì)完成后 個(gè)工作日內(nèi)，由乙方組織第三方編制【整體/各期】建安施工圖預(yù)算，并根據(jù)預(yù)算調(diào)整【整體/各期】工程成本管理目標(biāo)金額后報(bào)甲方審批確認(rèn)，經(jīng)甲方批準(zhǔn)后作為項(xiàng)目【整體/該期】工程成本管理目標(biāo)。質(zhì)量目標(biāo)（1）符合設(shè)計(jì)要求，符合國家和項(xiàng)目所在地現(xiàn)行相關(guān)施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范的合格標(biāo)準(zhǔn)；第五條 委托管理服務(wù)相關(guān)費(fèi)用就本合同項(xiàng)下的委托事項(xiàng)，甲方應(yīng)按時(shí)承擔(dān)或向乙方按時(shí)支付如下費(fèi)用： （1）委派人員薪酬福利：乙方委派人員的薪酬福利（包括人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、住房公積金、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)和其他現(xiàn)金或?qū)嵨镄问降母＠龋┯杉追匠袚?dān)，標(biāo)準(zhǔn)及支付方式詳見附件三；（2）委托管理服務(wù)費(fèi)用：甲方應(yīng)按本合同約定的標(biāo)準(zhǔn)和收取方式向乙方支付委托管理服務(wù)費(fèi)用，具體標(biāo)準(zhǔn)及收取方式詳見附件四。項(xiàng)目委托管理服務(wù)費(fèi)由甲方支付給乙方，乙方向甲方開具合法有效的服務(wù)業(yè)發(fā)票。在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中，乙方發(fā)生額外工作的，根據(jù)乙方的實(shí)際增加工作量，以及本合同約定或由甲方、乙方另行協(xié)商費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及支付方式，由甲方支付給乙方。乙方按本條約定收取的服務(wù)費(fèi)用，不包含項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中實(shí)際發(fā)生的應(yīng)由甲方承擔(dān)并支付給相關(guān)第三方的費(fèi)用，以上第三方費(fèi)用包括但不限于土地使用權(quán)出讓金、契稅、前期工程費(fèi)、報(bào)建費(fèi)、市政配套費(fèi)和其他政府規(guī)費(fèi)及行政收費(fèi)、各類規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、各類工程價(jià)款、材料設(shè)備款、材料測試費(fèi)、招標(biāo)代理費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、工程保險(xiǎn)費(fèi)用、各類營銷費(fèi)用、各類評獎(jiǎng)費(fèi)用和工程造價(jià)、財(cái)務(wù)審計(jì)、法律服務(wù)、物業(yè)服務(wù)等各類中介咨詢費(fèi)等。第六條 其他事項(xiàng)甲方在簽署本合同前，已就本合同的簽訂和履行取得其股東會(huì)充分、有效的授權(quán)和許可，詳見本合同附件一《股東會(huì)決議》（外商投資企業(yè)為《董事會(huì)決議》）。本合同[第一部分 協(xié)議書]、［第二部分 合同條件］及［第三部分 合同附件］中的有關(guān)詞語含義與本合同附件二《名詞定義及解釋》中賦予它們的定義相同。本合同中的[第一部分 協(xié)議書]、［第二部分 合同條件］、［第三部分 合同附件］為本合同的有機(jī)組成部分，不可分割，具有同等法律效力。本合同一式【 】份，甲方執(zhí)【 】份，乙方執(zhí)【 】 份，各文本具有同等法律效力。（以下為合同簽署頁）甲方：（公章）___________ 住所： 法定代表人或授權(quán)代表：____________電話：_____________________ 傳真： 開戶銀行：_________________ 賬號： 郵政編碼：_________________ 乙方：（公章）________________住所： 法定代表人或授權(quán)代表： 電話： 傳真： 開戶銀行： 賬號：