【正文】 房地產(chǎn)按揭合同研究第一節(jié)概述　　一、“按揭”的淵源　　學(xué)術(shù)界基本一致的看法是，“按揭”一詞來源于英美法的mortgage，先為香港使用，后傳入大陸?！鞍础弊旨确从硰V州話的發(fā)音的特點(diǎn)，在南方又有“押”的含義，“揭”字則來源于mortgage的尾音，所以，“按揭”是mortgage一詞的音譯和意譯的結(jié)合體?！　〗⒚婪ㄖ械膍ortgage，是一種以不動(dòng)產(chǎn)為主要標(biāo)的的權(quán)證轉(zhuǎn)移（transferringoftitle）和權(quán)證回贖（redeption）相結(jié)合的擔(dān)保制度。債務(wù)人為擔(dān)保債務(wù)之履行，將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證轉(zhuǎn)移給債權(quán)人，在債務(wù)履行完畢后，債務(wù)人有將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證贖回的權(quán)利；在債務(wù)人不能履行債務(wù)時(shí)，該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利則完全歸債權(quán)人擁有。已經(jīng)設(shè)定mortgage的財(cái)產(chǎn)，債務(wù)人欲再次設(shè)定mortgage時(shí)，則需轉(zhuǎn)移其回贖權(quán)給新的債權(quán)人。Mortgage不同于以轉(zhuǎn)移動(dòng)產(chǎn)占有進(jìn)行擔(dān)保為特征的pledge（質(zhì)押），也不同于法定的、在債務(wù)清償前可以保有特定財(cái)產(chǎn)作擔(dān)保的lien（留置）。Mortgage的本質(zhì)類似羅馬法的信托質(zhì)和讓與擔(dān)保，據(jù)說日本學(xué)者就將mortgage翻譯成讓與擔(dān)?！甲ⅲ簠⒁娫S明月著：《抵押權(quán)制度研究》，法律出版社1998年出版，第47頁(yè)〗，可見mortgage與讓與擔(dān)保在通過讓與財(cái)產(chǎn)所有權(quán)證或相關(guān)權(quán)益以擔(dān)保債務(wù)履行方面具有共同的特征。　　1925年英國(guó)頒布物權(quán)法，對(duì)傳統(tǒng)的mortgage制度作了較大調(diào)整，除引進(jìn)大陸法的登記制度，要求設(shè)定mortgage必須登記外，還用變價(jià)取代債權(quán)人對(duì)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的獲得，即在債務(wù)人不能履行到期債務(wù)時(shí)，債權(quán)人不能直接取得用于mortgage的財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)或相關(guān)權(quán)益，而只能申請(qǐng)對(duì)相關(guān)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行拍賣或以其他方式取得變價(jià)以獲得受償，或在不能實(shí)現(xiàn)變價(jià)時(shí)由法院將相關(guān)財(cái)產(chǎn)判給債權(quán)人。英國(guó)物權(quán)法的規(guī)定使mortgage與大陸法中的“抵押”更為接近，但權(quán)證的轉(zhuǎn)移仍為mortgage的基本特征?！　∠愀?984年頒布的《轉(zhuǎn)讓和物權(quán)條例》（ConveyanceandPropertyOrdinance）則更進(jìn)一步，不僅不允許債權(quán)人在未經(jīng)債務(wù)人的同意的情況下取得相關(guān)財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，還規(guī)定債務(wù)人無須轉(zhuǎn)移權(quán)證而繼續(xù)保有按揭財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，但該財(cái)產(chǎn)所有權(quán)應(yīng)從屬于對(duì)債權(quán)人的財(cái)產(chǎn)負(fù)擔(dān)〖注：SeeSarahNield：《HongKongLandLaw》，PublishedbyLongman，SecondEdition，1998，P444〗。至此，權(quán)證的轉(zhuǎn)移已演變?yōu)榘唇业怯浐蜋?quán)證保留，權(quán)證的回贖權(quán)已演變?yōu)榍鍍攤鶆?wù)后撤銷抵押的請(qǐng)求權(quán)?！　“唇以谙愀鄣膹V泛適用與香港房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)有密切關(guān)系，香港地少人多，地價(jià)昂貴，發(fā)展商買地的成本占其總開發(fā)的成本比例太大，給許多發(fā)展商帶來資金壓力，故有將尚未建成的房屋通過預(yù)售以融通資金的必要。同時(shí)，香港的商品房屋的購(gòu)買力主要來自中產(chǎn)階級(jí)，少有購(gòu)房人有足夠的經(jīng)濟(jì)能力一次性支付購(gòu)房款，遂將所購(gòu)房屋用于按揭、以分期供款方式減輕支付壓力。加之，上個(gè)世紀(jì)六十年代至九十年初，香港經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，房屋價(jià)格成倍增長(zhǎng)，以按揭的方式買樓還是不錯(cuò)的投資選擇。又由于房屋價(jià)格飛漲，銀行發(fā)放的按揭貸款，既無風(fēng)險(xiǎn)，且有穩(wěn)定的利息收益，等等因素，均使得按揭成為發(fā)展商、購(gòu)房人和銀行等普遍接受的一種融資擔(dān)保方式?！　《?、按揭在大陸地區(qū)的發(fā)展　　在上個(gè)世紀(jì)八十年代南方沿海首先開始土地有償使用后，以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向的商品房開發(fā)逐漸吸引了香港的購(gòu)房人，他們帶來了購(gòu)房資金，也帶來按揭購(gòu)房的要求，但當(dāng)時(shí)在大陸以銀行為主的金融機(jī)構(gòu)尚未商業(yè)化和企業(yè)化，對(duì)個(gè)人的貸款還沒有開放，按揭要求無法滿足。至九十年代后期，國(guó)家為配合住房制度的改革，開始允許商業(yè)銀行開辦個(gè)人住房擔(dān)保貸款。初期，對(duì)個(gè)人住房擔(dān)保貸款限于一手樓特別是預(yù)售樓。由于所購(gòu)房屋尚未竣工或雖已竣工但未取得房地產(chǎn)證，購(gòu)房人用于按揭的財(cái)產(chǎn)不是嚴(yán)格意義的不動(dòng)產(chǎn)，而是依預(yù)售合同所產(chǎn)生的合同權(quán)益，預(yù)售合同經(jīng)過預(yù)售登記而得以保全其請(qǐng)求權(quán)，該請(qǐng)求權(quán)即是對(duì)正在形成中的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)。登記后的預(yù)售合同交給作為債權(quán)人的銀行保存，購(gòu)房人付清貸款后取回，此舉頗似英美法中為設(shè)定mortgage而進(jìn)行的權(quán)證轉(zhuǎn)移，但因不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)尚未形成，用于按揭的是對(duì)未來物權(quán)的期待權(quán)，其又與mortgage作為現(xiàn)存財(cái)產(chǎn)上的負(fù)擔(dān)這一特點(diǎn)不甚相符?！　≈螅唇曳课莸姆秶鷶U(kuò)大到二手樓和現(xiàn)樓，按揭的內(nèi)容發(fā)生重大變化。由于二手樓或現(xiàn)樓多數(shù)已有房屋產(chǎn)權(quán)，買賣交易直接在產(chǎn)權(quán)人和購(gòu)房人之間進(jìn)行，發(fā)展商不參與；又由于房屋已有產(chǎn)權(quán)，用于按揭以保證清償貸款的財(cái)產(chǎn)不再是期待權(quán)，而是已經(jīng)形成的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，再加上按揭登記，此時(shí)的按揭已完全具有大陸法中的“抵押”的基本特征。只是在按揭款未償還以前，產(chǎn)權(quán)證在辦理過戶后并不直接發(fā)還購(gòu)房人，而是由貸款銀行留存，購(gòu)房人清償按揭款以后方可到銀行領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證，此點(diǎn)仍保留了英美法中mortgage的權(quán)證轉(zhuǎn)移的特征?！　≈两瘢唇业姆课菀巡辉傧抻谧》?，商鋪、廠房、寫字樓甚至土地使用權(quán)均可用于按揭。其主要特征，除貸款人在貸款期內(nèi)可以保留產(chǎn)權(quán)證以外，其它與抵押無大的差異?！　≡谒痉▽?shí)踐中，鑒于法律并未對(duì)按揭作出專門規(guī)定，有關(guān)爭(zhēng)議參照抵押的規(guī)定處理，最高人民法院頒布《擔(dān)保法若干問題的解釋》第四十七條規(guī)定：以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效。此規(guī)定明確支持了在建房屋設(shè)定抵押的效力。該規(guī)定解決了法律與實(shí)踐脫節(jié)的問題。由于該規(guī)定承認(rèn)了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的期待權(quán)的抵押，對(duì)于抵押標(biāo)的物的擴(kuò)充有特別的意義?！　∪唇易鳛橐环N特殊形式的抵押　　盡管我國(guó)法律將按揭視同抵押處理，但按揭與一般意義上的房地產(chǎn)抵押相比，仍有其特殊性。它表現(xiàn)在：　　主體不同。由于按揭主要適用于房地產(chǎn)的買賣，其主體為賣房人、購(gòu)房人和獲準(zhǔn)開展按揭業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行。而房地產(chǎn)抵押適用所有形式的債務(wù)擔(dān)保，其有關(guān)法律關(guān)系的主體為債權(quán)人（或抵押權(quán)人）、債務(wù)人和抵押人。按揭的債權(quán)人（或按揭權(quán)人）只能是進(jìn)行按揭業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行。抵押中的債權(quán)人可以是銀行，也可以是非銀行金融機(jī)構(gòu)，或其它享有債權(quán)的人。按揭的按揭人一定是購(gòu)房人，但抵押中的抵押人可以是債務(wù)人，也可以是債務(wù)人以外的其它享有房地產(chǎn)權(quán)的人。　　主合同的法律性質(zhì)不同。盡管按揭和抵押的主合同均屬債務(wù)合同，且按揭和抵押均是主債務(wù)合同的從合同，但按揭的主合同是貸款合同，而抵押的主合同可以是貸款合同，也可以是買賣合同，或加工承攬合同、或建設(shè)工程合同等其它一切形式的債務(wù)合同?！　∩婕暗姆申P(guān)系不同。按揭涉及三種法律關(guān)系：購(gòu)房人與開發(fā)商或其他賣房人之間房屋買賣關(guān)系，購(gòu)房人與商業(yè)銀行之間的借貸關(guān)系，以及購(gòu)房人與銀行之間的抵押擔(dān)保關(guān)系。有的按揭還會(huì)存在開發(fā)商與商業(yè)銀行的保證擔(dān)保關(guān)系，從而使按揭涉及的法律關(guān)系達(dá)到四種。而一般意義上的房地產(chǎn)抵押主要涉及兩種法律關(guān)系：債權(quán)人與債務(wù)人之間的主債務(wù)關(guān)系和抵押人與抵押權(quán)人（債權(quán)人）之間的抵押擔(dān)保關(guān)系?！　?biāo)的物的范圍不同。房地產(chǎn)抵押合同的標(biāo)的是抵押人已經(jīng)擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，按揭合同的標(biāo)的可以是現(xiàn)有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，也可以是與預(yù)售樓有關(guān)的權(quán)益，即是正在形成的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的期待權(quán)?！　〉怯浐驮O(shè)定的方式不同。房地產(chǎn)抵押依法進(jìn)行抵押登記，房地產(chǎn)證上載明抵押設(shè)定的日期、債權(quán)金額、抵押范圍等，抵押權(quán)人取得他項(xiàng)權(quán)證書。按揭登記時(shí)，標(biāo)的物已取得產(chǎn)權(quán)的，產(chǎn)權(quán)過戶后進(jìn)行類似于抵押登記的按揭登記，產(chǎn)權(quán)證交商業(yè)銀行保存，在按揭款付清后發(fā)還給按揭人（購(gòu)房人）；標(biāo)的物未取得產(chǎn)權(quán)的，預(yù)售合同和按揭貸款合同交房地產(chǎn)登記部門備案登記，備案登記后的預(yù)售合同和按揭貸款合同由商