【正文】 21 / 21一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的基本流程房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。（一） 房地產(chǎn)買賣的基本流程1． 商品房預(yù)售基本流程商品房預(yù)售合同的一般流程為：第一步，預(yù)購人通過中介、媒體等渠道尋找中意樓盤；第二步，預(yù)購人查詢該樓盤的基本情況；第三步，預(yù)購人與開發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同；第四步，辦理預(yù)售合同文本登記備案；第五步，商品房竣工后，開發(fā)商辦理初始登記，交付房屋；第六步，與開發(fā)商簽訂房屋交接書；第七步，辦理交易過戶、登記領(lǐng)證手續(xù)。2． 商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓基本流程商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的一般流程為：第一步，預(yù)購人將經(jīng)交易中心登記備案的預(yù)售合同通過中介等渠道尋找受讓人；第二步，簽訂預(yù)售合同權(quán)益轉(zhuǎn)讓書；第三步，預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓登記備案。3． 房屋在建工程轉(zhuǎn)讓基本流程在建工程轉(zhuǎn)讓的一般流程為：第一步，房屋在建工程權(quán)利人向房地產(chǎn)管理部門提出在建工程轉(zhuǎn)讓申請；第二步，房地產(chǎn)管理部門對申請進行審核、批復(fù)；第三步，轉(zhuǎn)讓雙方簽訂在建工程轉(zhuǎn)讓合同；4． 商品房銷售基本流程商品房銷售的一般流程為：第一步，購房人通過中介、媒體等渠道尋找中意樓盤；第二步，購房人查詢該樓盤的基本情況；第三步，購房人與商品房開發(fā)商訂立商品房買賣合同；第四步，交易過戶登記。5． 二手房買賣基本流程二手房買賣的一般流程：第一步，購房人或賣方人通過中介、媒體等渠道尋找交易對象；第二步，交易雙方簽訂房屋買賣合同；第三步，交易過戶登記。（二）房地產(chǎn)交換基本流程第一步，換房人通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)等渠道尋找房源；第二步，交換雙方簽訂公（私）有住房差價換房合同；第三步，到房地產(chǎn)登記機構(gòu)進行換房合同登記備案和審核第四步，交換雙方支付差價款和相關(guān)稅費；第五步，產(chǎn)權(quán)交易過戶或辦理公房租賃變更手續(xù)，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證或公房租賃證。（三）房地產(chǎn)贈與基本流程1． 生前贈與基本流程第一步，贈與人與受贈人簽署贈與書、受贈書，贈與書與受贈書經(jīng)公證機關(guān)公證后有效；第二步，贈與雙方持經(jīng)公證的贈與書與受贈書、房地產(chǎn)權(quán)證等資料到房地產(chǎn)登記機構(gòu)辦理贈予登記領(lǐng)證手續(xù)。2． 遺贈基本流程第一步，房地產(chǎn)權(quán)利人生前訂立遺囑，承諾將其自有的房地產(chǎn)在其死后全部或部 分贈送給受贈人，此遺贈書也必須經(jīng)公證機關(guān)公證后才有效。第二步，房地產(chǎn)權(quán)利人死亡，遺囑生效，受贈人表示接受贈與；第三步，受贈人持有關(guān)合法文件到房地產(chǎn)登記機關(guān)申請辦理過戶登記領(lǐng)證手續(xù)。（四）以房地產(chǎn)抵債基本流程第一步，確定債權(quán)、債務(wù)；第二步，確定房地產(chǎn)抵債合同；第三步，訂立房地產(chǎn)抵債合同；第四步，債權(quán)、債務(wù)雙方將抵債合同、原房地產(chǎn)權(quán)證等相關(guān)資料向房地產(chǎn)登記機關(guān)申請辦理交易過戶登記領(lǐng)證手續(xù)。在繳納規(guī)定的契稅、交易手續(xù)費等稅費后領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證。（五）以房地產(chǎn)作價投資入股的基本流程第一步，合資雙方訂立合資合同、章程等文件，并報國家有關(guān)部門批準(zhǔn)；第二步，合資雙方將合同、章程、批準(zhǔn)證書，評審確認書等及合同中涉及到以房地產(chǎn)作價投資的清單向房地產(chǎn)登記機關(guān)申請辦理交易過戶登記領(lǐng)證手續(xù)。在繳納規(guī)定的契稅、交易手續(xù)費等稅費后領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證。（六）兼并、合并的基本流程第一步，企業(yè)按國家有關(guān)規(guī)定及報有關(guān)部門批準(zhǔn)，實施兼并、合并；第二步，企業(yè)將有效的關(guān)于兼并、合并的法律文件以及隨之轉(zhuǎn)移的房地產(chǎn)權(quán)利證書等有關(guān)資料到房地產(chǎn)登記機關(guān)申請辦理轉(zhuǎn)讓過戶登記領(lǐng)證手續(xù)。在繳納規(guī)定的契稅、交易手續(xù)費等稅費后領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證。二、商品房買賣合同1． 合同雙方當(dāng)事人的姓名或名稱、住所、聯(lián)系方式等；2． 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的坐落、面積、預(yù)售許可證號、設(shè)施狀況等基本情況；3． 計價方式及價款；4． 面積差異處理辦法；5． 付款方式及期限；6． 交付期限；7． 違約責(zé)任；8． 規(guī)劃、設(shè)計變更的約定；9． 交接、產(chǎn)權(quán)登記的約定；10．爭議解決處理辦法；11．相關(guān)附件及補充條款；12．當(dāng)事人約定的其他條款。三、房屋買賣合同（一）主要合同條款 一般而言，二手房的房屋買賣合同應(yīng)包括以下主要條款：1． 買賣房地產(chǎn)當(dāng)事人的姓名或名稱、依據(jù)；2． 買賣房地產(chǎn)的坐落、地點、面積；3． 房屋的平面圖、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)準(zhǔn)以及附屬設(shè)施，配套設(shè)施等情況；4． 房地產(chǎn)買賣的價格、支付方式和期限；5． 房地產(chǎn)交付日期；6． 違約責(zé)任；7． 爭議解決處理辦法；8． 買賣雙方當(dāng)事人約定的其他事項。（二）簽訂二手房買賣合同的注意事項1． 供有人的權(quán)利。2． 權(quán)益轉(zhuǎn)移。3． 房屋質(zhì)量。4． 承租人優(yōu)先購買權(quán)。5． 集體所有土地上房屋的買賣對象。6． 住房戶口遷移。7． 維修基