【正文】 .香溪谷旅游度假村四星酒店可行性研究報告目 錄1. 總論……………………………………………………………1 項目背景與概況……………………………………… 1 主要技術(shù)經(jīng)濟指標…………………………………… 82. 市場預(yù)測…………………………………………………… 10 某市飯店業(yè)現(xiàn)狀……………………………………10 需求現(xiàn)狀………………………………………………10 市場預(yù)測………………………………………………123. 建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容……………………………………… 13 建設(shè)規(guī)?！?3 建設(shè)內(nèi)容………………………………………………13 工程項目………………………………………………154. 建址選擇…………………………………………………… 18 建址現(xiàn)狀………………………………………………18 建址條件………………………………………………185. 建筑方案…………………………………………………… 26 建筑設(shè)計指導(dǎo)思想與原則……………………………26 項目總體規(guī)劃方案……………………………………27 建筑方案………………………………………………29 主要設(shè)備………………………………………………32 配套設(shè)施………………………………………………336. 節(jié)能節(jié)水…………………………………………………… 39 設(shè)計依據(jù)………………………………………………39 設(shè)計采用的節(jié)能標準…………………………………39 節(jié)能措施………………………………………………39 節(jié)能機構(gòu)………………………………………………417. 環(huán)境保護…………………………………………………… 42 編制依據(jù)………………………………amp。hellip。……………42 設(shè)計采用標準…………………………………………42 環(huán)境現(xiàn)狀………………………………………………43 基本原則………………………………………………44 主要污染源和污染物…………………………………45 污染治理措施…………………………………………45 生態(tài)保護………………………………………………48 綠化……………………………………………………48 環(huán)境管理和監(jiān)測………………………………………49 環(huán)境影響分析……………………………………… 498. 勞動安全衛(wèi)生與消防……………………………………… 50 職業(yè)安全衛(wèi)生…………………………………………50 消防……………………………………………………54 消防給水………………………………………………579. 組織機構(gòu)與人力資源配置………………………………… 60 組織機構(gòu)………………………………………………60 人力資源配置…………………………………………6110. 項目實施進度………………………………………………63 項目建設(shè)期………………………………………… 63 項目實施計劃……………………………………… 6311. 投資估算及資金籌措………………………………………65 投資估算依據(jù)……………………………………… 65 項目建設(shè)投資估算………………………………… 65 資金來源與籌措…………………………………… 66 資金使用計劃……………………………………… 6712. 財務(wù)評價……………………………………………………68 財務(wù)評價依據(jù)……………………………………… 68 項目建設(shè)期、經(jīng)營期、計算期…………………… 68 項目總投資及資金籌措…………………………… 68 財務(wù)效益分析……………………………………… 69 綜合技術(shù)經(jīng)濟指標及財務(wù)評價結(jié)論……………… 7313. 可行性研究結(jié)論與建議……………………………………74 結(jié)論………………………………………………… 74 建議………………………………………………… 75 附表附圖附件1. 總 論 項目背景與概況 項目名稱香溪谷旅游度假村建設(shè)項目 承辦單位某市房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地址：黟縣西遞鎮(zhèn)法定代表人： 承辦單位概況某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2004年5月。注冊資金2000萬元人民幣。該公司的前身為“某英特房地產(chǎn)營銷策劃公司”。此前成功的為眾多房地產(chǎn)企業(yè)進行全程企劃、營銷代理和廣告推廣工作。多年的市場經(jīng)營，該公司取得驕人的業(yè)績，擁有良好的信譽和雄厚資本。以其優(yōu)秀的專業(yè)、管理人才，建立健全了一整套科學(xué)、合理、高效的管理制度，形成了項目開發(fā)、工程監(jiān)理、銷售經(jīng)營、財務(wù)管理等運作體系。企業(yè)在發(fā)展中得到了省、市各級政府和相關(guān)部門的大力支持。公司以“提高人居環(huán)境、走在行業(yè)前沿、引導(dǎo)大眾消費”為發(fā)展目標，以“誠信、務(wù)實、高效”為行事準則。2005年10月該公司董事長王柯獲得“建設(shè)部2005年中國建設(shè)行業(yè)百名管理英才”稱號。公司積極配合當?shù)卣穆糜钨Y源開發(fā)，2005年2月6日，某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司同黟縣西遞旅游服務(wù)總公司共同簽署成立了“中國某西遞旅游集團”，以“品牌共用、資源共享、統(tǒng)一宣傳、攜手共進”為宗旨，組建以世界著名景區(qū)和旅游、休閑、度假、飲食、娛樂等多重資源與服務(wù)為一體的旅游產(chǎn)業(yè)集團。企業(yè)在不斷發(fā)展壯大的同時積極回報社會，資助社會公益事業(yè)，先后獲得某縣革命老區(qū)柯村中學(xué)、西遞中心小學(xué)“真情助學(xué)、功在千秋”和黟縣“關(guān)心下一代工作委員會”的“香溪展宏圖 情系下一代”的錦旗表彰。同時，王柯董事長本人資助了多名失學(xué)兒童。該公司快速發(fā)展為社會提供了較多就業(yè)崗位。某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司本著“弘揚徽文化，做好徽文章”和對旅游地產(chǎn)獨到的見解，經(jīng)過兩年多的項目實地考察、調(diào)研，決定在世界文化遺產(chǎn)地黟縣西遞開發(fā)建設(shè)香溪谷旅游度假村旅游地產(chǎn)項目。項目由清華大學(xué)、杭州規(guī)劃建筑設(shè)計院人居環(huán)境所和合肥工業(yè)大學(xué)建筑設(shè)計院的共同規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計。香溪谷旅游度假村由香溪國際大酒店、香溪谷豪華會所、香溪谷豪華別墅組成。占地153畝，建筑面積為56000平方米。本項目香溪國際大酒店為香溪谷旅游度假村項目一期工程，按四星級標準設(shè)計建造，占地20畝，于2004年5月15日在黟縣國土局掛牌獲得土地使用權(quán)，于2004年7月16日一次性通過市、縣建設(shè)部門及縣政府等有關(guān)部門建筑規(guī)劃評審。香溪國際大酒店內(nèi)設(shè)有300套標間、商務(wù)間、商務(wù)套間，有中、小型會議室6個、600座大會議室1個、中西餐廳、酒吧、豪華包廂、多功能廳、涉外商場、休閑娛樂等設(shè)施等一應(yīng)俱全，建成后將是某市客房擁有量最大的四星級酒店。 項目提出背景和項目建設(shè)的必要性改革開放以來，我國綜合國力大幅度躍升，人民生活水平不斷提高，社會長期保持穩(wěn)定，政通人和。目前我國人均GDP已超過1000美元，總體達到小康。黨的十六大提出了全面建設(shè)小康社會的目標。當人均GDP達到800美元至1000美元時，旅游消費將進入快速增長期。根據(jù)世界旅游組織預(yù)測，到2020年我國將成為世界旅游第一大接待國。目前旅游業(yè)已是世界第一大支柱產(chǎn)業(yè)。中國旅游業(yè)經(jīng)過二十多年發(fā)展，取得了長足進步。政府將旅游業(yè)列為第三產(chǎn)業(yè)支柱和國民經(jīng)濟新的增長點。目前，我國旅游業(yè)面臨前所未有的發(fā)展機遇。隨著國民經(jīng)濟持續(xù)高速發(fā)展，我國城市化進程加快，城鎮(zhèn)消費結(jié)構(gòu)升級，人均GDP達1000美元之后，消費結(jié)構(gòu)將朝著發(fā)展型、享受型轉(zhuǎn)變，旅游消費成為新熱點，旅游業(yè)進入興盛期。某市地處皖浙贛閩四省結(jié)合部，是安徽省的南大門。全市轄屯溪區(qū)、某區(qū)、徽州區(qū)和黟縣、歙縣、休寧縣、祁門縣三區(qū)四縣，總面積9807平方公里，人口160萬。該市歷史悠久，早在商周時期徽州土地上的土著先民已相當活躍。秦置黟、歙二縣，晉稱新安郡，宋改徽州，歷以商賈眾多，文風(fēng)興盛，蜚聲海內(nèi)?；丈桃云湫酆竦馁Y本稱雄明清商界300余年，并在故里辦教育、創(chuàng)書院、置祠產(chǎn)、建廟宇，明清時成為徽州經(jīng)濟繁榮、教育發(fā)達的鼎盛時期。為適應(yīng)改革開放和旅游業(yè)發(fā)展的需要，1987年11月經(jīng)國務(wù)院批準，在原徽州地區(qū)基礎(chǔ)上設(shè)立地級某市。某市擁有二處世界遺產(chǎn)地——某和西遞、宏村，還擁有眾多國家級名勝景點。某市現(xiàn)已成為世界著名的旅游城市，旅游業(yè)已成為某市的支柱產(chǎn)業(yè)。經(jīng)過近年來建設(shè)，某市旅游基礎(chǔ)設(shè)施大為改觀，交通狀況有了根本改變。現(xiàn)在某機場飛機可全天候起降，航班直達北京、香港、上海、廣州、合肥、武漢、沈陽、昆明、深圳、海口等全國數(shù)十個大中城市；皖贛鐵路縱貫全境；公路四通八達，徽杭（某—杭州）、合黃（合肥—某）、黃景（某—景德鎮(zhèn)）高速建成通車，從根本上改善了某市交通條件，密切了與長江三角洲及外省的聯(lián)系，使某市旅游業(yè)得到快速發(fā)展。1998年某市接待國內(nèi)外游客419萬人次，2002年706萬人次，2004年增至810萬人次，2005年已突破1000萬人次。近年來，某市賓館、酒店、餐飲業(yè)發(fā)展迅速。但與旅游業(yè)發(fā)展速度相比不相適應(yīng)，現(xiàn)已成為制約某市旅游業(yè)發(fā)展的瓶頸。隨著高檔消費群體日益擴大，星級賓館客房在某市供不應(yīng)求。目前，某市三星級賓館4家，客房數(shù)不足450間；四星級賓館7家，客房數(shù)不足1000間。每年3月11月和春節(jié)前后1個月，某市賓館均須提前預(yù)約。進入旺季，來某旅游人數(shù)日均3萬人次以上，春節(jié)、五一、十一黃金周及平常周末日均接待人數(shù)近6萬人。某市現(xiàn)有的旅游接待能力遠無法滿足需求。目前，某市四星級賓館客房出租率達72%，且有不斷上升之勢。另一方面，某市四星級賓館規(guī)模較小，一般客房數(shù)只有100160間，接待一個中型會議或一個大型旅游團需34家賓館合作。旅游接待能力不足給游客帶來諸多不變，制約了某市旅游業(yè)發(fā)展。黟縣地處某西南麓，境內(nèi)山巒疊嶂，清溪回流，生態(tài)環(huán)境絕佳，其地形、地貌、風(fēng)土人情與晉代大詩人陶淵明描繪的“桃花源”極為相似，并有陶淵明后裔在此世代繁衍。1986年以來，黟縣依托某，大力開發(fā)古村落旅游，取得了豐碩成果，2002年全縣年接待游客109萬人次，2003年125萬人次，2004年達180余萬人次，2005年已突破221萬人次，旅游總收入達7億元人民幣，成為皖南新興旅游勝地，2004年底被評為全國旅游經(jīng)濟強縣，安徽省旅游經(jīng)濟強縣第一名。西遞始建于宋皇祜年間，已有950余年歷史，村落平面呈船形，占地16公頃?，F(xiàn)保存古樸典雅的明清民居300余幢，大量的磚、木、石雕等藝術(shù)佳作點綴其間。目前，整理開放有綾云閣、胡文光刺史牌坊、瑞玉庭、桃李園、東園、西園、大夫第、敬愛堂、履福堂、青云軒、膺福堂、篤敬堂、仰高堂、尚德堂、枕石小筑、淳仁堂、追慕堂等民居古建筑。西遞被譽為“東方文化的縮影”、“古代建筑博物館”。2000年11月被聯(lián)合國教科文組織列入“世界文化遺產(chǎn)”名錄。迷人的自然景觀和近千年文化積淀吸引了海內(nèi)外眾多游客。2005年來西遞游覽的游客超過60萬人。黟縣旅游業(yè)發(fā)展受接待能力制約更為嚴重。黟縣僅有兩家二星標準的賓館，接待能力嚴重不足，遠不能滿足游客需求，致使許多慕名而來的游客，只能走馬觀花，匆匆而過，難以細細品味和體會博大精深的徽文化精髓，98%以上客人要到50公里外某市府所在地屯溪入住，第二天再返黟縣其他旅游景點旅游，飽嘗乘車勞頓之苦和成本增加。黟縣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)過兩年多充分考察調(diào)研，選址距世界文化遺產(chǎn)地西遞古民居入口100米處環(huán)境優(yōu)美的香溪谷，投資興建某市香溪谷旅游度假村。本項目為香溪谷旅游度假村一期工程—香溪國際大酒店，按四星級標準建造，有客房300間，配套建有大中小會議室6個、餐飲、會議中心及健身娛樂休閑度假設(shè)施。本項目先后被列為黟縣人民政府“4334重點工程”、某市“443重點工程”和安徽省“861”重點工程。本項目建設(shè)對改變黟縣旅游基礎(chǔ)設(shè)施落后狀況，緩解黟縣乃至整個某市游客人數(shù)大幅度增長和接待能力不足的矛盾，促進旅游業(yè)的發(fā)展是十分必要的。 可行性研究報告編制依據(jù)（1）《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要（草案）》（2）《安徽旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃》（3）國務(wù)院《風(fēng)景名勝區(qū)管理暫行規(guī)定》（4）建設(shè)部《風(fēng)景名勝區(qū)建設(shè)管理規(guī)定》（5）《黟縣旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃》（6）黟縣發(fā)展計劃委員會《關(guān)于同意黟縣桃花塢度假村建設(shè)項目立項的批復(fù)》（計投字[2004]59號）（7）黟縣發(fā)展計劃委員會《關(guān)于同意桃花塢度假村項目更名為香溪谷旅游度假村的批復(fù)》（計投字[2004]127號）（8）黟縣發(fā)展計劃委員會《關(guān)于同意調(diào)整香溪谷旅游度假村項目方案的批復(fù)》（發(fā)改計投字[2006]14號）（9）《西遞新區(qū)總體規(guī)劃》（10）《黟縣西遞鎮(zhèn)新區(qū)控制性詳細規(guī)劃》（11）某市環(huán)境保護局《關(guān)于黟縣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司香溪谷旅游度假村項目環(huán)境影響報告表的批復(fù)》（12）中華人民共和國《建設(shè)項目選址意見書》（編號：黟2004字第016號）（13）中華人民共和國《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（編號：黟2004 018號）（14）中華人民共和國《國有土地使用證》（黟國用[2004]字第115號） 項目擬建地點安徽省某縣西遞鎮(zhèn) 項目預(yù)期目標，建設(shè)香溪谷旅游度假村一期工程香溪國際大酒店，酒店按四星級標準建造，擁有豪華套房，商務(wù)套房，標準房300間，配套建設(shè)會議廳、餐飲中心及配套健身娛樂、休閑度假設(shè)施。 主要技術(shù)經(jīng)濟指標表11 主要技術(shù)經(jīng)濟指標序號 名 稱 單位 數(shù)量或指標 備注1 建設(shè)規(guī)模 項目總投資 萬元 其中：建設(shè)投資 萬元 建設(shè)期利息 萬元 57 鋪底流動資金 萬元 119 建設(shè)期 年 2 職工人數(shù) 人 198 2 建設(shè)內(nèi)容 A樓 平方米 不含夾層735平方米 B樓 平方米 C樓 平方米 D樓 平方米 E樓 平方米 2410 F樓 平方米 2968 總建筑面積 平方米 3 客房床位 個 600 客房300間4 年營業(yè)收入 萬元 4068 5 總成本費用 萬元 1963 6 年利潤總額 萬元 1882 7 營業(yè)稅金及附加 萬元 223 8 投資利潤率 % 9 投資利稅率 % 10 投資回收期 年 含建設(shè)期2年11 內(nèi)部收益率 % 12 凈現(xiàn)值（I=