【正文】 1本報告嚴格保密深圳眾廈地產顧問有限公司2本報告嚴格保密用心，創(chuàng)造價值 Creating value by hearts3本報告嚴格保密工業(yè)地產專題研究 *4本報告嚴格保密工業(yè)地產概念起源于 19世紀末工業(yè)化國家，最早的工業(yè)物業(yè)出現在 20世紀初的英國和美國。從 1945年開始后很多國家將工業(yè)地產融入到整個國家策略之中，但是直到 1970年，工業(yè)地產得以快速的發(fā)展并在各方面逐漸走向成熟。工業(yè)地產往往是一個城市乃至國家的經濟支柱。 “ 日本的工業(yè)地產占全世界的 30％，對日本 GDP貢獻在 40％以上；美國工業(yè)地產占全世界的 27％，對本國 GDP貢獻也超出了 30％ ” 。引言5本報告嚴格保密研究思維導圖：工業(yè)地產概述v定義、分類及特點v發(fā)展歷程v政策影響解讀v市場特征v趨勢研究v開發(fā)風險分析盈利模式研究開發(fā)模式研究v 工業(yè)園區(qū)模式v 主導企業(yè)引導模式v 工業(yè)地產商模式v 綜合開發(fā)模式v 出租v 出售v REITSv 案例分析眾廈觀點v 未來走向v 市場機會v 盈利模式創(chuàng)新6本報告嚴格保密第一部分：工業(yè)地產概述v 定義、分類及特點v 發(fā)展歷程v 市場特征v 趨勢研究v 政策影響解讀v 開發(fā)風險分析7本報告嚴格保密工業(yè)地產： 指在新經濟、新型工業(yè)化背景下，以產業(yè) 為依托、地產為載體的工業(yè)物業(yè)總稱。定義工業(yè)地產之消費者主要客戶為公司、企業(yè)和個體經營者，而不等同于住宅項目中的個人、老百姓。工業(yè)地產是指在新經濟、新型工業(yè)化背景下，以產業(yè)為依托，地產為載體，以工業(yè)樓宇、工業(yè)廠房、高新技術研究與發(fā)展用房為主要開發(fā)對象，集投資、開發(fā)、經營管理和服務等為一體的工業(yè)物業(yè)總稱。 工業(yè)地產之功能涵蓋行政管理、生產加工、形象展示、物流配送、商務服務、商業(yè)服務、金融服務、生活服務、人才服務、科研活動、會展活動、休閑活動、會晤功能、銷售功能等一切能產生經濟效益的服務功能。 8本報告嚴格保密根據工業(yè)地產建筑體規(guī)模大小的差異，將其劃分為兩大類，即工業(yè)廠房和工業(yè)園區(qū)。工業(yè)地產分類標準廠房定制廠房工業(yè)廠房工業(yè)園區(qū)綜合工業(yè)園科技園區(qū)物流園區(qū)專業(yè)園區(qū)企業(yè)總部基地工業(yè)地產標準工業(yè)廠房是具有廣泛通用性的 、 用于生產的工業(yè)用途物業(yè)。定制廠房是為使用者量身定做的工業(yè)用途物業(yè)，建成后，一般出租給使用者 5到 10年時間。主要由標準廠房及定制廠房組成，功能多樣化的工業(yè)產業(yè)園區(qū)。物業(yè)類別主要有研發(fā)中心、信息科技單位、土地、企業(yè)加速中心等。物流園主要是服務于物流行業(yè)，滿足其使用要求的工業(yè)園區(qū)。對設備及廠址有特殊要求的園區(qū)?？偛炕?ABP以智能化、低密度、生態(tài)型的總部樓群，形成集辦公、科研、中試、產業(yè)于一體的企業(yè)總部聚集基地。9本報告嚴格保密標準工業(yè)廠房的兼容性很好，適合成片開發(fā)，物業(yè)形式多為單層、多層、聯排及疊加為主。p 企業(yè)可以迅速投入生產，縮減新建一個工廠的時間；p 長期租賃廠房實際上是一種融資行為，可以節(jié)省初期的投入，為企業(yè)帶來放大數倍的資本，利于企業(yè)的擴張；p 對于不是十分了解中國國情的外資企業(yè)來說，租用標準廠房也是一個過渡期，為以后自建工廠做個過渡，減少經營風險；p 企業(yè)可以從標準工業(yè)廠房的附加產品獲益，如：園區(qū)的優(yōu)惠財政和稅收政策、園區(qū)的區(qū)域優(yōu)勢、園區(qū)的企業(yè)集群效應。標準廠房的優(yōu)勢聯排單層疊加廠房多層廠房單層工業(yè)廠房—— 標準廠房10本報告嚴格保密定制工業(yè)廠房在中國還處于探索實踐階段，以滿足客戶特定要求為主，服務客戶多為跨國公司。工業(yè)廠房—— 定制廠房216。開發(fā)商提供一站式服務，減少使用者在建設工廠中的種種繁瑣的手續(xù)，使用者不必為一個項目組建專門的基建隊伍；216。開發(fā)商實際上是提供了一種財務手段，減少使用者一次性的投資；216。有利于使用者鎖定經營風險，減少持有物業(yè)的風險，減少短期租賃風險；216。提供使用者行業(yè)退出的機會，減輕使用者資產負擔；216。量身定制物業(yè)解決方案可以充分滿足使用者業(yè)務需求；使用者可以專注于拓展其業(yè)務；216。對于使用者而言是進行資產負債表外的融資。定制并出租廠房的好處IBM亞太地區(qū)總部p 國內案例數量較少；p 租金較高，使用率高；p 物業(yè)形式主要為單層、多層；p 客戶一般為跨國公司，且多從事高科技制造業(yè)和物流業(yè)。定制廠房主要特點德國飛煌世亞電子公司蘇州工業(yè)園11本報告嚴格保密工業(yè)園區(qū)涵蓋廣泛，主要為各類工業(yè)產業(yè)園區(qū)、總部基地等，物業(yè)形式表現為各類工業(yè)物業(yè)的集合。多層停車場貨運電梯Techplace I綜合產業(yè)園功能復合：如新加坡面向輕工業(yè)的園區(qū) Techplace I，主要產業(yè)為電子、精密加工、信息產業(yè)及研發(fā)等。北京嘉捷科技園工業(yè)園區(qū)北京經開科技園科技園、孵化器園區(qū)物業(yè)類別以科 技、信息為主，包括研發(fā)中心、信息科技單位、軟件設計與開發(fā)，信息科技等。12本報告嚴格保密工業(yè)園區(qū)物業(yè)形式一般為多層，租金較純辦公樓相對便宜，一般為混凝土結構，注重綠化，外觀形象科技化。工業(yè)園區(qū)216。物流園主要是服務于物流行業(yè)的工業(yè)園區(qū)，如新加坡樟宜空港物流園區(qū)。216。專業(yè)物流園對設備及廠址有特殊要求的園區(qū)。如大亞灣石油化工專業(yè)園區(qū)。216?？偛炕? 以智能化、低密度、生態(tài)型的總部樓群，形成集辦公、科研、中試、產業(yè)于一體的企業(yè)總部聚集基地。可以為企業(yè)提供良好的中樞式運營管理氛圍，以高效、多能、全屏化優(yōu)勢為企業(yè)創(chuàng)建發(fā)展的高速通道，以中心級輻射全國乃至全球的 “ 中心外圍效應 ” 為企業(yè)鋪設前瞻式空間路徑。 13本報告嚴格保密工業(yè)地產是靠市場環(huán)境和產業(yè)驅動的行業(yè)，具有政策主導、專業(yè)性強、區(qū)域性強、投資回報期長及自身增值性的特點。工業(yè)地產特點 政策主導性強、政策主導性強、 專業(yè)性強專業(yè)性強216。工業(yè)地產受地方政府 、 經濟 、 產業(yè)發(fā)展 、 政策等影響很大；216。工業(yè)地產和產業(yè)緊密聯系，不同工業(yè)地產必須滿足不同產 業(yè)發(fā)展需求及功能要求； 區(qū)域性強區(qū)域性強216。由于工業(yè)發(fā)展具有 很強的聚集效應， 不同區(qū)域具有不同的 主導產業(yè)，區(qū)域市場對工業(yè)地產需求一致性較強；致使工業(yè)地產在同區(qū)域的功能差別很小。 投資大、投資大、 投資回收期長投資回收期長 216。工業(yè)地產項目規(guī)模大，前期投入大；資金占用周期長，投資回收期限大于住宅房地產與商業(yè)地產； 項目增值性項目增值性216。發(fā)展第三產業(yè)，實現二三產業(yè)聯動，拓展項目收入來源；216。加強教育業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生、文化業(yè)、科技和體育等行業(yè)的發(fā)展；優(yōu)化產業(yè)配置，打造產業(yè)群；都將促使項目價值提升特點一 特點二特點三特點四14本報告嚴格保密中國工業(yè)地產經歷了粗放經營、逐步規(guī)范、集約化使用三個階段，伴隨著國內經濟建設穩(wěn)健快速發(fā)展。07年后開發(fā)區(qū)名義 “圈地 ”土地集中整頓階段03年 2月至 03年底 04年 05年至 06年整頓深化，監(jiān)管力度加強短暫休克療法