【正文】 蘭德 中國(guó)房地產(chǎn)管理咨詢的先驅(qū)與領(lǐng)導(dǎo)者 創(chuàng)新、傳承與逆市發(fā)展 0 昌建地產(chǎn)培訓(xùn)課件 創(chuàng)新、傳承與逆市發(fā)展 宋延慶 20221121 169。 REMC2022 蘭德 中國(guó)房地產(chǎn)管理咨詢的先驅(qū)與領(lǐng)導(dǎo)者 創(chuàng)新、傳承與逆市發(fā)展 1 思考兩個(gè)問(wèn)題 萬(wàn)科上半年的凈利潤(rùn)接近 30億，同比增長(zhǎng) %，而 ，增長(zhǎng)率高達(dá) %。如果再進(jìn)一步拉長(zhǎng)時(shí)間軸，我們更會(huì)發(fā)現(xiàn)，過(guò)去六年里，萬(wàn)科銷(xiāo)售額增長(zhǎng)了 10倍多，而凈利潤(rùn)只增長(zhǎng)了 6倍。恒大上半年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額 ，凈利潤(rùn)高達(dá) ，同比增長(zhǎng) %?？梢?jiàn)，萬(wàn)科依然沒(méi)有實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額和利潤(rùn)的同步增長(zhǎng)，也表明萬(wàn)科由“規(guī)模速度”向“質(zhì)量效益”增長(zhǎng)模式的轉(zhuǎn)變還未見(jiàn)任何起色。僅就凈利潤(rùn)而言，萬(wàn)科甚至比不上一個(gè)小企業(yè)的小項(xiàng)目，比不上 SOHO中國(guó)一個(gè)樓。 —— 被業(yè)內(nèi)廣泛推崇的快速周轉(zhuǎn)模式是否不可持續(xù)？ 事實(shí)證明，過(guò)去所有消逝的開(kāi)發(fā)商幾乎沒(méi)有幾個(gè)是因?yàn)檎{(diào)控而出局的，大都是因?yàn)閼?zhàn)略失誤、股東不和、管理失控等內(nèi)因；過(guò)去所有預(yù)言“將有一批開(kāi)發(fā)商倒閉”的預(yù)言也都落空了。 —— 是否大多數(shù)人都低估了開(kāi)發(fā)商的抗擊打能力？ 蘭德 中國(guó)房地產(chǎn)管理咨詢的先驅(qū)與領(lǐng)導(dǎo)者 創(chuàng)新、傳承與逆市發(fā)展 2 內(nèi)容提要 一、市場(chǎng)形勢(shì)和企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局的變化 最可能的調(diào)控結(jié)果 忘記該忘的，做好該做的 二、本質(zhì)、境界和核心競(jìng)爭(zhēng)力 三、戰(zhàn)略突破和可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略 四、創(chuàng)新、傳承和企業(yè)精神 蘭德 中國(guó)房地產(chǎn)管理咨詢的先驅(qū)與領(lǐng)導(dǎo)者 創(chuàng)新、傳承與逆市發(fā)展 3 一、市場(chǎng)形勢(shì)和企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局的變化 我們面臨著一個(gè)前所未有的市場(chǎng)，各種因素在其中復(fù)雜對(duì)沖著。 “ 史上最嚴(yán)厲調(diào)控 ” 已歷時(shí)整整一年半。在 “ 三限 ” 和 “ 雙軌制 ” 政策影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)已經(jīng)發(fā)生了重大變化。 蘭德 中國(guó)房地產(chǎn)管理咨詢的先驅(qū)與領(lǐng)導(dǎo)者 創(chuàng)新、傳承與逆市發(fā)展 4 最可能的調(diào)控結(jié)果 最可能的結(jié)果之一：盡管在調(diào)控方向、目的存在偏差，在具體方式上也非治本之策，但“ 強(qiáng)壓 ” 態(tài)勢(shì)極有可能延續(xù)下去（調(diào)控常態(tài)化），這足以使一部分企業(yè)被洗牌出局。 01000020220300004000050000600002 0 0 2 2 0 1 0 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售情況房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 7791 10106 13154 15757 19416 25280 31207 36232 48267商品房銷(xiāo)售額 6032 7671 14247 18080 20516 29604 25068 43995 525002022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022蘭德 中國(guó)房地產(chǎn)管理咨詢的先驅(qū)與領(lǐng)導(dǎo)者 創(chuàng)新、傳承與逆市發(fā)展 5 原因 調(diào)控目的：孰輕孰重，為何轉(zhuǎn)向 不知道你是否注意到： ——“兩會(huì) ” 期間，某國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人說(shuō) “ 要大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障房 ” ，后來(lái)變成了“ 公租房、廉租房 ” ——后來(lái)，保障房又變成了保障性安居工程 ——《 2022年住房供地計(jì)劃 》 中將中小套型商品房、限價(jià)商品房也納入了保障性安居工程供地范圍，由此得出了 %的供地比。 ——本月之前的調(diào)控目的是 “ 堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)快速上漲 ” 。當(dāng)看到房?jī)r(jià)有所回落后，現(xiàn)在又增加了一句 “ 促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸 ” 。 從美國(guó)債務(wù)協(xié)議，到中國(guó)房市調(diào)控，國(guó)家利益中無(wú)不裹挾著政治家的個(gè)人利益。但政治家將個(gè)人聲譽(yù)和執(zhí)政遺產(chǎn)以民生的名義實(shí)施時(shí)，大棒就落在了房地產(chǎn)的頭上，哪怕是擬市場(chǎng)化。 蘭德 中國(guó)房地產(chǎn)管理咨詢的先驅(qū)與領(lǐng)導(dǎo)者 創(chuàng)新、傳承與逆市發(fā)展 6 原因 調(diào)控方式：逆市場(chǎng)化的政策安排 1998年我國(guó)開(kāi)始住房改革，拉開(kāi)了房地產(chǎn)市場(chǎng)化的序幕； 2022年 7月 1日，國(guó)土資源部頒布 《 招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定 》 （ 11號(hào)令） 2022年，在 《 國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知 》 （ 71號(hào)令）中，第一次明確房地產(chǎn)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。 2022年，土地開(kāi)始實(shí)施招拍掛，使中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)始真正走向市場(chǎng)化。 但是，在后房地產(chǎn)市場(chǎng)百花齊放后，以央行 121號(hào)文（關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知）標(biāo)志，也開(kāi)始了時(shí)至今日的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。這期間，國(guó)八條、新國(guó)八條，國(guó)十一條等始終沒(méi)有間斷過(guò)。 2022年 “ 救市 ” 也極具計(jì)劃色彩。這一輪的 “ 史上最嚴(yán)厲調(diào)控 ” ，更是不惜以監(jiān)察、約談、問(wèn)責(zé)等行政手段。 這期間，煤電油運(yùn)甚至方便面、洗發(fā)水等都回到了價(jià)格管制時(shí)代。 結(jié)果是：?jiǎn)适Я?“ 根本之策 ” 時(shí)機(jī)，深層次矛盾越來(lái)越多，改革的代價(jià)越來(lái)越高！ 更可怕的是，更大的錯(cuò)誤正在發(fā)生 …… 蘭德 中國(guó)房地產(chǎn)管理咨詢的先驅(qū)與領(lǐng)導(dǎo)者 創(chuàng)新、傳承與逆市發(fā)展 7 以“土地財(cái)政”為例： “ 土地財(cái)政 ” 是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的主因之一。 中央和地方財(cái)權(quán)、事權(quán)不對(duì)等是導(dǎo)致 “ 土地財(cái)政 ” 的主因之一。 由于中央加大房地產(chǎn)調(diào)控力度，各地出讓金收入紛紛下滑（上半年，北京土地收入 ，同比下降 %。海南 2022年土地收入 240億元， 2022年計(jì)劃收入 303億元，上半年近完成 79億元）。 在這種情況下，不擴(kuò)大地方增值稅分成比重（目前增值稅的 75%及所得稅的 50%歸中央所有），比培養(yǎng)地方主體稅種（如物業(yè)稅），卻要充分土地出讓金： ——“1號(hào)文件 ” 提出 10%出讓金收益用于農(nóng)田水利建設(shè)。并計(jì)劃， ——出讓金收益的 10%用于教育投入； ——出讓金收益的 10%用于保障房建設(shè)。 可以看出，中央對(duì)土地出讓金是寄予厚望的，把其視為堵住財(cái)政 “ 窟窿 ”的良方。因?yàn)橥恋爻鲎尳鸪休d了越來(lái)越多的功能 ——被綁架了，最終結(jié)局只能是固化并惡化 “ 土地財(cái)政 ” ！ ——應(yīng)對(duì)土地出讓金的用途進(jìn)行法律限制，而不是去擴(kuò)展，要反饋到土地開(kāi)發(fā)和保障房建設(shè)上，要設(shè)立類(lèi)似香港的土地收益基金，而不是 “ 寅吃卯糧 ” 。 蘭德 中國(guó)房地產(chǎn)管理咨詢的先驅(qū)與領(lǐng)導(dǎo)者 創(chuàng)新、傳承與逆市發(fā)展 8 原因 被忽視的四重阻力 目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以呈現(xiàn)膠著狀態(tài)，除了調(diào)控目的、調(diào)控方式有待改進(jìn)外，還有四重被忽視的阻力： （ 1）開(kāi)發(fā)商的抗擊打能力 （ 2）地方政府視房?jī)r(jià)為 “ 名片 ” （ 3）中央政府對(duì)房?jī)r(jià)下降的結(jié)果估測(cè)不準(zhǔn) （ 4）政府官員參股地方中小企業(yè)的比例很大 蘭德 中國(guó)房地產(chǎn)管理咨詢的先驅(qū)與領(lǐng)導(dǎo)者 創(chuàng)新、傳承與逆市發(fā)展 9 何為房地產(chǎn)市場(chǎng)的“根本之策”？ ◎建立土地使用預(yù)申請(qǐng)和保證金制度 ◎?qū)?4月 1日開(kāi)發(fā)實(shí)施的土地開(kāi)發(fā)脫鉤制度落到實(shí)處，實(shí)現(xiàn)土地開(kāi)發(fā)、收儲(chǔ)、出讓市場(chǎng)化 ◎?qū)?《 住宅法 》 重新提上議程，將 “ 雙軌制 ” 上升到法律層面。 ◎重新理解保障房，將城中村出租房、小產(chǎn)權(quán)房整頓（而不是拆除）后，納入保障房范疇 ◎保障房建設(shè)市場(chǎng)化 ◎通過(guò)住房 “ 雙軌制 ” ，促使商品房?jī)r(jià)合理回歸 ◎擴(kuò)大商品房稅基、稅賦，促進(jìn)二次分配 ◎設(shè)立土地出讓收益基金和保障房建設(shè)基金，保障市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展 蘭德 中國(guó)房地產(chǎn)管理咨詢的先驅(qū)與領(lǐng)導(dǎo)者 創(chuàng)新、傳承與逆市發(fā)展 10 但如果“強(qiáng)壓”政策持續(xù)下去，或?qū)⒂腥种坏钠髽I(yè)出局 ——國(guó)家 2022年前完成 3600萬(wàn)套保障房。按 50㎡ /套計(jì)算，計(jì) 18億㎡，年均 ㎡。 ——2022年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積 ㎡，其中商品住宅 8億㎡；房企完成土地購(gòu)置面積 平方米；全年住房用地實(shí)際供應(yīng) （ ㎡ ），完成 % ，其中商品房（包括限價(jià)房）供地 ㎡ 。在用地指標(biāo)不可能增加的情況下，保守預(yù)計(jì)，將有三分之一的