【正文】 北京9號公寓策劃全案第一部分 北京市宏觀環(huán)境分析一、 北京經(jīng)濟環(huán)境分析 北京市宏觀經(jīng)濟增速較高 北京市宏觀經(jīng)濟將繼續(xù)保持穩(wěn)定增長的態(tài)勢二、 北京市政策環(huán)境分析 開發(fā)方面 銷售方面 金融方面三、北京行業(yè)環(huán)境分析四、北京人口數(shù)量及消費水平分析 北京現(xiàn)有人口數(shù)量、居民收入、住房情況 消費水平及結(jié)構(gòu)變化五、北京文化環(huán)境分析 北京人文環(huán)境 北京地理環(huán)境六、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與規(guī)劃第一部分 北京市宏觀環(huán)境分析一、北京經(jīng)濟環(huán)境分析作為中華人民共和國的首都，北京市的社會經(jīng)濟發(fā)展一直走在全國的前列。從1991年至1999年社會發(fā)展水平綜合評價結(jié)果看，北京市總指數(shù)（包括環(huán)境領(lǐng)域、人口領(lǐng)域、居民生活領(lǐng)域、教育科技領(lǐng)域、文化教育領(lǐng)域等）基本上一直位居全國首位。北京市宏觀經(jīng)濟增速較高，同比增長11%，高于前10年本市經(jīng)濟平均增長率。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達到25300元，約折合3060美元，按可比價格計算，%。，，連續(xù)四年在全國各省中居于首位。申奧成功、舉辦大運會、加入世貿(mào)組織等一系列利好因素使投資者和消費者信心大增。全年宏觀景氣指數(shù)平均為37，為1997年以來最高水平。根據(jù)北京市統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)表明，%，全市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值3130億元，%。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達到27746元，%，約合3355美元。全市經(jīng)濟繼續(xù)保持了較快的增長，主要預(yù)期指標進展較好。北京市宏觀經(jīng)濟將繼續(xù)保持穩(wěn)定增長的態(tài)勢在2001年加入WTO和申奧成功的利好刺激下，2002年北京的經(jīng)濟形勢不斷向好。較多的國外企業(yè)將隨之進入中國、進入北京，它們將逐步深入到我國及北京的多數(shù)行業(yè)，利用他們的技術(shù)優(yōu)勢、管理優(yōu)勢和先進經(jīng)驗，拓寬獲取利潤的領(lǐng)域，同時也會帶動北京各個行業(yè)的變革，并會使北京產(chǎn)生一定的經(jīng)濟繁榮與增長的小高潮，經(jīng)濟增速會在一定時間內(nèi)有一定的增長，并最終朝好的方向以較大的增速發(fā)展。北京突出的社會經(jīng)濟發(fā)展情況，說明了在北京投資的可靠性，也表明了在我國各個城市中，北京具有更好的投資環(huán)境。二、北京市政策環(huán)境分析2002年至2003年，市政府各部門下達了一系列有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、金融方面的法規(guī)政策，其目的是為了整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場?？梢钥闯?，市政府對房地產(chǎn)市場有足夠的重視和期待，但也反映出了目前的房地產(chǎn)市場不是十分規(guī)范。開發(fā)方面216。 2002年2月4日國家建設(shè)部在滬召開的2002年全國住宅與房地產(chǎn)工作會議指出：今年全國住宅與房地產(chǎn)市場要緊緊圍繞住房消費中心，以滿足廣大中低收入居民家庭住房需求為出發(fā)點。政府部門制訂住房發(fā)展目標和政策時，應(yīng)面向中低收入居民，以保障廣大人民群眾的根本利益。落實住房分配貨幣化、改善住房供應(yīng)、擴大個人住房貸款、搞活和規(guī)范市場、發(fā)展物業(yè)管理、推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，被確定為2002年住宅與房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要內(nèi)容。216。 2002年8月，建設(shè)部、國家計委、財政部、國土資源部、人民銀行和國家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)文，提出九條具體意見，加強對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。216。 自2002年5月1日起，建設(shè)部下達的《關(guān)于房屋建筑面積計算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知》開始實施。通知要求，對已有的《房產(chǎn)測量規(guī)范》未作規(guī)定或規(guī)定不明確的部分，均按新的規(guī)定進行房產(chǎn)測量。216。 2002年2月，北京市國土房管局自1993年沿用至2002年的基準地價將被“刷新”。根據(jù)新規(guī)定，今后每三年更新一次基準地價。216。 2002年7月1日，國土資源部制定的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》開始施行。這對規(guī)范土地使用權(quán)出讓，優(yōu)化土地資源配置，建立公開、公平、公正的土地使用制度，具有重要意義。銷售方面216。 2002年7月1日，北京市購房契稅征收稅率由原來總購房款的4％降為3％。而原來規(guī)定的，購買120平方米以下的普通商品房減半征收契稅的規(guī)定也相應(yīng)地由原來的2％％。7月，《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》開始實施。此辦法是房屋維修管理費用的一次重大變革，不僅費用的來源更有保障，而且監(jiān)管也比過去更嚴格。金融方面216。 2002年2月21日，中國人民銀行發(fā)出通知，公積金貸款利率下調(diào)。5年以下（含5年）％％，％％。216。 2002年2月22日，中國人民銀行降低金融機構(gòu)人民幣存貸款利率，％，％％，％％。216。 2002年3月，國務(wù)院公布《國務(wù)院關(guān)于修改〈住房公積金管理條例〉的決定》。216。 2002年5月8日，中國建設(shè)銀行行長張恩照在上海出席亞洲開發(fā)銀行上海年會有關(guān)研討會時透露，建設(shè)銀行的資產(chǎn)證券化項目進展順利，預(yù)計將在年內(nèi)正式啟動。216。 2002年5月16日，國務(wù)院在京召開全國住房公積金工作會議。國務(wù)院副總理溫家寶在會議上強調(diào)，實行住房公積金制度是深化城鎮(zhèn)住房制度改革的重要步驟和措施，要進一步完善住房公積金制度，加強住房公積金監(jiān)督管理。216。 2002年7月23日，住房公積金貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)在北京市正式啟動。216。 央行在發(fā)布的第三季度貨幣政策執(zhí)行報告中，提醒各商業(yè)銀行要切實加強信貸管理，警惕房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，并重申嚴禁發(fā)放“零首付”個人住房貸款。216。 2003年6月5日，中國人民銀行發(fā)布了《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸的通知》(一般稱為“121號文件”)，對房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款都做出了很多嚴格的規(guī)定，文中規(guī)定對手續(xù)不全、自有資金不全的房地產(chǎn)項目不得發(fā)放貸款；不得使用銀行貸款墊資；主體封頂才能發(fā)放按揭貸款；提供投資性購房人的貸款條件。三、北京行業(yè)環(huán)境分析北京是一個特殊的地方。因此，幾乎在每一個經(jīng)濟領(lǐng)域，它都在中國都有著特殊的地位。北京是中國的重要工業(yè)城市，已經(jīng)形成電子、機械、食品、建材、輕紡，化工和冶金為龍頭的，門類齊全的工業(yè)體系。近幾年來，逐步優(yōu)化工業(yè)結(jié)構(gòu)，發(fā)展了電子、汽車、新型建材三大支柱產(chǎn)業(yè)，12個重點行業(yè)和40種重點產(chǎn)品，同時合理調(diào)整產(chǎn)業(yè)布局.，農(nóng)、林、牧、副、漁業(yè)全面發(fā)展，肉、蛋、菜、奶、魚等主要副食品產(chǎn)量大幅度提高，已形成了農(nóng)工貿(mào)一體化的農(nóng)業(yè)格局.北京的商業(yè)和服務(wù)業(yè)發(fā)達，平均每萬人擁有商業(yè)網(wǎng)點213個，、西單、前門等40多處繁華商業(yè)區(qū)，年銷售額超億元的大型商場40多家，近千家農(nóng)貿(mào)市場，還有薈萃中國所有著名菜系和世界各地風(fēng)味的眾多餐館.北京是華北地區(qū)最重要的金融中心，大多數(shù)重要金融機構(gòu)的總部設(shè)在北京，.北京旅游業(yè)十分重要，全市有旅游景點200多處，包括舉世聞名的故宮、長城、五星級的14家.北京的房地產(chǎn)業(yè)是地區(qū)支柱產(chǎn)業(yè)，過去的幾年，北京房地產(chǎn)市場有著異乎尋常的表現(xiàn)：在全國各地普遍遭遇低潮的同時，北京房地產(chǎn)市場卻令人羨慕地實現(xiàn)了獨善其身，價格雖略有下降，但幅度相對而言不大，并一直保持著在中國房地產(chǎn)市場的最高價格。盡管存在六七年輪回的說法，但是宏觀經(jīng)濟的好轉(zhuǎn)，加入WTO和申辦2008年奧運會，更是北京房地產(chǎn)新一輪熱潮的直接助燃劑。四、北京人口數(shù)量及消費水平分析人口數(shù)量及消費水平是衡量市場購買力的重要因素，北京地區(qū)人口數(shù)量位居全國前列，人均收入較高，使得這一地區(qū)的購買力高出其它城市，構(gòu)成一個寵大的消費市場。北京現(xiàn)有人口數(shù)量、居民收入、住房情況 　人口：人口總量得到控制，常住人口緩慢增長，2002年末，全市共有常住人口(在京居住半年以上人口)，%?！耄?；‰，；‰。據(jù)公安部門統(tǒng)計，2002年末，%。居民收入：，%，扣除價格因素，%；，%，扣除價格因素，%。%。農(nóng)民人均純收入5880元，%，扣除價格因素，%，農(nóng)民人均生活消費性支出4206元，%。居民住房：居住環(huán)境有較大改善。，%；。消費水平及結(jié)構(gòu)變化2002年1季度，%，%。食品類、衣著類、%、%、4%%，%。另一方面企業(yè)和居民的收入明顯增加。2001年末，。，；。上述兩個方面的變化，帶動了城鎮(zhèn)居民消費水平的提升，使這些居民有足夠的資金來購買自己需要的商品，從而促進消費需求的穩(wěn)定和可靠的增長，也保證了投資者能獲得足夠的客戶。從投資環(huán)境的角度看，積極效應(yīng)也是明顯的。同時2001年末。而且，信貸結(jié)構(gòu)明顯改變和優(yōu)化，突出表現(xiàn)在消費信貸的積極發(fā)展上。，%；，新增消費貸款主要是中長期住房貸款。所有這些都表明，北京市居民已從“衣、食”消費，轉(zhuǎn)移到“住、行、樂”消費上來，特別是住房消費比例的增長，為房地產(chǎn)投資，特別是住宅投資增添了利好。附：2002年經(jīng)濟發(fā)展統(tǒng)計表指標名稱單位2002年2002年為2001年%社會消費品零售額億元吃億元穿億元用億元食品、煙酒及用品衣著家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)醫(yī)療保健和個人用品交通和通訊娛樂教育文化用品及服務(wù)居住汽車萬輛移動電話機萬部家用電腦臺數(shù)據(jù)來源：2002年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報五、北京文化環(huán)境分析北京是中華人民共和國首都，全國政治、經(jīng)濟、交通和科學(xué)文化中心。位于華北平原西北端，東南距渤海１５０公里，是我國歷史最悠久的城市和古都之一。北京人文環(huán)境北京是全國的經(jīng)濟、文化、政治中心。傳承了中國五千年的文化精髓，具有濃郁的民族特色，成為東方文化的代表。自明末以來，北京一度是皇權(quán)的集中地，在中國象征著權(quán)力和尊貴。改革開放之后，北京的經(jīng)濟得到了長足的發(fā)展，文化也隨之呈現(xiàn)出一片欣欣向榮的繁榮景象。在保留中國傳統(tǒng)文化的同時吸收了大量國際文化。如今北京已是一個文化多元化的國家，各國文化與中國傳統(tǒng)文化在這里相融共生，為搭建世界文化一體化的橋梁做出貢獻。北京地理環(huán)境北京地處中國南北交通要道，位于華北平原的北部。西部、北部和東北部，由群山環(huán)抱。西部有西山；北部有軍都山。山地占６２%、平原占３８%。主要河流屬海河水系，永定河斜貫北京西南部，西部有拒馬河，東部有潮白河、北運河。作為千年城邑，歷史名城，北京擁有壯麗輝煌的皇家宮殿和建筑群；雄偉豪壯的長城和邊關(guān)要塞；情趣盎然、湖山相映的古典園林；風(fēng)格獨特、造型典雅的名寺古剎；深淵醇厚、韻味無窮的文化和習(xí)俗；作為現(xiàn)代化的大都市，擁有四通八達方便速捷的交通網(wǎng)絡(luò)；風(fēng)味齊全、滿意四方的餐廳、酒樓和快餐店；集萃中外名品，又有地方特色的商場和購物中心。六、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與規(guī)劃近十幾年來，北京市堅持城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)優(yōu)先發(fā)展的方針，持續(xù)加大投資，同比增長57%；，增長過1倍，%。目前，北京市基礎(chǔ)設(shè)施已初具現(xiàn)代化規(guī)模，綜合功能和服務(wù)效能也已達到較高水平，為北京的房地產(chǎn)開發(fā)投資打下了良好的基礎(chǔ)。城市交通北京市是以天安門為中心點向外輻射的城市，市區(qū)道路網(wǎng)采用方格網(wǎng)與環(huán)路、放射線相結(jié)合的布局，在城區(qū)布置了6條橫穿東西和3條縱橫南北的干線，3條環(huán)路、次干路和支路四個結(jié)構(gòu)層次組成的道路網(wǎng)構(gòu)成了北京道路系統(tǒng)的骨架。 主要道路建設(shè)在繼四環(huán)路建成通車后，五環(huán)路和六環(huán)路也正在修建和即將動工。五環(huán)路位于四環(huán)路以外5公里，連接朝陽、海淀、石景山、豐臺和大興等區(qū)縣，以及目前本市正在大力開發(fā)的北苑、清河、西苑、南苑、亦莊、垡頭、定福莊、東壩、酒仙橋、望京等10個邊緣集團。六環(huán)路總長近200公里，是國內(nèi)第一第環(huán)城高速公路和北京市最長的環(huán)線高速公路，也是一條聯(lián)系北京市郊區(qū)衛(wèi)星城鎮(zhèn)和疏導(dǎo)省市際過境交通的高速公路，途經(jīng)大興縣、通州區(qū)、順義、昌平區(qū)、門頭溝區(qū)和房山區(qū)六個區(qū)縣。今年六環(huán)路將竣工100公里，從八達嶺高速路至京原高速路23公里長的五環(huán)二期、從機場高速至京津塘高速路24公里長的五環(huán)三期已全面啟動，預(yù)計年底通車，到2003年底，五環(huán)路可望全線通車。 城市快速軌道交通（地鐵與輕軌），占規(guī)模總長度的1/8。，建成后將與12條公交線路交叉，成為貫通北京南北城的快速軌道交通干線。北京市地下鐵道規(guī)劃13條線路和2條支線，全部里程408公里。屆時，北至清河、北苑、南至黃村、西至蘋果園、東至通縣、定福莊以及頤和園、首都機場、亦莊等地都將有地鐵網(wǎng)絡(luò)覆蓋連接?？焖佘壍澜煌ňW(wǎng)規(guī)劃中的13號線（城市鐵路線），西線從西直門到回龍觀段2002年9月底可投入試運營。 高速公路北京的高速公路以城區(qū)為中心向東南西北四個方位呈放射狀分布，這些高速公路主要包括：京津塘公路、京石高速公路、京哈高速公路、京沈高速公路、八達嶺高速公路、首都機場高速公路、京開高速公路、京滬高速公路和京承高速公路。第二部分 北京房地產(chǎn)市場分析一、北京房地產(chǎn)市場發(fā)展概述二、北京房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 北京房地產(chǎn)市場總體分析 北京住宅市場供給分析三、北京市房地產(chǎn)市場未來發(fā)展趨勢分析 從供應(yīng)方面看，目前土地供應(yīng)略有增加、商品房供應(yīng)量增幅較大。 從需求方面看，有效需求將平穩(wěn)上升，需求結(jié)構(gòu)將發(fā)生變化。 北京房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)將有所變化，高價位項目供需矛盾變得突出。 房價穩(wěn)中有降，但局部地區(qū)房價會有所上漲。 物業(yè)類型的多元化趨勢明顯，非居住類物業(yè)比例上升迅速，寫字樓和商業(yè)物業(yè)將出現(xiàn)新的產(chǎn)品形式。 商品房銷售速度減慢，預(yù)售性強的項目風(fēng)險加大。 產(chǎn)品會出現(xiàn)一些在功能、規(guī)劃和戶型設(shè)計方面的新變化。第二部分 北京房地產(chǎn)市場分析一、北京房地產(chǎn)市場發(fā)展概述自20世紀90年代以來，北京市房地產(chǎn)發(fā)展總體保持平穩(wěn)增長的態(tài)勢，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為北京市國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。近兩年北京市房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重高達55%以上，房地產(chǎn)投資成為支撐國民經(jīng)濟發(fā)展的先行指標。北京市的房地產(chǎn)發(fā)展周期與經(jīng)濟增長周期、與全國的房地產(chǎn)發(fā)展周期基本吻合。自1984年以來，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展先后出現(xiàn)了三個增長期和兩個調(diào)整期，大體是每7—8年為一個增長周期，其中增長期5年，調(diào)整期2—3年。目前處于第三個發(fā)展周期的第六年，按照前兩個周期運行軌跡，今后2—3年將進入新一輪調(diào)整期，但由于受房地產(chǎn)市場日趨