上靜安動(dòng)力國(guó)際企劃提案市場(chǎng)篇2(已修改)
2025-05-23 22:42 本頁(yè)面
【正文】 在空間質(zhì)量方面，高檔樓盤在布局方面都較為合理，大廳大多方便通風(fēng)、采光，且動(dòng)靜分明；在主、次臥室的設(shè)計(jì)上除了考慮具體的布局和朝向外，更考慮到了該層次業(yè)主的生活習(xí)慣和需求。此次調(diào)查樓盤中，房型大多集中在二房二廳、三房二廳和四房二廳三個(gè)房型，從下圖可以看出，三房?jī)蓮d所占比例最高，其次為二房二廳和四房?jī)蓮d。其中有兩個(gè)樓盤由于定位于小戶型公寓，因而戶型較小，分別是“國(guó)際金融家”，面積在50平方米；另一個(gè)是徐匯的“巴黎時(shí)韻”，面積從24—57平方米不等.建 筑多層小高層高層10%30%60%毛坯全裝修毛坯與全裝修27%67%6%從上圖可以看出，在建筑規(guī)劃上，今年開盤的物業(yè)大多以高層為主，占到了60％。遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)采用多層的樓盤，即使小高層也只占到30％的份額。分析原因，主要是由于大部分高檔樓盤地處市中心，受到土地、環(huán)境、建筑面積等多方面的制約，因而只能以高層建筑來(lái)提高建筑面積和房型套數(shù)。在上海目前高檔物業(yè)市場(chǎng)中，高層占據(jù)絕對(duì)地位。在此次調(diào)查的樓盤中，裝修房的推量也占到絕大多數(shù)（見下圖），共10個(gè)，占樓盤總數(shù)的67%，毛坯房占27%。由此可見，隨著上海在2005年全部推行全裝修房，高檔住宅的裝修房推出率也必將會(huì)領(lǐng)先于其他中低檔物業(yè)。客 戶外籍人士港澳臺(tái)人士本地人士外地人士10%15%%%投資客戶其他客戶35%65%從上圖不難發(fā)現(xiàn)，在購(gòu)買滬上高檔物業(yè)的客戶群體中，%的比例，%。其次是外地人士，%。在客戶群體中，還有一定數(shù)量的外籍人士，約占10%的比例。在不少樓盤在統(tǒng)計(jì)中，也把外地人士和外籍人士歸為一類，即外域群體，他們成為了此類物業(yè)客戶群的中堅(jiān)力量，%，超過(guò)一半?？梢姡科椒矫?000元以上住宅的消費(fèi)主體顯然以外來(lái)人士為主，上海本地消費(fèi)者的購(gòu)買力相對(duì)不足已經(jīng)影響到高檔住宅市場(chǎng)的正常消費(fèi)。同時(shí)，調(diào)查也表明此類樓盤由于價(jià)格不菲，所以購(gòu)買人群絕大多數(shù)還是以自用為主，將購(gòu)買目換定位于投資的僅占到總客戶群的35%左右。價(jià) 格8000—10000元/M210000—15000元/M215000元/M233%60%7%上表顯示的是15個(gè)調(diào)查樓盤的售價(jià)情況，從表中可以發(fā)現(xiàn)，每平方米售價(jià)在1000015000元之間是此類物業(yè)的主流價(jià)位。其中，每平方米超過(guò)15000元價(jià)位的只有位于虹橋的“古北中央花園”，每平方米售價(jià)在1500017000元之間。15個(gè)樓盤中“巴黎時(shí)韻”、“仁恒濱江園”、“國(guó)際金融家”、“臨潼苑”、“香梅花園”、“上海壹街區(qū)”等售價(jià)均在每平方米12000元和每平方米13000元左右，由此可見，每平方米1000015000元是上海目前高檔樓盤價(jià)格的主流區(qū)間。物 業(yè)開發(fā)商管理國(guó)內(nèi)物業(yè)管理公司境外物業(yè)管理公司25%15%60%物管費(fèi)3元/M2以下物管費(fèi)3—5元/M2物管費(fèi)5元/M2以上40%40%20%高檔住宅均強(qiáng)調(diào)提供舒適的、具有星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的管理服務(wù)，很多發(fā)展商邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)外的名家做物業(yè)管理，在為業(yè)主解決日常生活后顧之憂的同時(shí)，也在“面子上”和“附加功能”等方面做足文章。此次調(diào)查的樓盤中，毫無(wú)例外地都采用了智能化建設(shè)，推出了一系列的服務(wù)項(xiàng)目：如水、電、煤、物業(yè)管
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