【正文】 項(xiàng)目整合營(yíng)銷策劃方案第一部分 市場(chǎng)實(shí)態(tài)分析及入市時(shí)機(jī)選擇一、徐州市場(chǎng)實(shí)態(tài)分析二、入市時(shí)機(jī)選擇第二部分 項(xiàng)目定位一、案名定位二、主廣告語(yǔ)定位三、整體形象定位四、目標(biāo)客戶群定位五、賣點(diǎn)主題挖掘第三部分 營(yíng)銷策略一、項(xiàng)目營(yíng)銷原則二、項(xiàng)目營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)劃分（一）項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期（二）項(xiàng)目工程進(jìn)度排期（三）項(xiàng)目策劃進(jìn)度排期（四）項(xiàng)目銷售階段排期及各階段推廣重點(diǎn)第四部分 媒體推廣一、項(xiàng)目整體包裝策略二、主體包裝架構(gòu)三、銷售物料成本預(yù)算第五部分 項(xiàng)目組合與投放一、媒體優(yōu)劣勢(shì)分析二、媒體選擇三、媒體推廣費(fèi)用預(yù)算四、媒體組合投放第六部分 銷售回籠資金模擬后記前言**項(xiàng)目是徐州**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司最新力作，此項(xiàng)目位于銅山新區(qū)規(guī)劃的未來(lái)商務(wù)中心軸線上，其優(yōu)越的地理位置和巨大的發(fā)展?jié)摿Ρ貙⒁l(fā)市場(chǎng)的投資和購(gòu)買的熱潮。徐州瑞爾特工作人員在對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行了實(shí)地的縝密的調(diào)研分析之后，對(duì)項(xiàng)目做了周密的規(guī)劃和準(zhǔn)確的定位。在此基礎(chǔ)上，我方工作人員又對(duì)項(xiàng)目的賣點(diǎn)進(jìn)行了更進(jìn)一步的深入挖掘和提煉，制作了切實(shí)可行的營(yíng)銷策劃方案。通過(guò)制作本次策劃方案，旨在明確下一步工作的思路、方向以及工作的重點(diǎn)。以便于雙方下一步工作順利、有序、快速的開(kāi)展。第一部分 市場(chǎng)實(shí)態(tài)分析及入市時(shí)機(jī)選擇 一、市場(chǎng)實(shí)態(tài)分析 徐州經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 1） 2006年經(jīng)濟(jì)總量和速度雙創(chuàng)新高。全市國(guó)民生產(chǎn)總值（GDP）（按政府15％增長(zhǎng)計(jì)算），增速創(chuàng)近十年來(lái)的新高，同時(shí)這也是自2004年總量邁進(jìn)千億大關(guān)后，連續(xù)3年保持了14%以上的高增長(zhǎng)。 2）生活水平有明顯上升：居民家庭恩格爾系數(shù)，%，%，生活質(zhì)量有了明顯變化，表明城市居民家庭的生活水平已進(jìn)入相對(duì)富裕階段。 3） 居住條件有較大改善空間：2005年末城市居民人均住房建筑面積 ，；。，居住條件尚有巨大改善空間。4） 城市建設(shè)從2004年開(kāi)始進(jìn)入快速擴(kuò)張發(fā)展周期，由中等城市向大城市邁進(jìn)，城市化水平快速提升，從2005年起加速建設(shè)徐州新城區(qū)，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了良好的市場(chǎng)基礎(chǔ)與發(fā)展空間。 徐州房產(chǎn)政策情況 徐州市政府出臺(tái)《市政府關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》、《徐州市市區(qū)城鎮(zhèn)最低收人家庭廉租住房管理辦法》等，以切實(shí)執(zhí)行國(guó)家宏觀調(diào)控政策，規(guī)定“自2006年6月1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70％以上。過(guò)去已審批但未取得施工許可證的項(xiàng)目凡不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)要求進(jìn)行套型調(diào)整”。以政策形式對(duì)現(xiàn)有的審批項(xiàng)目在面積配比上進(jìn)行了調(diào)控，并實(shí)施監(jiān)督，同時(shí)“為鼓勵(lì)正常的購(gòu)房消費(fèi)，對(duì)購(gòu)買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20％的規(guī)定”，以此進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的宣傳，引導(dǎo)廣大群眾樹(shù)立正確的住房消費(fèi)觀念，促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。分析：徐州經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，且增長(zhǎng)速度較快，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平日益提高；徐州市民收入不斷提高，物質(zhì)生活極大豐富，消費(fèi)能力大大增強(qiáng)；徐州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較快，商品房交易較活躍，住房消費(fèi)市場(chǎng)繁榮；徐州新一輪的城市建設(shè)啟動(dòng)，刺激了住宅需求，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展；房產(chǎn)調(diào)控政策的實(shí)施規(guī)范了房地產(chǎn)市場(chǎng)，給高性價(jià)比的住宅產(chǎn)品提供了較好的市場(chǎng)背景。二、入市時(shí)機(jī)把握房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售進(jìn)度是和項(xiàng)目的工程進(jìn)度密切聯(lián)系的，銷售進(jìn)度和工程進(jìn)度相互交替，緊密配合，才能取得較好的銷售業(yè)績(jī)。因此，在項(xiàng)目的產(chǎn)品上市的過(guò)程中必然緊跟工程的進(jìn)度這一客觀條件。本案項(xiàng)目地已基本達(dá)到三通一平的要求，工程的進(jìn)度必然能夠得到保障，以此入市必能較好的把握市場(chǎng)脈搏。場(chǎng)產(chǎn)盛 10