【正文】 項目整合營銷策劃方案第一部分 市場實態(tài)分析及入市時機選擇一、徐州市場實態(tài)分析二、入市時機選擇第二部分 項目定位一、案名定位二、主廣告語定位三、整體形象定位四、目標客戶群定位五、賣點主題挖掘第三部分 營銷策略一、項目營銷原則二、項目營銷節(jié)點劃分（一）項目的開發(fā)周期（二）項目工程進度排期（三）項目策劃進度排期（四）項目銷售階段排期及各階段推廣重點第四部分 媒體推廣一、項目整體包裝策略二、主體包裝架構(gòu)三、銷售物料成本預(yù)算第五部分 項目組合與投放一、媒體優(yōu)劣勢分析二、媒體選擇三、媒體推廣費用預(yù)算四、媒體組合投放第六部分 銷售回籠資金模擬后記前言**項目是徐州**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司最新力作，此項目位于銅山新區(qū)規(guī)劃的未來商務(wù)中心軸線上，其優(yōu)越的地理位置和巨大的發(fā)展?jié)摿Ρ貙⒁l(fā)市場的投資和購買的熱潮。徐州瑞爾特工作人員在對市場進行了實地的縝密的調(diào)研分析之后，對項目做了周密的規(guī)劃和準確的定位。在此基礎(chǔ)上，我方工作人員又對項目的賣點進行了更進一步的深入挖掘和提煉，制作了切實可行的營銷策劃方案。通過制作本次策劃方案，旨在明確下一步工作的思路、方向以及工作的重點。以便于雙方下一步工作順利、有序、快速的開展。第一部分 市場實態(tài)分析及入市時機選擇 一、市場實態(tài)分析 徐州經(jīng)濟發(fā)展狀況 1） 2006年經(jīng)濟總量和速度雙創(chuàng)新高。全市國民生產(chǎn)總值（GDP）（按政府15％增長計算），增速創(chuàng)近十年來的新高，同時這也是自2004年總量邁進千億大關(guān)后，連續(xù)3年保持了14%以上的高增長。 2）生活水平有明顯上升：居民家庭恩格爾系數(shù)，%，%，生活質(zhì)量有了明顯變化，表明城市居民家庭的生活水平已進入相對富裕階段。 3） 居住條件有較大改善空間：2005年末城市居民人均住房建筑面積 ，；。，居住條件尚有巨大改善空間。4） 城市建設(shè)從2004年開始進入快速擴張發(fā)展周期，由中等城市向大城市邁進，城市化水平快速提升，從2005年起加速建設(shè)徐州新城區(qū)，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了良好的市場基礎(chǔ)與發(fā)展空間。 徐州房產(chǎn)政策情況 徐州市政府出臺《市政府關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》、《徐州市市區(qū)城鎮(zhèn)最低收人家庭廉租住房管理辦法》等，以切實執(zhí)行國家宏觀調(diào)控政策，規(guī)定“自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70％以上。過去已審批但未取得施工許可證的項目凡不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)要求進行套型調(diào)整”。以政策形式對現(xiàn)有的審批項目在面積配比上進行了調(diào)控，并實施監(jiān)督，同時“為鼓勵正常的購房消費，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20％的規(guī)定”，以此進一步加強對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的宣傳，引導(dǎo)廣大群眾樹立正確的住房消費觀念，促進全市房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。分析：徐州經(jīng)濟運行良好，且增長速度較快，經(jīng)濟發(fā)展水平日益提高；徐州市民收入不斷提高，物質(zhì)生活極大豐富，消費能力大大增強；徐州房地產(chǎn)市場發(fā)展較快，商品房交易較活躍，住房消費市場繁榮；徐州新一輪的城市建設(shè)啟動，刺激了住宅需求，有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展；房產(chǎn)調(diào)控政策的實施規(guī)范了房地產(chǎn)市場，給高性價比的住宅產(chǎn)品提供了較好的市場背景。二、入市時機把握房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售進度是和項目的工程進度密切聯(lián)系的，銷售進度和工程進度相互交替，緊密配合，才能取得較好的銷售業(yè)績。因此，在項目的產(chǎn)品上市的過程中必然緊跟工程的進度這一客觀條件。本案項目地已基本達到三通一平的要求，工程的進度必然能夠得到保障，以此入市必能較好的把握市場脈搏。場產(chǎn)盛 10