天之韻地產(chǎn)開發(fā)策劃方案(已修改)
2025-05-22 01:37 本頁面
【正文】 天之韻策劃案天之韻策劃案目錄前言市場篇一、 本案面臨的市場特徵二、 消費者的調(diào)查三、 本案及周邊市場情況的調(diào)查四、 價格的調(diào)查産品篇一、 産品定位二、 産品優(yōu)劣勢分析三、 對産品的建議四、 産品的指標(biāo)建議五、 臨河處理六、 大門處理七、 車位建議銷售篇 一、 總體銷售策略二、 銷售價格策略三、 付款方式策略四、 銷售預(yù)測五、 銷售造勢六、 銷售準(zhǔn)備工作廣告篇一、 推廣時機建議二、 推廣總體策略三、 總體形象定位四、 包裝重點五、 廣告總體預(yù)算六、 媒體建議七、 立體化市場推廣建議環(huán)境篇市場篇房地産業(yè)是一個風(fēng)險與機會並存的行業(yè)，專業(yè)的開發(fā)商能從衆(zhòng)多的市場現(xiàn)象中分析找出消費者的真正需求，並予以滿足，從而抓住機會，獲得成功。因此，市場是根本，是我們正確決策的依據(jù)。一、專案概況及策劃建設(shè)目標(biāo)位置與環(huán)境（1）.專案位置：成都市南面，一環(huán)路以內(nèi)。（2）.：園區(qū)四周均有市政道路和園區(qū)本身道路，周邊有多條公共交通線路。（3）.環(huán)境幽靜：園區(qū)周邊房産已形成.,多已成現(xiàn)房。2.策劃建設(shè)目標(biāo)在小天小區(qū)內(nèi)建成一個環(huán)境幽靜，規(guī)模和檔次較高。3.園區(qū)的工程建設(shè)指標(biāo)：（1）.專案占地面積：50畝（）（2）.規(guī)劃建設(shè)專案：小高層電梯公寓，園區(qū)中心花及園林道路，物管中心。：（1）.主體建築爲(wèi)小高層電梯公寓?？偨êB面積110000平方米，層數(shù)1115層結(jié)構(gòu)上採用框架剪刀牆結(jié)構(gòu)。（2）.主打戶型：面積130平方米（70%），100平方米（15%），層面設(shè)計小躍式。停車面積約10000m2（3）綠化率47%.容積率25%.建設(shè)密度34%一、 市場機會點分析（一） 、都市住宅市場背景分析隨著政府對房地産業(yè)的各種扶持政策出臺，成都的房地産市場空前活躍起來。總的來說，目前的成都房地産開發(fā)存在著這樣一個特點：一方面是商品房總體開發(fā)量大，積壓情況嚴(yán)重；另一方面是商品房有效供應(yīng)嚴(yán)重不足，消費者買不到所需的房子。在這種市場條件下，開發(fā)商只有切實的從市場的需求出發(fā)，從消費者的需求出發(fā)，找出市場機會點、空白點，進行差異化營銷，才能在競爭中取勝。成都市住宅市場，具有如下特點：商品房總體開發(fā)量過大，積壓現(xiàn)象嚴(yán)重政府爲(wèi)了扶持房地産業(yè)的發(fā)展，不斷以減免開發(fā)商的各種稅費爲(wèi)手段來鼓勵開發(fā)。而銀行住房貸款的普及，以及去年的三次降息措施，更空前的調(diào)動了消費者的購房熱情。於是，有的開發(fā)商盲目地進行大規(guī)模開發(fā)，使成都的商品房總開發(fā)量迅速猛增，直至過剩，甚至出現(xiàn)一個區(qū)域內(nèi)數(shù)十個專案同時開發(fā)的情況（如府南河）。但是，在這種大規(guī)模的開發(fā)行爲(wèi)中，真正賣得好的專案卻只是少數(shù)。商品房的大量積壓，使開發(fā)商們感到了市場形勢的嚴(yán)峻。有不少號稱是大手筆、新概念的樓盤一面市就受到了消費者的冷落，造成積壓，如“北斗星花園”、“萬福世家”、“盤古花園”、“新陽光健康花園”等等。 市場有效供給不足，需求與供給發(fā)生錯位雖然市場上商品房的供應(yīng)量如此之大，但仍有衆(zhòng)多的購房者買不到適合自己的房子。這說明，消費者並不是沒有購房的需求，而是商品房的供應(yīng)與消費者的需求類型發(fā)生了嚴(yán)重的錯位。因此，那些對準(zhǔn)了購房者的需求的專案就能引起消費者的購房激情，從而創(chuàng)造出一個個銷售奇跡。（如“SOHO寓所”、“麗陽天下”等）反之，那些與消費者的需求發(fā)生錯位的專案就只能在競爭中被淘汰，而成爲(wèi)積壓房。（如“萬福世家”、“上河城”等）差異化營銷成爲(wèi)佔領(lǐng)市場的有效辦法房地産營銷之根本，就是要找出市場的空白點、機會點，爲(wèi)專案樹立鮮明的風(fēng)格特色，與其他專案形成區(qū)隔，從而減少競爭，佔領(lǐng)市場。人無我有，而“我有”若爲(wèi)市場所需，“我”就佔領(lǐng)了市場。因此，雖然市場競爭如此的激烈，但仍有少數(shù)的樓盤在消費者中引起了轟動，一面市就被一搶而空，甚至被炒高數(shù)倍的價格發(fā)售。比如：“SOHO”、“都市驛站”、“麗陽天下”等，這些開發(fā)商們看準(zhǔn)了市場上沒有酒店式的小公寓，同時又存在有這種需求的消費者，市場出現(xiàn)了供需不平衡的空白點，進而去開發(fā)滿足這種需求的專案，再配以各自不同的風(fēng)格進行營銷，最終贏得了市場。 挖掘?qū)０笣摿?，實現(xiàn)等值營銷，將成爲(wèi)房地産營銷的主要趨勢同一區(qū)位、同一檔次甚至同一類型的樓盤，因爲(wèi)挖掘潛力的程度不同，其最終結(jié)果也會大不相同。有的房子其本身價值並不高，單由於開發(fā)商對其潛在價值進行了大力的挖掘，使其最終實現(xiàn)了市場價值的最大化，如“置信雙楠誼苑”，本來只有1600元左右的價值，置信公司通過各種手段，將其潛在價值充分的挖掘出來，最終將其價值提高到2000元左右。這說明，只有挖掘出項目的潛在價值並使其兌現(xiàn)的營銷才是成功的營銷。隨著越來越多的開發(fā)商認識到等值營銷的重要性，未來，等值營銷將成爲(wèi)房産營銷總趨勢。 本案面臨的市場特徵 總體供過於求，局部供不應(yīng)求自2000年以來，市場購買需求于開發(fā)量同步增長，總體上有效需求不足，供大於求，但區(qū)域內(nèi)個別樓盤能在短期內(nèi)完成100%的銷售，反映出市場無均衡性和開發(fā)水平的差異性。 開發(fā)商注重市場研究，但準(zhǔn)確度把握不高。有實力的開發(fā)商均投入力量仔細分析市場需求，以便進行産品定位，但在方法中不能百分之百保證産品定位的市場準(zhǔn)確度，造成大面積滯銷。 經(jīng)濟實用房暢銷，小康型小熱銷，高檔住宅緩銷，高檔電梯公寓滯銷。購買群體階層明顯90年代中期的購房主體爲(wèi)高級富有階層和集團，90年代後期的購買主體爲(wèi)較成功企業(yè)商業(yè)主，目前的購房主體爲(wèi)中高及工薪階層。購買者注重實表於品質(zhì)共有的社區(qū)最能取悅消費者的社區(qū)具有一定個性，有一定品味，但價格要絕對實惠。6總價市場主宰一切單價說明了社區(qū)品質(zhì)高低，總價反映了真實的客戶購買力，在有限的面積
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