【正文】 國(guó)際會(huì)議中心和綜合辦公樓建設(shè)工程第一章 總論
項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱：X市國(guó)際會(huì)議中心和綜合辦公樓建設(shè)工程 建設(shè)單位：市***置業(yè)有限公司 項(xiàng)目地址：市大道特1號(hào) 項(xiàng)目用地面積：9844m2 項(xiàng)目總建筑面積：70000m2 地上建筑面積： 55000m2地下建筑面積： 15000m2 項(xiàng)目總投資：23000萬(wàn)元 項(xiàng)目建設(shè)期：18個(gè)月
項(xiàng)目提出背景及建設(shè)必要性 項(xiàng)目提出背景地處**半島東南部，位于東經(jīng)119度30分～121度，北緯35度35分～37度09分。東南瀕臨黃海，東北與**市毗鄰，西與**市相連，西南與**市接壤。全市總面積10654平方公里，其中市區(qū)1102平方公里。與上海、廣州、天津、大連并稱為中國(guó)五大外貿(mào)口岸，著名的旅游城市和海洋科研基地，是國(guó)務(wù)院第一批確定的沿海開(kāi)放城市與經(jīng)濟(jì)中心城市。既是華北南部、華東北部和西北地區(qū)進(jìn)出口物資的主要集散地,也是太平洋國(guó)家與歐亞大陸國(guó)家聯(lián)系的紐帶。作為**省的重要經(jīng)濟(jì)中心和對(duì)外開(kāi)放的窗口， 1992 年省人民政府把確定為**省對(duì)外開(kāi)放的龍頭。為了適應(yīng)改革開(kāi)放新形勢(shì)的需要，市作出了行政中心東移的戰(zhàn)略決策，以此帶動(dòng)?xùn)|部的開(kāi)發(fā)建設(shè)，推動(dòng)全市向現(xiàn)代化國(guó)際城的宏偉目標(biāo)邁進(jìn)。東部地區(qū)已成為市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)地區(qū)之一。市***號(hào)地塊位于寧夏路北側(cè)，新建占地面積7803 m2?；氐貏?shì)東高西低，局部高差較大，總體建設(shè)條件良好。為加快地塊的開(kāi)發(fā)建設(shè)，武警水電部隊(duì)青島項(xiàng)目部決定在此地塊投資建設(shè)接待中心和綜合辦公樓。項(xiàng)目名稱為市國(guó)際會(huì)議中心和綜合辦公樓建設(shè)工程。按照基本建設(shè)程序委托市民用建筑設(shè)計(jì)院有限公司編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告申請(qǐng)立項(xiàng)。 項(xiàng)目建設(shè)必要性實(shí)現(xiàn)東部開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃，進(jìn)一步完善新的市中心區(qū)建設(shè)。根據(jù)市總體規(guī)劃，東部開(kāi)發(fā)區(qū)將建成市新的行政中心。經(jīng)過(guò)幾年的開(kāi)發(fā)建設(shè)，東部地區(qū)已基本形成市政基礎(chǔ)設(shè)施配套、城市建設(shè)頗具規(guī)模的新城區(qū)。本項(xiàng)目的建設(shè)，將進(jìn)一步完善東部地區(qū)的建設(shè)，實(shí)現(xiàn)東部開(kāi)發(fā)區(qū)的總體規(guī)劃，加快完成新的市中心區(qū)建設(shè)，樹(shù)立新的形象，促進(jìn)市現(xiàn)代化國(guó)際城市建設(shè)。本項(xiàng)目的建設(shè)是改善周邊旅游居住及辦公條件，提高市城市化建設(shè)的需要?！耙率匙⌒小睂?duì)于百姓生活必不可缺，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平不斷提高，對(duì)于旅游居住及餐飲條件的要求也越來(lái)越高。2005年，我市以度假旅游為核心，精品項(xiàng)目為支撐的多元化的旅游產(chǎn)品體系初步形成，一批規(guī)模大、投資高的旅游碼頭、游艇俱樂(lè)部、高星級(jí)酒店和度假、娛樂(lè)等項(xiàng)目相繼建成或開(kāi)工，項(xiàng)目建設(shè)創(chuàng)歷史最好水平，部分項(xiàng)目填補(bǔ)了我市旅游空白。初步統(tǒng)計(jì)，去年我市旅游項(xiàng)目建設(shè)投入資金49億元以上，比上年增長(zhǎng)約48%，其中社會(huì)性投資占86%。23個(gè)大項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展順利，啤酒街投入使用，成為極具特色的旅游街區(qū)；昌樂(lè)路文化街正式開(kāi)街，被文化部命名為國(guó)家文化產(chǎn)業(yè)示范基地。海景花園大酒店二期工程、銀海國(guó)際游艇俱爾部、天泰浴場(chǎng)等重點(diǎn)項(xiàng)目順利完成年度計(jì)劃，同時(shí)加快建筑業(yè)發(fā)展，鞏固建筑業(yè)作為國(guó)家支柱產(chǎn)業(yè)的地位，培育經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)邁出了關(guān)鍵一步?！? 2006年我市旅游大項(xiàng)目總體呈現(xiàn)出“體量大、數(shù)量多、檔次高、項(xiàng)目精”的特點(diǎn)。 一是數(shù)量多、投資大。2006年全市已簽約和已簽訂投資意向及在談的旅游項(xiàng)目約有51個(gè)，總投資額約416億元，旅游大項(xiàng)目的數(shù)量和投資額為歷年之最。二是度假區(qū)建設(shè)項(xiàng)目多。金沙灘度假酒店、北京電影學(xué)院創(chuàng)意學(xué)院、極地海洋世界、石老人浴場(chǎng)、石老人休閑區(qū)、天泰東海岸項(xiàng)目、青島運(yùn)動(dòng)旅游度假基地項(xiàng)目等體現(xiàn)了度假功能，這些項(xiàng)目的建成將極大地豐富國(guó)際海濱度假城市的內(nèi)涵。三是高端旅游項(xiàng)目多。在建、擬建的游艇俱樂(lè)部、體育健身園等高端旅游產(chǎn)品共11個(gè)，投資額約32億元。四是海洋特色突出的旅游大項(xiàng)目多。極地海洋世界、海軍博物館改造工程、石老人休閑區(qū)、天逸海灣度假城等一批海洋特色突出的旅游大項(xiàng)目正在加緊施工建設(shè)。五是高檔次酒店項(xiàng)目多。在建、擬建的四、五星級(jí)酒店18家，投資額約83億元。引進(jìn)萬(wàn)豪、洲際、凱賓斯基等國(guó)際知名酒店管理集團(tuán)參與我市酒店管理。目前，希爾頓、喜達(dá)屋、新羅等世界和亞洲知名的酒店管理集團(tuán)有意向參與我市酒店業(yè)的經(jīng)營(yíng)和管理。 以建設(shè)現(xiàn)代化國(guó)際城市為目標(biāo),以加速生產(chǎn)要素的流動(dòng)和提升城市服務(wù)業(yè)規(guī)模與水平為突破口,堅(jiān)持城市化與工業(yè)化、市場(chǎng)化、國(guó)際化整體推進(jìn)。進(jìn)一步提高中心城區(qū)集聚輻射功能,加快新城區(qū)建設(shè)；推進(jìn)五市城區(qū)向中等城市目標(biāo)發(fā)展；使青島成為全國(guó)重要的具有較強(qiáng)輻射和帶動(dòng)力的區(qū)域性經(jīng)濟(jì)中心城市。符合黨和國(guó)家關(guān)于國(guó)有企業(yè)改革政策，有利于盤(pán)活國(guó)有資產(chǎn)。綜上所述，本項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)于改善市旅游、商務(wù)及辦公條件，完善東部城區(qū)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)城市總體規(guī)劃具有重要作用，建設(shè)確有必要。 建設(shè)單位基本情況本項(xiàng)目由市***置業(yè)有限公司承擔(dān)建設(shè)。 經(jīng)營(yíng)宗旨通過(guò)項(xiàng)目各方真誠(chéng)合作，加強(qiáng)企業(yè)間資金、技術(shù)的橫向聯(lián)合，發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)，加快地塊的建設(shè)步伐。項(xiàng)目部將以高質(zhì)量的建筑產(chǎn)品及優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，為社會(huì)各界提供方便、合理、舒適的旅游、餐飲、辦公場(chǎng)所。從而達(dá)到促進(jìn)市城市建設(shè)，改善旅游環(huán)境，促進(jìn)市現(xiàn)代化國(guó)際城市建設(shè)的目的。通過(guò)認(rèn)真經(jīng)營(yíng)，在創(chuàng)造可觀的社會(huì)效益的同時(shí)獲得最佳經(jīng)濟(jì)效益。在市***號(hào)地塊建設(shè)賓館、商務(wù)、辦公樓，并進(jìn)行銷(xiāo)售、出租房屋及物業(yè)管理。本項(xiàng)目總投資為23000 萬(wàn)元。 可行性研究工作的結(jié)論可行性研究結(jié)論本項(xiàng)目建設(shè)符合城市建設(shè)規(guī)劃，有利于加快國(guó)際化城市建設(shè)的步伐。通過(guò)市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析，本項(xiàng)目擬建賓館、商務(wù)、辦公市場(chǎng)較好。外部配套條件較好，供電、供熱、通訊、給排水、煤制氣和有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施可以滿足項(xiàng)目需求。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益良好，財(cái)務(wù)分析可行。項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見(jiàn)表11。表11 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)一覽表序號(hào)指標(biāo)名稱單位數(shù) 量備注1總投資萬(wàn)元230002占地面積m298443總建筑面積m270000其中：接待中心m225000 網(wǎng)點(diǎn) m218000地下室m215000 寫(xiě)字樓m212000第二章 市場(chǎng)分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 房地產(chǎn)發(fā)展概況以其獨(dú)特的地理環(huán)境優(yōu)勢(shì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的廣闊前景，使的房地產(chǎn)市場(chǎng)充滿了誘人的魅力。近年來(lái)，的房地產(chǎn)市場(chǎng)以其超常的速度向前發(fā)展，成為全國(guó)房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市之一。一九九二年在鄧小平同志南巡講話以后，市委市政府做出市級(jí)機(jī)關(guān)東遷的決定，原市委機(jī)關(guān)駐地向外商轉(zhuǎn)讓及市級(jí)機(jī)關(guān)新大樓的開(kāi)工建設(shè)，奏響了青島行政、商貿(mào)、金融、娛樂(lè)、文化中心的東進(jìn)序曲，也促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一個(gè)全面高漲的時(shí)期。從全市房地產(chǎn)發(fā)展情況看，1984年以市城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)公司為代表的首批4家公司的成立， 使房地產(chǎn)進(jìn)入萌芽階段，當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)投資主要是以舊城改造為目標(biāo)，由于政策與觀念的雙重因素制約，房地產(chǎn)投資發(fā)展較為緩慢。1988年市開(kāi)始實(shí)施國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓政策，房地產(chǎn)業(yè)逐漸活躍起來(lái)，全市房地產(chǎn)公司發(fā)展到20家。1992年伴隨著全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，的房地產(chǎn)進(jìn)入三年的高漲時(shí)期，房地產(chǎn)投資從92年到94年三年間，%、%和136%，93年達(dá)到頂峰，94年開(kāi)始增速減緩，95年以來(lái)增速明顯減慢，%，997年則出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，分別為19%%，%，99年增幅明顯加大，%。目前房地產(chǎn)業(yè)已初具規(guī)模，成為全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)重要新興產(chǎn)業(yè)，%，%。市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過(guò)程與全國(guó)情況基本一致，在經(jīng)歷了9094年高速增長(zhǎng)期后，95年增速明顯減緩，997年出現(xiàn)了明顯的回落，98年又開(kāi)始出現(xiàn)一定的增長(zhǎng)。隨著國(guó)家一系列擴(kuò)大內(nèi)需拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的方針實(shí)施，一系列大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的政策相繼出臺(tái)，市房地產(chǎn)形勢(shì)好。2006上半年，我市建筑業(yè)企業(yè)深化企業(yè)改革，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理、加大施工資金和技術(shù)的投入，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)一步增強(qiáng)，承攬建筑施工任務(wù)持續(xù)增加，建筑業(yè)企業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好，%；，%；,%。一、建筑工程產(chǎn)值增速加快，占比提高 上半年，在市建筑企業(yè)施工任務(wù)比較充足的前提下，加快施工進(jìn)度，建筑業(yè)總產(chǎn)值較大幅度的增長(zhǎng)，在完成的建筑業(yè)總產(chǎn)值中，%，%。其中國(guó)有及國(guó)有控股建筑企業(yè)仍然在扮演著我市建筑市場(chǎng)上的主要角色,前6個(gè)月，%，%。二、一級(jí)以上資質(zhì)企業(yè)完成產(chǎn)值占近六成上半年，從全市建筑企業(yè)資質(zhì)等級(jí)看，%,%，其中：，%，%；從企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)和企業(yè)的規(guī)模來(lái)看，大型國(guó)有建筑業(yè)企業(yè)仍然是我市建筑市場(chǎng)上的主力軍。上半年，完成產(chǎn)值超過(guò)億元的單位共31家，,%。三、施工面積小幅上升，新開(kāi)工面積“放量”增長(zhǎng)上半年,我市建筑企業(yè)加大施工力度，房屋施工面積達(dá)2916萬(wàn)平方米,%。國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)完成1000萬(wàn)平方米，,%。上半年，新開(kāi)工面積1165萬(wàn)平方米,%，%。其中：國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)施工面積323萬(wàn)平方米，%,%。新開(kāi)工面積放量增長(zhǎng),說(shuō)明我市建筑業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好。四、建筑市場(chǎng)進(jìn)一步規(guī)范,招投標(biāo)率占90%以上工程招投標(biāo)是強(qiáng)化建筑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，提高建筑企業(yè)管理水平、工程質(zhì)量、技術(shù)水平的一種行之有效的制度。上半年，市建筑市場(chǎng)進(jìn)一步規(guī)范，工程招投標(biāo)率上升，在全市建筑工程中，實(shí)行招投標(biāo)承包的施工面積2709萬(wàn)平方米，％，％。其中：國(guó)有及控股企業(yè)招投標(biāo)承包面積999萬(wàn)平方米，％，%，；一級(jí)資質(zhì)以上招投標(biāo)面積1676萬(wàn)平方米，％，%