【正文】 天寶集團辦公項目 營銷策劃報告 國貿(mào)經(jīng)驗與致觀資源 策略篇 市場篇 銷售篇 市場篇 市場壓力 項目機會 客群來源 南通辦公樓難賣 南通 5A甲級辦公樓更難賣 板塊特點分述 —— 特點、客群、價格、去化水平 市場飽和區(qū) 和諧共生區(qū) 緩慢發(fā)展區(qū) 巔峰之戰(zhàn)區(qū) 從區(qū)域看，市中心 勉強生存 ，周邊板塊 缺乏支撐 。 從客群看， 本地企業(yè) 占據(jù)絕對比例，外來企業(yè)多為 租賃性質(zhì) 。 從價格看，三個區(qū)域 層次明顯 ，新區(qū) 價差過大 。 從去化看， 周期 戰(zhàn)線 過長 ，去化明顯 不如公寓 類產(chǎn)品 四層結(jié)論： 未來發(fā)展預(yù)期 市中心 —— 適量發(fā)展，穩(wěn)定為主 港閘區(qū) —— 消化前期積余，控制供應(yīng) 新東區(qū) —— 緩慢增量，與經(jīng)濟發(fā)展保持一致 新區(qū) —— 激進供應(yīng)，高端項目兩線競爭 項目 區(qū)位 總套數(shù) （套） 已售已備案 （套） 總面積 （平方米） 已售已備案 （平方米） 去化率 越江新村 市中心 78 78 100% 東景國際 新東區(qū) 581 566 % 亞太大廈 新東區(qū) 23 21 % 金唐大廈 市中心 25 24 % 東星復(fù)美商務(wù)樓 市中心 72 70 % 紫陽新城 市中心 342 325 % 財富商城 港閘區(qū) 542 519 % 太陽鑫城 市中心 330 293 % 七彩豪庭 市中心 142 130 % 興億達商務(wù)樓 港閘區(qū) 45 32 % 聚峰樓 市中心 30 24 % 奧特萊斯廣場 港閘區(qū) 331 274 % 瑞安名邸 市中心 72 68 % 魅力城 新東區(qū) 441 331 % 尚東時代 新東區(qū) 111 99 % 鑫乾國際廣場 新區(qū) 242 185 35068 % 紫瑯上郡 開發(fā)區(qū) 120 81 % 都市豪庭 市中心 48 35 8576 % 鼎典商坊 市中心 3 2 % 海外聯(lián)誼大廈 新區(qū) 236 120 33500 19766 % 中南世紀城 新區(qū) 2091 1120 % 豪濱花園 市中心 12 7 % 尚美家 港閘區(qū) 321 161 % 美麗華商業(yè)廣場 港閘區(qū) 182 91 % 尚德城邦 市中心 334 166 % 金和大廈 市中心 33 6 % 國際貿(mào)易中心 新區(qū) 306 67 % 瑞景商貿(mào)廣場 市中心 152 24 % 永和佳苑 港閘區(qū) 202 30 % 華祥大廈 市中心 7 0 0 0% 現(xiàn)代生活廣場 市中心 102 0 0 0% 金飛達名郡 市中心 25 0 0 0% 康華苑 港閘區(qū) 2 0 331 0 0% 清水居 市中心 4 0 0 0% 濠西路 66號 市中心 3 3 0 0% 凱旋花園 市中心 12 0 3118 0 0% 網(wǎng)上備案在售寫字樓共 36個 17個項目去化率低于 60% 10個項目去化率高于 80% 甲級寫字樓平均去化率 % 5A甲級寫字樓的生存狀況 城市 支柱產(chǎn)業(yè) GDP （億元） 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展 （億元） 進出口總額 （億美元） 城鎮(zhèn)人均可支配收入 （元） 人口數(shù) （萬人） 南通 紡織、機械、電子化工、建材、船舶業(yè) 18903 寧波 紡織服裝業(yè)、機械制造業(yè)、臨港工業(yè)、石化工業(yè)、鋼鐵工業(yè)、電力工業(yè) 1600 25304 無錫 紡織服裝加工、精密機械、汽車配套工業(yè)、電子信息、高檔家電業(yè)、特色冶金、精細化工、生物醫(yī)藥業(yè) 23605 蘇州 IT業(yè)，電器機械制造、儀表制造、化工業(yè) 6701 2436 2285 23867 5A甲級寫字樓困境之 城市能級 第三產(chǎn)業(yè)與職能交集能量不夠，經(jīng)濟能級尚處起步階段。 5A甲級寫字樓困境之 交通問題 與蘇南隔江相望，脫離上海經(jīng)濟圈； 資源流失往蘇南，人口呈現(xiàn)負增長。 困于蘇北、坐失人才，創(chuàng)業(yè)、投資兩不利。 5A甲級寫字樓困境之 租賃市場擠壓 項目 售價（元 /平方米） 租金（元 /平方米 /月） 華辰大廈 10000 35 王府大廈 8500 32 南通大廈 9000 38 潤友大廈 9500 38 金唐大廈 8500 26 租金多在 40以下，購買辦公樓投資回報率低。 城市 租金（美元 /平方米年） 市價（美元 /平方米） 北京 430 3348 上海 456 5865 廣州 288 3493 成都 170 1627 部分城市甲級寫字樓情況 5A甲級寫字樓的分布 鑫乾國際廣場 甲級定位 安泰大廈 5A定位 國貿(mào)中心 5A定位 熔盛大廈 5A定位 中南世紀城 甲級定位 個案介紹 —— 國貿(mào)中心 項目特點： 南通價格拉升 怎樣的項目 —— 高品質(zhì)，大堂、調(diào)高與高度 怎樣的銷售 —— 市場價格的先驅(qū) 怎樣的客群 —— 分區(qū)客群把握 個案介紹 —— 鑫乾國際廣場 怎樣的項目 —— 定位不明策略不正 怎樣的銷售 —— 有易居而無價格 怎樣的客群 —— 內(nèi)部資源消化 個案介紹 —— 安泰大廈 怎樣的項目 —— 純正 5A甲級樓首例 怎樣的銷售 —— 兩年營銷顆粒無收 怎樣的客群 —— 低價整體收購 個案介紹 —— 中南世紀城 怎樣的項目 —— 首個項目頭炮未響 怎樣的銷售 —— 低價入市自我炒作 怎樣的客群 —— 投資為主環(huán)境弱化 個案介紹 —— 海外聯(lián)誼大廈 怎樣的項目 —— 好立面而無硬配套 怎樣的銷售 —— 低成本低價位 怎樣的客群 —— 追求低價位辦公小型客戶 于壓力下尋求項目生存機會 做高成本，以品質(zhì)取勝 做低成本，以價格取勝 項目區(qū)位機會 —— 三大核心要素打造新區(qū)核心域 本案 易初蓮花 工農(nóng)路 市政府 項目價格機會 —— 爭做高端，板塊高價局面已成 鑫乾國際 天寶能源 匯金國際 國貿(mào)中心 熔盛大廈 海外聯(lián)誼 中南世紀 安泰大廈 6000 7000 8000 9000 10000 11000 海外聯(lián)誼大廈 鑫乾國際廣場 中南世紀城 國貿(mào)中心 價格走勢 項目產(chǎn)品機會 —— 生態(tài)優(yōu)勢引領(lǐng)國際辦公概念 建筑生態(tài) 人文生態(tài) 環(huán)境生態(tài) 項目客群深度挖掘 十大行業(yè)看南通客群 行業(yè) 企業(yè)數(shù) 規(guī)模企業(yè)數(shù) 紡織業(yè) 3123 97 輕工業(yè) 1065 63 船舶業(yè) 73 15 電子信息業(yè) 1901 26 裝備制造業(yè) 1123 31 能源業(yè) 341 17 媒體業(yè) 1033 56 運輸業(yè) 798 78 鋼鐵業(yè) 89 23 金融業(yè) 633 31 南通 21442家企業(yè)，十大行業(yè)占據(jù) 10179家，規(guī)模以上企業(yè)達 437家。 落戶南通的世界 500強企業(yè) 企業(yè)名稱 行業(yè) 區(qū)域 南通通用電氣技術(shù)咨詢服務(wù)有限公司 機械 市區(qū) 南通寶鋼鋼鐵有限公司 鋼鐵 港閘 南通 ITT科能電子工業(yè)有限公司 電子 經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 南通瑞麗化工有限公司 化工 如東 美國帝高納產(chǎn)業(yè)有限公司 化工 經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 美國嘉吉公司 糧油 經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 南通東麗特斯化纖有限公司 紡織 經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 南通帝人化纖有限公司 紡織