政府及相關(guān)利益主體介(已修改)
2025-05-14 08:14 本頁面
【正文】 ?第三章 ?政府及相關(guān)利益主體 ? 房的產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè) ? 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營從土地購置、到開發(fā)建設(shè)、再到消費(fèi)和服務(wù)等各個(gè)環(huán)節(jié)，涉及多方主體的利益。 ? 如土地供應(yīng)方政府、貸款方銀行、消費(fèi)者、建筑商、設(shè)計(jì)師等。 ? 第一節(jié) 政府 ? 一、政府的概念 ? 廣義政府； ? 狹義政府； ? 我國一般把政府界定為執(zhí)行國家權(quán)力，進(jìn)行政治統(tǒng)治并管理社會(huì)公共事務(wù)的機(jī)關(guān)，是中央和地方行政機(jī)關(guān)的總合。 ? 二、政府在房地產(chǎn)市場中的作用 ? （一）對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控 ? 房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控； ? 宏觀調(diào)控的手段： ? 一是經(jīng)濟(jì)手段：金融與財(cái)政 ? 金融 利率 ? 房貸 利率 7折 ： ? 2022年 10月 27日，中國人民銀行出臺(tái)了《 擴(kuò)大商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下調(diào)幅度、支持居民首次購買普通住房 》 的文件，宣布自當(dāng)日起，將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的 倍。 ? 財(cái)政 稅收 ? 2022：購房 2年內(nèi)轉(zhuǎn)手，全額征收營業(yè)稅； ? 2022：購房 5年內(nèi)轉(zhuǎn)手，全額征收營業(yè)稅； ? 2022：開征所得稅。 ? 2022年 10月 22日：個(gè)人首次購買 90平方米及以下普通住房的，契稅稅率下調(diào)到 1%；個(gè)人銷售或購買住房免征印花稅。 ? 2022年 12月 20日：個(gè)人購買普通住房超過5年改為超過 2年轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅。 ? 法律手段； ? 《 中華人民共和國土地管理法 》 ? 《 中華人民共和國城市規(guī)劃法 》 ? 《 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 》 ? 行政手段。 ? 2022：實(shí)名制購房，期房禁止轉(zhuǎn)讓； ? 2022：土地兩年未開發(fā)無償收回； ? 2022： 90/70，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積 90平方米以下住房面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上。 ? 限購 ? 北京限購 ? 2022年 2月 16日公布限購政策，文件要求自發(fā)布之日起，對已經(jīng)擁有一套住房的戶籍居民家庭，對持有有效暫住證，在本市沒有住房的購房人，且連續(xù)五年繳納社會(huì)保險(xiǎn)和個(gè)人所得稅的非本市戶籍家庭，限購一套住房； ? 對擁有兩套及以上住房的本市戶籍家庭，擁有一套及以上住房的非本市戶籍家庭，以及無法提供本市暫住證、連續(xù)五年以上繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房； ? 深圳限購令 ? 戶籍居民家庭：限購兩套 ? 非戶籍居民家庭：限購一套 ? 時(shí)間認(rèn)定以網(wǎng)簽為準(zhǔn) ? 上海限購 ? 上海將在一定時(shí)期內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù) 。暫定本市及外省市居民家庭只能新購一套商品住房 （ 含二手存量住房 ） 。 ? 違反規(guī)定購房的 ， 房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予受理房地產(chǎn)登記 。 ? 各商業(yè)銀行對貸款購買第三套及以上住房的 ，停止發(fā)放住房貸款 。 ? 對非本市居民在本市購買住房申請貸款的 ，應(yīng)提供從申請之日起算的前 2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納 1年以上的個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn) （ 城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn) ） 繳納證明 。 ? 不能提供的 ， 商業(yè)銀行暫停發(fā)放住房貸款 。 ? 徐州限購令 ? 限購政策的具體內(nèi)容 ? 本市戶籍居民家庭，對已擁有一套住房的，在主城區(qū)限購一套普通商品住房；對已擁有兩套及以上住房的，暫停在主城區(qū)向其銷售普通商品住房。本市戶籍居民家庭在新城區(qū)限購一套普通商品住房。 ? 非本市戶籍居民家庭，能提供 1年以上 (含 1年 )本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的，在本市限購范圍內(nèi)限購一套普通商品住房； ? 已擁有一套及以上住房或者無法提供 1年以上(含 1年 )本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的，暫停在本市限購范圍內(nèi)向其銷售普通商品住房。 ? 實(shí)施限購區(qū)域范圍 ? 實(shí)施限購區(qū)域范圍主要為本市的主城區(qū)，包括鼓樓區(qū)、云龍區(qū)、泉山區(qū)和新城區(qū) ? 不包括經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、銅山區(qū)和賈汪區(qū)。 ? 限購商品住房種類 ? 建筑面積 144平方米以下 (含 144平方米 )的普通商品住房，不含國有、集體土地上的征收 (拆遷 )安置房。其他商品房不在此次限購范圍內(nèi)。 ? （二）為房地產(chǎn)市場供應(yīng)土地 ? （三）對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的監(jiān)督管理： ? 國土、規(guī)劃、發(fā)改委、建設(shè)、房管、消防、人防、工商、稅務(wù)等。 ? 三、政府在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的收益 ? （一）財(cái)政收入 ? 土地出讓金 ? 2022年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向地方財(cái)政交土地出讓金 ，當(dāng)年地方財(cái)政總收入 億元，土地出讓金占地方財(cái)政收入 ％。 ? 土地出讓金、稅、費(fèi)三項(xiàng)合計(jì)流向政府收入占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總支出的 ％ 。 ? （二）社會(huì)聲望 ? 提到一個(gè)城市，你首先想到了它的什么？ ? 城市競爭力與城市房地產(chǎn) ? 城市競爭力與城市房地產(chǎn)價(jià)格正相關(guān)； ? 一般來說，競爭力較強(qiáng)的城市的房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)比競爭力弱的城市的房地產(chǎn)價(jià)格高； ? 但過高的房地產(chǎn)價(jià)格也會(huì)影響城市競爭力的增強(qiáng)。 ? 由左至右按照 35個(gè)大中城市競爭力與房地產(chǎn)價(jià)格的差異排序。 ? 房地產(chǎn)價(jià)格過高，偏離應(yīng)有水平最嚴(yán)重的 5個(gè)城市依次為深圳、杭州、上海、北京、廈門。 ? 排在最后的西寧、重慶、呼和浩特、長春、成都等城市的房地產(chǎn)價(jià)格還有進(jìn)一步上升的空間。 ? （三）經(jīng)濟(jì)發(fā)展 ? 經(jīng)濟(jì)增長的三駕馬車：投資、消費(fèi)、出口
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