【正文】 開發(fā)商的開發(fā)流程： 第一步 一個正常的地產(chǎn)項目， 房地產(chǎn) 開發(fā)項目的立項和可行性研究階段的法律程序 選定項目，簽定合作意向書 初步確定開發(fā)方案 申報規(guī)劃要點 申報、審批項目建議書 編制項目可行性研究報告 申報、審批項目可行性研究報告 房地產(chǎn) 開發(fā)項目立項和可行性研究階段的相關(guān)稅費(fèi) 可行性研究費(fèi) 建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi) 第二步 房地產(chǎn) 開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計和市政配套 房地產(chǎn) 開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計和市政配套階段的法律程序 一、 房地產(chǎn) 開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計 申報選址定點 申報規(guī)劃設(shè)計條件 委托作出規(guī)劃設(shè)計方案 辦理人防審核 辦理消防審核 審定規(guī)劃設(shè)計方案 住宅設(shè)計方案的專家組審查 落實環(huán)保 “ 三廢 ” 治理方案 委托環(huán)境影響評價并報批 建設(shè)工程勘察招、投標(biāo) 1委托地質(zhì)勘探 1委托初步設(shè)計 1申報、審定初步設(shè)計 二、 房地產(chǎn) 開發(fā)項目的市政配套 1征求主管部門審查意見 1落實市政公用設(shè)施配套方案 1報審市政配套方案 1市政各管理部門提出市政配套意見 1市政管線綜合 房地產(chǎn) 開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計和市政配套階段的相關(guān)稅費(fèi) 工程勘察（測量）費(fèi) 工程設(shè)計費(fèi) 建設(shè)工程 規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi) 竣工檔案保證金 臨時用地費(fèi) 臨時建設(shè)工程費(fèi) 建設(shè)工程勘察招標(biāo)管理費(fèi) 勘察設(shè)計監(jiān)督管理費(fèi) 古建園林工程設(shè)計費(fèi) 第三步 房地產(chǎn) 開發(fā)項目土地使用權(quán)的取得 取得 房地產(chǎn) 開發(fā)項目土地使用權(quán)的法律程序 一、國有土地使用權(quán)的出讓 辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證 辦理建設(shè)用地委托釘樁 辦理國有土地使用權(quán)出讓申請 主管部門實地勘察 土地估價報告的預(yù)審 委托地價評估 辦理核定地價手續(xù) 辦理土地出讓審批 簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同 領(lǐng)取臨時國有土地使用證 1領(lǐng)取正式國有土地使用證 1國有土地使用權(quán)出讓金的返還 二、國有土地使用權(quán)的劃撥 1國有土地使用權(quán)劃撥用地申請 1主管部門現(xiàn)場勘察 1劃撥用地申請 的審核、報批 1取得劃撥用地批準(zhǔn) 三、集體土地的征用 1征用集體土地用地申請 1到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案 1簽訂征地協(xié)議 簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議 2確定勞動力安置方案 2區(qū)（縣）房地局審核各項協(xié)議 2市政府下文征地 2交納菜田基金、耕地占用稅等稅費(fèi) 2辦理批地文件、批地圖 2辦理凍結(jié)戶口 2調(diào)查戶口核實勞動力 2辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作 2辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作 辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作 3地上 物作價補(bǔ)償工作 3征地結(jié)案 取得 房地產(chǎn) 開發(fā)項目土地使用權(quán)的相關(guān)稅費(fèi) 地價款（土地出讓金） 資金占用費(fèi) 滯納金 土地使用費(fèi) 外商投資企業(yè)土地使用費(fèi) 防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi) 土地閑置費(fèi) 土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測繪費(fèi) 城鎮(zhèn)土地使用稅 地價評估費(fèi) 1出讓土地預(yù)訂金 1征地管理費(fèi) 1土 地補(bǔ)償費(fèi) 1青苗及樹木補(bǔ)償費(fèi) 1地上物補(bǔ)償費(fèi) 1勞動力安置費(fèi) 1超轉(zhuǎn)人員安置費(fèi) 1新菜田開發(fā)建設(shè)基金 1耕地占用稅 第四步 房地產(chǎn) 開發(fā)項目的拆遷安置 房地產(chǎn) 開發(fā)項目拆遷安置階段的法律程序 委托進(jìn)行拆遷工作 辦理拆遷申請 審批、領(lǐng)取拆遷許可證 簽訂房屋拆遷責(zé)任書 辦理拆遷公告與通知 辦理戶口凍結(jié) 暫停辦理相關(guān)事項 確定拆遷安置方案 簽訂拆遷補(bǔ)償書面協(xié)議 召開拆遷動員會，進(jìn)行拆遷安置 1發(fā)放運(yùn)作拆遷補(bǔ)償款 1拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理 1移交拆遷檔案資料 1房屋拆遷糾紛的裁決 1強(qiáng)制拆遷 房地產(chǎn) 開發(fā)項目拆遷安置階段的相關(guān)稅費(fèi) 房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi) 搬家補(bǔ)助費(fèi) 提前搬家獎勵費(fèi) 臨時安置補(bǔ)助費(fèi)（周轉(zhuǎn)費(fèi)） 清理費(fèi) 停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi) 對從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠(yuǎn)郊區(qū)縣的居民的補(bǔ)助費(fèi) 一次性異地安置補(bǔ)助費(fèi) 房屋拆遷管理費(fèi) 房屋拆遷服務(wù)費(fèi) 第五步 房地產(chǎn) 開發(fā)項目的開工、建設(shè)、 竣工階段 房地產(chǎn) 開發(fā)項目開工、建設(shè)、竣工階段的法律程序 一、 房地產(chǎn) 開發(fā)項目開工前準(zhǔn)備工作 領(lǐng)取 房地產(chǎn) 開發(fā)項目手冊 項目轉(zhuǎn)入 正式計劃 交納煤氣（天然氣）廠建設(shè)費(fèi) 交納自來水廠建設(shè)費(fèi) 交納污水處理廠建設(shè)費(fèi) 交納供熱廠建設(shè)費(fèi) 交納供電貼費(fèi)及電源建設(shè)集資費(fèi) 土地有償出讓項目辦理 “ 四源 ” 接用手續(xù) 設(shè)計單位出報批圖 出施工圖 1編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金 1辦理消防審核意見表 1審批人防工程、辦理人防許可證 1核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證 1領(lǐng)取開工審批表，辦理開工登記 二、 房地產(chǎn) 開發(fā)項目的工程建設(shè)招投標(biāo) 1辦理招標(biāo)登記、招標(biāo)申請 1招標(biāo)準(zhǔn)備 1招標(biāo)通告 1編制招標(biāo)文件并核準(zhǔn) 編制招標(biāo)工程標(biāo)底 2標(biāo)底送審合同預(yù)算審查處確認(rèn) 2標(biāo)底送市招標(biāo)辦核準(zhǔn)，正式申請招標(biāo) 2投標(biāo)單位資格審批 2編制投標(biāo)書并送達(dá) 2召開招標(biāo)會，勘察現(xiàn)場 2召開開標(biāo)會議，進(jìn)行開標(biāo) 2評標(biāo)、決標(biāo) 2發(fā)中標(biāo)通知書 2簽訂工程承包合同 工程承包合同的審查 三、 房地產(chǎn) 開發(fā)項目開工手續(xù)的辦理 3辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊登記手續(xù) 3建設(shè)工程監(jiān)理 3辦理開工統(tǒng)計登記 3交納實心黏土磚限制使用費(fèi) 3辦理開工前審計 3交納投資方向調(diào)節(jié)稅 3領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證 3報裝施工用水、電、路 3協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門 協(xié)調(diào)交通管理部門 4交納綠化 建設(shè)費(fèi)，簽訂綠化協(xié)議 4領(lǐng)取建設(shè)工程開工證 四、 房地產(chǎn) 開發(fā)項目的工程施工 4施工場地的 “ 三通一平 ” 4施工單位進(jìn)場和施工暫設(shè) 4工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝 4施工過程中的工程質(zhì)量監(jiān)督 五、 房地產(chǎn) 開發(fā)項目的竣工驗收 4辦理單項工程驗收手續(xù) 4辦理開發(fā)項目的綜合驗收，領(lǐng)取《工程質(zhì)量竣工核驗證書》 4商品住宅性能認(rèn)定 50、竣工統(tǒng)計登記 5辦理竣工房屋測繪 5辦理產(chǎn)權(quán)登記 房地產(chǎn) 開發(fā)項目開工、建設(shè)、竣工階段的相關(guān)稅費(fèi) 三通一平費(fèi) 自來水廠建設(shè)費(fèi) 污水處理廠建設(shè)費(fèi) 供熱廠建設(shè)費(fèi) 煤氣廠建設(shè)費(fèi) 地下水資源養(yǎng)蓄基金 地下熱水資源費(fèi) 市政、公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)（大市政費(fèi)） 開發(fā)管理費(fèi) 城建綜合開發(fā)項目管理費(fèi) 1建筑行業(yè)管理費(fèi) 1綠化建設(shè)費(fèi) 1公園建設(shè)費(fèi) 1綠化補(bǔ)償費(fèi) 1路燈維護(hù)費(fèi) 1環(huán)衛(wèi)設(shè)施費(fèi) 1生活服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)（小區(qū)配套費(fèi)） 1電源建設(shè)集資費(fèi)（用電權(quán)費(fèi)） 1外部供電工程貼費(fèi)（電貼費(fèi)） 建安工程費(fèi) 2建設(shè)工程招投標(biāo)管理費(fèi) 2合同預(yù)算審查工本費(fèi) 2質(zhì)量管理監(jiān)督費(fèi) 2竣工圖費(fèi) 2建材發(fā)展補(bǔ)充基金 2實心黏土磚限制使用費(fèi) 2工程監(jiān)理費(fèi) 2工程標(biāo)底編制管理費(fèi) 2機(jī)電設(shè)備委托招標(biāo)服務(wù)費(fèi) 超計劃用水加價 3夜間施工噪聲擾民補(bǔ)償費(fèi) 3占道費(fèi) 3固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 第六步 房地產(chǎn) 開發(fā)項目的經(jīng)營階段 房地產(chǎn) 開發(fā)項目經(jīng)營階段的法律程序 一、外銷商品房的銷售 辦理《外銷商品房預(yù)（銷）售許可證》 選定中介代理機(jī)構(gòu)和律師事務(wù)所 與購房者簽訂認(rèn)購書 簽訂正式買賣契約 辦理簽約公證 辦理外銷商品房預(yù)售契約公證 辦理外銷商品房的預(yù)售登記 外銷商品房轉(zhuǎn)讓登記 外銷商品房抵押登記 從拿地到交房全過程揭秘：房地產(chǎn)開發(fā)報建流程及潛規(guī)則指南 [全 ] 中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法將于明年 1 月 1 日實施，作為曾經(jīng)的房地產(chǎn)管理部門的小 混混以及現(xiàn)在的下海流浪人員，我看了其中與房地產(chǎn)開發(fā)報建有關(guān)的內(nèi)容，有些感慨，在這里講一講。 涉及房地產(chǎn)管理的各大部門之間的恩怨由來已久，我想到哪里就講到哪里吧。下面基本上是按照報建的先后順序來說。 土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復(fù)階段 土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點批復(fù)，是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的前提 .但是 ,這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問。有經(jīng)驗的同志，一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這三樣?xùn)|西涉及到國土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權(quán)力斗爭。目前我 國法律也沒有很好的規(guī)范這個問題。 恩，簡單的說一下，土地證由國土部門頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明