岳西城西農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案(已修改)
2025-05-08 06:27 本頁(yè)面
【正文】 岳西城西農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案第一部分 市場(chǎng)解構(gòu)岳西房地產(chǎn)市場(chǎng)基本描述 岳西縣人口與居住需求現(xiàn)狀岳西現(xiàn)有總?cè)丝谶_(dá)32萬(wàn)人，城鎮(zhèn)人口達(dá)到10萬(wàn)人左右，但城區(qū)占地面積不大，造成人口居住密度相對(duì)集中，以天仙河將城區(qū)氛圍城東和城西兩大居住集中區(qū)。按居住人口人均居住面積30平米的需求來(lái)說(shuō)，岳西城鎮(zhèn)居民的居住需求面積達(dá)到300萬(wàn)平米以上，但岳西現(xiàn)有的市場(chǎng)供應(yīng)仍然處于供小于求的局面，岳西房地產(chǎn)的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)正在逐步的興起，在近幾年岳西房地產(chǎn)的發(fā)展將會(huì)迎來(lái)一個(gè)更大的開(kāi)發(fā)熱潮，其發(fā)展的前景局面是大好的。 住宅市場(chǎng)基本情況 岳西現(xiàn)有的在售樓盤(pán)僅有45家，現(xiàn)有的市場(chǎng)狀況，呈現(xiàn)供小于求的局面，后面的項(xiàng)目供應(yīng)量也少，住宅的價(jià)格也基本上達(dá)到4000元左右的水平，隨著市場(chǎng)的進(jìn)一步轉(zhuǎn)暖，銷(xiāo)售價(jià)格上會(huì)有所提升。項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目規(guī)模建筑類(lèi)型主力戶型銷(xiāo)售價(jià)格剩余貨量回龍?領(lǐng)袖星城56000㎡小高層、高層三房：104130㎡3600380020000多㎡天一雅居100000㎡多層、小高層二房、三房：90140㎡3608398040000多㎡百川?陽(yáng)光水岸30000多㎡小高層、高層兩房：100130㎡430025000多㎡天鵝城約10000㎡小高層三房：109138㎡4100無(wú)總計(jì)196000㎡——————85000多㎡ 商業(yè)市場(chǎng)基本情況 1）商業(yè)項(xiàng)目分析從目前市場(chǎng)的商業(yè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，現(xiàn)有的商鋪在售項(xiàng)目?jī)H有兩家，天一雅居和天鵝城。A. 天一雅居商鋪類(lèi)型:街區(qū)商鋪建筑類(lèi)型:12層連體商鋪價(jià)格：一層均價(jià)16000，二層均價(jià)60008000左右B．天鵝城商鋪類(lèi)型:街區(qū)商鋪建筑類(lèi)型：?jiǎn)螌由啼亙r(jià)格：均價(jià)20000/平米2）沿街租金分析 針對(duì)本項(xiàng)目的位置屬性，對(duì)項(xiàng)目區(qū)域的重點(diǎn)街道建設(shè)西路作出了商鋪?zhàn)饨鸬幕菊{(diào)查，基本情況如下: 調(diào)查路段:建設(shè)西路紅綠燈位置至建設(shè)西路與天仙河路交口位置 調(diào)查方式：現(xiàn)場(chǎng)市調(diào)訪談 商鋪面積：該路段商鋪的面積都集中在3050平米之間 商鋪?zhàn)饨鹚剑?12元/平米/天（備注：租金水平呈現(xiàn)由西向東遞增的趨勢(shì)）總結(jié)：岳西目前尚未進(jìn)入大型商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的階段，現(xiàn)有的商業(yè)發(fā)展形勢(shì)仍然是以街區(qū)商鋪為主要的發(fā)展類(lèi)型，岳西整體區(qū)域的租金水平也較低，除了岳西汽車(chē)站商業(yè)中心的租金水平較高，無(wú)論是建設(shè)西路還是建設(shè)東路，商業(yè)的發(fā)展層次和發(fā)展形象都較低，商業(yè)租金水平也就在一個(gè)較低的水平上。 岳西農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)情況分析對(duì)于項(xiàng)目形態(tài)，特針對(duì)岳西現(xiàn)有的農(nóng)貿(mào)集市作了一個(gè)現(xiàn)場(chǎng)的調(diào)查，對(duì)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)種類(lèi)、經(jīng)營(yíng)面積、經(jīng)營(yíng)環(huán)境及經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀作了詳細(xì)的了解。調(diào)查說(shuō)明：岳西并無(wú)正規(guī)化的專(zhuān)業(yè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，其表現(xiàn)的形式是以露天的個(gè)體戶經(jīng)營(yíng)和地下攤位集中經(jīng)營(yíng)，專(zhuān)業(yè)化室內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)目前岳西市場(chǎng)尚未存在。調(diào)查位置：岳西服飾步行街地下農(nóng)貿(mào)集市及廊橋附近調(diào)查方式：現(xiàn)場(chǎng)市調(diào)調(diào)查內(nèi)容：經(jīng)營(yíng)種類(lèi)： 地下集市主要經(jīng)營(yíng)蔬菜、肉類(lèi)、禽類(lèi)、水產(chǎn)類(lèi)還有一些家庭常用的雜貨等，農(nóng)貿(mào)集市向西靠近汽車(chē)站附近的地下集市經(jīng)營(yíng)低檔中老年服飾、百貨等，地上零散經(jīng)營(yíng)主要包括蔬菜、家禽等的零售。經(jīng)營(yíng)面積：地下集市經(jīng)營(yíng)面積一般在30平米左右的簡(jiǎn)易攤位，地上零散經(jīng)營(yíng)一般在23個(gè)平米的攤位進(jìn)行，無(wú)正規(guī)性明顯的經(jīng)營(yíng)方式和經(jīng)營(yíng)分區(qū)的設(shè)置。經(jīng)營(yíng)環(huán)境：地下經(jīng)營(yíng)環(huán)境差，攤位種類(lèi)雜亂分布，潮濕、陰暗，地上沿路擺攤經(jīng)營(yíng)，無(wú)經(jīng)營(yíng)形象可言。租金水平：地下租金水平一般在100200/每月不等，地上屬于個(gè)體經(jīng)營(yíng)，僅收一般的管理費(fèi)用。經(jīng)營(yíng)狀況：現(xiàn)有的唯一的供應(yīng)岳西城鎮(zhèn)居民日常生活飲食的場(chǎng)所，具有不可替代性，經(jīng)營(yíng)的效益較好。租戶態(tài)度：現(xiàn)有的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境太差，經(jīng)營(yíng)的布局雜亂，迫切希望正規(guī)專(zhuān)業(yè)化的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)興起，對(duì)現(xiàn)有的狀態(tài)進(jìn)行革新?？偨Y(jié)：正規(guī)化專(zhuān)業(yè)化的專(zhuān)業(yè)性農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)是岳西現(xiàn)有市場(chǎng)的大勢(shì)所趨，本項(xiàng)目農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的定位充分迎合市場(chǎng)的需求，專(zhuān)業(yè)化的菜市場(chǎng)將是項(xiàng)目的關(guān)鍵性賣(mài)點(diǎn)和營(yíng)銷(xiāo)手段，把握好農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)作為項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力將是項(xiàng)目的關(guān)鍵亮點(diǎn)。項(xiàng)目基本情況分析 項(xiàng)目緣起本項(xiàng)目是2010年8月份政府所公開(kāi)招標(biāo)的項(xiàng)目，被天潤(rùn)房產(chǎn)公司所競(jìng)得。該項(xiàng)目是政府進(jìn)行城市基礎(chǔ)建設(shè)的重要部分，是政府的重點(diǎn)項(xiàng)目。其建設(shè)的意義將會(huì)得到政府部門(mén)的大力支持。在后續(xù)的營(yíng)銷(xiāo)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，我們也要充分利用到這個(gè)方面，為項(xiàng)目的完美運(yùn)營(yíng)提供保障。地塊四至北面：項(xiàng)目北面被民建筑物阻擋西面：西面與振岳集團(tuán)毛家飯店緊密相連東面：東面面臨長(zhǎng)度約80米，寬12米左右的中州路南面：南面緊靠岳西縣城核心干道建設(shè)路主要規(guī)劃指標(biāo)及規(guī)劃條件 項(xiàng)目建設(shè)西路段 項(xiàng)目中州路段建筑面積：14555平方米。用地性質(zhì)：商住綜合用地。容 積 率：。規(guī)劃條件：1）、有部分拆遷安置住房 2）、停車(chē)場(chǎng)不得出租及銷(xiāo)售 3）、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)一層不得出售及出租，二層只能出租不能出售，一二層內(nèi)街門(mén)面可作出售或出租。項(xiàng)目主要產(chǎn)品類(lèi)型根據(jù)現(xiàn)有的規(guī)劃指標(biāo)及規(guī)劃條件，現(xiàn)有的產(chǎn)品類(lèi)型包括停車(chē)場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、沿
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