【正文】 物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議 南京 ***物業(yè)管理有限公司 2 物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議 甲方：南京 ***物業(yè)管理有限公司 乙方（業(yè)主或使用人）： 房屋基本情況： 類型： ； 坐落位置： ； 建筑面積 : ㎡。 根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲乙雙方就物業(yè)管理服務(wù)達(dá)成如下協(xié)議： 第一條 甲方是本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)，依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)政策對(duì)其實(shí)施物業(yè)管理，乙方及 相關(guān)人員應(yīng)配合、支持物業(yè)管理公司的工作，并且雙方嚴(yán)格遵守國(guó)家及省、市有關(guān)物業(yè)管理規(guī)定。 第二條 雙方的權(quán)利和義務(wù) 一、甲方的權(quán)利和義務(wù) 對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、護(hù)衛(wèi)、交通等項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)修繕、服務(wù)與管理； 根據(jù)有關(guān)法規(guī)和政策，結(jié)合實(shí)際情況，制定本物業(yè)的物業(yè)管理制度和《管理規(guī)約》，并書(shū)面告知乙方； 建立、健全本物業(yè)的物業(yè)管理檔案資料； 制止違反本物業(yè)的物業(yè)管理制度和《管理規(guī)約》的行為； 物業(yè)管理企業(yè)可委托專業(yè)公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理與服務(wù)業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的整體管理 責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方； 依據(jù)政府有關(guān)法規(guī)、條例和本協(xié)議向乙方收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用、共用水、電、電梯、空調(diào)等運(yùn)行電費(fèi)和網(wǎng)絡(luò)使用費(fèi)用。 編制物業(yè)管理服務(wù)及財(cái)務(wù)年度計(jì)劃； 每個(gè)月向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次公共水電費(fèi)和公共部分電梯、空調(diào)使用分?jǐn)?、網(wǎng)絡(luò)使用費(fèi)分?jǐn)偳闆r，每半年公布一次管理費(fèi)用收支項(xiàng)目； 提前將裝飾裝修房屋的注意事項(xiàng)和管理規(guī)定書(shū)面告知乙方，并與乙方訂立《裝修管理服務(wù)協(xié)議》； 向乙方提供房屋自用部位、自用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)等有償服務(wù)； 1每年進(jìn)行一次業(yè)主滿意率測(cè)評(píng)，業(yè)主滿意率達(dá) 95%以上 3 1不承擔(dān)對(duì)業(yè)主及房屋使用人的人身、財(cái)產(chǎn)的保管、保險(xiǎn)責(zé)任； 1不得占用本物業(yè)的共用部位，共用設(shè)備或改變其使用功能； 1法律、法規(guī)賦予的其他權(quán)利。 1對(duì)違章行為進(jìn)行糾正或舉報(bào)，以及向人民法院起訴。 二、乙方的權(quán)利和義務(wù) 參加業(yè)主大會(huì)和業(yè)主代表大會(huì)，享有選舉權(quán)、被選舉權(quán)和監(jiān)督權(quán)； 監(jiān)督甲方的物業(yè)管理服務(wù)行為，就物業(yè)管理的有關(guān)問(wèn)題向甲方提出意見(jiàn)和建議； 遵守本物業(yè)的物業(yè)管理制度和《管理規(guī)約》、《業(yè)主手冊(cè)》； 按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。 依據(jù)本協(xié)議和相關(guān)規(guī)定向甲方交納 物業(yè)管理費(fèi)用、共用水、電、電梯、空調(diào)運(yùn)行費(fèi)等分?jǐn)傎M(fèi)用； 裝飾裝修房屋時(shí)，簽訂并遵守《裝修管理服務(wù)協(xié)議》； 不得占用、損壞本物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或改變其使用功能。因搬遷、裝飾裝修等原因確需合理使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)事先通知甲方，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀，造成損失的，應(yīng)予賠償； 房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)須事先通知甲方，并告知受讓方與甲方簽訂本協(xié)議； 對(duì)承租人、使用人及訪客等違反本物業(yè)的物業(yè)管理制度和《管理規(guī)約》等造成的損失、損害，承擔(dān)民事責(zé)任； 按照安全、公平、合理的原則，正確處理物業(yè) 的給排水、通風(fēng)、采光、維修、通行、衛(wèi)生、環(huán)保等方面的相鄰關(guān)系，不得侵害他人的合法權(quán)益； 1不得擅自搭建任何建筑物、構(gòu)筑物及其他影響整體外觀的設(shè)施； 1自覺(jué)維護(hù)共用設(shè)施、設(shè)備，維護(hù)公共綠地和花卉樹(shù)木；自覺(jué)保持環(huán)境干凈、整潔。 1未經(jīng)相關(guān)行政部門審批，不得擅自改變物業(yè)的使用功能。 第三條 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容 一、房屋共用部位的維護(hù)和管理。共用部位是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面等? 二、房屋共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和管理 共用設(shè)施設(shè)備是指共用的上下水管道、 落水管、供電線路、通訊線路、消防設(shè)施、綠地、建筑小品、道路、路燈、溝渠、共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。 三、綠化、環(huán)境衛(wèi)生 共用綠地的保潔（包括清掃紅線范圍內(nèi)道路、清倒清洗果皮箱垃圾桶等）； 4 共用綠地、花卉樹(shù)木的維護(hù)保養(yǎng)； 清潔建筑小品，以及生活垃圾的清運(yùn)； 定期進(jìn)行“四害”消殺工作。 四、安全護(hù)衛(wèi) 協(xié)助公安部門維護(hù)本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序； 積極配合有關(guān)部門協(xié)調(diào)或處理本區(qū)域內(nèi)的各類緊急或突發(fā)事件； 建立完善的護(hù)衛(wèi)管理制度，設(shè)立門崗 24 小時(shí)值班、在管理區(qū)域內(nèi) 24 小時(shí)定時(shí)段巡邏； 對(duì) 規(guī)劃紅線范圍內(nèi)公共區(qū)域內(nèi)定時(shí)段巡邏和檢查； 對(duì)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)治安事件及時(shí)勸阻或協(xié)助執(zhí)法機(jī)關(guān)辦案。 五、交通秩序與車輛停放 按交通車輛管理規(guī)定，對(duì)進(jìn)出車輛進(jìn)行管理，禁止外來(lái)機(jī)動(dòng)車輛、非機(jī)動(dòng)車輛駛進(jìn)入禁停地帶； 維護(hù)本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的交通秩序和車輛的有序停放。 六、房屋裝飾裝修管理 房屋裝修須嚴(yán)格按政府規(guī)定辦理報(bào)批手續(xù)； 按《裝修管理服務(wù)協(xié)議》進(jìn)行管理。 第四條 物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量 一、房屋外觀 房屋外觀完好、整潔； 外立面裝飾統(tǒng)一、美觀。 二、設(shè)備運(yùn)行 設(shè)備運(yùn)行正常，保證業(yè)主正常辦 公和商務(wù)運(yùn)營(yíng)； 對(duì)設(shè)備定期檢查、保養(yǎng)。 三、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和管理 定期檢查、保養(yǎng)； 相關(guān)指標(biāo)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)； 四、綠化、環(huán)境衛(wèi)生 長(zhǎng)勢(shì)良好，修剪及時(shí)，無(wú)病蟲(chóng)害，無(wú)斑禿； 綠地?zé)o紙屑、煙頭等雜物； 垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生滅殺； 共用部位保持清潔，無(wú)亂貼、亂畫(huà)。 五、安全護(hù)衛(wèi) 5 小區(qū)主出入口實(shí)行 24 小時(shí)值勤； 文明值勤、訓(xùn)練有素，語(yǔ)言規(guī)范，認(rèn)真負(fù)責(zé)； 對(duì)物管區(qū)域內(nèi)門崗制度、巡邏制度、車輛管理制度的執(zhí)行及各種現(xiàn)象、事件及時(shí)作好記錄。 六、交通秩序與車輛停放 管理制度完善，管理責(zé)任明確 按規(guī)定位置停放，管理有序。 七、消防 消防設(shè)施設(shè)備完好無(wú)損，隨時(shí)可以啟用； 消防通道暢通。 八、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的小修和急修 小修：白天接報(bào)后 30 分鐘內(nèi)到達(dá)維修； 急修工作量：按國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 第五條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用 一、物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成： 管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)用； 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常小修和維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用； 物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用； 物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用； 物業(yè)管理區(qū)域 公共秩序、安全維護(hù)費(fèi)用； 物業(yè)管理企業(yè)辦公費(fèi)用； 物管企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用； 法定稅費(fèi)； 合理利潤(rùn)； 政府相關(guān)部門規(guī)定的其他費(fèi)用。 二、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)不包括房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大中修 (單件 200 元以上的材料費(fèi) )、更新、改造費(fèi)用。 三、物業(yè)管理費(fèi)不包括乙方室內(nèi)自用部位、自用設(shè)施設(shè)備的維修、更換等費(fèi)用。 四、本物業(yè)服務(wù)收費(fèi)形式為“包干制”，甲方實(shí)行每半年預(yù)收一次服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)方式。 五、物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為 元 /㎡ /月；收費(fèi)面積以建筑面積為準(zhǔn)；收取裝修管理、垃圾清運(yùn) 費(fèi) 元 /㎡（一次性交納）。 六、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)不包括區(qū)域內(nèi)公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用，每月發(fā)生的公共水電費(fèi) 6 （各類水泵、公共照明、中央空調(diào)及其他共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行的水電費(fèi)、電梯運(yùn)行等費(fèi)用）以建筑平方米為單位，每月按實(shí)抄表，據(jù)實(shí)分?jǐn)偂? 七、乙方自收到開(kāi)發(fā)商書(shū)面通知收樓的時(shí)間之日起開(kāi)始交納物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)用；如辦理入住手續(xù)后，連續(xù)六個(gè)月以上未入住的空置房（水表電表讀數(shù)為零），乙方須按照《南京市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》的規(guī)定交納不低于現(xiàn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的 70%的空置房物管服務(wù)費(fèi)；同時(shí)還須按 70%的標(biāo)準(zhǔn)交納公攤水電費(fèi)。 八、乙方出 租物業(yè)時(shí)，乙方約定由承租人交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的從其約定，乙方須負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)承租人與甲方簽署物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，乙方承擔(dān)最終交納責(zé)任。 九、乙方轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，須結(jié)清轉(zhuǎn)讓之前的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用和公攤水電費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用。 十、每年物管服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按年度 CPI 上漲指數(shù)和勞動(dòng)政策法規(guī)規(guī)定，適度上調(diào)。 十一、乙方在辦理入住手續(xù)時(shí)，需一次性交納 6 個(gè)月物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)，以后業(yè)主或使用人應(yīng)在每年的 1 月、 7 月履行交納義務(wù)。 第六條 其他有償服務(wù)費(fèi)用 一、機(jī)動(dòng)車位及其使用管理服務(wù)費(fèi)按《南京市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 二、有 線電視、電話、煤氣、電信寬頻網(wǎng)絡(luò)、直供水、供電等費(fèi)用由相關(guān)部門最終向業(yè)主收取。 三、代收代繳收費(fèi)服務(wù)。 若受有關(guān)部門或單位的委托，甲方可提供代收代繳收費(fèi)服務(wù)（不屬于物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)），收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行政府規(guī)定。 第七條 保險(xiǎn) 一、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保險(xiǎn)費(fèi)用由全體業(yè)主按各自所占用的房屋建筑面積比例分?jǐn)偅话ㄔ谖飿I(yè)管理費(fèi)用中，可由甲方另行安排代為購(gòu)買。 二、乙方的財(cái)產(chǎn)與人身安全的保險(xiǎn)由乙方自行辦理（物管費(fèi)不含上述兩項(xiàng)保險(xiǎn)）。 第九條 其他約定事項(xiàng) 一、乙方裝修時(shí)不得隨意改變外立面。 二、甲乙雙方嚴(yán)格遵 守《裝修管理服務(wù)協(xié)議》。 第十條 違約責(zé)任 一、甲方違反協(xié)議，未達(dá)到管理服務(wù)質(zhì)量目標(biāo)的，乙方有權(quán)要求甲方限期整改，逾期未改，給乙方造成損失的，甲方承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任； 二、乙方違反協(xié)議，致使甲方未達(dá)到管理服務(wù)質(zhì)量約定目標(biāo)的，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，逾期未改正給甲方造成損失的，乙方承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任； 7 三、甲方違反協(xié)議，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或亂收費(fèi)的，乙方有權(quán)要求甲方清退所收費(fèi)用，退還利息； 四、乙方違反協(xié)議，不按本協(xié)議約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間交納物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)用的，甲方有權(quán)要求乙方補(bǔ)交，并從逾期之日起按每天 萬(wàn)分之五交納違約金，對(duì)無(wú)理拒交水電費(fèi)、電梯空調(diào)費(fèi)的，甲方可采取有效措施催繳。 第十一條 為維護(hù)公眾、業(yè)主、使用人的切身利益，在不可預(yù)見(jiàn)的情況下，如發(fā)生煤氣泄漏、漏電、火災(zāi)、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機(jī)關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件，甲方因采取緊急措施，由此造成乙方相關(guān)財(cái)產(chǎn)損失的，按《民法通則》有關(guān)規(guī)定不承擔(dān)賠償責(zé)任，具體以政府相關(guān)部門的鑒定意見(jiàn)為準(zhǔn)。 第十二條 在本協(xié)議執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使協(xié)議無(wú)法履行，雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任。不可抗力系指： 天災(zāi)； 戰(zhàn)爭(zhēng)； 外部意外事故造成停水、停電、停氣； 房屋 及附屬設(shè)施設(shè)備自身質(zhì)量問(wèn)題引發(fā)的故障； 排除了甲方責(zé)任以外的治安案件等。 第十三條 其他約定事項(xiàng) 在本協(xié)議生效期內(nèi)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，受讓的業(yè)主必須繼續(xù)執(zhí)行本協(xié)議條款。 第十四條 因乙方拖欠水、電、氣、電梯、空調(diào)等費(fèi)用影響紫檀雅居水、電、氣、電梯、空調(diào)正常運(yùn)行的，甲方免責(zé)。 在本協(xié)議內(nèi)空格部分填寫(xiě)的文字與印刷文字有同等效力。 本協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、和規(guī)章及政府相關(guān)文件執(zhí)行； 凡本協(xié)議條款與國(guó)家政策、法規(guī)相抵觸的部分無(wú)效，但不影響本協(xié)議的執(zhí)行。 第十五條 本協(xié)議在執(zhí)行中如發(fā)生爭(zhēng)議， 雙方協(xié)商解決或向物業(yè)管理行政主管部門申請(qǐng)調(diào)解；協(xié)商或調(diào)解無(wú)效的，可向人民法