【正文】 案 例 庫(kù)龍 湖 地 產(chǎn)二〇一〇年六月 目 錄第一篇 研發(fā)類(lèi)案例 801 弗萊明戈外墻涂料出現(xiàn)色差的案例 802 弗萊明戈面積計(jì)算的案例 1103 對(duì)藍(lán)湖郡4期施工許可證辦理過(guò)程的分析和總結(jié) 1404 弗萊明戈一期部分坡屋頂現(xiàn)梁的案例 1705 芳樹(shù)晴川人行天橋結(jié)構(gòu)計(jì)算與分析案例 2106 紫都城四期樣板區(qū)圖紙案例 2607 紫都城四期落水管定樣案例 3508 藍(lán)湖郡湖西1組團(tuán)地下室高窗的案例 3909 紫都城四期戶(hù)門(mén)定樣案例 4510 觀山水規(guī)劃驗(yàn)收案例 4811關(guān)于清波選擇項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)單位的案例 4912 晶藍(lán)半島售樓部鋼構(gòu)設(shè)計(jì)案例 5113 晶藍(lán)半島示范區(qū)鋼構(gòu)廊架案例 5414 清波項(xiàng)目售樓部造價(jià)超標(biāo)案例 5515 林瀾藝墅地下車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)面積變更 5616 我拿什么獻(xiàn)給你，我的市場(chǎng) 58第二篇 工程部案例 6317 觀山水南入口景觀水幕墻體拆除案例分析 6318 關(guān)于紫都城花園陽(yáng)臺(tái)空調(diào)護(hù)欄的反思 6519 弗萊明戈一期部分坡屋頂現(xiàn)梁的案例 6820 關(guān)于電氣工程將礦物絕緣電纜改為耐火型電纜的案例 7321 芳樹(shù)晴川臨時(shí)箱變案例 7522 觀山水舊樣板區(qū)拆除案例 7723 關(guān)于觀山水塔機(jī)倒塌案例 8024 關(guān)于紫都城三期百安居屋面鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)調(diào)整事宜 8325（室外游泳池）土建與精裝修配合不當(dāng)?shù)陌咐?8526關(guān)于藍(lán)湖郡二期入戶(hù)門(mén)安裝的案例 8727 藍(lán)湖郡三期鐵花欄桿安裝的案例 8928關(guān)于對(duì)新引入的分供方管理的案例 9029 關(guān)于觀山水會(huì)所及南入口雨水立管改動(dòng)案例 9230 關(guān)于水晶酈城三、四、五組團(tuán)交房返修案例 9331 紫都城110項(xiàng)目設(shè)計(jì)資源案例分析 9532 觀山水11號(hào)樓陽(yáng)臺(tái)找坡排水案例 9833 藍(lán)湖郡三期225樓文化石色差案例 10034 紫都城消火栓立管更改引發(fā)的思考 10235 業(yè)主參觀工地看房受傷賠償案例—外部引用 10436 觀山水車(chē)庫(kù)風(fēng)管安裝案例 10537 西城天街一期平基土石方的案例 10738 芳樹(shù)晴川景觀工程樣板區(qū)搶工案例 10839 西城天街鋼材供應(yīng)案例 11040 觀山水生活陽(yáng)臺(tái)鋁合金門(mén)帶窗改動(dòng)案例 11141西城天街門(mén)窗、幕墻工程案例 11342 藍(lán)湖郡三期景觀種植土回填工程案例 11443 觀山水風(fēng)管標(biāo)高影響車(chē)位銷(xiāo)售案例 11744 藍(lán)湖郡三期消防驗(yàn)收案例 11945 關(guān)于晶藍(lán)半島項(xiàng)目一期護(hù)壁局部垮塌案例分析 12046 晶藍(lán)半島項(xiàng)目污水處理案例 12347 晶藍(lán)半島一期施工許可證辦理案例 13348 辦理晶藍(lán)半島建設(shè)工程規(guī)劃許可證案例 13549 辦理工程許可證“假付款”案例經(jīng)過(guò)及其啟示 13650 《晶藍(lán)半島售場(chǎng)水景池底黑色大理石變色的案例》 13851 林瀾藝墅地基處理方案變更 14052 林瀾會(huì)所勞動(dòng)力案例 14253 西苑污水管線(xiàn)搶修案例 145第三篇 計(jì)劃財(cái)務(wù)部案例 14854 觀山水mini公寓（8樓）產(chǎn)品定位及研發(fā)過(guò)程的思考 14855 對(duì)紫都城4期項(xiàng)目整體計(jì)劃的總結(jié)和反思 15056 對(duì)西城天街在開(kāi)工之際提出設(shè)影院的反思 15257 紫都城開(kāi)閉所電源進(jìn)線(xiàn)工程成本超過(guò)正常水平的總結(jié)和反思 15458 從成本測(cè)算與實(shí)際成本的差異思考成本測(cè)算方法 15759 紫都城開(kāi)盤(pán)計(jì)劃延誤的分析和反思 15860 計(jì)劃調(diào)整的陷阱 16061 會(huì)簽了1個(gè)多月的會(huì)議紀(jì)要 16262 林瀾藝墅戶(hù)式燃?xì)忮仩t選型案例 16563 林瀾藝墅污水管線(xiàn)圖紙會(huì)審案例 168第四篇 人力資源及行政部案例 170第四篇 人力資源及行政部案例 17064 復(fù)印機(jī)采購(gòu)案例分析 17065 重慶龍湖西街置業(yè)有限公司兩次行政處罰案例分析 17366 關(guān)于駕駛員蘇宗清公車(chē)私用案例 17567 別讓“福利”之風(fēng)盛行 17668項(xiàng)目管理培訓(xùn)組織實(shí)施案例 178第五篇 發(fā)展部案例 18269 國(guó)土證辦理案例 18270 林瀾藝墅人防報(bào)建 188第六篇 造價(jià)采購(gòu)部案例 19171 關(guān)于采用邀標(biāo)方式選擇設(shè)計(jì)單位的案例 19172水晶酈城信報(bào)箱案例 19973 水晶酈城一期的電纜供應(yīng)事宜案例 20174 先斬后奏為何遭重罰？ 20375 樣板房裝飾工程結(jié)算漏扣甲供材的案例 20576 一字值萬(wàn)金 落筆應(yīng)慎重 20777 由對(duì)古麗婭的表?yè)P(yáng)說(shuō)開(kāi)去 210第一篇 研發(fā)類(lèi)案例01 弗萊明戈外墻涂料出現(xiàn)色差的案例【事件簡(jiǎn)述】在弗萊明戈225樣板樓外墻涂料的施工過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)應(yīng)該是同一個(gè)顏色的23樓和24樓的主要墻面顏色出現(xiàn)了較為明顯的色差，整個(gè)225樓的效果沒(méi)有之前施工的24樓的外墻涂料效果好，部分業(yè)主也因此對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)提出了質(zhì)疑。經(jīng)過(guò)相關(guān)人員研究，決定僅對(duì)225樓部分外立面線(xiàn)條及墻面顏色進(jìn)行調(diào)整，在大面積施工前再次進(jìn)行調(diào)樣比較。對(duì)這一案例的原因分析及改進(jìn)措施：一、在效果控制、封樣方面本次造成色差的最主要的原因在于更換了涂料廠(chǎng)家：樓棟涂料廠(chǎng)家說(shuō)明研發(fā)部封樣經(jīng)過(guò)24＃ＳＴＯ樣板樓涂料施工單位 研發(fā)部第一次封樣樣板實(shí)施單位23＃25＃杜克大規(guī)模施工前招標(biāo)中標(biāo)單位，造價(jià)部推薦的替代廠(chǎng)家先后提供5次材料小樣，在質(zhì)感上均沒(méi)有達(dá)到ＳＴＯ自然的效果，但是考慮到價(jià)格因素，加之二者小樣顏色比較接近，研發(fā)部最終還是接受使用杜克涂料。分析STO和杜克兩家廠(chǎng)家的涂料效果差異成因，主要在于：１、外墻涂料是質(zhì)感涂料，在不同光線(xiàn)、不同顆粒的情況下顏色效果都會(huì)有差異。成熟的涂料廠(chǎng)家，在進(jìn)行顏色調(diào)試時(shí)，都是由專(zhuān)業(yè)色彩師在各方面環(huán)境完全相同的情況下進(jìn)行不同角度的比較。而我們?cè)诖_定采用杜克材料樣板替代時(shí)，沒(méi)有在同樣的情況下（如同樣粒徑、同樣施工工藝、同樣的基層、同樣的施工厚度等）將材料小樣與已封樣的ＳＴＯ涂料樣板進(jìn)行多角度（各種光線(xiàn)、各種環(huán)境等）對(duì)比后再次封樣。２、我們?cè)谶M(jìn)行替代涂料與封樣涂料的對(duì)比時(shí)，使用的是小樣比較，視覺(jué)誤差造成小樣上顏色差不多，但大面積施工后色差增強(qiáng)。不同廠(chǎng)家質(zhì)感涂料的粒徑配比不一樣，涂料配方不一樣（杜克的涂料較稠、偏暗），施工工藝不一樣，均導(dǎo)致施工后的效果出現(xiàn)差異。綜上所述，在外墻效果控制上，研發(fā)部應(yīng)以第一次封樣的樣板效果為準(zhǔn)；如因客觀原因不得不使用替代廠(chǎng)家的產(chǎn)品，必須分析并對(duì)比所有影響效果的因素才能做出選擇。在外墻涂料的選擇上則必須遵守在現(xiàn)場(chǎng)做實(shí)體樣板施工，并進(jìn)行多角度對(duì)比后才能確定再次封樣。二、在廠(chǎng)家的選擇方面本案例中，廠(chǎng)家更換的關(guān)鍵因素在于，在弗萊明戈大規(guī)模外墻涂料施工招投標(biāo)中（此時(shí)樣板樓施工封樣已完成），ＳＴＯ報(bào)價(jià)高于杜克報(bào)價(jià)約20元/平方米（㎡㎡）。巨大的價(jià)格差異，一方面決定了我們的選擇；另一方面，客觀上兩家單位的施工工藝、材料上也必然存在差距。在這種情況下，要求研發(fā)部的項(xiàng)目專(zhuān)員清楚地認(rèn)識(shí)到，在對(duì)外墻顏色效果要求非常敏感的項(xiàng)目中，如本案例中的弗萊明戈項(xiàng)目，樣板樓色彩是經(jīng)過(guò)多次調(diào)試才達(dá)到項(xiàng)目控制的效果標(biāo)準(zhǔn)，其材料配方、施工工藝對(duì)最終效果有著非常大的影響。因此，在此類(lèi)項(xiàng)目選擇樣板樓施工單位時(shí)，研發(fā)部應(yīng)提請(qǐng)?jiān)靸r(jià)采購(gòu)部，將后期大面積使用因素考慮進(jìn)去，盡量保證樣板施工和后期大面積施工招標(biāo)一并完成；同時(shí)，在招標(biāo)的價(jià)格對(duì)比中，應(yīng)綜合考慮不同單位的材料成分及質(zhì)量、施工內(nèi)容、施工工藝和施工效果。否則，在此類(lèi)項(xiàng)目中，大面積施工開(kāi)始后再更換廠(chǎng)家，后期會(huì)浪費(fèi)大量的人力物力，同時(shí)效果還不能得到保證。三、合理的施工工期方面225樓原定于6月25日開(kāi)放，由于各種原因提前至6月10日開(kāi)放，所以施工工期非常緊張，整個(gè)涂料的施工工期只有6天，上一道工序沒(méi)有全部完成（如打磨或干透）就進(jìn)行下一道工序的施工，也會(huì)造成涂料的顏色出現(xiàn)偏差。對(duì)因客觀原因造成的項(xiàng)目工期壓縮，研發(fā)部的項(xiàng)目專(zhuān)員應(yīng)積累經(jīng)驗(yàn)，對(duì)可能造成的效果偏差有充分的預(yù)見(jiàn)性，并通告相關(guān)部門(mén)，采取相應(yīng)的措施，將此類(lèi)影響控制到最小范圍。02 弗萊明戈面積計(jì)算的案例【事件簡(jiǎn)述】：計(jì)財(cái)部2005年10月28日版“藍(lán)湖郡三期銷(xiāo)售指標(biāo)”中，住宅建筑面積為89286m178。，套內(nèi)面積為85424 m178。，％（計(jì)財(cái)部以研發(fā)部提供的初步設(shè)計(jì)階段的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)行的測(cè)算）。銷(xiāo)售前營(yíng)銷(xiāo)部委托測(cè)算后提供的“弗萊明戈預(yù)售面積統(tǒng)計(jì)”中， m178。， m178。，％（營(yíng)銷(xiāo)部以研發(fā)部提供的施工圖設(shè)計(jì)階段的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)行的測(cè)算）。，導(dǎo)致實(shí)際銷(xiāo)售回款相比預(yù)計(jì)銷(xiāo)售回款減少了近1520萬(wàn)元。因研發(fā)部在初設(shè)階段提供的數(shù)據(jù)錯(cuò)誤，在施工圖階段的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也沒(méi)有及時(shí)提供給計(jì)財(cái)部，導(dǎo)致計(jì)財(cái)部對(duì)該項(xiàng)目的預(yù)期回款相比項(xiàng)目實(shí)際可回款差1520萬(wàn)元。給公司資金調(diào)配及高層決策等帶來(lái)了困擾。【原因分析】：研發(fā)部沒(méi)有及時(shí)、準(zhǔn)確提供相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)藍(lán)湖郡三期是龍湖開(kāi)發(fā)的第一個(gè)花園洋房項(xiàng)目，在前期設(shè)計(jì)過(guò)程中方案改動(dòng)較多，導(dǎo)致面積統(tǒng)計(jì)的版本也很多，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人沒(méi)有及時(shí)和計(jì)財(cái)部保持緊密的聯(lián)系，導(dǎo)致提供給計(jì)財(cái)部的參考數(shù)據(jù)是不及時(shí)、不準(zhǔn)確的（計(jì)財(cái)部是以研發(fā)部提供的初步設(shè)計(jì)階段的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)行的相關(guān)測(cè)算）。設(shè)計(jì)院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)計(jì)算錯(cuò)誤在初步設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)院沒(méi)有進(jìn)行準(zhǔn)確的建筑面積和套內(nèi)面積的計(jì)算，只是進(jìn)行了大概的框算，導(dǎo)致建筑面積和套內(nèi)面積出入比較大。當(dāng)時(shí)處在報(bào)建階段，由于建筑面積的出入較大，報(bào)建工作有過(guò)幾次反復(fù)，但當(dāng)時(shí)研發(fā)部沒(méi)有對(duì)面積影響銷(xiāo)售指標(biāo)的問(wèn)題引起重視，也沒(méi)有及時(shí)與計(jì)財(cái)部保持緊密聯(lián)系。設(shè)計(jì)更改和優(yōu)化導(dǎo)致面積的變化在初步設(shè)計(jì)開(kāi)始階段，有些車(chē)庫(kù)和住宅在負(fù)一層交界的地方是按車(chē)庫(kù)面積進(jìn)行統(tǒng)計(jì)的，由于設(shè)計(jì)更改，最后有些面積算入了住宅建筑面積。在初步設(shè)計(jì)階段，因?yàn)樵O(shè)計(jì)院是按層進(jìn)行的框算，落到負(fù)一層車(chē)庫(kù)的樓梯間是沒(méi)有算入住宅建筑面積的，最后考慮到居住舒適度和對(duì)銷(xiāo)售有利的原則增加了一些直接從車(chē)庫(kù)進(jìn)入樓梯間的入口，這些改變都導(dǎo)致了公攤率會(huì)增加。規(guī)劃部門(mén)和房屋測(cè)量部門(mén)的計(jì)算方法不同導(dǎo)致計(jì)算誤差例如規(guī)劃部門(mén)一般將外墻全部作為套內(nèi)面積計(jì)算，而房屋測(cè)量部門(mén)只算到中軸線(xiàn)，這個(gè)計(jì)算方法的不同可能導(dǎo)致幾千平方米的計(jì)算差別。【改進(jìn)措施】：與計(jì)財(cái)部保持緊密聯(lián)系由于在設(shè)計(jì)過(guò)程中出現(xiàn)設(shè)計(jì)更改幾乎是不可避免的，所以一旦發(fā)生面積指標(biāo)的變化就應(yīng)及時(shí)與計(jì)財(cái)部保持緊密聯(lián)系，及時(shí)通報(bào)計(jì)財(cái)部。在施工圖設(shè)計(jì)階段設(shè)置一個(gè)控制節(jié)點(diǎn)由于公司規(guī)定只需要在方案和初步設(shè)計(jì)階段提交項(xiàng)目成果，所以經(jīng)常會(huì)認(rèn)為施工圖設(shè)計(jì)階段不需要提交什么成果了，經(jīng)常會(huì)忽略應(yīng)提交計(jì)財(cái)部最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，用制度來(lái)進(jìn)行約束可能效果會(huì)好得多。如果前期需要比較準(zhǔn)確的面積計(jì)算，可能的話(huà)也可以委托權(quán)威的面積計(jì)算部門(mén)房管局測(cè)量所提前介入進(jìn)行面積測(cè)算。計(jì)財(cái)部在做項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算時(shí)，應(yīng)以營(yíng)銷(xiāo)部提供的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)來(lái)進(jìn)行測(cè)算畢竟設(shè)計(jì)院不是專(zhuān)業(yè)、權(quán)威的面積計(jì)算部門(mén)，只能提供大概的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)進(jìn)行參考，而且設(shè)計(jì)院的計(jì)算方法和房管局的計(jì)算方法有細(xì)小的差別，而營(yíng)銷(xiāo)部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)自房管局測(cè)量所，是權(quán)威的面積計(jì)算部門(mén)?！究偨Y(jié)】：應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到面積指標(biāo)統(tǒng)計(jì)的重要性應(yīng)該認(rèn)識(shí)到面積指標(biāo)不僅僅關(guān)系到報(bào)建，而且影響到住宅的銷(xiāo)售定價(jià)、公司的回款計(jì)劃、項(xiàng)目的收益率等很多關(guān)鍵的節(jié)點(diǎn)。所以在前期應(yīng)及時(shí)和相關(guān)部門(mén)保持緊密的聯(lián)系，保證信息傳遞的及時(shí)性與準(zhǔn)確性。提高對(duì)問(wèn)題的預(yù)判能力比如在設(shè)計(jì)院初期提供很低公攤率統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的時(shí)候，就應(yīng)該及時(shí)判斷這是不可能的，而不應(yīng)該僅僅對(duì)數(shù)據(jù)表示懷疑但是依舊加以利用。應(yīng)提高全局意識(shí)、全面考慮問(wèn)題作為研發(fā)項(xiàng)目專(zhuān)員，不能說(shuō)施工圖完成了就萬(wàn)事大吉，應(yīng)經(jīng)常跟蹤關(guān)心有關(guān)該項(xiàng)目的成本測(cè)算、銷(xiāo)售、施工、接房、業(yè)主反饋等過(guò)程。03 對(duì)藍(lán)湖郡4期施工許可證辦理過(guò)程的分析和總結(jié)工作內(nèi)容――