【正文】 案 例 庫龍 湖 地 產(chǎn)二〇一〇年六月 目 錄第一篇 研發(fā)類案例 801 弗萊明戈外墻涂料出現(xiàn)色差的案例 802 弗萊明戈面積計算的案例 1103 對藍(lán)湖郡4期施工許可證辦理過程的分析和總結(jié) 1404 弗萊明戈一期部分坡屋頂現(xiàn)梁的案例 1705 芳樹晴川人行天橋結(jié)構(gòu)計算與分析案例 2106 紫都城四期樣板區(qū)圖紙案例 2607 紫都城四期落水管定樣案例 3508 藍(lán)湖郡湖西1組團地下室高窗的案例 3909 紫都城四期戶門定樣案例 4510 觀山水規(guī)劃驗收案例 4811關(guān)于清波選擇項目景觀設(shè)計單位的案例 4912 晶藍(lán)半島售樓部鋼構(gòu)設(shè)計案例 5113 晶藍(lán)半島示范區(qū)鋼構(gòu)廊架案例 5414 清波項目售樓部造價超標(biāo)案例 5515 林瀾藝墅地下車庫設(shè)計面積變更 5616 我拿什么獻(xiàn)給你，我的市場 58第二篇 工程部案例 6317 觀山水南入口景觀水幕墻體拆除案例分析 6318 關(guān)于紫都城花園陽臺空調(diào)護(hù)欄的反思 6519 弗萊明戈一期部分坡屋頂現(xiàn)梁的案例 6820 關(guān)于電氣工程將礦物絕緣電纜改為耐火型電纜的案例 7321 芳樹晴川臨時箱變案例 7522 觀山水舊樣板區(qū)拆除案例 7723 關(guān)于觀山水塔機倒塌案例 8024 關(guān)于紫都城三期百安居屋面鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計調(diào)整事宜 8325（室外游泳池）土建與精裝修配合不當(dāng)?shù)陌咐?8526關(guān)于藍(lán)湖郡二期入戶門安裝的案例 8727 藍(lán)湖郡三期鐵花欄桿安裝的案例 8928關(guān)于對新引入的分供方管理的案例 9029 關(guān)于觀山水會所及南入口雨水立管改動案例 9230 關(guān)于水晶酈城三、四、五組團交房返修案例 9331 紫都城110項目設(shè)計資源案例分析 9532 觀山水11號樓陽臺找坡排水案例 9833 藍(lán)湖郡三期225樓文化石色差案例 10034 紫都城消火栓立管更改引發(fā)的思考 10235 業(yè)主參觀工地看房受傷賠償案例—外部引用 10436 觀山水車庫風(fēng)管安裝案例 10537 西城天街一期平基土石方的案例 10738 芳樹晴川景觀工程樣板區(qū)搶工案例 10839 西城天街鋼材供應(yīng)案例 11040 觀山水生活陽臺鋁合金門帶窗改動案例 11141西城天街門窗、幕墻工程案例 11342 藍(lán)湖郡三期景觀種植土回填工程案例 11443 觀山水風(fēng)管標(biāo)高影響車位銷售案例 11744 藍(lán)湖郡三期消防驗收案例 11945 關(guān)于晶藍(lán)半島項目一期護(hù)壁局部垮塌案例分析 12046 晶藍(lán)半島項目污水處理案例 12347 晶藍(lán)半島一期施工許可證辦理案例 13348 辦理晶藍(lán)半島建設(shè)工程規(guī)劃許可證案例 13549 辦理工程許可證“假付款”案例經(jīng)過及其啟示 13650 《晶藍(lán)半島售場水景池底黑色大理石變色的案例》 13851 林瀾藝墅地基處理方案變更 14052 林瀾會所勞動力案例 14253 西苑污水管線搶修案例 145第三篇 計劃財務(wù)部案例 14854 觀山水mini公寓（8樓）產(chǎn)品定位及研發(fā)過程的思考 14855 對紫都城4期項目整體計劃的總結(jié)和反思 15056 對西城天街在開工之際提出設(shè)影院的反思 15257 紫都城開閉所電源進(jìn)線工程成本超過正常水平的總結(jié)和反思 15458 從成本測算與實際成本的差異思考成本測算方法 15759 紫都城開盤計劃延誤的分析和反思 15860 計劃調(diào)整的陷阱 16061 會簽了1個多月的會議紀(jì)要 16262 林瀾藝墅戶式燃?xì)忮仩t選型案例 16563 林瀾藝墅污水管線圖紙會審案例 168第四篇 人力資源及行政部案例 170第四篇 人力資源及行政部案例 17064 復(fù)印機采購案例分析 17065 重慶龍湖西街置業(yè)有限公司兩次行政處罰案例分析 17366 關(guān)于駕駛員蘇宗清公車私用案例 17567 別讓“福利”之風(fēng)盛行 17668項目管理培訓(xùn)組織實施案例 178第五篇 發(fā)展部案例 18269 國土證辦理案例 18270 林瀾藝墅人防報建 188第六篇 造價采購部案例 19171 關(guān)于采用邀標(biāo)方式選擇設(shè)計單位的案例 19172水晶酈城信報箱案例 19973 水晶酈城一期的電纜供應(yīng)事宜案例 20174 先斬后奏為何遭重罰？ 20375 樣板房裝飾工程結(jié)算漏扣甲供材的案例 20576 一字值萬金 落筆應(yīng)慎重 20777 由對古麗婭的表揚說開去 210第一篇 研發(fā)類案例01 弗萊明戈外墻涂料出現(xiàn)色差的案例【事件簡述】在弗萊明戈225樣板樓外墻涂料的施工過程中，發(fā)現(xiàn)應(yīng)該是同一個顏色的23樓和24樓的主要墻面顏色出現(xiàn)了較為明顯的色差，整個225樓的效果沒有之前施工的24樓的外墻涂料效果好，部分業(yè)主也因此對項目品質(zhì)提出了質(zhì)疑。經(jīng)過相關(guān)人員研究，決定僅對225樓部分外立面線條及墻面顏色進(jìn)行調(diào)整，在大面積施工前再次進(jìn)行調(diào)樣比較。對這一案例的原因分析及改進(jìn)措施：一、在效果控制、封樣方面本次造成色差的最主要的原因在于更換了涂料廠家：樓棟涂料廠家說明研發(fā)部封樣經(jīng)過24＃ＳＴＯ樣板樓涂料施工單位 研發(fā)部第一次封樣樣板實施單位23＃25＃杜克大規(guī)模施工前招標(biāo)中標(biāo)單位，造價部推薦的替代廠家先后提供5次材料小樣，在質(zhì)感上均沒有達(dá)到ＳＴＯ自然的效果，但是考慮到價格因素，加之二者小樣顏色比較接近，研發(fā)部最終還是接受使用杜克涂料。分析STO和杜克兩家廠家的涂料效果差異成因，主要在于：１、外墻涂料是質(zhì)感涂料，在不同光線、不同顆粒的情況下顏色效果都會有差異。成熟的涂料廠家，在進(jìn)行顏色調(diào)試時，都是由專業(yè)色彩師在各方面環(huán)境完全相同的情況下進(jìn)行不同角度的比較。而我們在確定采用杜克材料樣板替代時，沒有在同樣的情況下（如同樣粒徑、同樣施工工藝、同樣的基層、同樣的施工厚度等）將材料小樣與已封樣的ＳＴＯ涂料樣板進(jìn)行多角度（各種光線、各種環(huán)境等）對比后再次封樣。２、我們在進(jìn)行替代涂料與封樣涂料的對比時，使用的是小樣比較，視覺誤差造成小樣上顏色差不多，但大面積施工后色差增強。不同廠家質(zhì)感涂料的粒徑配比不一樣，涂料配方不一樣（杜克的涂料較稠、偏暗），施工工藝不一樣，均導(dǎo)致施工后的效果出現(xiàn)差異。綜上所述，在外墻效果控制上，研發(fā)部應(yīng)以第一次封樣的樣板效果為準(zhǔn)；如因客觀原因不得不使用替代廠家的產(chǎn)品，必須分析并對比所有影響效果的因素才能做出選擇。在外墻涂料的選擇上則必須遵守在現(xiàn)場做實體樣板施工，并進(jìn)行多角度對比后才能確定再次封樣。二、在廠家的選擇方面本案例中，廠家更換的關(guān)鍵因素在于，在弗萊明戈大規(guī)模外墻涂料施工招投標(biāo)中（此時樣板樓施工封樣已完成），ＳＴＯ報價高于杜克報價約20元/平方米（㎡㎡）。巨大的價格差異，一方面決定了我們的選擇；另一方面，客觀上兩家單位的施工工藝、材料上也必然存在差距。在這種情況下，要求研發(fā)部的項目專員清楚地認(rèn)識到，在對外墻顏色效果要求非常敏感的項目中，如本案例中的弗萊明戈項目，樣板樓色彩是經(jīng)過多次調(diào)試才達(dá)到項目控制的效果標(biāo)準(zhǔn)，其材料配方、施工工藝對最終效果有著非常大的影響。因此，在此類項目選擇樣板樓施工單位時，研發(fā)部應(yīng)提請造價采購部，將后期大面積使用因素考慮進(jìn)去，盡量保證樣板施工和后期大面積施工招標(biāo)一并完成；同時，在招標(biāo)的價格對比中，應(yīng)綜合考慮不同單位的材料成分及質(zhì)量、施工內(nèi)容、施工工藝和施工效果。否則，在此類項目中，大面積施工開始后再更換廠家，后期會浪費大量的人力物力，同時效果還不能得到保證。三、合理的施工工期方面225樓原定于6月25日開放，由于各種原因提前至6月10日開放，所以施工工期非常緊張，整個涂料的施工工期只有6天，上一道工序沒有全部完成（如打磨或干透）就進(jìn)行下一道工序的施工，也會造成涂料的顏色出現(xiàn)偏差。對因客觀原因造成的項目工期壓縮，研發(fā)部的項目專員應(yīng)積累經(jīng)驗，對可能造成的效果偏差有充分的預(yù)見性，并通告相關(guān)部門，采取相應(yīng)的措施，將此類影響控制到最小范圍。02 弗萊明戈面積計算的案例【事件簡述】：計財部2005年10月28日版“藍(lán)湖郡三期銷售指標(biāo)”中，住宅建筑面積為89286m178。，套內(nèi)面積為85424 m178。，％（計財部以研發(fā)部提供的初步設(shè)計階段的統(tǒng)計數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)行的測算）。銷售前營銷部委托測算后提供的“弗萊明戈預(yù)售面積統(tǒng)計”中， m178。， m178。，％（營銷部以研發(fā)部提供的施工圖設(shè)計階段的統(tǒng)計數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)行的測算）。，導(dǎo)致實際銷售回款相比預(yù)計銷售回款減少了近1520萬元。因研發(fā)部在初設(shè)階段提供的數(shù)據(jù)錯誤，在施工圖階段的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也沒有及時提供給計財部，導(dǎo)致計財部對該項目的預(yù)期回款相比項目實際可回款差1520萬元。給公司資金調(diào)配及高層決策等帶來了困擾。【原因分析】：研發(fā)部沒有及時、準(zhǔn)確提供相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)藍(lán)湖郡三期是龍湖開發(fā)的第一個花園洋房項目，在前期設(shè)計過程中方案改動較多，導(dǎo)致面積統(tǒng)計的版本也很多，項目負(fù)責(zé)人沒有及時和計財部保持緊密的聯(lián)系，導(dǎo)致提供給計財部的參考數(shù)據(jù)是不及時、不準(zhǔn)確的（計財部是以研發(fā)部提供的初步設(shè)計階段的統(tǒng)計數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)行的相關(guān)測算）。設(shè)計院統(tǒng)計數(shù)據(jù)計算錯誤在初步設(shè)計階段，設(shè)計院沒有進(jìn)行準(zhǔn)確的建筑面積和套內(nèi)面積的計算，只是進(jìn)行了大概的框算，導(dǎo)致建筑面積和套內(nèi)面積出入比較大。當(dāng)時處在報建階段，由于建筑面積的出入較大，報建工作有過幾次反復(fù)，但當(dāng)時研發(fā)部沒有對面積影響銷售指標(biāo)的問題引起重視，也沒有及時與計財部保持緊密聯(lián)系。設(shè)計更改和優(yōu)化導(dǎo)致面積的變化在初步設(shè)計開始階段，有些車庫和住宅在負(fù)一層交界的地方是按車庫面積進(jìn)行統(tǒng)計的，由于設(shè)計更改，最后有些面積算入了住宅建筑面積。在初步設(shè)計階段，因為設(shè)計院是按層進(jìn)行的框算，落到負(fù)一層車庫的樓梯間是沒有算入住宅建筑面積的，最后考慮到居住舒適度和對銷售有利的原則增加了一些直接從車庫進(jìn)入樓梯間的入口，這些改變都導(dǎo)致了公攤率會增加。規(guī)劃部門和房屋測量部門的計算方法不同導(dǎo)致計算誤差例如規(guī)劃部門一般將外墻全部作為套內(nèi)面積計算，而房屋測量部門只算到中軸線，這個計算方法的不同可能導(dǎo)致幾千平方米的計算差別。【改進(jìn)措施】：與計財部保持緊密聯(lián)系由于在設(shè)計過程中出現(xiàn)設(shè)計更改幾乎是不可避免的，所以一旦發(fā)生面積指標(biāo)的變化就應(yīng)及時與計財部保持緊密聯(lián)系，及時通報計財部。在施工圖設(shè)計階段設(shè)置一個控制節(jié)點由于公司規(guī)定只需要在方案和初步設(shè)計階段提交項目成果，所以經(jīng)常會認(rèn)為施工圖設(shè)計階段不需要提交什么成果了，經(jīng)常會忽略應(yīng)提交計財部最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，用制度來進(jìn)行約束可能效果會好得多。如果前期需要比較準(zhǔn)確的面積計算，可能的話也可以委托權(quán)威的面積計算部門房管局測量所提前介入進(jìn)行面積測算。計財部在做項目經(jīng)濟測算時，應(yīng)以營銷部提供的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)來進(jìn)行測算畢竟設(shè)計院不是專業(yè)、權(quán)威的面積計算部門，只能提供大概的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來進(jìn)行參考，而且設(shè)計院的計算方法和房管局的計算方法有細(xì)小的差別，而營銷部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來自房管局測量所，是權(quán)威的面積計算部門?！究偨Y(jié)】：應(yīng)充分認(rèn)識到面積指標(biāo)統(tǒng)計的重要性應(yīng)該認(rèn)識到面積指標(biāo)不僅僅關(guān)系到報建，而且影響到住宅的銷售定價、公司的回款計劃、項目的收益率等很多關(guān)鍵的節(jié)點。所以在前期應(yīng)及時和相關(guān)部門保持緊密的聯(lián)系，保證信息傳遞的及時性與準(zhǔn)確性。提高對問題的預(yù)判能力比如在設(shè)計院初期提供很低公攤率統(tǒng)計數(shù)據(jù)的時候，就應(yīng)該及時判斷這是不可能的，而不應(yīng)該僅僅對數(shù)據(jù)表示懷疑但是依舊加以利用。應(yīng)提高全局意識、全面考慮問題作為研發(fā)項目專員，不能說施工圖完成了就萬事大吉，應(yīng)經(jīng)常跟蹤關(guān)心有關(guān)該項目的成本測算、銷售、施工、接房、業(yè)主反饋等過程。03 對藍(lán)湖郡4期施工許可證辦理過程的分析和總結(jié)工作內(nèi)容――