【正文】 百花大廈營銷策劃方案第一部分 市場調(diào)研與分析一、本次調(diào)研的目的通過深入仔細的市場調(diào)查，結合本項目的自身特點，分析研究目標客戶群的要求，按本公司的銷售準備要求及項目開發(fā)的思路與理念，對產(chǎn)品進行必要的細分、定位。制定出比較詳細的建議性、可行性強的初步策劃方案，為項目的銷售成功做出必要的準備與鋪墊。二、調(diào)研的指導思想通過點、線、面的立體調(diào)查和分析，在相對時間較短、風險較小的原則前提下，制定出適合本項目運作的營銷策劃方案，力爭保障該項目銷售工作的順利進行。三、調(diào)查過程簡述由于該項目地塊位置的特殊性，已決定了該項目營銷的市場定位，圍繞已確定的該項目的建設方案來制定和完善項目的市場營銷研究，因此本方案的物業(yè)調(diào)查著重于物業(yè)市場因素影響的大小和消費群體的接受方式、接受能力方面進行制定。一方面通過對合肥市各區(qū)域有一定影響力（規(guī)模影響、價格影響）的高層物業(yè)進行調(diào)查了解，探明近年高層物業(yè)市場的發(fā)展趨勢，研判宏觀大市場對本項目的影響；第二方面，通過對合肥各區(qū)域有代表性的多層市場（檔次較高）特別是該項目周邊區(qū)域的（老城區(qū)）多層住宅市場進行調(diào)查分析，理出新、老多層市場客戶的購房思路，為引導其購買與多層價格相近的黃金地段的高層住宅作鋪墊；第三方面，通過對合肥市的物業(yè)租賃市場，特別是老一環(huán)以內(nèi)的高層（多層）物業(yè)進行調(diào)查，并與本項目進行比較，為投資保值升值、以租養(yǎng)樓的客戶群進行投資估算和引導；第四方面，通過對以往合肥的已建高層商務公寓的調(diào)查，以及本項目前期運作的過程，為本項目提出一些建議。四、合肥市物業(yè)市場分析高層樓市分析1)、高層商務寫字樓一段時間以來，商務寫字樓項目的開發(fā)，在一些地區(qū)特別是沿海地區(qū)發(fā)展較快，曾出現(xiàn)過買賣樓花之經(jīng)典之作，在89年至93年期間，成功的案例舉不勝數(shù)，主要是順應了我們國家初期的改革開放政策潮流。隨后開發(fā)建設商務樓成風，使得96—99年商務樓市場空置率一直居高不下，全國省會城市平均商務寫字樓空置率高達55%，其后通過國家的宏觀調(diào)控以及市場自身的調(diào)節(jié)，商務樓經(jīng)過了較長時間的消化和整合。從資料分析看，目前的商務樓市場趨于成熟平穩(wěn)發(fā)展的階段，也是94年以來見高回落觸低反彈階段，由于我國已正式加入WTO，在改革開放進一步深入并得到法律保障的同時，隨著商務活動的日益頻繁，獨資、合資、外資等多種類型的企業(yè)將尋求理想的辦公場所，高層商務將是他們的首選。在知識經(jīng)濟高速發(fā)展的今天，合肥除起到東西部發(fā)展橋梁作用的同時，會利用科技城市的優(yōu)勢吸引更多的外資到合肥投資，將會增加商務樓市的市場需求量。如今的全國乃至合肥的商務樓市的發(fā)展正在趨向于檔次、品牌排定的時期，區(qū)位優(yōu)勢、地域配套優(yōu)勢、產(chǎn)品配置優(yōu)勢和品牌優(yōu)勢的高層商務樓將是今后一段時間（四年內(nèi)）合肥市場的發(fā)展需求產(chǎn)品，當然需求的空間有限，速度很慢。而相反，對一些功能不明確的多層綜合樓兼做商務寫字樓的或一些配置較低的商務樓，無論從置業(yè)的角度還是租賃的角度均不是很理想，它們雖然有一定的價格優(yōu)勢，但升值保值的機會較小，投資的風險較大。單從投資租賃這個角度看，合肥市老城區(qū)高層商務租賃價格差異較大，從25元/㎡到70元/㎡不等。從新華商務樓和潤安大廈商務樓的發(fā)展以及郵電大廈、怡和錦江（原三榮大廈）更能驗證上述分析的正確性。（詳見附表2）新華商務樓運作了五年，剩余部分預計將在今年售完。潤安大廈閑置了6年之久，目前正以較好的銷售勢頭進行盤活，到目前為止，只剩為數(shù)不多的樓層。2)、高層住宅樓現(xiàn)階段的合肥高層住宅，雖然銷售周期相對較長，接受程度也較為有限，但從2002年合肥高層住宅投放量同比增加75%（1—11月份）猛增的趨勢看小高層市場預熱過程已經(jīng)過去，熱銷會在激烈的競爭中到來，原因是土地供應政策發(fā)生變化，為了充分利用土地資源，降低土地成本，提高項目的收益率，發(fā)展高層住宅是物業(yè)發(fā)展的必然趨勢，同時隨著居民的消費和生活水平的提高，以及居住觀念的變化和心理上的逐漸接受，也為小高層發(fā)展奠定了基礎。新建設的高層住宅，多是走精品型的綜合素質(zhì)路線，在規(guī)劃設計、建筑設計（立面造型）、項目配套、智能化配置以及產(chǎn)品包裝、項目銷售定位等方面極具現(xiàn)代感，更有時代感，給高層樓盤賦予了更深的內(nèi)涵，注入了較高的人居科技含量，吸引了較多的置業(yè)者垂青。較能反映合肥市各區(qū)域高層樓市市場狀況的有新華商務樓、潤安大廈、元一時代花園、東?；▓@等。（詳見附表2）多層樓市分析1)、多層寫字樓每年合肥市有約5萬㎡的多層商務寫字樓投放市場，近幾年較為成功、較有名氣的是政通大廈，政通大廈寫字樓均價4000元/㎡，租金30元/㎡。此后均是一些利用老城區(qū)改建、改造過程沿街興建的綜合樓，除去一層、二層作為門面房外，其他剩余部分留做寫字樓，較為集中的在淮河路步行街，約為10萬㎡，銷售均價為5000元/㎡，目前尚有2萬多空置，其租金均在25元/㎡左右。老一環(huán)至新一環(huán)之間區(qū)域的銷售均價在2600元/㎡，其租金均在18元/㎡左右。2)、多層住宅樓通過對合肥市多層住宅抽樣調(diào)查發(fā)現(xiàn)，東、南、西、北各物業(yè)小區(qū)的多層住宅發(fā)展狀況不盡相同，以南區(qū)和西區(qū)發(fā)展較為成熟，檔次略高，而北區(qū)和東區(qū)發(fā)展速度較快，但檔次較低，均衡比較后發(fā)現(xiàn)其市場有一定的飽和跡象，雖然價格緩慢上漲，銷售和開發(fā)建設也同比增長，但空置率居高不下，并已超出國際上公認的警戒線的7個百分點。為此，就算是待成熟、正在發(fā)展的市場也應該是較為合理或宏觀控制較為得力的市場。從資料中得知，明年初東、西區(qū)將有三個在50萬㎡左右的（鳳凰城、頤和花園、福海新居）小區(qū)投入建設，會對市場有一定的沖擊。目前除中心地帶以外，合肥的多層住宅銷售均價為2000元/㎡，略低于全國平均水平，高于全省平均水平的80%。租賃價格為5元/㎡，中心地帶的多層銷售均價在3000元/㎡，租賃價格為10元/㎡。 合肥市物業(yè)市場調(diào)查表（租賃）物業(yè)名稱業(yè)主名稱 安徽潤安（國際）股份公司具體位置蒙城路與阜南路交口物業(yè)規(guī)模6萬㎡市場環(huán)境市區(qū)內(nèi)商業(yè)氣氛濃,處交通要道出行方便建筑層數(shù)32層潤 安 大 廈租賃價格（元/月*㎡）50元/月㎡（不含水電費）相關配置有地上車位和地下庫,3部高速電梯.商家特征中介服務、廣告公司為主；外地辦事機構。備 注1—4層為酒店；5層以上商??；5層3830元/㎡，每上一層加30元。物業(yè)名稱業(yè)主名稱市招商公司具體位置榮事達大道與淮河路交口物業(yè)規(guī)模8000㎡市場環(huán)境比鄰市政府，商業(yè)地勢卓越。建筑層數(shù)7層相關配置（含停車位）無停車場、老式電梯一部?；?安 大 廈租賃價格（元/月*㎡）50元/月㎡商家特征市政相關職能部門、廣告公司、保險公司。備 注老式辦公樓、建筑年限長；毛坯房出租。物業(yè)名稱業(yè)主名稱新華社安徽分社具體位置六安路與淮河路交口物業(yè)規(guī)模3萬市場環(huán)境商業(yè)重地，出行方便。建筑層數(shù)30層相關配置（含停車位）地下停車場、車位150元/月，電梯三部；一部貨梯。新華大廈租賃價格（元/月*㎡）32元/月㎡（不含水電費）商家特征中介服務、廣告建設材料公司外地公司駐肥辦事處。備 注屬商辦樓；有余房出售售價5層3800元/㎡，每上一層加30元/㎡。合肥市物業(yè)市場調(diào)查表（租賃）物業(yè)名稱業(yè)主名稱省郵電局具體位置六安路淮合路交口物業(yè)規(guī)模2．5萬㎡市場環(huán)境商業(yè)重地高檔辦公建筑層數(shù)29層相關配置（含停車位）地上地下車位/庫充足；中央空調(diào)；水電電話齊全。郵電大廈租賃價格（元/月*㎡）77元/月㎡商家特征一些知名企業(yè)合肥辦事處；會計師事務所；廣告公司。備 注精裝潢，公攤面積大，屬純高檔商業(yè)辦公樓。物業(yè)名稱業(yè)主名稱市府辦公廳具體位置榮事達大道西側物業(yè)規(guī)模㎡市場環(huán)境商業(yè)氣氛濃厚，出行方便。建筑層數(shù)7層相關配置（含停車位）電梯兩部精裝修，路邊臨時停車。政通大廈租賃價格（元/月*㎡）30元/月㎡（不含水電電梯使用費）商家特征市政府職能部門居多，另外開發(fā)公司；投資公司等。備 注物業(yè)名稱業(yè)主名稱萬總商貿(mào)公司具體位置宿州路南段物業(yè)規(guī)模9000㎡市場環(huán)境繁華地段，人流大，出行不便。建筑層數(shù)7層相關配置（含停車位）電梯兩部，精裝修，有地上停車場。太陽城寫字樓租賃價格（元/月*㎡）32元/月㎡（水電自理）商家特征各種咨詢公司，開發(fā)公司、美容公司外商駐肥辦事處。備 注/合肥市物業(yè)市場調(diào)查表（租賃）物業(yè)名稱業(yè)主名稱興華物業(yè)公司具體位置六安路與長江路交口北物業(yè)規(guī)模2500㎡市場環(huán)境商業(yè)氣氛濃，出行不便。建筑層數(shù)7層相關配置（含停車位）電梯一部，無停車場。長安大廈租賃價格（元/月*㎡）40元/㎡月商家特征以咨詢、廣告、倉庫學校為主。備 注/物業(yè)名稱業(yè)主名稱紅旗飯店物業(yè)辦具體位置三孝口東側物業(yè)規(guī)模6000㎡市場環(huán)境交通主干道，商業(yè)氣氛濃。建筑層數(shù)6層相關配置（含停車位）無電梯和停車場紅旗飯店租賃價格（元/月*㎡）40元/月月商家特征中介、咨詢、婚介公司等服務性且需要市內(nèi)辦公的公司。備 注/物業(yè)名稱業(yè)主名稱澳鑫房產(chǎn)具體位置壽春路百花井附近物業(yè)規(guī)模/市場環(huán)境環(huán)境優(yōu)越、出行方便建筑層數(shù)7層相關配置（含停車位）電梯；中央空調(diào)；底下停車庫。百花大廈租賃價格（元/月*㎡）45元/月月商家特征/備 注/合肥市物業(yè)市場調(diào)查表（租賃）物業(yè)名稱業(yè)主名稱皖科窿商貿(mào)公司具體位置榮事達大廈與環(huán)城路交口西物業(yè)規(guī)模7000㎡市場環(huán)境環(huán)境幽靜、出行方便。建筑層數(shù)8層相關配置（含停車位）電梯、室外停車場、水電電話。糖酒大廈租賃價格（元/月