【正文】 開發(fā)項目經(jīng)營管理制度為適應公司發(fā)展需要，保護公司股東和債全權(quán)人的合法權(quán)益，維護公司正常的工作、經(jīng)濟秩序，促進公司不斷發(fā)展壯大，全面推動公司以提高經(jīng)濟效益為中心的各項工作，保證公司各項工作任務的順利完成，實現(xiàn)項目開發(fā)的最大投資收益，根據(jù)《公司章程》結(jié)合本項目的實際情況，制定本管理制度。第一部分 公司總概一、公司組織結(jié)構(gòu)及部門職責股東大會董事會董事長監(jiān)事項目總負責人營銷部工程部財務部綜合部土建工程師水電工程師造價工程師招標專員采購專員行政專員人事專員前期專員成本部財務會計財務出納銷售專員招商專員財務總監(jiān)總工程師（一）股東大會決定公司經(jīng)營方針和投資計劃； 選舉和更換董事，決定有關董事的報酬事項； 選舉和更換由股東代表出任的監(jiān)事，決定有關監(jiān)事的報酬事項；審議批準董事會的報告； 審議批準監(jiān)事的報告； 審議批準公司的年度財務預算方案、決算方案； 審議批準公司的利潤分配方案和彌補虧損方案； 對公司增加或者減少注冊資本作出決議； 對發(fā)行公司債券作出決議； 對公司合并、分立、解散和清算等事項作出決議； 1修改公司章程； 1對公司聘用、解聘會計師事務所作出決議； 1審議法律、法規(guī)和公司章程規(guī)定應當由股東大會決定的其他事項。（二）董事會負責召集股東會，并向股東會報告工作；執(zhí)行股東會的決議；決定公司的經(jīng)營計劃和投資方案；制訂公司的年度財務預、決算方案；制訂公司的利潤分配方案和彌補虧損方案；制訂公司增加或者減少注冊資本的方案；擬訂公司合并、分立、變更公司形式、解散的方案；決定公司內(nèi)部管理機構(gòu)的設置；聘任或者解聘公司經(jīng)理，根據(jù)經(jīng)理的提名，聘任或者解聘公司副經(jīng)理、財務負責人，決定其報酬事項；制定公司的基本管理制度。（三）營銷部負責公司開發(fā)經(jīng)營項目的策劃管理工作：（1）收集整理房地產(chǎn)有關的信息資料并向經(jīng)營層提交報告；（2）負責公司投資項目的可行性分析、論證工作，組織擬定投資可行性研究報告或項目建議書。跟蹤公司以投資領域的行業(yè)狀況，并組織進行市場調(diào)查、分析，向經(jīng)營層提交調(diào)查分析報告；（3）參與開發(fā)項目的規(guī)劃研究、設計方案討論。負責組織公司開發(fā)項目的市場調(diào)查、營銷策劃工作，制定營銷工作總體計劃及階段性促銷活動計劃并組織實施，負責各階段營銷工作分析，及時向經(jīng)營層提出營銷策略調(diào)整建議；（4）負責公司各類廣告設計、制作、發(fā)布的組織協(xié)調(diào)工作，依據(jù)廣告代理合同的約定，對受托方進行監(jiān)督，并審核代理費用的支付；負責公司開發(fā)經(jīng)營項目的銷售管理工作，對銷售代理機構(gòu)實施合同跟蹤管理：（1）負責接待擬承租、訂購公司房產(chǎn)的意向客戶，掌握客戶心理，將客戶的合理要求，及時向公司有關部門或人員反映，并將公司相應意見反饋客戶，努力促成交易。（2）在公司授權(quán)范圍內(nèi)與客戶簽訂房產(chǎn)租賃、銷售合同書及補充條款，并按規(guī)定向有關管理部門辦理合同鑒證（公正）、登記備案、抵押貸款購房手續(xù)；（3）負責房產(chǎn)租售合同的履約監(jiān)控工作，及時催收應收款項；（4）嚴格保密公司房產(chǎn)租售狀況和客戶資料，未經(jīng)經(jīng)營層批準不得對外透露任何情況；（5）對公司委托其他企業(yè)代理的房產(chǎn)租售業(yè)務，依據(jù)代理合同的約定，對受托方進行監(jiān)督，并審核代理費用的支付。負責公司開發(fā)經(jīng)營項目的售后服務管理工作：（1）受理對公司建設、經(jīng)營項目的各類投訴，并負責牽頭處理；（2）負責公司租、售房產(chǎn)及附屬物的管理（含水電費、產(chǎn)權(quán)申辦費的收繳）工作；（3）負責公司建設項目土地使用權(quán)證、免除商品房預售款監(jiān)管、商品房預售許可證、各類房屋的產(chǎn)權(quán)證書的辦理；（4）負責向施工單位接收竣工后的項目中除非營業(yè)性公建配套服務設施及室外市政配套設施以外的項目，并按有關合同約定，向所有權(quán)人或管理部門辦理移交手續(xù)，承擔售后保修工作，負責辦理啟用各項設備配套設施的申請手續(xù)；（5）參與工程施工、安裝階段的驗收工作；（6）工程竣工結(jié)算后，負責對施工單位留存于我公司的保修款進行管理；（7）在項目竣工交付使用后，負責牽頭成立業(yè)主委員會；（8）對公司委托其他企業(yè)代理的小區(qū)物業(yè)管理業(yè)務，依據(jù)代理合同的約定，對受托方進行監(jiān)督，并審核代理費用的支付。負責項目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃，布局和招商管理工作，對招商代理機構(gòu)實施合同跟蹤管理。（四）成本部負責公司建設項目工程造價管理和成本核算工作，包括：（1）工程建設成本的測算與控制；（2）負責公司建設項目各階級的招標組織、協(xié)調(diào)工作；（3）負責起草、發(fā)放、保管與工程建設有關的各項合同、協(xié)議，并負責這些合同、協(xié)議的履約監(jiān)管，審定這些合同履行過程中合同總價款的調(diào)整；（4）負責與項目建設有關各項費用的審查、各階段應付款項的審核及工作完成后的決算辦理工作；負責公司建設項目材料和設備采購工作，包括：（1）負責掌握建材市場信息，為工程提供各種建材的最新價格、質(zhì)量指標及供貨能力。（2）會同工程部、監(jiān)理公司對各施工單位的施工組織設計進行審核。（3）負責擬定材料、設備的供貨合同。（4）負責制定甲供材料的采供計劃，并根據(jù)主體工程的施工計劃及及實際進度，提前做好各材料供應。（5）負責確定甲控材料的品牌、技術指標及供貨商，提前向施工單位下達甲控材料采購通知單。（6）負責與工程部共同配合監(jiān)理公司對進場的所有材料按國家《規(guī)程》、《規(guī)范》及合同要求進行驗收。（7）負責各種甲供材料入庫、出庫及回收登記工作；配合監(jiān)理公司檢查、監(jiān)督現(xiàn)場各種甲供材料和甲控材料的使用情況。（8）會同工程部共同參與由監(jiān)理公司組織的工程施工中涉及費用變更的各種簽證和重大隱蔽工程的現(xiàn)場確認。（9）負責甲供材料的合同管理和付款審核工作。（10）完成領導交辦的其他工作，做好配合其他部門的工作。（五）工程部負責公司的技術管理工作（1）負責組織貫徹技術方面的政策、法規(guī)及標準，建立和完善技術管理體系、制定技術管理的工作、規(guī)章制度，并監(jiān)督實施。（2）負責審查開發(fā)項目的重大技術方案。（3）制定或組織審定新技術、新工藝、新材料應用方案。（4）負責施工圖紙會審、圖紙交底、竣工圖的審定工作。（5）負責圖紙變更的審定工作。（6）負責組織各項工程的竣工驗收工作，辦理工程移交手續(xù)。（7）負責工程技術資料和其他工作資料的整理、歸檔工作。負責開發(fā)項目工程質(zhì)量管理工作（1）認真貫徹執(zhí)行上級管理部門關于工程質(zhì)量管理的規(guī)章制度，建立健全質(zhì)量管理體系，健全工程質(zhì)量管理的規(guī)章制度體系。（2）負責審核施工單位的施工組織設計或質(zhì)量計劃；負責審核項目部上報的項目質(zhì)量計劃。（3）負責組織對大型設備、大宗材料供貨商資質(zhì)、資格、技術條件的評審。（4）負責組織監(jiān)理單位的評審，審查監(jiān)理規(guī)劃，抽查實施情況。（5）負責對在施工程項目的質(zhì)量巡查和抽查工作。（6）參加工程協(xié)調(diào)會議，協(xié)助項目解決需協(xié)調(diào)解決的問題。（7）參加基礎、結(jié)構(gòu)、竣工驗收工作。（8）組織消防、人防驗收工作。（9）負責組織召開工程質(zhì)量會議，分析研究質(zhì)量管理中存在的問題，提出改進措施。（10）負責重大質(zhì)量事故的調(diào)查、鑒定處理工作。負責核實工程進度工程量并簽署意見和工程竣工結(jié)算中工程量的核實工作。負責建筑材料、設備的質(zhì)量評定工作。負責對施工現(xiàn)場進行安全生產(chǎn)和消防的監(jiān)督檢查工作。負責與工程施工及工程質(zhì)量管理部門的聯(lián)絡工作。負責編制上報和下達總體、年、季、月度工程資金計劃，并檢查計劃執(zhí)行情況。完成領導交辦的其他工作，做好與其他部門的配合工作。（六）財務部制定公司財務管理制度，審核各項費用支出，并根據(jù)公司的法展需要對財務管理制度進行合理修訂；組織年度預算編制，對執(zhí)行情況進行檢查和監(jiān)控，及時向經(jīng)營層反饋執(zhí)行信息；嚴格按會計準則，對公司各項收支、費用成本進行賬務處理，做到帳表相符、賬帳相符、帳實相符；按時完成公司財務報告編制，及時全面反映公司經(jīng)營成果及財務狀況，向債權(quán)人、股東、政府管理部門報送會計報表和財務報告，向公司決策層、經(jīng)營層提交財務運行等管理會計報告，為公司經(jīng)營決策提供財會資料分析；負責稅務事項的處理，根據(jù)年度財務決算結(jié)果，提出利潤分配預案；負責公司對外投資項目可行性研究階段的財務分析工作；依據(jù)公司對外投資項目的合營合同、章程的規(guī)定，代表公司監(jiān)控這些投資項目的財務狀況、資金使用狀況和財務制度執(zhí)行的情況，審查其財務報表；配合審計、評估部門，落實審計、評估工作；負責資金籌備集與調(diào)度；嚴格按國家規(guī)定的有關銀行及現(xiàn)金結(jié)算制度辦理款項的收付，控制庫存現(xiàn)金額。妥善保管庫存現(xiàn)金、各種有價證劵和財務印章、空白憑票和收據(jù)。嚴格保密公司經(jīng)營及財務狀況和資料，未經(jīng)經(jīng)營層批準不得外透露任何情況；負責財務會計檔案（包括電腦數(shù)據(jù)資料）的保管工作。（七）綜合部負責公司行政后勤事務的管理、協(xié)調(diào)與監(jiān)督，包括：（1）自用固定資產(chǎn)的管理與維護，辦公環(huán)境和設施的維護、改善與保潔，辦公用品及設備的采購、管理與發(fā)放，車輛的調(diào)派；（2）辦公會議及一般性會議的組織、記錄與資料保存，與政府部門及有關單位各種來往文件的收發(fā)、傳閱及行政檔案的收集、歸檔；（3）公司各類印鑒（除其他部門及財務專用印鑒外）的保管與依照規(guī)定程序使用；（4）負責公司人事管理工作，做好員工各項后勤管理工作；（5）負責公司股東會、董事會、監(jiān)事會議記錄及議案、紀要、決議的起草及會議記錄保管；（6）員工因公務需要出境（國）學習、考察手續(xù)的辦理；（7）負責公司對外接待工作及食宿的安排；（8）計劃生育、安全保衛(wèi)工作及員工工作紀律的檢查、監(jiān)督；（9）員工各種文體活動的組織，作息時間、節(jié)假日及值班安排；負責公司經(jīng)營業(yè)務有關的各級政府部門公關關系維護工作，在公司其它部門配合下牽頭完成公司前期“五證”，建設期間和后期的各項政府審批工作。二、公司的管理機制（一）管理原則本公司按照分級管理的原則實施管理，并實行層級考核制。即公司董事會對合作三方股東負責，董事長對董事會負責，項目總負責人對董事長負責，各部門負責人對項目總負責人負責，副職對正職負責，工作人員對部門負責人負責，全體員工對公司負責。（二）人員構(gòu)成及職責根據(jù)公司的組織結(jié)構(gòu)，管理執(zhí)行層以及其他相關人員的構(gòu)成及職責草擬如下所示，具體人員調(diào)派由公司董事會按照項目的實際實施情況和部門的要求確定。董事長（1）代表公司依法行使法定代表人權(quán)力，承擔民事義務。（2）決定公司經(jīng)營計劃，投資方案，財務預、決算方案，利潤分配和彌補虧損方案。（3）負責主持召開股東大會，向股東大會作年度工作報告。（4）負責執(zhí)行股東會決議，主持召開公司董事會，實施董事會決議。（5）負責聘任或解聘公司項目總負責人、財務總監(jiān)、工程技術負責人。（6）決定公司員工的報酬事項。項目總負責人項目總負責人主要協(xié)助董事長做好本項目的日常經(jīng)營管理工作，在董事長外出時行使臨時代理權(quán)。（1）出席董事會會議，協(xié)助董事長制訂公司的發(fā)展規(guī)劃、經(jīng)營方針、年度計劃及處理日常經(jīng)營工作中的重大事項；（2）協(xié)助董事長做好公司股東會和董事會、重要業(yè)務經(jīng)營會議的組織和召集；（3）協(xié)助董事長檢查對股東會或董事會決議的實施情況，有權(quán)對各部門經(jīng)理的工作提出意見和建議；（4）在董事長外出時，受其委托，有權(quán)召集臨時、緊急的重大會議；有權(quán)代表公司處理緊急公文及簽署重要的經(jīng)濟合同；對公司的重要業(yè)務活動有業(yè)務執(zhí)行的綜理權(quán)；（5）負責分管的領導工作，董事會委托的工作；（6）可就公司高層管理人員的聘用、薪酬以及解聘提出建議，并報董事會審批；（7）行使公司章程和董事會賦予的其他權(quán)利；財務總監(jiān)（1）由項目總負責人提名，董事會任命，配合項目總負責人工作。（2）在董事會的領導下，總管公司會計、報表、企業(yè)預算體系建立、企業(yè)經(jīng)營 計劃、企業(yè)預算編制、執(zhí)行與控制工作。 （3） 組織協(xié)調(diào)企業(yè)財務資源與業(yè)務規(guī)劃的匹配運作， 公司財務戰(zhàn)略規(guī)劃的制定與實施。 （4）負責制定公司利潤計劃、投資計劃、財務規(guī)劃、開支預算或成本費用標準。 （5）建立健全公司內(nèi)部核算的組織、指導和數(shù)據(jù)管理體系，以及會計核算和財務管理 的規(guī)章制度。 （6）建立企業(yè)內(nèi)部會計、審計和內(nèi)控制度， 完善財務治理、 公司財務控制和會計機構(gòu)， 對會計人員實施有效管理。 （7）負責現(xiàn)金流量管理、營運資本管理及資本預算、企業(yè)分立或合并相關財務事宜、 企業(yè)融資管理、企業(yè)資本變動管理（管理者收購、資本結(jié)構(gòu)調(diào)整）等。 （8）會同經(jīng)營管理部門開展經(jīng)濟活動分析，組織編制公司財務計劃、成本計劃，努力 降低成本、增收節(jié)支、提高效益。 （9）監(jiān)督公司遵守國家財經(jīng)法令、紀律和董事會決議。 （10）負責與政府財稅部門聯(lián)系，落實財稅政策。 （11）完成董事會交辦的其它工作。總工程師（1）由項目總負責人提名，董事會任命，配合項目總負責人工作。（2）負責制定公司各職能業(yè)務版塊工作范圍、崗位職責、業(yè)務成果審查確認工作。（3）負責公司各職能業(yè)務版塊的技術指導、業(yè)務培訓、職能管理工作。（4）負責工程相關圖表、設計文件的內(nèi)、外審核簽發(fā)工作；（5）處理施工過程中的重大設計、施工質(zhì)量問題、參加工程質(zhì)量驗收工作。（6）審查確認與工程相關的各種合同文本條款的合法性，可操性。（7）審查確認與工程相關的合同支付、合同結(jié)算的合法性、準確性。（8）審查各施工單位的施工組織設計及施工方案，并督促在施工過程中嚴格按其執(zhí)行；認真閱讀圖紙、組織參與設計技術交底，圖紙會審工作，審查圖紙會審紀要。（9）參與對投標單位及投標人員的資質(zhì)考察和確認，參與對工程設備和材料的考察和認證。（10）深入施工現(xiàn)場對關鍵部位和工序進行定時和不定時的檢查與抽查，確保結(jié)構(gòu)安全和使用功能；（11）組織工程質(zhì)量檢查