第一太平戴韋斯新進人員培訓案(已修改)
2025-04-29 07:40 本頁面
【正文】 第一太平戴韋斯新進人員培訓案(上)第一章 房地產基本知識介紹從今天起，你的一言一行不單單只代表你自己，你所展現(xiàn)在客戶或同行面前的是整個物業(yè)和本公司的形象，所以你要以一個房地產高素質專業(yè)人員來要求自己，特別對一個新進入行的新人來講，專業(yè)知識的學習由其重要，了解專業(yè)常識是你成為專家的第一步。第一節(jié) 專業(yè)名詞術語房地產可分為：(1)一級市場指被國家壟斷的土地市場，發(fā)展商從國家手中取得的土地，稱之為一級市場。(2)二級市場：發(fā)展商在所取得土地上蓋起的房子，第一次出售、出租，稱之為二級市場。(3) 三級市場：賣給個人后的再次轉賣、出租及抵押。生地，只是一塊土地，未達到可蓋房的要求（水、電、煤都沒有）。熟地，達到三通一平的稱為熟地，三通一平只是達到施工要求。何為“三通一平”“三通”指通電、通水、通路，“一平”指土地平整。*何為“七通一平”達到了人口居住的要求，“七通”是指通電、通水、通煤氣、通電訊、通下水、通上水、通道路，“一平”指土地平整。什么是內銷房、外銷房、平價房內銷房、外銷房的根本區(qū)別在于土地的特質。(1)外銷房的土地是批租或出讓的，是按照容積率來計算樓面價的，針對的客源是外籍人士、港澳臺或本地人，土地是有年限的。(2)內銷房的土地是沒有所限的，針對的客源是本地人或外地人。從98年開始內銷房也實行土地批租，一般來講批租的住宅土地年限為70年，內銷房的類型有外資內銷、內資內銷、高標準內銷（僑匯房）。*(3)平價房，土地便宜，價格便宜，政府用來解決特困戶，五年不準上市交易。上述三類住宅房2001年8月1日起統(tǒng)一土地年限為70年并取消內外銷等交易對象限制。計算公式：容積率：總建筑面積/土地面積建筑密度：建筑占地面積/土地面積 100%綠化率：總綠化面積/土地面積 100%集中綠化率：集中綠化面積/土地面積 100%得房率：套內建筑面積/建筑面積 100%建筑面積=套內建筑面積 + 公共分攤面積=套內建筑面積分攤系數(shù)公共分攤面積包括：小公共面積（所處的樓層的公共面積）和大公共面積（底層的大堂、設備層）。套內建筑面積 = 關門面積+套內墻體面積+分割墻體面積/2=建筑面積/分攤系數(shù)封閉式陽臺：面積計算100%敞開式陽臺：面積計算50%閣樓、露臺，一樓花園，一般贈送住宅交付時的要求(1) 交付使用許可證，入住許可證(2) 質量保證書(3) 產品使用說明書前提，全部驗收合格（包括水、電、煤、通訊等）何為代理，何為中介？二者區(qū)別代理：服務于二級市場，是發(fā)展商與購買者的橋梁，代理公司受理的業(yè)務量大，系統(tǒng)性強，除參與開發(fā)前期的市場調查，地塊選擇和建設規(guī)劃處，還包括樓盤建成后的廣告包裝和銷售實施，注重配合，是集體行為，是主動營銷。中介：服務于三級市場，是小業(yè)主與購買者，租賃者之間的橋梁。受理對象分散無系統(tǒng)，僅強化銷售實施，提供大量的信息，是單搶匹馬獨立作戰(zhàn)，是被動營銷。第二節(jié) 有關按揭、公積金及藍印戶口等現(xiàn)行政策前言，有關這節(jié)內容是根據(jù)國家有關政策的改變和市場經(jīng)濟發(fā)展房地產階段變化不定期更換，下面所述是關于按揭、公積金及藍印戶口現(xiàn)行政策基本內容綜述。一、按揭（個人住房商業(yè)性貸款）辦按揭的條件(1)現(xiàn)行房產按揭，分為本市戶口按揭，全國按揭兩種，一般能提供本市身份證及戶口的購房者，可以獲得較大額度的按揭貸款，大多為總房款的80%。(2)另一種由于開發(fā)商爭取獲得的全國性按揭和境外按揭，購房者必須提供本人身份證，戶口及在本市工作兩年左右的證明，有些還要提供在本市投資的證明或暫住證，這樣的購房者，一般銀行可以提供總房款的50－70%額度的按揭貸款。(3)以上兩種都必須提供收入證明，證明其還貸能力，月收入必須超過或等于其辦按揭貸款月還款金額的2倍以上，境外收入證明需經(jīng)公證和當?shù)刂袊诡I館認證。(4)辦按揭人年齡一般不可超過65~70歲，以65~70歲為限年額度，歲數(shù)差為最大貸款年限，多不可超過30年。辦按揭有關費用(1) 公證處收取公證費(2) 保險公司按貸款數(shù)和貸款年數(shù)收保險費(3)交易市場收抵押合同登記費：200元辦按揭必須是個人購買住宅商品房，公司購買不可辦按揭。二、個人住房公積金貸款辦理公積金貸款的條件：(1) 必須本市戶口(2) 公積金繳交累積二年以上和申請前連續(xù)六個月正常繳交(3) 沒有公積金貸款欠款公積金貸款額度(1) 最高10萬，30年(2) 計算公式：公積金帳戶余額20公積金貸款的優(yōu)點(1) 利息低(
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